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월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿

리뷰 총점9.8 리뷰 42건 | 판매지수 21,780
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투자/재테크 86위 | 국내도서 top100 1주
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품목정보

품목정보
출간일 2022년 04월 15일
쪽수, 무게, 크기 320쪽 | 482g | 152*225*30mm
ISBN13 9791170433026
ISBN10 1170433022

이 상품의 태그

카드 뉴스로 보는 책

책소개 책소개 보이기/감추기

상가 분석부터 임장, 계약, 세금, 임대차까지
쉽게 배우고 쉽게 써먹는 상가 투자 A to Z

상가 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 상가 물건을 분석하고, 임장하고, 공실 없이 임대차를 맞추고, 세금을 고려해 수익률을 지키는 것이다. 이 책은 수익형 부동산에 대해 아무것도 몰랐던 아이 엄마가 어떻게 첫 상가를 샀고, 이후 5개 상가를 보유하고 지식산업센터 투자까지 도전하게 되었는지 살펴보는 실전 투자서다.

상가 투자는 높은 진입 장벽으로 ‘상가=상갓집’ ‘상가 투자=복잡한 전문 영역’이라는 편견이 있다. 저자는 이 책을 통해 그러한 편견을 깨고 공실, 매출 걱정 없이 통장에 임대료가 꼬박꼬박 쌓이는 명쾌한 비결을 소개한다.
부수입을 창출할 수 있는 수익형 부동산은 주택, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 종류가 다양하다. 이 중 상가는 고장·수리 등의 이유로 임차인에게 시달리는 경우가 적고, 임차인이 바뀔 때마다 인테리어를 신경 쓸 필요가 없다는 장점이 있다. 끊임없이 관리해야 하는 원룸, 오피스텔 등 다른 수익형 부동산과 달리 기반을 다져놓으면 알아서 다달이 임대료가 나오는 시스템을 구축할 수 있는 것이다. 무엇보다 공실 없이 수익률 높은 상가는 고정수입은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

목차 목차 보이기/감추기

프롤로그_상가 임대수입의 기쁨을 당신도 느끼기 바라며

1장. 엄마의 첫 상가 투자 도전기

어리바리, 나의 첫 부동산 투자
배움에서 활로를 찾다
실거주용 집과 투자용 집
나에게 이런 일이? 희망퇴직하다
월급 대신 임대수익에 도전하다
부록_초보 투자자를 위한 10가지 제언

2장. 상가 투자로 은퇴를 은퇴하다

나의 첫 번째 상가 매수 포인트
두 번째 상가에 도전하다
세 번째, 네 번째, 다섯 번째 상가를 사다
아파트 단지 내 상가, 주의해야 하는 이유
지하상가에 대한 편견을 깨자
효과적인 틈새시장, 지식산업센터
부록_네이버 로드뷰로 임장하는 방법

3장. 임대수입 300만 원 만들기 ①

퇴사 후 루틴이 노후를 결정한다
경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자
상가 투자 절차와 세금
일반과세자 vs. 간이과세자
투자 물건 분석 노하우
등기부등본과 건축물대장을 확인하세요
수익률 계산하기
공인중개사 소재지 파악하기
부록_그래서 건강보험료는 얼마나 내나요?

4장. 임대수입 300만 원 만들기 ②

상가 급매 여부는 시간이 지나야 알 수 있다
평수별로 어울리는 업종이 다르다
상가는 세금이 많다는데 남는 게 있을까?
큰 상가 하나 vs. 작은 상가 여러 개
수익률도 좋고 공실 안 나는 상가?
상가 대출금, 어떻게 관리할까?
상가를 사야 하는 시기
경매로 상가 낙찰받기? 책처럼 쉽지 않다
우량 임차인을 너무 믿지 마세요
상가의 리스크, 공실과 연체
부록_상가 살 때 부동산에 뭐라고 문의해야 할까?

5장. 상가 투자도 요령은 있다

힘든 투자는 지양하고, 단순한 투자는 지향하고
비관적인 목소리에 휘둘리지 말자
계약 후에는 되돌릴 수 없다
너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요
높아지는 대출 금리, 상가 사도 될까?
제1종근린생활시설 vs. 제2종근린생활시설
묵시적 갱신은 NO! 꼭 연장계약서 작성하세요
중과세율이 적용되는 특수상가
임차인은 친구가 아닌 사업 파트너
상가를 매수할 때는 수다쟁이가 되세요
수익률을 간단하게 계산하는 방법
부록_상가 투자에 도움이 되는 카페들

6장. 상권분석 들여다보기

집 앞 정육점으로 보는 상권 이야기
시황을 읽으면 돈 되는 업종이 보인다
동네 안경점, 자세히 본 적 있으세요?
스터디카페와 학원 상가
미용실 상가와 1층 부동산 자리
무인점포 전성시대
부록_대한민국 50대 상권

에필로그_누구나 시작은 작고 초라하다

저자 소개 (1명)

