누군가는 “내 집을 사는 데 내가 좋으면 그만 아니냐?”고 반론할 수 있다. 가치를 어디에 두느냐에 따라 맞는 말이다. 그러나 집은 사는(live) 것과 동시에 사는(buy) 것이다. 사는 것과 동시에 팔아야 할 때를, 남이 내 집을 사는 관점에서 한 번쯤 바라보는 것이 좋다.
종잣돈으로 거부(巨富)가 된다는 거창한 이야기는 아니다. 집값 급등기라는 주택 시장 호(好)시절에나 가능한 사례일 수도 있겠다. 그러나 이 책을 읽는 모든 이들이 첫 집을 살 때 반드시 겪을 시행착오를 되풀이하지 않았으면 하는 생각에서 집필했다.
--- 「 ‘프롤로그’ 」중에서

한 날은 욕심을 부려 직접 투자에 나서보고자 용기를 냈다. 경매 사이트에서 강원도 원주에 3,000만 원짜리 경매 물건을 우연찮게 봤다. 아파트인데다 주변에 공단도 많아 ‘월세 받기 딱’이라는 생각이 머리를 스쳤다. 누가 먼저 채 갈까 다급한 마음에 청량리역에서 첫차를 타고 무작정현장 답사에 나섰다.
기대가 컸던 것일까. 아파트를 본 순간 실망이 더 컸다. 버스 정류장에서 언덕길을 한참 오르면 농공단지가 나오고 공단을 가로질러야 그제야 물건이 나타났다. 비교적 새 아파트였지만 복도식인데다 빈집이 많아 거미줄이 곳곳에 있었다. 아파트 공터에는 외국인근로자가 더 많았다.
‘월세 받기 딱’이라는 생각은 현장 답사 후 사라졌다. 오히려 ‘매매가가 떨어지지나 않을까’ 하는 걱정이 더 앞섰다. 현장에서는 이처럼 서류상으로는 보이지 않는 많은 것들을 확인할 수 있고 이는 투자 판단에 큰 영향을 미친다.
--- p. 14~15

임장에서 가장 중요한 것은 역세권과 학군지 여부다. 부동산을 고를 때 누구나 관심 있어 할 만한 이슈이기 때문이다. 역세권은 ‘직주근접’을 원하는 젊은 직장인들이, 학군지는 수험생 자녀들을 둔 부모 세대들이 선호한다. 역세권이면서 학군지면 금상첨화다.
마지막으로 전세가 동향도 살펴보면 좋다. 매매가격이 미래가치라면 전셋값은 현재가치다. 동네의 실수요를 보려면 매물보다는 임대 물건이 얼마나 있는지를 보면 어렴풋이 알 수 있다. 임대 물건이 없을수록 해당 지역, 단지에 실거주하려는 수요가 많다고 보면 된다. 대체로 임대 물건이 거의 없고 전셋값 상승률이 가파를수록 집값이 오를 가능성이 크다.
--- 「 ‘취미는 임장, 특기는 아파트값 외우기’ 」중에서

처음에는 중개업소를 여러 곳 둘러봤다. 다양한 이야기를 들을 수 있고 급매물 정보도 갑자기 튀어나올 수 있어서다. 그런데 결국은 단지 내 S개업공인과 친해졌고 최종적으로 매매계약도 S부동산에서 했다.
집을 살 때에 되도록 많은 공인중개사를 만나라는 조언도 있고, 반대로 단 한 명과 두터운 친분을 유지하라는 의견도 있다. 겪어보면 둘 다 장·단점이 있다. 다양한 개업공인을 만나면 정확한 시세를 파악할 수 있고 집주인이 해당 부동산과 단독 계약한 매물을 싼값에 만날 기회도 있다. 반대로 사고자 하는 매물에 문의 전화가 몰리면서 집주인이 호가를 되레 올리는 경우도 있다.
이해를 떠나 마음이 맞는 개업공인을 만나는 것이 가장 큰 도움이 되리라고 본다. 무조건 매물만 팔고 중개 보수만 챙기려는 중개사가 아닌 단지 투자가치나 매수 적기 등을 가감 없이 설명해주는 중개사를 만나면 같은 단지 내에서도 싸고 좋은 매물을 잡을 기회가 반드시 온다.
--- 「 ‘이제부터는 진짜 실전! 공인중개사와 친해져라’ 」중에서

