나의 첫 집. 오늘은 층수가 얼마만큼 올라갔을까. 퇴근길에 공사현장에 들러 손가락으로 층수를 세어보며 가슴 설레던 그 집은 어떻게 되었는지 궁금하시리라.
그때 당시 평택은 외국인들에게 주택을 빌려주는 렌털이 있었다. 우리도 그 집을 월세를 주어 돈을 받을 수 있는 좋은 기회가 생겼다. 집을 내놓은 지 두 달 만에 제니퍼라는 중년 외국인 여성이 입주를 했다. 그런데 그분은 2년분의 월세를 한꺼번에 현금으로 주었다. 나는 너무나 깜짝 놀랐다. 나는 렌털을 하면 2년분의 월세를 한꺼번에 받는다는 것조차 몰랐다. 아내와 나는 낡은 임대 아파트 거실에서 거액의 돈을 세고 또 세어보며 즐거워했다. 새 아파트로 이사를 가지 못했지만 돈 세는 기쁨으로 아쉬움을 달랠 수 있었다.
세월은 흘러가고 정들었던 이웃들은 하나둘씩 이사를 갔다. 나도 내 집으로 가고 싶었다. 그러나 아직은 아니라고 여겼다. 자장면 곱빼기와 탕수육으로 아내와 아이들을 달래가며 그 낡은 임대 아파트에서 오래도록 살았다.
그렇다. 나의 첫 자산은 가족의 희생으로 만들어진 셈이다. 나는 가족을 희생시킨 못난 남편이요 아버지였다. 아내와 아이들이 새집으로 이사 가자고 울고불고 난리를 쳤다면 2년분의 목돈이 손에 들어올 수 있었을까. 그 자산은 수십 배로 불어나서 오늘 부자 가족이 되게 만들었다.
-91쪽, ‘아파트 평수 늘리다가 끝나는 인생’ 중에서

이처럼 부자들은 자산소득의 증가로 자산 성장곡선을 만들어내고 있다. 나는 위의 표에 표시된 지점을 지나고 있었다. 자산 증가는 한순간에 이루어지지 않는다. 매우 천천히 이루어진다. 그러나 철저하게 관리하지 않으면 천천히 이루어지는데 그치고 만다. 상승곡선은 지속적인 분석과 관리를 통해 만들어지는 것이고 한번 만들어진 곡선은 쉽게 내려가지 않는다.
한국 속담에 “돈이 돈을 번다.”는 말이 있다. 모든 부자가 자산 성장곡선을 그리고 관리하는 것은 아니다. 관리하지 않아도 이 곡선처럼 그들의 자산은 성장해 나가고 있다. 즉 돈이 돈을 벌고 있는 것이다.
돈이 돈을 벌게 하는 종잣돈을 모으는 것은 힘든 일이다. 그러나 그 자산을 유지하는 것 또한 어려운 일이다. 부자가 되기 전에 자산을 관리할 수 있는 시스템을 만들어야 한다. 자산을 관리할 수 없다면 부자도 될 수 없다는 것을 명심하기 바란다.
-109쪽, ‘돈이 돈을 번다’ 중에서

나는 수익형 부동산투자를 좋아한다. 나로서는 다른 수익형 자산에 비해 어렵지 않고 경기와 금리 변동에 가장 둔감하고 원금손실의 리스크가 비교적 적기 때문이다.
주식은 손실에 대한 리스크가 너무 크다. 채권은 수익률이 너무 낮고 회수가 오래 걸린다.
어음은 부도날 리스크가 있어 두렵다. 차용은 돌려받지 못할 가능성이 높다. 특허는 전문지식이 있어야 한다. 내가 없어도 되는 사업은 찾고는 있으나 쉽게 찾기 어려울 듯하다. 네트워크 마케팅은 다단계라는 색안경을 끼고 보는 사람들이 있어서 싫다.
우리는 여러 가지 이유로 투자를 하지 않는다. 그리고 이러한 투자를 다 할 필요도 없다. 나에게 맞는 투자를 하고 이해하기 어려운 투자는 하지 말아야 한다.
-114쪽, ‘수익형자산과 비수익형 자산’ 중에서