책 속으로 책속으로 보이기/감추기

마침 퇴사 후 정기적인 수입에 목이 말랐던 저는 단번에 수익형 부동산에 매료되었어요. 주택은 잦은 고장과 수리로 임차인의 전화가 자주 왔지만 상가는 그런 부담이 덜했어요. 실제로 다가구주택을 추천한 직장동료는 임차인의 전화가 가장 무섭고 스트레스라고 했어요. 맨날 수리해달라는 전화에 시달려서 임대수익을 포기하고 갖고 있던 다가구주택을 판 적도 있다고 해요. 상가는 임차인 본인이 업종에 맞게 인테리어를 하다 보니 고장과 수리 문제로 시달릴 걱정이 덜했어요.
--- p.53

저는 일단 분양상가는 멀리했습니다. 높은 분양가도 문제지만 당장 임대수익을 얻을 수 있는 물건이 필요했어요. 그래서 임대가 맞춰지지 않은 상가는 되도록 피했습니다. 상가 투자에 대한 지식도 부족했고, 갖고 있는 자금도 너무 적어서 분양상가 투자는 아직 이르다고 판단했어요. 또 상가는 시세차익이 거의 없다고 들어서 높은 임대수익률만 추구했습니다. 저는 매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 수익률 6% 이상만 찾았어요(참고로 대출을 받을 경우 기대수익률은 더 높아져요).
--- p.65

임차인이 일반과세자라면 임대인도 일반과세자로 납부를 진행해야 해요. 임차인이 납부한 부가세를 임차인이 다시 환급 받아야 하니까요. 사실 일반과세가 관리하기 수월한 부분도 있어요. 임차업종이나 임차인이 계속 바뀔 건데 미래의 임차인이 간이과세자일지, 일반과세자일지 알 수 없으니까요. 그냥 포괄적인 일반과세자로 진행하는 게 나을 수 있어요.
--- p.132

저는 상가 구매 시 자기자본비율을 반드시 50% 이상으로 한다는 원칙이 있어요. 자기자본비율이란 총자본 대비 자기자본의 구성비를 나타내는 비율을 뜻해요. 보통 이 자기자본비율이 50% 이상은 되어야 급작스럽게 금리가 오르거나 공실이 생기더라도 유연하게 대처할 수 있어요. 반대로 자기자본비율이 너무 낮으면, 즉 과도하게 대출을 받으면 리스크가 커질 수 있어요.
--- p.185

대출 금리가 무섭다고 상가 투자를 포기해서는 안 됩니다. 가파른 인플레이션 때문에 현금화도 답은 아니고요. 전 지금이야말로 상가를 매수하기 좋은 타이밍인 것 같아요. 매도자의 급한 사정에 따라 협상도 가능하고, 상대적으로 여유롭게 좋은 조건의 상가를 살 수 있는 시기라고 생각해요. 한 가지 조심해야 할 부분은 과도한 대출은 지양해야 한다는 점입니다.
--- p.242

그럼 코로나19로 인기를 누리고 있는 상권은 어디일까요? 사람들이 집 근처만 다니다 보니 집 근처 근린상권이 수혜를 보게 되었어요. 대단지 아파트를 끼고 있는 상가인데, 정확히는 단지 안에 있는 물건이 아니라 주변에 있는 상가가 최대 수혜를 보고 있어요. 물론 업종에 따라 단지 근처에 있더라도 피해를 보는 경우도 있어요. 아무래도 학원은 코로나19로 손실을 좀 입었어요. 이 밖에는 매물이 잘 안 보일 정도로 장사가 잘되고 있고요.
--- p.288

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

공실, 매출 걱정 없는
마법의 상가 투자 노하우!


직장인이라면 늘 느끼는 위협이 있다. 바로 ‘퇴직 후에는 뭐하지?’ 하는 것이다. 당장 먹고살 걱정이 없어도 준비되지 않은 노후를 떠올리면 고민은 끝이 없다. 평생직장 개념이 사라진 지금, 미래에 대비하기 위해서는 하루빨리 매달 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 부수입을 창출해야 한다. 그런 면에서 상가 투자는 가장 매력적인 선택지다.

회사의 입수합병으로 계획에 없던 희망퇴직을 하게 된 저자는, 새로운 소득 파이프라인을 구축하기 위해 상가 투자의 세계로 과감히 뛰어들었다. 이를 통해 2019년부터 현재까지 5개 상가와 지식산업센터에 투자해 착실하게 수익을 늘렸다. 저자는 자신과 비슷한 처지에 놓인 맞벌이 중인 워킹맘, 퇴사를 앞둔 가장, 경제적 자유를 꿈꾸는 월급쟁이라면 반드시 상가 투자를 시작해야 한다고 강조한다.

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘엄마의 첫 상가 투자 도전기’에서는 상가 투자를 시작하게 된 경위와 첫 투자 과정, 간단한 팁을 소개한다. 2장 ‘상가 투자로 은퇴를 은퇴하다’에서는 5개 상가와 지식산업센터에 투자하게 된 과정 및 상가 매수 포인트를 다룬다. 3~4장 ‘임대수입 300만 원 만들기’에서는 물건 분석부터 대출금 관리, 임장, 세금, 공실과 연체 리스크, 매수 시기, 수익률 계산 등 세세한 노하우를 소개한다. 5장 ‘상가 투자도 요령은 있다’에서는 안정적으로 임대수익 500만 원을 창출한 저자의 특별한 비법을 살펴본다. 마지막으로 6장 ‘상권분석 들여다보기’에서는 코로나19 수혜 업종, 집 앞 정육점, 동네 안경점, 스터디카페, 학원, 미용실, 무인점포 등 다양한 사례를 통해 상권분석 노하우를 익힌다.