계약금이 2,000만 원인데 500만 원만 내고 가계약했더라도 매도자가 계약파기 시에는 본래 계약금 2,000만 원의 두 배인 4,000만 원을 물어야 한다. 이유는 대법원 판례(대법원 2014다231378 참고)를 보면 해약금의 기준이 되는 것은 실제 받은 돈이 아니라 원래 약정된 계약금으로 보기 때문이다.
집값 급등기에는 계약파기 사례가 많다. 아파트 매매계약 시 계약금을 집주인에게 지급하고 이후 중도금까지 냈다면 매수자에게 유리하다. 중도금까지 지급한 경우에는 당사자 일방이 계약을 해제할 수 없다는 대법원 판례(대법원 99다62074)가 있어서다.
--- 「 ‘Tip 11. 가계약금으로 계약금 일부만 지급했다면 배상액은?’ 」중에서

수리(인테리어) 비용은 제품별 가격뿐 아니라 업체별 이윤에 따라 다르며 대형 브랜드 업체는 일반적으로 가격대가 더 높다. 카드결제나 영수증을 달라고 하면 부가세 10%를 따로 받아 현금결제를 유도하는 곳이 많다.
영수증이 있으면 집을 팔 때 양도소득세(양도세)를 내야 하는 경우 필요경비로 차감할 수 있기 때문에 현금결제를 하느냐 부가세 10%를 내고 양도세 경비 처리를 받느냐는 고민이 생기는데, 필자는 2년 뒤 집을 팔아도 집값이 양도세 기준에 해당하지 않아 현금으로 전액 결제했다.
--- 「 ‘인테리어는 선택? 팔 때 생각하면 필수!’ 」중에서

오피스텔과 아파트의 가장 큰 차이점은 대지 지분에 있다. 대지 지분은 말 그대로 건물이 있는 땅에서 나의 몫을 의미하는데 아파트나 오피스텔이 차지하고 있는 땅의 전체 면적을 가구수로 나누면 한 가구당 소유 면적이 나오게 된다.
오피스텔은 일반적으로 상업지역에 지어진다. 상권과 역세권에 주로 오피스텔이 많은 이유다. 상업지역은 법적으로 주거지역에 있는 아파트보다 용적률이 높아 고층에 가구수가 많다. 같은 공급면적 112㎡의 집을 샀어도 아파트는 66㎡가량의 대지 지분이 있지만 오피스텔은 10㎡ 남짓에 불과하다.
용적률이 높고 대지 지분이 적으면 사업성이 나오지 않아서 재건축이 사실상 불가능하다. 또 같은 평수라도 실내가 오피스텔이 더 좁게 느껴지는데 이는 서비스 면적 때문이다. 아파트는 폭 150cm 이내의 서비스 면적이 있다. 발코니를 확장하면 전용면적은 보다 더 넓어진다. 그러나 오피스텔은 서비스 면적이 없다. 같은 전용면적이라도 오피스텔이 아파트 실면적의 70%밖에 안 된다.
이 밖에도 오피스텔과 아파트는 취득세에서도 차이가 난다. 무주택자를 가정했을 때 먼저 아파트는 취득가액과 면적에 따라 취득세를 1~3.5%까지 구분해서 내지만 오피스텔은 무조건 4.6%의 세금을 내야 한다.
--- 「 ‘2년간의 실거주, 신축 오피스텔의 유혹’ 」중에서