나는 친구가 가져온 계약서와 홍보 전단지를 꼼꼼히 살펴보고 투자 물건의 문제점을 알아냈다. 이 투자대상은 한 채에 일억 원이 넘는 분양가이며, 대출금을 제외하고 실제 투자금액이 3,500만 원이었다.
월세를 한 달에 60만 원 받을 수 있다고 한 것은 광고 내용이 과장되긴 했지만 틀린 것은 아니었다. 그런데 이 투자대상은 문제점이 있었다. 주변의 원룸 월세는 고작 40만 원 정도였다. 아무리 좋아야 45만 원을 넘지 않았다. 더욱이 일반적인 원룸 월세에는 관리비(공동전기, 계단청소비), 상하수도 사용료, 인터넷 사용료가 포함되어 있다. 하지만 친구가 투자한 상품은 월세 60만 원에 아무것도 포함되어 있지 않았다. 결국 입주자는 60만 원 월세뿐 아니라 부대비용까지 내야 하는 것이었다. 주변에 저렴한 원룸이 많은데 어느 누가 비싼 돈 주고 그 원룸에 살겠는가.
좋은 투자를 했다며 나에게 “잘했다. 아주 잘했어.”라는 평가를 받고 싶었던 친구는 내 얘기를 듣고 얼굴빛이 창백해졌다. 친구는 나에게 어떻게 하면 좋겠냐고 되물었다.
친구가 투자한 상품은 수익이 전혀 나지 않는 상품은 아니었다. 분양업체에서 광고한 60만 원은 받지 못하더라도 월세를 낮게 받는다면 투자할 수 있는 투자대상이었다. 하지만 한 가지 생각해봐야 하는 문제가 있었다. 친구가 투자했던 원룸은 여러 명이 공동 소유권을 갖고 있는 공용 소유 건물이었다. 그렇기 때문에 내 원룸이 공실이 생기더라도 관리비는 집주인이 납부해야 한다. 이 사안을 알고 난 후 친구는 계약금을 포기하고 곧바로 해약했다.
지금은 친구가 투자했던 원룸형 오피스텔 입주가 시작되고 있다. 부동산중개소에서는 이 오피스텔의 매도 물량이 많이 나와 있는 상태라고 했다. 분양가보다 천만 원 이상 낮게 매도 주문이 나와 있으나 거래는 잘 이루어지지 않는다고 했다. 친구가 계약금을 포기하고 해약한 것은 그나마 잘한 결정이었다.
만약 내 친구가 투자에 주변 원룸의 시세를 한 번이라도 알아보았다면 계약금을 날렸을까? 무슨 투자를 하든 앞서 선행되어야 하는 원칙이 있다. 그것은 주변 인프라가 어떻게 형성되어 있는지를 꼼꼼하게 시장조사부터 하는 것이다. 내 친구처럼 광고만 믿고 덥석 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 무슨 투자든 내 돈을 투자하는 것이다. 시간이 없다고 핑계대지 마라. 휴일이면 하루 종일 잠만 자지 말고 그 동네 답사를 다녀라. 발품을 판 만큼 내 지식이 쌓여간다는 것을 잊지 마시라.
-141쪽, ‘투자할 때 선행되어야 하는 원칙’ 중에서