상가 투자 과정에서 터득한 비결과 시행착오, 돈 되는 상가를 찾는 비법, 임대차 과정에서 주의해야 할 부분은 무엇인지, 또 임차인 및 공실과 연체료 리스크 관리, 상가 투자로 파생되는 세금 등을 터득해 현장에 직접 적용하고 실제 투자로 실현해보자. 이 책이 차별화된 가치 창출의 도구가 되어줄 것이다.

회원리뷰 (42건) 리뷰 총점9.8

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포토리뷰 [상가투자 필독서] 월500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 y********2 | 2022.06.07 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
재테크에 대한 관심을 갖고 공부를 하게 되면서부터는 상가에 대해서도 계속 눈이 가게 됐어요! 상가로 매달 고정적인 수입이 들어오면 은퇴해도 걱정없는 삶을 살 수 있을 것 같아보여서요. 그래서 관심갖고 알아보다가 일단 책을 읽어야겠다 싶어서 상가투자 필독서를 찾아 읽어보게 됐어요.     책 제목부터가 눈길을 확~ 끌어당기는 것이 왠지 읽고 나면 나;
리뷰제목

재테크에 대한 관심을 갖고

공부를 하게 되면서부터는

상가에 대해서도 계속 눈이 가게 됐어요!

상가로 매달 고정적인 수입이

들어오면 은퇴해도 걱정없는

삶을 살 수 있을 것 같아보여서요.

그래서 관심갖고 알아보다가

일단 책을 읽어야겠다 싶어서

상가투자 필독서를 찾아 읽어보게 됐어요.

 


 

책 제목부터가 눈길을 확~

끌어당기는 것이 왠지 읽고 나면

나도 상가 투자를 통해

경제적 자유를 이룰 수 있지 않을까

하는 생각을 하게 되더라고요.

어렵게만 느껴졌던 상가투자에 대한

부분을 차근차근 배워갈 수 있었어요.

<월500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿>

상가투자 필독서로 꼭 한번

읽고 시작을 하면 좋을 것 같아요.


 

저도 책의 저자처럼 임대료가

통장에 입금되는 그 순간이

생긴다면 설레일 것 같앗어요.

시작이 반이라고는 하지만

진입할 수 있었다는 그 시도가

정말 부럽고 대단하단 생각이 들었어요.


 

저도 부동산 투자와 관련해서는

아파트만 경험을 해봤었어요.

사실 투자라고 보기 보다는

거의 제가 살 아파트를 사고 팔고 하는

과정 중에 시세차익을 봤던 거였는데요.

몇번의 아파트 매매를 통해

결국 직장인이 돈을 벌기 위해서는

부동산밖에 없다는 생각을 해오고 있었어요.

하지만 그렇다고 해도 왠지

상가투자는 어렵게만 느껴졌었어요.

책을 통해 어떻게 저자는 상가를 투자해서

안정적인 고정수입을 창출했을까?

하는 두근 거리는 마음으로

<월500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿>을 읽게 됐어요.


 

1장 엄마의 첫 상가 투자 도전기

2장 상가 투자로 은퇴를 은퇴하다

3장 4장 임대수입 300만원 만들기

5장 상가 투자도 요령은 있다

6장 상권분석 들여다보기


 

책을 읽으면서 참 본받아야 하는

점이 많이 보이더라고요.

저는 뭔가 생활 속 루틴 자체가

바르지 못하고 들쭉날쭉 하기

마련이고, 연휴가 끼어 있거나 하면

그나마 지켜오고 있던 부분이 다

무너져서 엉망이 되곤 했어요.

건강한 루틴을 만들고

지켜 간다는 점이 배워야겠다 싶었어요.


 

<월500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿>에서

가장 눈여겨 봤었던 부분이 건강한 루틴

이라고 할 정도로 상가투자 필독서에서

인상깊었었던 내용이었어요.

이래서 부자가 될 수 있었겠구나 싶은

마음이 들어서 반성하게 되었어요.


 

상가투자와 관련된 노하우가

잘 담겨 있어서 매매를

하기 전에 이런 부분을 배워서

잘 익혀두고 시작해야할 것 같았어요.

실패 없는 상가투자를 하는데 있어

도움이 될 만한 내용이 담겨 있어서

계속해서 반복적으로 읽어야 할 것 같아요.


 

면적에 따라 적합한 업종이 있기 마련인데

병원이나 학원 등 장기적인

임차인을 마련하기 위해서는

이런 부분에 대한 분석이 있어야 할 듯요.

우리가 막연하게 생각해오고 있는

상가투자의 기준이 달라보였어요.

어떤 부분을 중점적으로 봐야 하는지에

대해서도 알아갈 수 있게 되어서

상가투자 필독서다 싶었어요.

 


 

왕초보를 위한 상가투자 필독서!

상가의 분석부터 임장, 계약, 세금, 임대차 관리

등에 이르는 전반적인 내용이

담겨 있어서 좋았어요.