윤석열정부에서는 서울 주요 재건축 단지와 1기 신도시가 향후 주택 시장의 주인공으로 떠오를 전망이다.
특히 오세훈 서울시장의 재건축 활성화 정책은 윤 정부와 만나 날개를 펼칠 것으로 보인다. 오 시장은 신속통합기획(신통기획) 재건축과 재개발사업을 주요 정책으로 진행하고 있다. 여기에 정밀안전진단 완화는 이르면 상반기에 실행될 것이라는 관측이 우세하다.
1기 신도시도 호재다. 30년 먹은 낡은 아파트가 재건축이든 리모델링이든 새 아파트로 변신할 여건이 마련됐다. 윤 당선인의 공약 사항을 보면 재건축 용적률을 500%까지 높이고 리모델링은 수직이나 수평증축의 기준을 새로 정비하기로 했다.
1기 신도시에도 재건축 바람이 불면서 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법으로 지어져 리모델링이 사실상 불가능해 ‘찬밥신세’를 당했던 아파트 단지들의 몸값이 올라가고 있다. 재건축밖에 할 수 없기 때문인데 재건축 활성화 기대감이 일찌감치 반영된 분위기다.
주의할 것은 PC공법이어서 먼저 재건축을 한다는 보장은 없다. 무조건 ‘묻지마 투자’를 하는 것은 위험할 수 있다.
--- 「 ‘윤석열시대 서울과 1기 신도시를 주목하라’ 」중에서

집값이 오를지, 내릴지 미리 알 수 있다면 얼마나 좋을까? 그나마 집값을 가늠할 수 있는 방법은 있다. 선행지표들이다. 대표적인 것이 주택 매매수급지수, 경매, 미분양 수치 등이다.
주택 매매수급지수는 한국부동산원이 중개업소 설문을 통해 수요와 공급 비중을 0~200까지로 지수화한 것으로 현장에서 체감하는 부동산 경기를 가장 잘 반영하고 있는 지표다. 기준선인 100 미만이라는 것은 집을 살 사람보다 팔 사람이 많다는 것을 의미한다. 반대로 100을 넘어서면 집을 살 사람이 팔 사람보다 더 많다는 것을 말한다.
두 번째는 경매 시장이다. 경매는 기본적으로 감정가를 기준으로 값이 책정되기 때문에 말 그대로 최저가 시장이다. 이에 감정가 대비 낙찰가를 뜻하는 낙찰가율로 부동산 시장을 점치기도 한다. 낙찰가율이 100%를 넘는다면 그만큼 부동산 시장의 상승을 기대하는 사람들이 많다는 뜻이다. 응찰자 수가 늘어나거나 경매 물건 중 실제 낙찰된 물건의 비율을 뜻하는 낙찰률이 오르는 것도 비슷한 맥락으로 해석할 수 있다.
마지막으로 미분양 시장이다. 부동산 시장이 과열된 경우에는 가격과 입지에 관계없이 청약 경쟁률이 치솟는다. 당첨만 되면 말 그대로 로또다. 하지만 부동산 시장이 침체기에 들어서면 얘기는 달라진다. 가수요뿐만 아니라 실수요까지 위축되면서 미분양이나 미계약분이 증가하는 모습이 관측된다.
--- 「 ‘집값 선행지표를 찾아보자’ 」중에서

민간분양에서 청약 부적격자 중 가장 많은 비중을 차지하는 원인은 청약가점 오류라고 한다. 청약가점은 민간분양인 경우에만 해당되는데, 중요한 것은 청약가점을 무조건 잘못 기입했다고 해서 당첨이 취소되지는 않는다는 것이다. 청약가점을 정정한 이후에도 커트라인보다 높다면 당첨이 인정된다. 예를 들어 커트라인이 60점이었다면, 65점을 69점으로 잘못 입력했다고 하더라도 청약 당첨은 취소되지 않는 것이다.
만약 재산정한 점수가 커트라인과 동일하다면? 거의 부적격 처리된다고 보면 된다. 일반적으로 동점자가 몰리면 동점자를 대상으로 무작위 추첨을 해서 당첨자를 선정하기 때문에 당첨 확률이 떨어진다.
--- 「 ‘우리는 왜 청약 부적격자가 되는가’ 」중에서

