2015년에 들어 집값이 본격적으로 오르기 시작했고, 슬슬 매매가와 전세가의 갭이 벌어지기 시작한다. 이때 전세를 살던 사람들은 전세 계약 기간이 만료될 시점인 2017년쯤 집을 사야겠다고 생각했는지도 모른다. 그런데 2016년 여름, 기습적인 집값 상승이 전국적으로 펼쳐진다. (…) 체감하기로는 여름에만 집값이 10% 이상 올랐다고 느꼈을 텐데, 그런 상승장에서 전세입자들은 집을 사지 못하고 그저 쳐다만 봐야 했다. (…) 이와 같은 상실의 시대에 2017~2018년 부동산 하락설이 스멀스멀 들려온다. 한 번 집 살 기회를 놓친 사람들은 다시 올 하락장을 기다리며 전문가들의 경고에 귀 기울인다. 그리고 언제 집을 사야 할지 고민하기 시작한다.
그런데 정말 기다리면 싼 값에 집을 살 수 있는 기회가 올까? 단언컨대 그토록 기다리는 집값 폭락의 시대는 오지 않을 것이다. 주식 시장의 유명한 격언이 있다. ‘모두가 기다리는 조정은 오지 않는다.’ 더구나 공급이 부족한 재화가 폭락한다는 것은 사실 수급 논리상 불가능에 가까운 법이다.
--- pp. 23~25

앞으로 5년 동안 신규 아파트의 분양 물량은 감소될 예정이므로 분양을 받을 수 있다면 받는 것이 좋다. 그러나 신규 분양 시장 이외에도 약 1천만 호에 이르는 기존 아파트가 있기 때문에 이런 아파트를 매수하는 것도 좋은 판단일 것이다.
다만 올해 아파트를 매수하거나 매도할 계획이 있다면 반드시 확인해야 하는 제도가 하나 있는데, 그것은 바로 ‘재건축초과이익환수제’다. 언뜻 이 제도의 이름만 보고 ‘재건축’ 대상 아파트에만 영향을 주는 제도라고 착각하기 쉽다. 하지만 세상일이 그렇게 단순하던가?
이 제도는 재건축 아파트뿐만 아니라 현재 건설 중인 아파트 분양권에까지 모두 영향을 줄 것이다. 이 제도를 기준으로 전국에 존재하는 모든 아파트를 단 4개의 그룹으로 재편할 수 있기 때문에, 손해 보지 않으려면 이 제도에 대해 철저히 알아두어야 한다. 부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지라는 말을 많이 쓰지만 올해만큼은 입지 위에 재건축초과이익환수제가 있다고 해도 과언이 아니다.
--- pp. 84~85

특정 자산을 매수하고 매도하는 과정에서, 매수 시점의 투자 아이디어가 실현되거나 소멸되면 매도하는 것이 적절하다. 주식 시장이 좋은 점은, 이처럼 매수 시점의 투자 아이디어가 현실화되거나 소멸되는 것을 비교적 쉽게 확인할 수 있다는 점이다.
부동산 시장도 마찬가지다. 장기적으로 재건축이나 리모델링을 염두에 두고 1990년대 초에 준공된 1기 신도시 아파트에 갭투자하고 있다면, 임대사업자 등록을 한 후 장기적인 투자 목적에 맞게 보유하면 될 것이다. 혹은 서울 서북부권의 주택재개발로 인해 서울의 임대 물량이 부족해질 것이고, 그에 따라 임대료가 상승할 것을 기대하여 1기 신도시 아파트를 사는 사람도 있을 것이다. 이런 기대가 실현됐을 때 매도하는 것은 좋은 선택이다. 중요한 것은 집을 살 때 가졌던 어떤 기대, 즉 ‘투자 아이디어’가 실현되거나(투자 성공) 혹은 소멸된다면(투자 실패) 그 투자를 종료시키는 것이다. 즉, 투자 아이디어가 실현되거나 소멸하는 시점이 바로 매도 타이밍이다. 투자에 대한 아이디어가 없다면 관성으로 투자하지 말아야 한다.
--- pp. 152~153

