□ 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 취득한 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도할 때에는 이를 1세대 1주택으로 보는 것임 (양도, 서면-2017-부동산-2328 [부동산납세과-1409] , 2017.12.21.) → (상세 내용) 상속주택 편

□ 거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 대체주택을 취득하고, 거주주택을 양도한 경우 장기임대주택특례와 일시적2주택 특례의 중첩적용이 가능한 것임
(양도 사전-2020-법령해석재산-0320, 2021.01.20.)

● 기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우

▶ 취학, 전근 등 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게 된 경우
취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
(소득세법 시행령 제155조 제8항)

○ 헷갈리는 근무상 형편, 취학등 사유 관련 비과세
1) [1세대 1주택 비과세] 근무상 형편, 취학 등으로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 (대체주택을 취득하지 않는 경우) → 비과세
(소득세법 시행령 제154조 ① 3)
2) [1세대 1주택 특례] 비과세, 단, 종전주택은 일시적 2주택 요건 충족
(소득세법 시행령 제155조 ①)
3) [중과세 제외] 1세대의 구성원 중 일부가 근무상 형편, 취학 등 사유로 조정대상지역 소재 주택(3억원 이하)을 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 [소령 제167조의 10 ① 3] → 조정대상지역 2주택 참조

■ 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례

▶ 조정대상지역 일시적 2주택 요건(전부 충족)
1) 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 양도일 현재 종전주택과 신규주택 각각 1채만 보유하여야 함
2) 종전주택의 보유기간이 2년 이상일 것 단, 취득 당시 조정지역에 있는 종전주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
3) 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 하고, 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 함

▶ 조정대상지역내 일시적 2주택 신규주택 전입신고 및 주민등록 → 취득일부터 1년 이내 세대전원 이사 및 주민등록
신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 주민등록법에 의한 전입신고와 함께 30일 이상 거주하여야 일시적 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다. [소령 제155조 ① 2]

□ 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06.
소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 “주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우”란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다.

■ 오피스텔 매입 및 보유, 양도와 관련한 세금

● 오피스텔의 용도변경과 세무문제

▶업무용 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우
업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환하는 경우로서 일반과세사업자로 등록하여 건물분에 대하여 매입세액을 환급받은 경우 환급받은 매입세액을 경과기간에 따라 일정률을 곱한 금액을 납부하여야 한다. 즉, 과세사업(업무용으로 임대)에 사용하던 오피스텔을 면세사업(주거용으로 임대)으로 사용하는 경우 환급받았던 부가가치세를 다음의 계산방법에 의하여 계산한 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다. 단, 오피스텔 취득 이후 10년이 경과하면, 주거용으로 전용하더라도 부가가치세를 다시 납부하지 않아도 된다.

○ 납부할 부가가치세 과세표준 및 납부세액 계산방법
과세표준(시가) : 매입세액을 공제받은 오피스텔의 취득가액 × (1 － 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
납부할 부가가치세 : 과세표준 × 10/100
○ 경과된 과세기간 수 계산
과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보아 과세기간의 수를 계산한다. 예를 들어 20×6. 5. 20. 일반과세사업자로 등록한 후 매입세액을 환급을 받았으나 20×7. 1. 20. 주거용으로 전환하는 경우 경과한 과세기간 수는 ‘2’임(20×6년 1기, 20×6년 2기, 1기)

● 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우
오피스텔 매입시 주거용으로 임대한 경우 매입세액을 공제받을 수 없었으나 차후 업무용으로 임대하면서 일반과세사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고납부하는 경우 매입세액에 일정율을 곱한 금액을 공제받을 수 있으며, 이 경우 ‘과세사업전환 감가상각자산 신고서’를 제출하여야 한다. (부가가치세법 시행령 제85조)
[사례] 20×7. 5. 오피스텔 취득, 주거용으로 임대하다 20×9. 7 업무용으로 전환, 취득금액 215,000,000원 취득시 매입세액은 공제받지 못함
과세표준 : 건물 150,000,000원, 건물분 부가가치세 15,000,000원,
토지분 50,000,000원

