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품목정보
| 발행일 | 2021년 11월 10일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 312쪽 | 568g | 152*225*21mm |
| ISBN13 | 9791189328535 |
| ISBN10 | 1189328534 |
부동산 트렌드 2022
: 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 저
|
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|
2021년 11월 10일
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- 경제 경영 top100 10주
- eBook
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저축과 이자 수익, 장기형 주식 투자로 상징되던 경제 판은 디지털 기술을 기반으로 한 4차 산업혁명이 도입되며 패러다임이 바뀌고 있다. 이제는 인공지능, 블록체인, 가상현실, NFT 등의 개념들을 모르면 좋은 기회를 눈앞에 두고도 그 기회를 잡지 못하는 시대가 됐다. 그리고 이는 부동산 시장에서도 크게 다르지 않다. (중략) 이런 변화가 우리에게 말해주는 것이 무엇일까? 막연한 직감과 소문에 의존해 투자하는 식으로는 더 이상 살아남을 수 없다는 것은 아닐까? 특히 다가오는 2022년에는 2가지 큰 변화의 축이 대기 중이다. 바로 선거와 금리 인상이다. 이 요소들로 인해 부동산 시장은 또 한 번 새로운 단계로 진입할 가능성이 크다.
- 서문 「뉴노멀 시대의 부동산, 그 미래는?」 중에서
안정적인 규모와 성장을 자랑하는 리츠의 공통점이 있습니다. 첫째는 배당이 지속적으로 잘 이뤄진다는 것이고, 둘째는 점진적으로 주가가치가 상승한다는 것입니다. 결국 이 배당과 시세차익의 합이 개인의 총수익이 되겠지요. 리츠에서 얻을 수 있는 주요 수익은 ‘배당’입니다. 하지만 리츠 또한 주식 형태의 거래이다보니 회사의 성장성과 관련한 투자심리가 주가에 반영이 됩니다. 따라서 배당과는 별개로 우량 자산의 계속적인 편입을 통해 리츠의 주가가 유지·상승될 수 있습니다. 각 리츠별로 어떤 성격의 자산이 추가로 편입되고 있는지도 관심 있게 봐야하는 이유입니다.
- Part 1. 「부동산 메가트렌드」 중에서
럭셔리 아파트 시장을 단지 단위로 더 정밀하게 분석해보면 일부 단지의 고가화가 상당하다는 것을 알 수 있다. 특히 고가 주택 거래량이 가장 많은 서초구 반포동 소재 아파트 단지들이 그렇다. 반포자이(51채), 아크로리버파크(50채), 래미안퍼스티지(44채), 반포주공1단지(44채)가 상위 4개 단지를 차지했다. 그리고 그 뒤를 한남동의 한남더힐, 대치·도곡동의 동부센트레빌, 도곡렉슬이 이었다. 그 외에 곧 재건축이 진행될 것으로 기대되는 압구정동 (구)현대아파트와 (신)현대아파트가 고가로 거래되었다. 압구정 현대아파트는 1976년도에 분양된 구축임에도 불구하고 30억 원 이상의 고가로 거래되는, 대표적인 럭셔리 주택이다. 이 아파트는 재건축에 대한 기대감이 커지면서 신고가 거래가 줄지어 나오고 있다. 이곳은 신축으로 거듭날 때 큰 폭의 가격 상승이 다시 한 번 이어질 것으로 예측된다.
- Part 2. 「부동산 빅이슈 TOP 10」 중에서
그렇다면 꼬마빌딩은 어떨까? ‘근생 오피스 꼬마빌딩(빌딩 내부에 주택 없이 모든 층이 오피스나 리테일 상업시설로 된 건물)'은 경우에 따라 차이가 발생하지만 최대 70%까지 은행 대출을 받을 수 있다. 즉 현금 10억 원을 보유하고 있다면, 약 30억 원 가치의 건물 매입이 가능하다는 말이다. 10억 원이 있는 사람이 15억 원의 아파트를 매입할 수는 없지만 30억 원의 꼬마빌딩을 보유할 수 있는 아이러니한 상황이다. 일반적으로 은행은 꼬마빌딩 매입 시 감정평가액을 기준으로 60~70%선까지 대출해준다(기존 건물은 대략 60%, 신축의 경우70%). 그리고 신용도에 따라 대출가능선이 더 올라가기도 한다. 여기서 중요한 점은 건물 매입가격이 아니라 ‘감정평가액’이다. 강남권 건물은 거래가격과 감정가격이 매우 근접하게 나오는 경우가 많다(지방 소재의 건물은 감정평가액이 예상에 못 미칠 때가 많으니 지방 물건 구입 시에는 반드시 미리 별도의 감정평가를 받아야 한다). 따라서 강남권 꼬마빌딩은 어느 정도 예측 가능한 선에서 투자금 대비 대출액을 파악할 수 있다.