앞으로 잊어먹지 말고 머릿속에

잘 기억해두고 있어야겠어요.

다시 한번 시간을 두고 읽어야 할 듯요.

#상가투자필독서

#상가투자

#부동산공부

#월500임대료받는엄마의상가투자시크릿

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'

 

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구매 월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 YES마니아 : 로얄 o*****i | 2022.05.28 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
수익형 부동산 내가 원하는 던 그것에 대한 이야기다! 쉽게 접근하기 어려운 상가에 대한 경험을 듣는 것만으로도 새로운 길이 열리는 기회를 얻을 수 있다. 어떻게 첫 상가를 샀고, 이후 5개나 되는 상가를 보유하고 지식산업센터 투자에까지 도전하게 되었는지...   아파트 갭투자의 시세차익 투자에서 수익형 부동산으로 고정수익을 창출하는 이야기가 소설처럼 쉽게 읽힌다.;
리뷰제목

수익형 부동산 내가 원하는 던 그것에 대한 이야기다!

쉽게 접근하기 어려운 상가에 대한 경험을 듣는 것만으로도 새로운 길이 열리는 기회를 얻을 수 있다.

어떻게 첫 상가를 샀고, 이후 5개나 되는 상가를 보유하고 지식산업센터 투자에까지 도전하게 되었는지...

 

아파트 갭투자의 시세차익 투자에서 수익형 부동산으로 고정수익을 창출하는 이야기가 소설처럼 쉽게 읽힌다.

 

 

상가투자 실질적인 도움을 준 책

1. 상가투자 비밀노트_ 홍성일 서성정

2. 나는 집 대신 상가에 투자한다_ 김종율

3. 서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라_ 서울휘

 

 

초보 투자자를 위한 10가지 제언

1. 1천만 원 마이너스통장 대출을 상환

2. 부동산 상승기에는 못난이 매물이라도 잡아라

3. 부동산 상승기에는 집을 함부로 팔지 말자

4. 부동산 상승기에는 내정한 판단을 해야 한다_ 가격을 올려도 과감히 매수

5. 모르는 지역에 투자할 때는 작은 단서도 놓치지 말자

6. 매도인 혹은 매물을 내놓은 공인중개사무소가 멀리 있으면 협상이 쉽다

7. 매물이 갑자기 사라지면 빠르게 이유를 파악하라

8. 캡투자 시 이것저것 따지는 세입자는 무조건 아웃

9. 캡투자 시 인테리어 시공을 했다면 집 안 곳곳을 찍어둬라

10. 믿을 만한 인테리어업체 사장님과 친분을 쌓아라

 

 

상가 매수 포인트

매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 6%이상만 찾다!

 

 

상가 투자 노하우

1. 자기가 잘 아는 지역부터 공략하기

2. 네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기

3. 매물이 잘 안나오는 곳은 공인중개사와 자주 연락하기

4. 작은 금액으로 도전해보기

5. 반드시 실행하기

 

 

지식산업센터가 각광 받는 이유? 대출이 많이 나오기 때문

 

지식산업센터 추천도서

1. 상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터 _ 김성혜

2. 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자_ 박희성

 

저자는 분양 후 동시 공급이 많은 지산에 투자. 최소 6개월 공식을 각오했다고 한다.

대출 이자, 관리비 등을 버틸 비용이 필요하고, 그 비용 역시 투자금으로 계산

곧 지산관련 규제도 발의될 예정이니, 관심이 있다면 규제가 나오기 전에 서두르는 것은?

 

 

아파트와 상가 투자의 차이점

아파트는 수가 늘어날수록 불안. 시세사 올라도 팔지 않으면 손에 돈을 쥘 수 없어 마음이 불안했다.

상가는 수가 늘면 늘수록 매달 수입이 늘어나니 마음이 편해졌다고,

 

 

경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자

경제신문을 구독하고 블로그, 카페 등 여러 커뮤니티를 통해 투자 멘토를 찾는 것

 

 

상가 투자 절차

1. 물건찾기

2. 공인중개사무소에 연락하기

3. 감정가와 대출 확인하기

4. 매매계약 이후 임대사업자등록증 신청하기

5. 화재보험 가입하기

6. 잔금 후 등기하기

7. 임차인 정보 요구하기

8. 임차인에게 관련 정보 전하기

9. 전자세금계산서 발행하기

10. 매해 1월, 7월 부가세 신고 및 납부하기

11. 종합소득세 신고하기

 

 

상가 투자시 알아야 할 세금들

1. 건강보험료_ 상가를 사면 무조건 지역가입자가 됩낟.

2. 국민연금

3. 재산서_ 7월 건물분, 9월 토지분

4. 부가세_ 임대료 10%_임차인에게 받아서 납부

5. 종합소득세_ 연소득 7,500만 원 이상의 경우 복식장부 대상자. 근로소득자가 상가를 살 경우 '근로소득+임대소득'으로 종합소득세 폭탄을 맞을수도.