공제되는 세액 = 취득 당시 해당 재화의 면세사업 등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × ( 1 - 5% × 경과된 과세기간 수)
15,000,000원 × (1- 5% × 5) = 11,250,000원

■ 취득세 신고, 납부 및 세율

● 취득세 중과세 및 중과세대상 주택수

▶1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역내 소재 주택을 새로 취득하거나 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로 일반지역이나 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 취득세가 중과세된다. 단, 1주택을 보유한 1세대가 일반지역의 1주택을 취득하는 경우에는 중과세되지 않는다.
취득세 중과세 대상

○ 조정대상지역 또는 비조정대상지역의 주택 취득 및 중과세
1) 조정지역 1주택 + (신규)조정주택 → 중과세(8%)
2) 비조정지역 2주택 + (신규)비조정지역 → 중과세(8%)
3) 조정대상 2주택 + (신규)비조정지역 주택 취득 → 중과세(8%)
4) 조정지역 2주택 + (신규)조정주택 → 중과세(12%)

● 취득세 중과세 관련 1세대의 범위

1) 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족
2) 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함 단, 해당 자녀의 소득(근로소득, 사업소득 등)이 기준 중위소득의 40%(월 73만원) 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함
★ 〈주의〉 취득세과 관련한 1세대의 범위에는 실제 거주 여부에 관계없이 주민등록표상에 기재된 가족으로 한다. 단, 양도소득세 등 국세의 경우에는 실제 동거 여부에 의하여 판단한다.

● 지방교육세, 농어촌특별세 중과세 세율

▶ 지방교육세 중과세 (중과세 대상 주택 → 0.4%)
○ 일반과세 : 주택규모 및 가액에 따라 0.1% ～ 0.3%
○ 중과세대상 주택 : 0.4%

▶ 농어촌특별세 중과세 (중과세대상 주택 → 0.3%, 1.4%)
○ 일반과세 : 국민주택 → 없음, 국민주택 규모 초과 주택 0.2%
○ 조정대상지역내 2주택, 일반지역 3주택 0.3%
○ 조정대상지역내 3주택, 일반지역 4주택 1.0%

● 취득세 중과세 관련 주택수에 포함하는 주택
1주택을 보유한 1세대가 조정대상지역의 주택을 새로 취득하거나 2주택 이상을 보유한 1세대가 일반지역의 주택을 새로 취득하는 경우 취득세가 중과세되며, 주택수에 포함하여야 하는 주택은 다음과 같다. (지방세법 시행령 제28조의4)
▶ 주택

▶ 공동소유주택
1. 동일세대인 경우 1주택으로 봄 → 세대내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함
2. 별도세대인 경우 각각 주택을 보유한 것으로 봄

▶ 상속받은 주택
1. 2020.8.11. 이전 상속받은 주택 : 2025.8.12. 이후 주택수 포함
2. 2020.8.12. 이후 상속주택 : 상속개시일부터 5년 이후 주택수 포함
3. 공동상속주택 : 주된 상속인(상속지분이 가장 큰 자)의 주택에 포함

○ 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우 주택소유자(1 →2)
1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람

▶ 주택의 부수토지만을 보유한 경우
1세대가 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택수에 포함하므로 주택수 계산시 주의를 하여야 한다.
★ [주의] 양도소득세에서는 주택의 부수토지만을 보유한 경우 주택을 소유한 것으로 보지 않지만 취득세는 주택수에 포함되므로 주의해야 한다.

▶ 임대주택 → 장기임대주택으로 등록된 경우에도 주택 수 포함
장기임대주택은 종합부동산세(합산배제) 및 양도소득세 1세대 1주택 비과세(거주주택 비과세) 적용시 주택수에서 제외되나 취득세 주택수 판정, 양도소득세 중과대상 주택수 판정시에는 모두 포함된다.