같은 지역에 있는 아파트라 할지라도 이렇게 월세 수익률이 차이가 나고 있다. 3.1%~5.4%까지 나기도 한다. 하지만 높은 수익률만 가지고 수익형 자산을 선택할 수는 없다. 5.4%의 높은 수익을 내고 있는 아파트는 20년도 넘은 아파트이다. 수익형 자산이기는 하지만 아파트 시세의 변동도 감안하여 자산 선택을 해야 한다. 또한 오래된 아파트인 경우 노후된 부분의 수리비용도 생각해봐야 한다.
분석 자료가 만들어졌으니 이제부터 모의투자를 시작해보자. 나는 월세 수익률이 가장 높은 효명 아파트와 두 번째 순위인 평택 장당 우미 이노스빌 2차 아파트를 구매한다. 그리고 나의 파일에 이 모의 자산들을 기록한다. 효명 아파트 101동 1301호 구입가 1억 7천만 원, 중개 수수료 75만 원, 취등록세 4백만 원 등을 기록한다. 기록 파일에 월세 76만 원을 기록하고 일 년에 한 번 재산세도 기록해놓는다.
구입을 완료했으니 이번에는 분기마다 또는 6개월마다 시세의 변화를 분석해본다. 3~4년간 분석을 하다보면 내가 모의로 구매한 자산이 당시의 생각과 다르게 변화하고 있다는 것을 알 수 있다. 이쯤 되면 나의 마중물은 준비가 되었고 투자 공부 또한 어느 정도 되었을 것이다. 처음보다는 다른 안목으로 수익형 자산을 분석할 수 있는 힘이 만들어졌다. 앞으로는 더 좋은 투자 자산을 찾기 위해 공부해 나가면 된다.
-181쪽, ‘모의투자기법을 활용한 투자 공부’ 중에서


나는 물건을 구매할 때도 나만의 원칙을 정해놓고 있다. 그것은 물건의 금액에 따라 얼마큼 결정을 유보하는가에 관한 것이다. 그것은 다음과 같다.

1만 원 이상 상품: 한 시간
5만 원 이상 상품: 1일
10만 원 이상 상품: 1주
30만 원 이상 상품: 한 달

이렇게 나는 네 가지의 원칙을 만들어놓고 있다. 유치한 방법일 수도 있지만 그 효과는 매우 크다. 나는 상품을 구매할 때는 인터넷 쇼핑몰 장바구니에 담아놓고 일정 시간을 기다린다. 그러고 나서 그 상품이 정말 필요하면 구매를 한다. 냉정하게 생각하는 시간을 갖고 나면 충동구매를 줄일 수 있다.
나는 생활에 필요한 물품을 구매할 때도 일주일을 기다린다. 다시 한 번 우리 가정에 필요한 것인지를 점검한다. 일주일이 지나도 꼭 필요하다는 판단이 내려지면 그때 가서 구매한다. 쇼호스트가 “오늘 단 하루 세일! 아, 매진입니다!” 했던 물건들은 일주일이 지났는데도 여전히 남아있게 마련이다.
-189쪽, ‘나만의 절약 원칙 세우고 실천하기‘ 중에서