거주 기간을 산정하는 기준 시점은 입주 모집 공고일이다. 만약 해당 지역에 거주하고 있는 것으로 주민등록을 하더라도 연속으로 90일을 초과해 해외에 체류하거나 1년 중 183일을 초과해 해외에 체류할 경우에는 국내 거주를 인정하지 않아 우선공급 신청이 제한된다.
흔히 청약 전문가들이 내 집 마련을 고민하는 실수요자들에게 집 주변에 있는 분양 소식에 관심을 가지라고 조언을 한다. 남의 떡이 더 커 보이기 십상이지만 미리 미리 준비하지 않으면 자칫 기회를 눈앞에 두고도 놓칠 수 있다는 점도 기억해야 한다.
--- 「 ‘남의 떡보다는 내 떡이 크다’ 」중에서

모집 공고문 」중에서도 가장 꼼꼼히 읽어봐야 하는 부분은 규제 사항이다. 전매제한과 재당첨 제한 기간, 지역 우선공급 기준 등을 담고 있는데 위반 시 제재가 있거나 부적격 당첨자가 될 수 있기 때문이다. 특히 지역마다 규제 내용이 다르고 관련 법규도 시시때때로 바뀌기 때문에 모집 공고문을 통해 확인하는 것이 제일 빠르고 정확하다.
모집 공고문을 제대로 읽지 않고 청약에 나섰다가 부적격 당첨자가 되는 경우가 의외로 많다. 국토부에 따르면 2018년에는 전체 당첨자 20만 102명 중 1만 8,969명(9.5%), 2019년에는 17만 9,543명 중 1만 9,884명 (11.3%)이 부적격 당첨자로 판명됐다. 거의 10명 중 1명 꼴이다.
문제는 부적격 당첨자가 되는 순간 어렵게 당첨된 기회를 날리는 것은 물론 일정 기간 다른 주택의 입주자로 선정될 수 없다는 것이다. 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역은 1년), 위축지역은 3개월 동안 당첨이 제한된다. 뒤늦게 후회를 해봤자 누구를 탓하랴. 다소 복잡하더라도 입주자 모집 공고문을 찬찬히 살펴봐야 하는 이유다.
--- 「 ‘청약 설명서 입주자 모집 공고문’ 」중에서

전문가들은 시세보다 저렴하다고 해서 무턱대고 보류지 입찰에 나서면 안 된다고 지적한다. 특히 위 기사에서처럼 부동산 침체기에는 더욱더 신중해야 한다. 부동산 상승기에는 보류지 입찰이 주변 시세보다 저렴한 가격에 주택을 매수할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있지만 부동산 하락기에는 낙찰 이후 입주 시점에 낙찰가보다 낮은 매물이 나올 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 직접 현장을 방문해서 주변 아파트의 시세나 해당 보류지 매물의 조망권, 일조권, 입지, 개발 호재 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 응찰 여부를 판단하고, 입찰가격을 쓰는 것이 중요하다고 조언한다.
--- 「 ‘아는 사람만 아는 로또 보류지’ 」중에서

최근에는 소득이 많아도, 자녀가 없더라도 청약을 할 수 있는 기회가 늘어나고 있다. 여전히 청약제도는 정책 보완이 필요하고 앞으로도 무수히 많은 변화가 있을 것이다. 주택청약제도의 기준이 되는 법령인 ‘주택공급에관한규칙’이 1978년 제정된 이후 155차례나 개정된 것만 봐도 알 수 있다. 어쨌거나 청약제도 방향성은 유주택자보다는 무주택 실수요자들에 더 초점이 맞춰질 수밖에 없다. 2030세대 수요자들의 청약 문턱은 더욱더 낮아질 것이다. 그런 의미에서 부동산 기사는 꼭 챙겨 보길 권한다. 다양한 정보 속에서도
기사는 신뢰할 수 있는 몇 안 되는 정보다.