- Part 2. 「부동산 빅이슈 TOP 10」 중에서
부동산 가격이 바닥을 다지는 기간이었던 2013년 후반부터 가격 폭등이 일어났던 2021년 상반기까지, 인플레이션 상승률이 서울시 아파트 가격 상승률보다 높았던 적은 한 번도 없었다. 서울시 아파트 가격 상승률은 인플레이션 상승률보다 최소 2%, 평균 11%를 상회했다. 따라서 인플레이션 압력이 발생하는 경우, 서울시의 아파트 가격을 위로 밀어 올릴 가능성이 커진다. 또 계량경제학 모형으로 인플레이션과 서울시 아파트 가격의 관계를 좀 더 세밀하게 분석해보니 다음과 같은 결론이 도출됐다. 서울시 전체 아파트 시장의 경우, 인플레이션이 1단위 상승하면 아파트 가격은 0.9 상승한다. 만약 지난달 인플레이션이 100이었는데 현재 1% 상승했다면, 서울 전체 아파트 가격이 평균 0.9% 상승한다는 의미다.
- Part 3. 「2022 부동산 가격 大예측」 중에서
이자율이 1.5%까지 인상될 때, 강남3구 아파트 가격의 예측 결과는 7~13% 하락 가능성이 있는 것으로 나왔다. 하락 폭이 서울시 전체와 노도성에 비해 낮은 것이 특징이다. 이 이유는 15억 원 이상의 고가 아파트의 경우, 은행 대출에 매우 큰 제한이 있어 본인 자산의 투입비중이 높기 때문이다. 따라서 대출액의 비중이 높은 경우보다 손해보고 팔지 않으려는 경향이 있어, 이 정도 수준의 가격 하락은 버티는 것이다. 여기서는 이런 이유 때문에 가격 하락 폭이 적은 것으로 분석 결과가 나왔지만, 일반적으로는 금리 인상 시 고가 주택의 가격이 더 크게 하락하는 것이 맞다. 강남3구 아파트는 중간값인 10% 하락을 기준으로 했을 때, 2020년 2분기 가격으로 회귀한다.
- Part 3. 「2022 부동산 가격 大예측」 중에서
성수동 클러스터는 좌측 서울숲 인근(서울숲역과 뚝섬역)부터 성수역(카페 대림창고)까지의 구간이 가장 대표적인 권역이다. 이 권역은 성수1가동과 성수2가동에 속하는데 해당 동의 지리적 면적이 넓어 단독·다가구 거래 사례가 압도적으로 많다. 성수1가동은 전 기간 998건의 거래 중 최근 거래가 567건, 성수2가동은 전기간 649건 중 최근 거래가 379건이었다. 전체 거래의 약58%가 근래에 거래된 것이다. 현재 아주 활발히 개발되고 있는 지역이라 말할 수 있다. 성수동 클러스터에서 주목할 만한 최근 트렌드는 2호선 남쪽에 집중되었던 기존 권역이 근래 2호선 북쪽으로 확장되고 있다는 점이다. 이런 트렌드를 보여주는 대표적인 사례가 상업용 부동산 종합 개발사 SK D&D에서 개발한 ‘성수낙낙’이다.