내 주위에 부동산투자가 중에는 매우 위험한 투자를 하는 사람들이 있다. 이들은 적은 종잣돈으로 전세가 들어있는 아파트를 구입하거나, 아파트를 구입하고 잔금을 납부하기 전에 전세를 놓고 그 돈으로 잔금을 납부하는 방식으로 자산을 늘려나간다.
이들은 특히 매매가 대비 전세금이 높은 아파트를 선호한다. 요즘과 같이 전세금이 높고 전세를 구하는 사람들이 많은 시기에는 많은 돈을 들이지 않고도 고가의 아파트를 구입할 수 있기 때문이다. 그리고 이들은 이러한 집을 여러 채 가지고 있다. 아파트 가격이 상승하는 시기에는 이렇게 투자하여 수익을 본 사람들이 많이 있었다.
나는 이러한 투자방법을 가장 좋지 않은 투자라고 생각한다. 이들 역시 일회성 투자를 통해 시세 차익을 보는 것만을 기대하며 투자하는 것이다. 아파트 가격이 올라서 많은 시세 차익을 보았다면 이런 투자를 더더욱 포기하지 않는다.
주식투자와 전세를 낀 아파트 투자는 일회성 투자다. 종잣돈을 투자해서 그 투자가 끝이 나야 비로소 수익이 생기는 투자 형태이기 때문이다. 이런 투자는 한 번 투자해서 한 번의 수익을 얻을 뿐이다.
소중한 종잣돈을 투자하고 시세 차익을 노리는 것이 나쁘다는 게 아니다. 다만 주식이나 아파트 가격이 오르는 것은 마치 게임과 같은 투자방법이기 때문에 위험하고, 국내뿐만 아니라 세계경제 상황에 많은 영향을 받기 때문에 예측하기 어려운 리스크가 있는 투자라는 점을 환기시키는 것이다.
나는 매달 수익이 나오는 수익형 자산에 투자하라고 권하고 싶다. 미래를 예측하기 어려운 자산에 도박하듯 배팅하지 말고 안정적인 수익형 자산에 투자하라는 말이다. 아파트에 투자하더라도 월세를 주고 매달 월세를 받을 수 있는 수익형 자산으로 만들어야 한다.
아파트에 투자하는 것은 같으나 월세를 주느냐, 전세를 주느냐에 따라서 투자 패턴이 달라진다. 월세를 주는 경우 아파트 가격 상승에 대한 기대와 고정수익까지도 얻을 수 있다. 혹시 투자한 아파트의 가격이 하락하더라도 그동안 받은 월세를 감안하면 투자 손실이 적거나, 아예 투자 손실이 나지 않을 수도 있다.
나는 이렇게 월세 수익률이 높은 투자를 선호한다. 그리고 집값이 오르면 일종의 보너스로 생각한다. 아무리 집값이 올랐다고 해도 그 집을 매도하기 전에는 이익이 발생되지 않기 때문이다.
구매하는 순간 나에게 수익을 주는 자산을 구매하라. 구매하고 나서 수익이 나오지 않는 자산은 자산이 아니고 부채이다. 일회성 투자는 요행을 바라는 투기에 가까운 나쁜 투자임을 명심하라.
-234쪽, ‘매월 수익이 나오는 자산에 투자하라’ 중에서


수익형 투자자산을 구입하고자 할 때는 반드시 여러 가지 관점에서 분석해야 한다.

- 투자비용 분석: 투자자산을 구입할 때의 비용. 구입가, 취등록비용, 부동산수수료 등
- 유지비용 분석: 투자자산의 유지시 들어가는 고정비용. 공동전기료, 엘리베이터 관리비용, 공동관리비, 공실 발생시 비용 등
- 매도비용 분석: 투자자산을 매도할 때 발생하는 비용. 양도소득세, 중개수수료 등
- 세금비용 분석: 투자 수익이 생기면 당연히 수익금에 대하여 소득세를 납부해야 한다. 부가세, 종합소득세, 세무사 비용 등 투자자산을 구입하는 경우에는 이처럼 많은 비용이 들어간다. 공인중개사가 말하는 수익률을 그대로 생각하면 안 된다. 투자자산을 구입할 당시에 여러 가지 비용을 분석하지 말고 이런 비용에 대해 미리 알고 있어야 한다.

수익을 내는 투자를 하기 위해서는 이 네 가지 관점에서 체크리스트를 만들어 점검해야 한다. 계속 투자를 하다보면 더 많은 체크리스트 항목이 생겨날 것이다. 그때그때 생각나는 대로 판단할 수 없으니 미리 항목을 정리해놓는 것이 바람직하다.
-242쪽, ‘수익형 투자자산의 비용 분석’ 중에서


중산층과 서민들의 투자 성향을 알아보자.

1. 어제 회식을 했다. 우리 부서에서 나만 빼고 모두 주식투자를 하고 있었다. 부장님만 주식투자를 했었는데 이제는 김대리도 박과장도 주식에 투자한다. 더 늦기 전에 나도 주식투자를 해야겠다. 오늘 점심시간에 은행 가서 직장인 신용대출을 받아야겠다.
2. 벌써 전세계약이 끝나간다. 집주인에게서 전세금을 5천만 원 인상해달라는 전화가 왔다. 나가라는 말인가 보다. 집값이 엄청 올라가고 있다. 대출이자를 조금 내더라도 이참에 집을 사는 것이 좋을 것 같다.
3. 하필 내가 주식을 사니까 주가가 내리는 건 뭐야. 이번 투자는 재수가 없다. 남은 돈으로 다시 도전하여 이번에는 두 배 수익을 내고야 말 테다.