6. 종합부동산세_ 토지 공시지가 80억 원 이상만

7. 교통부담유발금

 

 

상가 수익률 계산법

상가 수익률 = [(임대료 x 12) / (매매가 - 보증금)] x 100%

* 부동산계산기(부동산계산기.com)사이트 이용

(조건, 보수적으로 접근. 무대출 수익률로 계산, 부대비용 취등록세 4.6%, 중개사비와 법무비 등 6%)

 

 

 

상가를 살 때 제일 고민되는 게 건강보험료

상가 임대사업자는 1원이라도 수입이 발생하면 무조건 지역 건강보험료 납부 대상자

건강보험료 부담으로 직장에 입사하는 경우도 있다. 직장 건강보험료는 직장 수입 외에 연 3,400만 원 이상의 소득이 발생하면 따로 지역 가입자분의 건강보험료를 납부해야 한다.

* 2022년 7월부터는 연 2천만 원으로 하향

 

 

매수조건은 사람 마다 다를 수 있다.

매매가가 저렴하고 임대료가 저렴한 곳. 매출이 크지 않더라도 사장님의 실력과 성실함으로 꾸준한 매출이 발생하는 곳

 

9~13평을 선호

1~2인 업종 위주로 왠만한 건 할 수 있고 임대료로 저렴

13평의 경우 반으로 쪼개서 임대를 주기도, 하나로 임대하는 것보다 수익률이 더 좋다.

업종은 부동산, 미용업, 식당, 카페, 떡집, 꽃집, 작은 편의점 등

 

15평이사은 프랜차이즈 입점을 제안하기 좋은 사이즈이지만, 초보 상가 투자자가 접근하기엔 비싼편

 

 

상가가 하나도 없는 사람은 있어도 하나만 사는 사람은 없다!

무노동 소슥 200만 원이 근로소득 500만 원보다 더 가치 있다!

 

상가 대출금을 갚아야 하느냐, 말아야 하느냐는 항상 나오는 질문

투자 성향에 따라 다른지만 적절한 대출 관리는 필요

대출금 하나도 없는 상가를 하나쯤 가지고 있다면...?

 

 

상가는 공실도 문제지만 임대료 연체와 미납도 큰 리스크

 

*첫 상가를 매수할 때

안녕하세요, 새로운 임대인입니다. 오늘 첫 임대료 입금일인데 계좌번호 확인차 문자 보내드립니다. ○○은행 00-000-0000 예금주 ○○○입니다. 앞으로 잘 부탁드립니다.

 

*입금 당일 임대료 입금되지 않으면, 일단 하루 기다리고 다음날 오전 10~12시 사이에 문자를 보낸다

사장님, 임대료가 아직 안들어왔네요. 확인바랍니다.

 

*당일 임대료 못 한다는 문자를 보낸 경우

네. 괜찮습니다. 그럼 말씀해주신 ○○일까지 입금해주세요. 미리 말씀해주셔서 감사합니다. 수고하세요.

 

 

상가 살때 부동산 문의 방법

1. 네이버 부동산 보고 연락드린다. 상가 매물 올리셨던데 궁금한 게 있다

2. 가격대는 얼마이고, 어느 위체에 나온 건지

3. 부가세 포함인 건지 확인(혹 간이과세자로 부가세를 안 내는 임차인은 아닌지 확인)

4. 지금 임대료가 깎아준 건가? 아님 원래 임대료인가?

5. 임대차 기간은 얼마 남았나. 재연장 계획은?

6. 장사는 잘되나요?

7. 임차인이 여기서 장사한 기간은?

8. 관리비는 얼마나 나오나?

9. 매도인은 여기를 왜 파는가?

 

 

투자를 하다 보면 외롭다. 혼자 결정하고 혼자 선택하고 혼자 책임져야 하기때문에,

같이 의논할 친구가 있다는 건 정말 좋은 일. 너무 가까운 지인이라면 불편할 수 있도 있다. 잘되면 시기할 수도 있고, 그래서 적당한 거리의 친구가 있다는 게 좋다.

 

 

 

너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요!

임대료가 너무 저렴한 상가는 안 하는게 좋다. 임대료 인상 상한도 5%이고 세금을 제하면 남는 게 별로 없다. 관리하기만 귀찮다.

* 1억 원 전후, 임대료 30~50만 원짜리 상가는 되도록 피하세요

** 첫 상가로 100만 원 정도의 임대료가 딱 적당!

 

 

 

투자 결정 포인트

1. 무대출 수익률이 높아야 한다

2. 관리비가 저렴해야 한다

3. 자기자본비율은 최소 50%를 유지한다

*위 세가지 조건을 역으로 생각해서 급매물로 나오는 좋은 물건은 잡아야!!!

 

 

 

묵시적 갱신은 NO!

꼭 연장계약서 작성하세요. 임대인을 보호하는 장치

계약계약을 미루고 묵시적 갱신을 요구하며 권리금만 받고 나가려는 임차인

그렇게 되면 새로운 임차인에 대한 부동산 중개수수료도 임대인이 내야한다.

묵시적 갱신 시에는 나가기 3개월 전에만 통보하면 자유다. 임대인은 따로 그럴 권리 없이 1년간 임대차 계약만 연장해주는 것이다.

 

 

 

임차인은 친구가 아닌 사업 파트너

임차인의 목적은 목 좋은 곳에 자리를 잡아서 사업을 번창시키는 것

임대인의 목적은 그런 임차인을 만나서 임대수입을 얻는 것

각자의 목적을 잊지 말고 서로 어느정도 긴장감을 유지하며 '파트너'의 관계를 지속하는 게 중요

 

 

 

월세 100만 원짜리 상가를 사려면?

