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품목정보
| 발행일 | 2022년 12월 07일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 264쪽 | 488g | 153*225*17mm |
| ISBN13 | 9791168125452 |
| ISBN10 | 1168125456 |
부동산 변곡점이 왔다
: 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍
삼토시(강승우) 저
|
위즈덤하우스
|
2022년 12월 07일
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- 경제 경영 top20 1주
- eBook
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생각이 너무 많은 어른들을 위한 심리학 (10만부 돌파 기념 스페셜 에디션)
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서울 부동산은 ‘예상을 뛰어넘는 계기’로 인해 자신이 지닌 펀더멘털보다 더 격하게 오버슈팅되면서 변곡점을 앞당겼다. ‘예상을 뛰어넘는 계기’란 첫째는 코로나19 사태에서 비롯된 유동성 급증으로 발생한 매매가 급등(2021년)이고, 둘째는 글로벌 인플레이션 심화에 따른 금리 급등(2022년)이다. 2019년과 2020년에 펴낸 책을 통해 2021년 급등 전망을 이야기했으나, 2006년 이래 사상 최대 수준의 폭등이 일어나리라는 것까지는 예상하기 쉽지 않았다. 더욱이 러시아-우크라이나 전쟁이 발발해 글로벌 인플레이션과 금리 급등이 이토록 빠르게 진행되리라는 점도 예상하기 어려웠다.
--- p.7~8
지난 하락장을 반추해보면 하락장에서 가장 많이 떨어진 곳은 전세가율이 낮은 곳이었다. 앞서 전세가는 ‘주택의 사용가치’, 매매가는 ‘주택의 사용가치 + 주택의 투자가치’라고 설명했는데, 이를 달리 말하면 전세가는 주택의 실수요가 반영된 것이고 매매가는 주택의 실수요와 투자 수요가 모두 반영된 것이라고 할 수 있다. 상승장에서는 호재가 즉시 반영되면서 가격이 거침없이 상승하는 반면, 하락장에서는 투자 수요부터 감소하다 보니 주택의 사용가치(전세가)보다 투자가치(매매가)가 많이 반영된 곳이 더욱 급히 떨어지기 마련이다. 그런 연유로 지난 하락장에서도 전세가율이 낮은 지역과 재건축 아파트가 많이 하락했다.
--- p.57
다주택자 취득세 중과 해제가 된다면 시장이 다시 상승 추세로 전환될 거라는 의견들도 많으나 실제 그렇게 될지는 미지수다. 앞서 1장에서도 언급했듯이 다주택자가 늘어난 해보다 1주택자가 늘어난 해의 상승폭이 훨씬 컸는데, 이는 결국 시장 상승의 원동력은 투자 수요보다 실수요라는 이야기가 된다. 그런데 현재의 집값과 금리 상황으로는 실수요층이 매수할 재고 주택 자체가 절대적으로 부족하다는 것이 KB-HOI 지수에서 설명된다. 즉, 실수요가 진입하기에는 집값과 금리의 하락이 절대적으로 필요한 상황이다. 따라서 다주택자 취득세 중과 해제로 시장의 반등이 일어날 수는 있으나 실수요가 따라붙지 못하는 반등이 될 가능성이 크기 때문에 데드 캣 바운스(주식 용어로 주가가 급락 후 소폭 회복된 것을 의미)수준에 그칠 것으로 예상된다. 결국 일정 기간, 일정 폭의 하락장은 불가피하다는 생각이다.
--- p.69
1986년부터 2022년까지 지난 37년간 서울 부동산 데이터에서 확인되는 사실 중 한 가지를 소개하겠다. 서울 부동산은 1991~1995년과 2010~2013년의 하락장 속에서도 월간 단위로는 가끔 반등이 있었으나 이내 다시 하락하곤 했다. 그러나 반등이 최소 1년 지속될 경우, 이후로는 최소 4년 이상의 상승장을 맞이하곤 했다. 따라서 매매가가 하락을 지속하다가 ‘1년 정도 반등’한다면 이후 최소 4년 이상 상승할 가능성이 크다고 보고 진입해도 된다. 그러면 최소한 발바닥은 아니더라도 무릎 정도에서 사는 효과를 누릴 수 있다는 판단이다. 서울 부동산 정도 되는 규모라면 한번 상승으로 방향을 전환하면 다시 하락하기까지 시간이 걸린다는 점을 활용하는 셈이다.
--- p.110~111
결론적으로 과거 상승장에 비해 이번 상승장은 첫째 중·하급지보다 상급지의 초과 상승폭이 덜했고, 둘째 중·하급지와 상급지의 전세가율이 별 차이가 없다는 점에서 하락장이 와도 상급지가 초과 하락하지는 않을 가능성이 크다고 판단된다. 그리고 이런 일은 15억 원 이상 주택담보대출 금지라는 초유의 규제 영향 때문으로 풀이되는데, 먼 미래에 다시 상승과 하락의 사이클이 펼쳐질 때는 상급지의 초과 상승 여부를 확인하고 갈아타는 시기를 가늠하는 것이 좋아 보인다. 원래는 하락장 전환 시 상급지가 초과 하락하는 경우가 많았으니, 그럴 때는 상급지로 갈아타는 건 잠시 기다리는 게 맞겠다.