부동산 가격이나 주가를 정확히 예측할 수 있는 전문가나 점쟁이가 있다면 얼마나 좋을까? 이런 능력이 있다면 3년 안에 세계의 부자 랭킹에 오를 수 있을 것이다. 주가를 예측하고 부동산을 예측해주는 사람들은 항상 조심스럽게 근거를 제시하며 전망한다. 대학교수나 경제연구소장이 나와서 이러한 예측을 한다고 정확하게 맞아 떨어질까.
투자에 있어 안전한 투자는 없다. 반드시 리스크가 있게 마련이다. 경제를 공부하면서 앞으로 어떻게 변화할 것인지를 예측해봐야 한다.
부자들은 큰 수익을 내기보다는 안전하게 자산을 지키며 수익을 내기를 원하고 있다. 나의 소중한 자산을 지키기 위해서는 경제를 이해하고 경제상황에 맞는 올바른 판단을 해야 한다.
우리가 살아가는 세상은 빠른 속도로 변화하고 있다. 변화하는 세상을 읽어내지 못한다면 남들만 따라 하는 투자를 할 수밖에 없다. 부자들이 예전에 투자했던 방식은 이제는 적용되지 않을 수 있다는 것을 알아야 한다. 투자를 공부한다는 것은 경제를 공부하는 것과 같다.
-294쪽, ‘투자하려면 경제를 공부하라’ 중에서