추정 매매가(수익률 5% 가정) : 2억 5,200만 원

대출금 50% : 1억 2,600만 원(상가 감정가로 책정, 보통 매매가 70~80%)

부대비용 6% : 1,512만 원 * 최등록세 4.6%, 중계수수료 0.9%, 법무사 및 화재보험료 등

보증금 : 1,200만 원

 

2억 5,200만 원(매매가) - 1억 2,600만 원(대출금) + 312만 원(부대비용 부족분) = 1억 2,912만 원

 

 

상가 투자에 도움이 되는 카페

1. 아프니까 사장이다

2. 살모사의 커피하우스

 

 

상가투자요?

책에서 배운 내용을 바로 실전에 적용하고 움직이는 실행력이 비법이라는 저자의 말. 단순하지만 실행하는 사람이 상위 10%아니겠어요?

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포토리뷰 [후기] 월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 v*******k | 2022.05.26 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
<독서 후기>월 500 임대료 받는 엄마의상가 투자 시크릿외국계 금융회사에 10년을 다니던 워킹맘이었던 저자는갑작스레 인수합병으로 인해?희망퇴직을 하게 된다.10년동안 다니던 회사를 갑자기 그만두고희망퇴직을 가지고 나온 저자...나라면 어떻게 했을까? 얼마나 막막했을까 상상해봤다.가뜩이나 남편분이 안정적인 직장이 아닌 사업을 운영하시는 사장님이라니...그 와중에 똘똘하;
리뷰제목
<독서 후기>


월 500 임대료 받는 엄마의
상가 투자 시크릿

외국계 금융회사에 10년을 다니던 워킹맘이었던 저자는
갑작스레 인수합병으로 인해?희망퇴직을 하게 된다.

10년동안 다니던 회사를 갑자기 그만두고
희망퇴직을 가지고 나온 저자...

나라면 어떻게 했을까? 얼마나 막막했을까 상상해봤다.
가뜩이나 남편분이 안정적인 직장이 아닌 사업을 운영하시는 사장님이라니...
그 와중에 똘똘하게 공부를 시작하신다.

인천, 분당 갭투자를 통해서 N억 차익을 실현하고
그 차익으로 상가 투자를 한다. 갭투자를 하는 과정에서도
무지성 갭투자가 아니라, 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 등
유리한 비과세 전략을 꾸준히 파고들고, 이렇게 나온 차익으로
상가를 5개까지 보유하게 된다.?

육아를 병행하면서 투자를 이어나가기가 쉽지 않으셨을텐데
굉장히 즐겁고 지혜롭게 꾸준히 이어해오신 것 같다.
이것 역시 글로만 봤기 때문이겠지? 실상에서는 많은 고민과 행동이
집약적으로 이뤄졌을 것이여!

누군가는 상가 투자하면 상갓집 된다고 엄한 두려움부터 갖는다.
그게 나다.ㅋㅋㅋ 한창 아파트 임장 다니던 시절... 상가 투자는?
쌉고수들만 하는걸로 생각했었고, 사실 이 책을 읽기 전까지도
아파트 초고수들이나 상가 투자로 넘어가는거라 생각했다.

하지만 안선이님의 책을 읽고... 나도 할 수 있겠는데?
(물론 돈이 없다. 가오는 있따...) 생각했다.?
1주택 비과세를 위해서 여러 잠금장치로 묶여있는 와중에
비주택 투자는 어떻게 할 수 있을까 생각이 많아졌고
실제로 이제 행동으로 이어나가 물건을 찾아봐야겠다 생각했다.

본인은 찐고수가 아닐뿐더러 그냥 육아와 상가 투자를 몇 개 해본
사람이라는 겸손함 속에서 찐으로 리스크 관리를 같이 하는
개고수의 향이 느껴졌다...

<따라할 내용>


1. 신혼집은 자가로 시작, 2.5억의 주담대 1.6억을
꾸준히 상환하여 다 갚고 만다. 추후에 이 주담대 상환이?
투자금의 중요한 씨드가 되셨던 것 같다.

2. '17년 5월 분당 아파트를 갭투자 한다.
못난이 저층 아파트였지만, 물건이 없었다. 여기서 돈은?
희망퇴직으로 받은 돈과 대출금 1,500만원만 남겨둔
자가에서 주택담보 대출을 다시 받는다.ㅋㅋㅋ 크..

3. 첫 투자를 실행하는 데 도움이 되었던 책
ㅇ 엄마의 첫 부동산 공부 (이지영)
ㅇ 나는 부동산으로 아이 학비 번다 (이주현/월천대사)
ㅇ 나는 마트 대신 부동산 간다 (김유라)
ㅇ 나는 부동산과 맞벌이 한다 (너바나)
ㅇ 앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속 된다 (오윤섭)

4. 분당 아파트 2년 보유 후 매도 실현한다.
투자 후 5개월 만에 1억이 오르고, 추후 더 상승했으나
저자분은 실현 손익을 손에 쥐고 싶어하셨고?
일시적 2주택 비과세를 통해서
2년 보유 후 바로 매도하여 차익을 실현한다.