<b>내가 처한 상황과 비교하며 시뮬레이션 해보기에 딱!<br/>부동산 전문 기자의 생생한 내 집 마련기</b><br/><br/>〈지금도 늦지 않았다 3천만 원이 7억 되는 백전불패 내 집 만들기〉는 구멍을 뚫고 계단을 놓기로 마음을 먹었다 해도 어떻게 해야 할지 막막한 이들에게 훌륭한 길잡이가 되는 책이다. 경제 일간지 이데일리에서 부동산을 담당하고 있는 기자들이 직접 경험하고 취재한 내 집 마련 비법, 특히 2030세대 무주택자를 위해 고르고 고른 정보들이 가득하기 때문. <br/>먼저 강신우 기자가 집필한 파트 1 ‘3,000만 원이 7억 원 아파트가 되기까지’는 예금 3,000만 원이 자산의 전부였던 사회 초년생 필자가 부동산 공부를 하며 3,000만 원으로 7억 원 아파트를 마련하는 과정을 생생하게 담은 내 집 마련 에세이 형식으로 펼쳐진다. 부동산 전문가들은 입을 모아 실거주 한 채는 시기와 상관없이 사야 하고, 그 시기가 빠르면 빠를수록 좋다고 이야기한다. 하지만 도대체 어디서, 무엇부터 시작해야 할지조차 감이 안 올 때는 먼저 그 길을 걸어본 이의 경험담이 최고의 선생님일 터. 입에 잘 붙지도 않는 용어나 개념 대신 필자가 이런저런 위기들과 부딪쳐가며 몸으로 체득하는 생애최초 내 집 마련 어드벤처 스토리를 웃으며 가볍게 읽다보면 자연스럽게 내 상황과 겹쳐 시뮬레이션이 가능하다.<br/><br/>자산 상황을 냉정하게 파악해 몸테크를 하기로 결정하고, 대출 등 동원 가능한 비용을 가늠한 뒤 여러 사이트와 앱을 활용해 내 기준에 맞는 후보가 될 구축 소형 아파트를 골라낸다. 최종 매매 물건 결정까지 여러 번의 임장은 필수다. 하지만 계약서에 도장을 찍었다고 해도 안심은 금물. 시장 상황에 따라서 계약파기를 당할 수 있는데 설마 하던 일이 내 일이 된다. 다시 새로운 후보를 찾고 계약을 맺을 때는 계약이 파기 되지 않도록 조치하고 무사히 계약을 마치고 입주한다. 여기서 끝이 아니다. 내 집의 가치를 올리는 다양한 방법을 고민하고 행동하면서 상급지로 갈아탈 기회를 엿보다 마침내 갈아타기에 성공!<br/><br/>이 과정을 따라가다보면 자신에게 중요한 기준 혹은 팔 때를 감안해 고려해야 하는 기준은 무엇인지, 개업공인과의 관계는 어떻게 가져가야 하는지, 계약할 때 주의점은 무엇인지, 중개 수수료는 얼마나 줘야 하는지, 대출은 어떻게 받고 매매대금 외 세금은 얼마나 준비해야 하는지, 인테리어는 꼭 해야 하는지, 계약파기를 당했을 때 계약금은 얼마나 돌려받을 수 있는지, 재건축과 리모델링은 어떻게 다른지, 오피스텔이 대안이 될 수 있는지 등 깨알 같은 정보들이 함께 머릿속으로 쏙쏙 들어온다.<br/><br/><b>올해는 반드시 내 집 마련을 해보자!<br/>윤석열정부 출범, 내 집 마련을 위한 새로운 기회가 될까?</b><br/><br/>물론 필자의 경험이 모든 경우에 딱 들어맞는 올바른 답은 아닐 것이다. 또한 필자가 집을 샀던 그때와 지금은 상황이 많이 다르기도 하다. 하지만 이제 곧 새로운 정부, 윤석열정부가 들어서면서 부동산 정책들도 큰 폭의 변화가 감지되고 있다, 규제완화를 통한 부동산 시장 안정이라는 대전제 아래 논의되고 있는 다양한 의제들을 면면히 살펴보노라면 다시 한번 기회가 도래하고 있는 시점이라는 것은 명확하다. 