자수성가한 70억 자산가의 25년 재테크 노하우 전격 공개!<br/>나이 마흔세 살에 70억 자산가가 되었다고 하면 금수저를 입에 물고 태어나서 부모에게 많은 유산을 물려받았거나, 로또나 연금복권에 당첨되었거나, 돈 많은 배우자를 만났거나, 운 좋게 주식투자나 부동산투자를 잘 해서 대박이 났을 거라는 예상을 하기 쉽다. 그러나 이 책의 저자는 중산층은커녕 서민, 영세민으로 살아오면서 ‘재테크’라는 말조차 모르던 사람이었다. 그런 그가 어떻게 자수성가하여 마흔세 살에 70억 자산가가 될 수 있었을까? <br/>사람들은 “돈이 돈을 번다.”는 말을 자주 듣지만 그 방법을 몰라서 “누구는 손해만 보고 돈 잘 버는 사람은 계속 번다”고 푸념을 한다. 도대체 돈이 돈을 버는 투자는 어떻게 하는 것일까?<br/>맨손으로 시작하여 70억 자산가가 된 이 책의 저자는 “부자는 돈이 일하게 한다”고 강조한다. 이 책에는 오랜 시간 동안 저자가 직접 실천하면서 자연스럽게 깨달은 부자의 습관과 적게 벌어도 목표를 세우고 차근차근 이루어나가면 어느 순간 잘 살게 되는 방법이 상세하게 소개되어 있다. 수입과 지출관리, 저축, 단계별 자산관리, 투자대상을 정하고 목표를 달성하는 노하우, 절세 요령 등 저자의 경험에서 나온 실천 지침이 빼곡하다는 것이 이 책의차별성이다.<br/>특히 자산(돈)이 나를 위해 스스로 일하게 만드는 원리를 집중적으로 설명하고 있어 많은 도움이 될 것이다. 자산관리를 알면 노후 준비의 절반은 성공한 것이나 다름없다.<br/><br/>소득에는 근로소득과 자산소득이 있다. 근로소득은 일해서 받는 급여나 일에 대한 보수다. 내가 일하지 않으면 보수를 받을 수 없다. 근로소득에는 직장인 외에도 전문직, 자영업자도 속해 있다. 의사, 변호사, 치킨집 사장 등은 본인이 일하지 않으면 수입이 발생하지 않는다. 아무리 훌륭한 의사라도 본인이 아파서 환자 진료를 하지 못할 경우 그에게 보수를 주지 않는다. 보수가 많을 뿐 노동이 소득인 셈이다. 또한 의사는 수입이 많아서 휴가 때 해외여행을 갈 수는 있지만 아무 때나 갈 수는 없다.<br/>그러나 자산소득은 내 자산에서 나오는 소득이기 때문에 내가 직접 관리하지 않아도, 아니 가끔 관리만 해주면 된다. 나의 돈이 나를 위해 일하는 것이다. 부자란 내가 일하지 않고도 나의 돈이 나를 위해 일하게 만들 수 있는 사람을 의미한다. 부자가 되려면 내 돈이 나를 위해 일하는 시스템을 만들어야 한다. 그렇게 하면 경제적 자유를 얻을 수 있다. 내가 일하고 싶을 때 일하고 쉬고 싶을 때 쉴 수 있는 자유를 누릴 수 있다.<br/><br/>경제적 어려움을 겪는 이들이 반드시 알아야 할 재테크의 모든 것!<br/>이 책의 저자는 자신이 어떻게 투자를 할 수 있는 마중물을 마련했는지 그 과정을 세세하게 밝힌다. 그것은 드라마틱한 이야기가 아니다. 마른 수건도 다시 짜는 ‘대한민국 대표 짠돌이’의 얘기다. 그러면서 저자는 부자들이 가르쳐준 돈이 일하게 하는 시스템을 한순간도 어기지 않고 실천에 옮겼다고 한다. 그것이 70억 자산가가 된 진짜 비결이라고 말한다. <br/>어쩌면 가난에서 벗어나기 위해 필요한 것은 종잣돈이 아니라 부단히 공부하는 자기계발이고 가족에 대한 사랑이며 만나는 모든 사람을 보물처럼 여기는 마음, 비록 가진 것이 없어도 돈 앞에 비굴하지 않고 당당한 자신감인지도 모른다. <br/>돈은 집착할수록 오히려 멀리 달아나고 돈을 일하게 하면 더 많은 돈을 벌게 해준다는 것이 저자의 돈에 대한 생각이며 철학이다. <br/><br/><br/>“어떻게 하면 월급보다 훨씬 많은 자산소득을 만들 수 있을까?”<br/>만약 지금 당신이 경기 불황의 터널이 끝이 없어 한숨만 쉬는 자영업자라면…<br/>월급에만 의존할 수 없는 불안한 현실이어서 투잡을 생각 중인 직장인이라면… <br/>수명은 늘고 직장생활은 짧아졌는데 노후준비가 전혀 안 된 중년이라면…<br/>늘어나는 생활비를 감당할 수 없어 맞벌이를 하는 가정이라면…<br/>소액투자로 자산소득을 늘리고 싶지만 그 방법을 몰라 답답한 사람이라면… <br/>바로 지금 돈이 일하게 만드는 부자들의 비법을 알아야 할 때이다. <br/><br/>70억 자산가가 알려주는 ‘내 돈이 일하게 만드는 비법’ 10가지<br/>1. 가계부를 활용해 수입과 지출을 정확히 분석한다.<br/>2. 수입을 늘리기보다 지출을 줄여라.<br/>3. 매달 대차대조표를 작성하여 현재의 자산상태를 분석한다.<br/>4. 경제를 모르는 부자는 없다. 경제를 공부하라.<br/>5. 모의투자기법을 활용해 투자를 공부한다.<br/>6. 투자목표를 설정하고 마중물을 준비한다.<br/>7. 일회성 투자를 하지 마라. <br/>8. 투자하는 순간 수익을 안겨주는 수익형 투자를 한다.<br/>9. 수익형 자산들이 효율적으로 운영되게 시스템을 만든다.<br/>10. 절세 요령을 공부하고 전문가와 상의하라.<br/><br/>이 책에는 수입과 지출관리, 저축 등 가정경영에서부터 돈이 돈을 버는 시스템, 수익형 자산을 분석, 투자하는 실전 비법, 단계별 자산관리, 절세 노하우까지 부자 가족의 일급비밀이 가감 없이 그대로 담겨 있다. 이 책에서 제시하는 월급보다 많은 자산소득을 만드는 시스템만 알면 똑똑한 재테크를 하여 평생 월급을 받으며 경제적 자유를 누릴 수 있을 것이다