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품목정보
| 발행일 | 2021년 06월 07일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 323쪽 | 742g | 185*236*18mm |
| ISBN13 | 9791191283525 |
| ISBN10 | 1191283526 |
난생처음 재개발 재건축
: 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈,이수현,박효정 저
|
라온북
|
2021년 06월 07일
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- eBook
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재건축·재개발 조합임원, 이사회, 대의원회, 총회 시공자 등 협력업체선정 자료공개 및 열람·복사
31,500원 (10%)
2021 재건축·재개발,소규모주택정비사업 등 정비사업 법령 해설집[상]
81,000원 (10%)
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저자 소개 (3명)
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재개발이 뭔지 재건축이 뭔지 구별할 줄 몰라도 괜찮은 수익을 올렸다면 문제는 없을 것이다. 마치 와인인지 소주인지 모르고 마셔도 취해서 기분 좋으면 그만이라고 한다면 그 말도 맞다. 그런데 재개발·재건축 투자에서는 뭐가 다른지 알아야 기분 좋게 취할 수 있다. 다시 말해서 어떻게 다른지 알아야 사고 나서 나중에 아파트를 받을 수 있는 물건인지, 돈이 될지를 판단할 수 있는 것이다. 예를 들면 재개발은 토지 또는 건축물 중 하나만 소유해도 분양권이 있고, 재건축은 토지와 건물을 소유해야 분양권이 있다. 재개발지역이라면 나대지나 공장도 투자대상이 될 수 있다.
--- p.23
우리가 관심을 가져야 할 것은 기존 시가지를 부수고 새 아파트를 받게 되는 재개발·재건축 투자이므로 도시 및 주거환경정비법을 살펴봐야 한다. 이 책에도 발췌하여 수록되어 있지만, 변호사가 아니어도 중요한 조문들은 직접 찾아서 읽어볼 필요가 있다. 법률과 대통령령, 조례는 시시각각 바뀐다. 그리고 부칙규정도 잘 살펴봐야 정확한 해석을 할 수 있다. 도시정비법과 그 시행령, 시행규칙, 조합정관 또는 추진위원회 운영규정, 시도조례까지 확인한다면 금상첨화다.
--- p.44
평범한 일상생활을 영위하며 자신의 부동산에 대해 감정평가를 받거나 더 나아가 감정평가사를 개인적으로 만날 일은 흔치 않다. 그러나 현실에서는 감정평가가 알게 모르게 매우 빈번하게 일어난다. 여러 가지 사정으로 소유자가 모르는 감정평가도 많이 발생하지만 ‘소유자가 알게 되는 감정평가’, 즉 보상·소송·재개발 재건축·상속증여세·경매·담보·자산재평가 등의 이유로 감정평가를 받으면 한 번 결정된 감정평가금액이 부동산에 미치는 파급력이 매우 크다. (중략) 재개발사업의 현금청산금 역시 감정평가사의 평가액으로 결정된다. 주택 구매자의 담보대출액은 해당 은행과 협약된 감정평가사가 감정평가를 하고 그 감정평가금액에 LTV(Loan to Value, 대출비율)를 적용하여 확정된다. 공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 보상금도 마찬가지로 모두 감정평가금액으로 결정된다. 이처럼 부동산 감정평가금액을 기준으로 수많은 법률 효과가 발생하고 사실관계가 정리된다. 그러므로 감정평가와 그 결과의 중요성은 두말할 필요가 없다.
--- p.89~90
부동산을 볼 때 가장 중요한 것이 무엇인지 물으면 많은 사람들이 ‘Location, Location, Location!’이라는 문장을 떠올린다. 물론 지리적 위치, 이른바 입지가 매우 중요한 것은 두말할 필요가 없다. 그런데 재개발·재건축 시장에서는 입지만큼이나 가격을 결정하는 핵심적인 요소가 있다. 바로 대지지분이다. 대지지분이란 아파트(혹은 다세대주택)단지의 전체 대지면적을 세대수로 나눠서 등기사항전부증명서에 표시한 면적이다. 전체 아파트(다세대주택) 토지면적에 각 세대당 갖는 토지지분이라고 생각하면 쉽다. 토지의 크기는 정해져 있으니 세대수가 적을수록 나눠 가질 대지지분이 커질 것이다. 그리고 대지지분이 클수록 노후아파트(다세대주택)를 철거하고 맨땅에 신축할 때 더 많은 아파트를 지어낼 수 있다. 그러면 조합원에게 분양을 하고도 남는 일반분양 세대수가 많아진다. 이는 곧 해당 정비사업의 수익성이 높아짐을 의미한다. 이에 개별 부동산 등기사항전부증명서를 통해 개별 대지지분의 크기 및 해당 사업장의 평균 대지지분을 확인해야 한다.