특히 개발사업 활성화를 위해 준비되고 있는 다양한 규제완화를 염두에 둔다면 1기 신도시와 서울 주요 재건축 예정 단지를 중심으로 내 집 마련의 기회가 커지고 있음도 분명하다. 필자가 내 집 마련 경험담 말미와 부록에서 윤석열정부의 부동산 공약과 2022년 집값 예상, 부동산을 중심으로 한 인수위 활동 및 인선 내용 분석, 1기 신도시 이슈, 서울 주요 재건축단지 이슈 등을 꼼꼼히 챙긴 것은 이 책을 읽는 독자들이 필자의 경험담을 간접 체험하는 데 그치지 않고 변화하는 부동산 시장에서 당황하지 않고 실제로 내 집을 마련할 수 있도록 도움을 주고 싶어서기 때문이다.<br/><br/><b>기사를 제대로 읽으면 내 집으로 가는 길이 보인다!<br/>부동산 기사 읽는 법과 2030세대에게 꼭 필요한 청약 정보</b><br/><br/>기자이면서 동시에 공인중개사 자격증을 지닌 하지나 기자가 소개하는 부동산 기사 읽는 법과 청약제도 소개도 ‘내 집’이라는 보물을 찾기 위해 꼭 필요한 지도 중 하나다. 사실 일반인들은 부동산 공부를 제대로 하고 싶어도 전문가들에 비해 정보가 부족하기 때문에 어려움에 부딪칠 때가 많다. 그럴 때 꼭 필요한 것이 바로 부동산 기사를 읽는 눈. 필자가 인도하는 대로 실제 기사를 통해 무엇이 중요한 정보인지, 기사의 이면에는 무엇이 있는지 따라가다보면 내 집 마련에 필요한 다양한 정보와 기회를 차곡차곡 쌓는 방법이 무엇인지 어렴풋이나마 윤곽이 잡힌다. <br/>기사를 보는 법 외에 필자가 특히 강조하는 부분은 다름 아닌 청약제도다. 제도 자체가 너무 복잡하고 개개인이 처한 개별적인 상황에 따라 적용할 수 있는 범위와 사례가 매우 다양하기 때문에 기존의 청약과 관련한 정보들은 중요도와는 별개로 쉽게 내 것으로 소화하기 어려운 측면이 많았다. 그러나 필자는 청약 일반론을 정리하는 데서 벗어나 실제 기사와 함께 개인의 상황 특히 2030세대가 직면한 다양한 어려움 속에서도 청약을 통해 내 집 마련을 할 수 있는 구체적인 방법들을 제시한다. 청약금액이 모자랄 때, 청약가점이 낮을 때, 신혼부부일 때, 한 동네에 오래 살았을 때, 심지어 이도 저도 없을 때는 어떻게 하는 게 좋은지 먼저 고민한 결과다.<br/>더불어 반가운 것은 최근 이슈의 중심에 있는 3기 신도시에 대한 정보를 주제별로 정리하고 있다는 점이다. 위치 및 교통 등 기본 정보에 더해 강남 출퇴근이 좋은 곳은 어디인지, 가장 빨리 입주할 수 있는 곳은 어디인지, 당첨 가능성이 가장 높은 곳은 어디인지 등 3기 신도시에 관심이 있는 이들이라면 눈이 번쩍 뜨일 알짜 정보가 빼곡하다.<br/><br/>기회의 신은 앞머리가 긴 대신 뒷머리는 없다는 말이 있다. 철저하게 준비해 눈앞에 왔을 때 잡아채지 않으면 다시는 잡을 수 없다는 뜻이다. 앞서 이야기했듯 ‘내 집 마련’이라는 기회를 잡기 위해서는 끊임없이 공부하며 기회가 내 눈앞에 오기를 기다려야 한다. 그런 의미에서 이 책은 기회를 잡을 준비하는 공부 교재 중 가장 쉽고 재밌으며 유용한 참고서라 할 만하다.