대규모 주택재개발, 뉴타운과 같은 사업을 하면 주택 수는 어떻게 변화할까? 혹시 이런 재개발 사업 후, 주택의 수가 증가할지 감소할지 생각해본 적 있는가? 아마도 당연히 주택 수가 개발 전보다 증가할 것이라고 생각하는 분이 많을 거라고 본다. (…) 그런데 정답은 놀랍게도 상식에 반한다. 재개발하면 주택 수는 감소한다. 그것도 꽤나 많이. 대체 재개발을 하면 왜 주택 수가 줄어드는 걸까?
오래된 집의 구조와 새집의 구조를 상상해보면 이해가 쉬울 것이다. 오래된 집, 특히 오래된 단독주택의 평균면적은 약 30㎡로, 요즘 집보다 면적이 작다. 이런 집들을 허물고 요즘 집의 일반면적으로 지으려면 똑같은 하나의 집을 짓더라도 더 넓은 공간이 필요하기 때문에 주택 수가 감소한다.
2017년 2월, KBS 뉴스에서 “서울 인구 감소 19년 만에 최고”라는 소식이 보도됐다. 서울의 주거비용이 매년 가파르게 상승하여, 높은 주거비용에 대한 부담 때문에 경기가 좋은 다른 지역으로 일자리를 찾아 인구가 이동했다는 것이다. 서울의 인구 감소를 다루는 보도는 ‘주거비 상승→서울 탈출’이라는 흐름에서 벗어나지 않는다. 그런데 주거비 상승의 원인에 대해서는 제대로 이야기하지 않는다. 재개발 때문에 주택 수가 줄고, 이에 따라 서울을 벗어나야 하는 가구가 필연적으로 발생한다는 것은 왜 말하지 않는 것일까.

갭투자, 월세 수익을 뛰어넘는 새로운 부동산 투자법<br/><br/>최근 고등학생을 대상으로 한 설문조사에 의하면, 선망하는 직업 2위가 ‘건물주’라고 한다. 아마도 안정적이면서 높은 수익을 얻을 수 있기 때문일 것이다. 고등학생만 건물주가 되고 싶어 할까? 아마 은퇴를 앞둔 세대일수록 건물주처럼 매달 고정적인 수익을 월급 같이 얻고 싶어 할 것이다. ‘월세’나 ‘상가 투자’에 대한 베스트셀러가 꾸준히 나오는 것도 이러한 시대상이 반영된 결과다. <br/><br/>하지만 안타깝게도 2017년 이후부터는 월세 투자가 구조적으로 막힌다. 이미 월세를 받던 임대인이라면 이를 유지할 수 있지만, 신규 투자는 거의 불가능하다. 그런데도 여전히 ‘은퇴 후 월세로 월급 받자’는 책들이 넘쳐나는 걸 보면 이러한 변화에 대해 모르는 이들이 많은 것 같다. 비교적 개인이 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있는 ‘갭투자’도 점점 막힐 가능성이 크다. ‘간주임대료’ 제도가 시행되면 세금에 대한 부담 때문에 지금처럼 10채, 100채씩 아파트를 보유하기는 어려워질 것이다.<br/><br/>열심히 월급을 모아 부동산으로 노후 준비를 하려 했던 이들이라면, 이러한 갑작스러운 변화에 당혹감을 느낄 것이다. 이런 독자들을 위해 『돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트』에서는 단 100만 원으로 강남 건물주가 될 수 있는 부동산 펀드 투자법, 하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업, 지금까지는 원칙적으로 불가능했던 나 홀로 아파트 재건축 투자, 집 한 채로 평생 연금 받는 주택 연금 등 아직 잘 알려지지 않은 새로운 부동산 투자법을 소개한다.<br/><br/>집값이 떨어질까 봐 아직 집 살 계획을 세우지 못하고 있다면 『돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트』를 통해 내 집 마련은 물론 노후까지 확실하게 준비하는 방법을 알아보자. 안정적으로 내 삶을 지킬 수 있는 경제적 능력을 얻게 될 것이다. <br/>

새 정부 출범 이후 부동산 시장의 변화를 알려주는 좋은 안내서. 특히 전체 아파트 시장을 4개 그룹으로 구분하여 투자하라는 접근 방식은 무척 신선하다. 또한 최근 정치적 이슈와 맞물려, 앞으로 부동산 산업에서 가장 중요하게 다뤄질 부동산 투자 윤리를 강조한 부분은 저자 내공의 깊이를 엿볼 수 있는 내용이다.
- 정규홍 (알에이케이자산운용 부회장)

부동산 불패론과 필패론에 질린 모두를 만족시킬 수 있는 책으로, 풍부한 통계와 데이터를 바탕으로 한 분석은 저자만의 탁월한 덕목이다. 또한 공인중개사와 나누어야 할 첫마디에서부터 실제 거래 시 꼭 챙겨야 하는 내용들까지… 저자의 꼼꼼함에서 무주택자에 대한 애정을 듬뿍 느낄 수 있다.

남승표 (연합인포맥스 기자)