--- p.134
인간의 경제활동은 이기심에 기초한다. 공인중개사도 마찬가지다. 공인중개사는 결코 고객의 이득을 위해 일하지 않으며 본인의 이익을 위해 일할 뿐이다. 따라서 거래를 성사하기 위해 리스크에 대한 정보는 최소로 제공하고 장밋빛 미래만을 강조하는 경우가 많다. 그들이 명백한 허위사실을 말해서 고객(투자자)을 기망하지 않는 한 고객의 투자와 수익에 대한 최종 책임은 없다. 늘 책임은 투자자 본인에게 있다. 그러므로 공인중개사를 통해서 장밋빛 비전을 들었다 해도 리스크를 최소화하는 것은 본인 몫이다. 본인이 스스로 투자하고자 하는 정비구역에 대한 정확한 정보, 진행단계, 사업성 등 여러 정보를 파악해서 판단해야 한다. 클린업시스템, 각 지자체의 시청 홈페이지에 게재되어 있는 정비구역에 대한 객관적인 정보를 잘 활용하도록 하자.
--- p.23
우리가 관심을 가져야 할 것은 기존 시가지를 부수고 새 아파트를 받게 되는 재개발·재건축 투자이므로 도시 및 주거환경정비법을 살펴봐야 한다. 이 책에도 발췌하여 수록되어 있지만, 변호사가 아니어도 중요한 조문들은 직접 찾아서 읽어볼 필요가 있다. 법률과 대통령령, 조례는 시시각각 바뀐다. 그리고 부칙규정도 잘 살펴봐야 정확한 해석을 할 수 있다. 도시정비법과 그 시행령, 시행규칙, 조합정관 또는 추진위원회 운영규정, 시도조례까지 확인한다면 금상첨화다.
--- p.44
평범한 일상생활을 영위하며 자신의 부동산에 대해 감정평가를 받거나 더 나아가 감정평가사를 개인적으로 만날 일은 흔치 않다. 그러나 현실에서는 감정평가가 알게 모르게 매우 빈번하게 일어난다. 여러 가지 사정으로 소유자가 모르는 감정평가도 많이 발생하지만 ‘소유자가 알게 되는 감정평가’, 즉 보상·소송·재개발 재건축·상속증여세·경매·담보·자산재평가 등의 이유로 감정평가를 받으면 한 번 결정된 감정평가금액이 부동산에 미치는 파급력이 매우 크다. (중략) 재개발사업의 현금청산금 역시 감정평가사의 평가액으로 결정된다. 주택 구매자의 담보대출액은 해당 은행과 협약된 감정평가사가 감정평가를 하고 그 감정평가금액에 LTV(Loan to Value, 대출비율)를 적용하여 확정된다. 공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 보상금도 마찬가지로 모두 감정평가금액으로 결정된다. 이처럼 부동산 감정평가금액을 기준으로 수많은 법률 효과가 발생하고 사실관계가 정리된다. 그러므로 감정평가와 그 결과의 중요성은 두말할 필요가 없다.
--- p.89~90
부동산을 볼 때 가장 중요한 것이 무엇인지 물으면 많은 사람들이 ‘Location, Location, Location!’이라는 문장을 떠올린다. 물론 지리적 위치, 이른바 입지가 매우 중요한 것은 두말할 필요가 없다. 그런데 재개발·재건축 시장에서는 입지만큼이나 가격을 결정하는 핵심적인 요소가 있다. 바로 대지지분이다. 대지지분이란 아파트(혹은 다세대주택)단지의 전체 대지면적을 세대수로 나눠서 등기사항전부증명서에 표시한 면적이다. 전체 아파트(다세대주택) 토지면적에 각 세대당 갖는 토지지분이라고 생각하면 쉽다. 토지의 크기는 정해져 있으니 세대수가 적을수록 나눠 가질 대지지분이 커질 것이다. 그리고 대지지분이 클수록 노후아파트(다세대주택)를 철거하고 맨땅에 신축할 때 더 많은 아파트를 지어낼 수 있다. 그러면 조합원에게 분양을 하고도 남는 일반분양 세대수가 많아진다. 이는 곧 해당 정비사업의 수익성이 높아짐을 의미한다. 이에 개별 부동산 등기사항전부증명서를 통해 개별 대지지분의 크기 및 해당 사업장의 평균 대지지분을 확인해야 한다.
--- p.134
인간의 경제활동은 이기심에 기초한다. 공인중개사도 마찬가지다. 공인중개사는 결코 고객의 이득을 위해 일하지 않으며 본인의 이익을 위해 일할 뿐이다. 따라서 거래를 성사하기 위해 리스크에 대한 정보는 최소로 제공하고 장밋빛 미래만을 강조하는 경우가 많다. 그들이 명백한 허위사실을 말해서 고객(투자자)을 기망하지 않는 한 고객의 투자와 수익에 대한 최종 책임은 없다. 늘 책임은 투자자 본인에게 있다. 그러므로 공인중개사를 통해서 장밋빛 비전을 들었다 해도 리스크를 최소화하는 것은 본인 몫이다. 본인이 스스로 투자하고자 하는 정비구역에 대한 정확한 정보, 진행단계, 사업성 등 여러 정보를 파악해서 판단해야 한다. 클린업시스템, 각 지자체의 시청 홈페이지에 게재되어 있는 정비구역에 대한 객관적인 정보를 잘 활용하도록 하자.
--- p.160
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