아파트에 살다보면 불가피하게 소송할 일이 생긴다. 입주자대표회의 내부관계로 인한 소송도 생기고, 관리업무와 관련한 소송도 생긴다.

아파트 외부에서 공사를 하여 소음을 발생시키거나 조망권을 침해하면 소송을 해야 하는 경우가 생긴다. 또 홍역처럼 지나가는 하자보수금 청구소송도 있다.

모든 아파트가 소송을 하는 것은 아니지만 상당수 아파트에서 소송을 한번쯤 고려하거나 준비하곤 한다. 아파트에서 자주 일어나는 소송 유형에 대해 이해가 있다면 아무래도 소송에 대한 두려움도 줄어들 것이다. 소송에 대한 두려움이 줄어든다면 상황에 대한 적합한 행위를 선택하는데 도움이 된다.

적어도 어떤 경우 변호사를 만나야 하는지 알 수 있는 정도의 도움은 줄 것이다. 그러나 독자가 변호사가 아니라면 나홀로 소송을 하지 마시고 되도록 변호사와의 상담을 권한다. 스스로 알 수 있는 것에는 한계가 있다. 이 책도 약간의 도움을 줄 뿐이다.
변호사가 그닥 도움이 안된다고 생각할 수도 있겠지만 전문가가 보기에는 그만한 가치를 한다. 무엇보다도 같은 사건은 없다. 비슷해 보일 뿐이다. 사람 얼굴이 모두 다르듯이 사건도 다 다르다. 옆단지에서 이겼다고 우리 단지도 당연히 이기는 건 아니다. 옆단지가 졌다고 해서 반드시 지는 것도 아니다.

이 책은 그저 일반론일 뿐이다. 여러 사건 경험 속에서 얻어지는 일반적인 지식을 전달할 뿐이고 독자들이 처한 구체적 상황에 딱 맞는 지식을 전달하지는 않는다. 그 점에 유의해서 읽으신다면 책 값은 충분히 하리라고 믿는다.

2015년 7월
최영동

부록에서<br/><br/><br/>하자소송을 줄이는 획기적인 방안_2010.9.22, 한국아파트 신문 칼럼<br/> <br/> 최근 하자소송이 많이 늘었다. 사업주체도 괴롭지만 정부도 조금은 신경이 쓰이는 모양이다. 이걸 어떻게 하면 줄일 수 있을까? 그건 간단하다. 하자소송의 원인을 찾아서 없애면 된다. 하자소송의 원인은 뭘까? 입주자 입장에서는 건설회사가 하자보수를 제대로 해주지 않아서라고 할 것이고, 건설회사는 하자소송을 부추기는 사람들 때문이라고 할 것이다. 그러나 모두들 알지만 말하지 않는 또 다른 원인이 있다. 이 원인을 해결하면 하자소송은 획기적으로 줄어들 것이다. 듣고 보면 쉬운 건데 지금까지 조용했던 것은 몰라서만은 아니다. 알아도 아는 채 하지 않는 것이 편한 사실, 즉 불편한 진실이기 때문일 것이다.<br/> 정부나 감독관청, 사업주체가 인정하기 싫은 불편한 진실 하나. 그것은 감리제도의 실패이다. 외국에서 건물을 지을 때는 감리 때문에 고생한다고들 한다. 철근에 세겹으로 감아야 하는 철사를 두겹으로 감았다고 건물을 허물라는 지시를 받았다는 전설같은 이야기도 있다. 진짜인지 와전된 것인지는 모르지만 감리의 철저함을 말하는 것이다. 대한민국에서는 왜 이런 철저한 감리가 되지 않을까? 감리자가 설계사무소를 겸하고 있어서일까, 아니면 시공사들의 특별한 노하우가 있어서일까? 아니면 감리비용이 적어서일까? 이유가 무엇이든지 감리제도의 실패는 부인하기 어려울 것이다. 그럼에도 굳이 무얼 근거로 감리가 불철저하다고 장담하고 있는 것이냐고 묻는다면, 우리나라에는 아주 독특한 하자 - 사용검사 전 하자, 미시공, 오시공, 변경시공-가 있는데 그것이 증거라고 답할 것이다. 사용검사 전 하자라고 함은 사용검사를 받기 전부터 발생한 하자라는 것이다. (사용검사 사용승인 준공은 모두 같은 의미이다) 미시공은 즉 설계도면에는 있는데 시공하지 않은 것이고 오시공은 설계도면과 달리 시공한 것이고, 변경시공은 설계도면과 달리 자신들이 임의로 변경하여 시공한 것이다. 사용검사 전 하자, 오시공, 미시공이란 부실감리의 결정적 증거이다. 감리는 원래 설계도면대로 지어지고 있는지 감시하는 사람이다. 사용검사전에 이러한 잘못이 있다면 지적하고 시정토록 하는 게 임무인 사람이다. 감리가 일을 제대로 한다면 이런 일들이 벌어질 수 없는 것이다. 감리가 버젓이 살아있는데 어떻게 이런 하자들이 존재할 수 있을까? 그리고 이런 것들이 있는데도 어떻게 준공, 사용승인, 사용검사가 가능한 것일까? 사용검사 전 하자들이 십수년간 계속적으로 발견되고 소송까지 걸리고 있는데 왜 정부는 감리의 명백한 태만행위에 대하여 아무 조치도 취하지 않고 있는 것일까? 혹자는 감리를 두둔하여 말한다. 부실한 감리는 어쩔 수 없다고. 만약 이말이 사실이라면 감리자 개개인의 문제가 아니고 제도의 문제라는 것이다. 감리의 부실이 제도의 문제라면 제도의 개선과 해결의 키를 쥐고 있는 정부의 태만이 이미 절정이 도달했다는 말밖에는 안된다. <br/> 사람들 특히 입주자들이 알고는 있지만 외면하고 싶은 진실 또 하나. 그것은 입주자들이 하자소송을 제기하고는 있지만 하자를 중요하게 생각하지 않는다는 점이다. 물론 하자 있는 세대의 주민들은 당장 불편하기 때문에 중요한 관심사겠지만 그 사람들을 제외하면 전체적으로, 평균적으로는 무관심하다는 뜻이다. 중요하게 생각하지 않기 때문에 튼튼하게 지은 아파트이냐에 따라 아파트의 가격이 매겨지는 것이 아니고 건설회사 브랜드에 따라 가격이 매겨진다. 중요하게 생각하지 않기 때문에 하자 소송을 하더라도 아파트 가격에는 전혀 영향을 주지 못한다. 하자를 중요하게 생각하지 않기 때문에 사건을 맡은 변호사가 누군지, 하자 조사를 맡은 업체가 실력이 있는지, 하자 공사를 맡은 업체가 성실한지를 알지 못하고 크게 관심을 갖지 않는다. 모두들 아니라고 말하지만 진실은 그렇다. 이 사실을 입주자는 물론 건설회사인 사업주체, 법원 모두가 은연중에 느끼기 때문에 하자 소송을 기획소송이니 뭐니 하면서 탓하는 것이다. (하지만 기획소송을 비난하는 의도는 좋지 못하다)<br/> 만약 감리가 철저해지면, 그리고 하자가 많은 아파트 가격이 그렇지 않은 아파트보다 가격이 더 낮게 책정된다면? 하자는 사라질 것이고 설령 하자가 있다고 하더라도 지금보다 수십배는 더 성실하게 보수해 줄 것이다. 결국 하자 소송도 사라질 것이다. 이것이야말로 근원적이면서 하자소송을 줄이는 획기적인 방법 아닌가?<br/>