5. 실거주하던 신혼집을 매도하고 전세로 앉는다.
이후 갭투자 했던 분당 집을 매도 하여 차익을 실현.
이 과정에서 2개 주택을 비과세로 매도한 후 원래 살던
신혼집의 로얄동 로얄층을 똑같은 가격에 갭투자 한다.
결국, 2개 비과세에 1개 주택을 다시 사면서 1주택자가 된 셈

6. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세가 가능한 비규제 지역을
찾는다. 그러다 호갱노노에서 부천의 A아파트를 발견하면서
부천의 A아파트를 갭투자 한다. 이것도 못난이 저층 매물이었지만
로얄층은 투자금이 커지기 때문에, 못난이도 괜찮았다.

7. 2019년 부동산 공인중개사 1차 합격, 2020년 코로나가 터지고
공인중개사에 최종 합격한다. 이후 실업급여가 끝나가고, 실질
월 현금흐름에 대해서 고민을 하다 수익형 부동산 투자를 생각한다.

8. 상가 투자에 도움이 되었던 책 추천
ㅇ 상가투자 비밀 노트 (홍성일, 서선정)
ㅇ 나는 집 대신 상가에 투자한다 (김종율)
ㅇ 서울휘의 월급 받는 알짜 상가에 투자하라 (서울휘)

9. 초보 투자자를 위한 10가지 제언
1) 1천만원 마이너스 통장 대출을 상환한 방법
2) 부동산 상승기에는 못난이 매물이라도 잡아야 해요
3) 부동산 상승기에는 집을 함부로 팔지 말자
4) 부동산 상승장에서는 냉정한 판단을 해야해요
5) 모르는 지역에 투자할 때는 작은 단서도 놓치지 말자
6) 매도인 혹은 매물을 내놓은 공인중개사가 멀리 있으면 협상이 쉽다
7) 매물이 갑자기 사라지면 빠르게 이유를 파악해요
8) 갭투자시 이것저것 따지는 세입자는 무조건 아웃
9) 갭투자시 인테리어를 했다면 집 안 곳곳을 찍어요
10) 믿을 만한 인테리어 업체 사장님과 친분을 쌓아요

10.?
매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는
수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 수익률 6% 이상만 찾는다.
(대출을 받을 경우 기대수익률은 더 높아진다)

11. 상가 투자 노하우
ㅇ 자기가 잘 아는 지역부터 공략하기
ㅇ 네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기
ㅇ 매물이 잘 안 나오는 곳은 공인중개사와 자주 연락하기
ㅇ 작은 금액으로 도전해보기
ㅇ 반드시 실행하기!

12. 임대차계약 확인하기
ㅇ 남은 임대차 기간
ㅇ 임대차 계약 연장 여부 및 계약 연장 계획 있는지
ㅇ 주변 비슷한 상가의 공실률
ㅇ 공실 시 관리비는 얼마나 나오는지
ㅇ 임대료는 제날짜에 잘 들어오는지
(매도인에게 임대료 입금내역 2~3개월 확인 요청)
ㅇ 인근 비슷한 상가와 비교해 임대료가 적정한지
(임대료가 너무 비싸면 임차인이 근방으로 이동할 수 있고
너무 낮으면, 1년에 5%만 올릴 수 있어 수익률에 문제)
ㅇ 임차인의 장사가 잘 되는지
ㅇ 공실 시 임대차 맞추는 데 소요되는 기간
(부동산에게 최대한 보수적으로 말해줄 것을 요청)

13.
2층의 첫 상가에 투자하다. 임차인은 예약제 미용업
첫 상가 이후 두 달 뒤에 두 번째 상가를 매수함
1층 상가였고 임차인이 권리금을 받고 새로운 임차인 구해짐
코로나19에도 임대료가 낮아 그럭저럭 버티는 상황이었고,
1~2층 상가 모두 계약을 연장했음

14.?
2019년에 작은 구분상가 2개 매수, 2020년 3월에 코로나 본격
임대료가 100만 원 미만인 구분상가는 상대적으로 피해가 덜 했고
인근 시세 대비 임대료가 저렴한 편이어서 급매 물건을 잡음
그렇게 2개를 더 투자하면서 단 방에 4개 상가를 갖게 됨

15.
겨울에 갭투자했던 아파트의 전세가가 급등한다. 임차인이 나가고
새로운 임차인을 받으면서 전세금을 8천만 원 올려 받았고, 이 돈으로
다섯번째 상가를 투자한다.

16.?
상가 투자는 특별한 사람만 하는 것이라고 생각했지요.
누구나 첫 시작은 많이 어려워요. 지금도 여전히 어렵고요.
멈추지 않고 도전해야 변화가 있고 더 나은 결과가 있어요.
책에서 배운 내용을 바로 실전에 적용하고 움직이는 실행력이
제 비법이라면 비법이에요.