- 서문 「뉴노멀 시대의 부동산, 그 미래는?」 중에서
안정적인 규모와 성장을 자랑하는 리츠의 공통점이 있습니다. 첫째는 배당이 지속적으로 잘 이뤄진다는 것이고, 둘째는 점진적으로 주가가치가 상승한다는 것입니다. 결국 이 배당과 시세차익의 합이 개인의 총수익이 되겠지요. 리츠에서 얻을 수 있는 주요 수익은 ‘배당’입니다. 하지만 리츠 또한 주식 형태의 거래이다보니 회사의 성장성과 관련한 투자심리가 주가에 반영이 됩니다. 따라서 배당과는 별개로 우량 자산의 계속적인 편입을 통해 리츠의 주가가 유지·상승될 수 있습니다. 각 리츠별로 어떤 성격의 자산이 추가로 편입되고 있는지도 관심 있게 봐야하는 이유입니다.
- Part 1. 「부동산 메가트렌드」 중에서
럭셔리 아파트 시장을 단지 단위로 더 정밀하게 분석해보면 일부 단지의 고가화가 상당하다는 것을 알 수 있다. 특히 고가 주택 거래량이 가장 많은 서초구 반포동 소재 아파트 단지들이 그렇다. 반포자이(51채), 아크로리버파크(50채), 래미안퍼스티지(44채), 반포주공1단지(44채)가 상위 4개 단지를 차지했다. 그리고 그 뒤를 한남동의 한남더힐, 대치·도곡동의 동부센트레빌, 도곡렉슬이 이었다. 그 외에 곧 재건축이 진행될 것으로 기대되는 압구정동 (구)현대아파트와 (신)현대아파트가 고가로 거래되었다. 압구정 현대아파트는 1976년도에 분양된 구축임에도 불구하고 30억 원 이상의 고가로 거래되는, 대표적인 럭셔리 주택이다. 이 아파트는 재건축에 대한 기대감이 커지면서 신고가 거래가 줄지어 나오고 있다. 이곳은 신축으로 거듭날 때 큰 폭의 가격 상승이 다시 한 번 이어질 것으로 예측된다.
- Part 2. 「부동산 빅이슈 TOP 10」 중에서
그렇다면 꼬마빌딩은 어떨까? ‘근생 오피스 꼬마빌딩(빌딩 내부에 주택 없이 모든 층이 오피스나 리테일 상업시설로 된 건물)'은 경우에 따라 차이가 발생하지만 최대 70%까지 은행 대출을 받을 수 있다. 즉 현금 10억 원을 보유하고 있다면, 약 30억 원 가치의 건물 매입이 가능하다는 말이다. 10억 원이 있는 사람이 15억 원의 아파트를 매입할 수는 없지만 30억 원의 꼬마빌딩을 보유할 수 있는 아이러니한 상황이다. 일반적으로 은행은 꼬마빌딩 매입 시 감정평가액을 기준으로 60~70%선까지 대출해준다(기존 건물은 대략 60%, 신축의 경우70%). 그리고 신용도에 따라 대출가능선이 더 올라가기도 한다. 여기서 중요한 점은 건물 매입가격이 아니라 ‘감정평가액’이다. 강남권 건물은 거래가격과 감정가격이 매우 근접하게 나오는 경우가 많다(지방 소재의 건물은 감정평가액이 예상에 못 미칠 때가 많으니 지방 물건 구입 시에는 반드시 미리 별도의 감정평가를 받아야 한다). 따라서 강남권 꼬마빌딩은 어느 정도 예측 가능한 선에서 투자금 대비 대출액을 파악할 수 있다.
- Part 2. 「부동산 빅이슈 TOP 10」 중에서
부동산 가격이 바닥을 다지는 기간이었던 2013년 후반부터 가격 폭등이 일어났던 2021년 상반기까지, 인플레이션 상승률이 서울시 아파트 가격 상승률보다 높았던 적은 한 번도 없었다. 서울시 아파트 가격 상승률은 인플레이션 상승률보다 최소 2%, 평균 11%를 상회했다. 따라서 인플레이션 압력이 발생하는 경우, 서울시의 아파트 가격을 위로 밀어 올릴 가능성이 커진다. 또 계량경제학 모형으로 인플레이션과 서울시 아파트 가격의 관계를 좀 더 세밀하게 분석해보니 다음과 같은 결론이 도출됐다. 서울시 전체 아파트 시장의 경우, 인플레이션이 1단위 상승하면 아파트 가격은 0.9 상승한다. 만약 지난달 인플레이션이 100이었는데 현재 1% 상승했다면, 서울 전체 아파트 가격이 평균 0.9% 상승한다는 의미다.