▶ 오피스텔 (주택분 재산세 과세대상) [국세청 100문100답 56P]
2020.8.12. 이후 신규취득하는 오피스텔로서 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔. 단, 오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않는다.
다만, 2020.8.11. 이전 매매(분양)계약을 체결한 경우 주택수에서 제외

▶ 분양권 및 조합원입주권 → 주택수에 포함
2020.8.12. 이후 신규취득하는 분양권 및 조합원입주권은 주택수에 포함한다. 다만, 2020.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우에는 주택수에서 제외
★ 양도소득세 → 2021.1.1. 이후 분양권 취득분을 주택수에 포함

■ 양도소득세 세금 절세 및 세무리스크 해결 방안 <br/> <br/>빈번한 세법 개정과 부동산 세법 관련 내용이 여기저기 얽혀 있어 부동산 양도와 관련한 양도차익이 발생한 경우로서 해당 사안이 복잡한 경우 비과세 대상, 중과세 여부등을 판단하기가 정말 쉽지가 않습니다. <br/>이로 인하여 조세전문가들조차 양도소득세 관련 상담을 기피하고 있으며, 국세청 홈택스 상담 또한 애매한 사안의 경우 나중에 발생할 수 있는 문제를 회피하기 위하여 과세 또는 중과세가 되는 쪽으로 편의적인 답변을 할 수도 있습니다.<br/>따라서 부동산을 양도하면서 고액의 양도차익이 발생될 것으로 예상되는 경우 세금을 절세하거나 세무리스크를 방지할 수 있는 최선의 방법은 국세청에 사전질의 또는 서면질의를 하여 공식적인 답변을 받는 것입니다.<br/><br/>[사전질의/서면질의] 국세청 홈페이지 → 국세정책제도 → 세법해석질의안내<br/><br/>다만, 사전질의 또는 서면질의의 경우 회신 기간이 너무 오래 걸릴 수 있고, 법리 판단을 요하는 사안의 경우 회신 자체를 받지 못할 수도 있으며, 질의자가 사실 관계를 정확히 제시하지 못한 경우 문제가 발생할 수도 있습니다. <br/>이러한 여러 가지로 문제로 양도소득세를 비과세받거나 절세하기가 쉽지 않습니다만, 차선책으로 다음 내용을 참고하시기 바랍니다. <br/><br/>[1] 홈택스 인터넷 질의<br/>홈택스에 전화(☎126)로 문의하는 경우 통화 자체가 매우 어렵고, 질의의 불완전성 및 국세청 상담관의 판단 착오 등이 발생할 수 있으므로 가능한 홈택스에서 인터넷 질의를 하시기 바랍니다. <br/><br/>[홈택스] → 상담/제보 → 인터넷 상담사례 → 세법 관련 상담하기 → 양도소득세, 상속세 및 증여세<br/><br/>[2] 양도소득세 분야 전문 세무사님에게 상담을 하시기 바랍니다.<br/>양도소득세 분야의 경우 세무사분들의 일상적인 업무가 아니므로 복잡한 양도소득세의 경우 여러 루트를 통하여 전문가를 수소문하여 상담을 하시는 것이 최선의 방법입니다. <br/> <br/>[3] 상담료 몇 푼 아낄려고 하지 마시기 바랍니다. <br/>양도소득세 신고납부를 잘못하여 추징되는 세금이 많은 경우 감당하기 어려운 경제적 고통을 받게 될 것입니다. 따라서 양도차익이 많은 경우 부동산을 양도하기 전에 최소한 2군데 이상의 양도소득세 분야 세무전문가에게 문의를 하시기 바랍니다. <br/><br/>[4] 이 책을 포함한 양도소득세 관련 도서의 활용 및 재확인<br/>너무나 복잡한 세법 내용으로 저를 포함하여 양도소득세 관련 도서의 저자분들은 아마 혼신의 힘을 다하여 도서를 저술하였을 것입니다. 그럼에도 불구하고, 만의 하나 도서에 오류가 있을 수도 있으므로 도서는 참고용으로 활용하시고, 최종 판단은 양도소득세 분야 전문가분에게 의뢰를 하여야 합니다. 단, 양도소득세 상담을 하시는 전문가분들도 확정적인 상담을 드릴 수는 없을 것이므로 납세자 본인이 양도소득세 신고 및 납부 오류로 인한 리스크가 발생하지 않도록 확인하고 또 확인하여 낭패를 겪는 일이 발생하지 않기를 간절히 바랍니다. <br/>