17. 지식산업센터를 공부하기 좋은 책
ㅇ 상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터 (김성혜)
ㅇ 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자 (박희성)

18. 상가 투자 절차와 세금
1) 물건 찾기 : 네이버부동산으로 물건을 찾는다.
2) 부동산에 연락하기 : 공인중개사에게 전화하고 약속 잡기
3) 감정가와 대출 확인하기
- 최종적으로 물건이 마음에 들면, 금융권에 감정가와 대출 가능금액, 이자를 알아본다.?
감정가는 매매가를 넘어서지 않으면서 최대한 매매가에 근접하게 받는게 중요함
- 저자는 부동산이 소개해준 금융권에서 받는게 제일 나았음
- 일반적으로 구분상가는 감정가의 50~70% 대출이 가능함
- 상가는 RTI(Rent To Interest)를 적용함 '임대업이자상환비율'
담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표
- RTI = (상가가치*임대수익률)÷(대출금*이자율)
4) 매매계약 이후 임대사업자등록증 신청하기
- 상가 소재지 관할 세무서에 가서 임대사업자등록증 신청
- 세무서에서 직접 하는 이유 : 임대사업자용 보안카드 발급
- 한 번 발급받으면 매도 시까지 사용 가능함
5) 화재 보험 가입하기 : 은행에서 대출 시 상가 질권 설정을 위해
화재보험 가입을 요구함.
6) 잔금 후 등기치기 : 법무통 통해서 법무사 비용 미리 견적받기
7) 임차인 정보 요구하기
- 등기 완료 후 임차인에게 문자로 사업자등록증 사본과 이메일 주소 요청
- 내 임대사업자등록증도 확인차 문자로 보내주기
8) 임차인에게 관련 정보 전하기
- 등기증이 발급되면 첫 임대료 입금일 오전에 임차인에게 문자 발송
9) 전자세금계산서 발행하기 : 매달초 국세청 홈택스를 통해 발행
10) 매해 1월, 7월 부가세 신고 및 납부하기 : 국세청 홈택스
11) 종합소득세 신고하기
- 임대소득이 발생한 그 다음 해 5월에 종소세 신고
- 5월 전에 미리미리 준비해놓기, 직접 해보는걸 추천함
19.
ㅇ 상가 수익률 = {(임대료*12)÷(매매가-보증금)*100%}
ㅇ 부동산계산기 사이트에서 무대출 수익률과 대출 수익률 둘다 계산 가능
ㅇ 부대비용은 취등록세 4.6%를 포함, 중개사, 법무비용 등 넉넉하게 6% 잡기

20.
직장 건강보험료는 직장 수입 외에 연 3,400만 원 이상의 소득이 발생하면
따로 지역 가입자분의 건강보험료를 납부해야 한다. '22년 7월부터는
이 기준이 연 2천만 원으로 하향된다. 관련 문의사항은 국민건강보험공단(1577-1000)에
전화해서 물어보는게 제일 빠름

21.
1층 상가를 사고 싶었고, 수익률은 6% 이상을 원했고, 평수와 임차인의 업종이
잘 어울리길 바랐고, 공실이 안 나길 바랐다.?

22.
무대출 기준, 1층 상가는 6%의 수익률, 2층 상가는 7% 이상을 노렸다.
보통 자기 자본은 50%까지, 그러니까 대출을 50%까지만 받으려고 했다.
매매가는 1억~3억 사이. 즉 꼬꼬마 구분상가만 노렸다.
시세차익은 기대하지 않았는데 수익률이 높아서 자연스럽게 시세도 올라감
구도심 위주로 투자를 했다. 집도 빽빽해서 상가 수익률이 좋은 편임
반면, 위례나 청라와 같은 신도시는 공실이 많다 (시간이 지날 수록 나아짐)

23. 공실 없고 수익률 높은 최고의 상권은?
ㅇ 노원역 롯데백화점 맞상가
ㅇ 상계역 근처 치킨골목
ㅇ 부산 서면
ㅇ 연신내 먹자골목
ㅇ 노원역 롯데백화점 옆 먹자골목
ㅇ 인천 가정동 정서진중앙시장 및 주변 상가
ㅇ 안산 중앙동 로데오골목
ㅇ 안양 범계역

24. 다음의 조건만 맞으면 대출 금리와 무관하게 투자를 결정한다.
ㅇ 무대출 수익률이 높아야 한다.
ㅇ 관리비가 저렴해야 한다.
ㅇ 자기자본비율은 최소 50%를 유지한다.

25. 반드시 확인해야 하는 건축물의 용도
1종근린생활시설 vs 2종근린생활시설
- (1종) 식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 의약품, 의료기기 등 일반적
- (2종) 극장, 영화관, 교회, 성당, 자동차 영업소, 일반음식점, 사진관 등



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한줄평 (15건) 한줄평 총점 9.4

혜택 및 유의사항 ?
평점5점
상가투자에 눈을 뜨게 해준 책이랍니다 저와 비슷한 평범한 주부의 글이라 더 좋았어요
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j*****g | 2022.07.01
구매 평점4점
좋은 입문서네요ㅎㅎ 그런데 노년층도 현금흐름만있으면 할수있지않을까요? 시댁식구께 시달리신듯
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
YES마니아 : 플래티넘 전***심 | 2022.06.25
구매 평점2점
이렇게 알맹이가 적은 책도 오랜만이네요... 후기가 좋아서 구매했는데 ㅠ
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
YES마니아 : 골드 x******7 | 2022.06.16
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