- Part 3. 「2022 부동산 가격 大예측」 중에서
이자율이 1.5%까지 인상될 때, 강남3구 아파트 가격의 예측 결과는 7~13% 하락 가능성이 있는 것으로 나왔다. 하락 폭이 서울시 전체와 노도성에 비해 낮은 것이 특징이다. 이 이유는 15억 원 이상의 고가 아파트의 경우, 은행 대출에 매우 큰 제한이 있어 본인 자산의 투입비중이 높기 때문이다. 따라서 대출액의 비중이 높은 경우보다 손해보고 팔지 않으려는 경향이 있어, 이 정도 수준의 가격 하락은 버티는 것이다. 여기서는 이런 이유 때문에 가격 하락 폭이 적은 것으로 분석 결과가 나왔지만, 일반적으로는 금리 인상 시 고가 주택의 가격이 더 크게 하락하는 것이 맞다. 강남3구 아파트는 중간값인 10% 하락을 기준으로 했을 때, 2020년 2분기 가격으로 회귀한다.
- Part 3. 「2022 부동산 가격 大예측」 중에서
성수동 클러스터는 좌측 서울숲 인근(서울숲역과 뚝섬역)부터 성수역(카페 대림창고)까지의 구간이 가장 대표적인 권역이다. 이 권역은 성수1가동과 성수2가동에 속하는데 해당 동의 지리적 면적이 넓어 단독·다가구 거래 사례가 압도적으로 많다. 성수1가동은 전 기간 998건의 거래 중 최근 거래가 567건, 성수2가동은 전기간 649건 중 최근 거래가 379건이었다. 전체 거래의 약58%가 근래에 거래된 것이다. 현재 아주 활발히 개발되고 있는 지역이라 말할 수 있다. 성수동 클러스터에서 주목할 만한 최근 트렌드는 2호선 남쪽에 집중되었던 기존 권역이 근래 2호선 북쪽으로 확장되고 있다는 점이다. 이런 트렌드를 보여주는 대표적인 사례가 상업용 부동산 종합 개발사 SK D&D에서 개발한 ‘성수낙낙’이다.
- 특별부록. 「포스트 코로나 핫 플레이스 TOP 5」중에서
출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기
추천평 추천평 보이기/감추기
테크 산업이 만들어내는 혁신으로 거세게 요동치는 부동산 산업과 카오스적 혼돈의 부동산 정책으로 인한 시장 변화에 대해, 풍부한 자료와 다양한 사례를 통해 제시한 날카로운 분석과 전망은 이 책의 백미(白眉)다. 이어질 후속 편이 더욱 기대된다.
- 이현석 (한국부동산분석학회 회장, 건국대학교 부동산대학원 원장)
때로는 투자의 길을 책에서 물어야 할 때가 있다. 주택 시장을 중심으로 국내 부동산 시장의 변화와 전망뿐 아니라 글로벌 부동산 투자 트렌드까지, 이 책은 우리가 궁금해하는 문제에 대해 대부분의 답을 담고 있다. 지금 혁명적인 변화를 겪고 있는 부동산 시장에 대한 인사이트를 얻고자 하는 독자들에게 일독을 권한다.
- 이상건 (미래에셋 투자와연금센터 전무)
부동산은 우리가 접할 수 있는 가장 고가의 커머스이자, '주(住)'와 직결되는 필수적인 요소다. 코로나 팬데믹은 디지털 중심의 재편 속도를 가속화시켰고, '프롭테크'는 부동산 산업의 새로운 패러다임을 제시한다. 이 책은 부동산 대변혁 시기인 지금, 부동산 트렌드를 점검하고 부동산 시장 전반을 조망해주는 안내서이다.
- 안성우 (직방 대표, 한국프롭테크포럼 의장)
인스타그램은 내가 사는 곳을 어떻게 바꾸어갈까? 인플레이션과 금리 인상 이후 집값은 어떻게 될까? 코로나 이후에는 어떤 지역이 핫 플레이스가 될까? 선뜻 답하기 쉽지 않은 질문에 대한 저자의 분석이 흥미롭다. 미래를 선점하고 싶은 사람들에게 일독을 권한다.
- 주언규 (유튜버 신사임당, 《킵고잉》저자)
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