--- p.116
지난 장에서 중장기적인 미래에 더욱 주목받을 입지로 다음과 같은 항목들을 언급했다.
① 직주근접 경쟁력이 우수한 단지
② 직주근접 경쟁력이 더 강화될 단지
③ 슬세권 단지
④ 신축 대단지
⑤ 대형 병원 근처 단지
이 조건에 해당하는 단지들은 지금도 입지 경쟁력에서 앞서지만 남녀 학력 구도의 변화, 새로운 부의 출현, 커뮤니티의 진화, 피할 수 없는 고령화 시대의 도래 등에 따라 다른 단지들과의 차별화가 더 심화될 것이다. 인구 감소 상황을 먼저 맞이한 일본에서 핵심 입지로의 쏠림 현상이 가속화됐음을 살펴봤는데, 이미 인구 감소가 시작된 우리나라도 마찬가지 길을 걸을 가능성이 매우 크다. 따라서 그런 관점에서도 우수한 입지 경쟁력을 갖춘 단지들을 눈여겨보고 중장기적으로 선점할 필요성은 더욱 커지고 있다.
--- p.7~8
지난 하락장을 반추해보면 하락장에서 가장 많이 떨어진 곳은 전세가율이 낮은 곳이었다. 앞서 전세가는 ‘주택의 사용가치’, 매매가는 ‘주택의 사용가치 + 주택의 투자가치’라고 설명했는데, 이를 달리 말하면 전세가는 주택의 실수요가 반영된 것이고 매매가는 주택의 실수요와 투자 수요가 모두 반영된 것이라고 할 수 있다. 상승장에서는 호재가 즉시 반영되면서 가격이 거침없이 상승하는 반면, 하락장에서는 투자 수요부터 감소하다 보니 주택의 사용가치(전세가)보다 투자가치(매매가)가 많이 반영된 곳이 더욱 급히 떨어지기 마련이다. 그런 연유로 지난 하락장에서도 전세가율이 낮은 지역과 재건축 아파트가 많이 하락했다.
--- p.57
다주택자 취득세 중과 해제가 된다면 시장이 다시 상승 추세로 전환될 거라는 의견들도 많으나 실제 그렇게 될지는 미지수다. 앞서 1장에서도 언급했듯이 다주택자가 늘어난 해보다 1주택자가 늘어난 해의 상승폭이 훨씬 컸는데, 이는 결국 시장 상승의 원동력은 투자 수요보다 실수요라는 이야기가 된다. 그런데 현재의 집값과 금리 상황으로는 실수요층이 매수할 재고 주택 자체가 절대적으로 부족하다는 것이 KB-HOI 지수에서 설명된다. 즉, 실수요가 진입하기에는 집값과 금리의 하락이 절대적으로 필요한 상황이다. 따라서 다주택자 취득세 중과 해제로 시장의 반등이 일어날 수는 있으나 실수요가 따라붙지 못하는 반등이 될 가능성이 크기 때문에 데드 캣 바운스(주식 용어로 주가가 급락 후 소폭 회복된 것을 의미)수준에 그칠 것으로 예상된다. 결국 일정 기간, 일정 폭의 하락장은 불가피하다는 생각이다.
--- p.69
1986년부터 2022년까지 지난 37년간 서울 부동산 데이터에서 확인되는 사실 중 한 가지를 소개하겠다. 서울 부동산은 1991~1995년과 2010~2013년의 하락장 속에서도 월간 단위로는 가끔 반등이 있었으나 이내 다시 하락하곤 했다. 그러나 반등이 최소 1년 지속될 경우, 이후로는 최소 4년 이상의 상승장을 맞이하곤 했다. 따라서 매매가가 하락을 지속하다가 ‘1년 정도 반등’한다면 이후 최소 4년 이상 상승할 가능성이 크다고 보고 진입해도 된다. 그러면 최소한 발바닥은 아니더라도 무릎 정도에서 사는 효과를 누릴 수 있다는 판단이다. 서울 부동산 정도 되는 규모라면 한번 상승으로 방향을 전환하면 다시 하락하기까지 시간이 걸린다는 점을 활용하는 셈이다.
--- p.110~111
결론적으로 과거 상승장에 비해 이번 상승장은 첫째 중·하급지보다 상급지의 초과 상승폭이 덜했고, 둘째 중·하급지와 상급지의 전세가율이 별 차이가 없다는 점에서 하락장이 와도 상급지가 초과 하락하지는 않을 가능성이 크다고 판단된다. 그리고 이런 일은 15억 원 이상 주택담보대출 금지라는 초유의 규제 영향 때문으로 풀이되는데, 먼 미래에 다시 상승과 하락의 사이클이 펼쳐질 때는 상급지의 초과 상승 여부를 확인하고 갈아타는 시기를 가늠하는 것이 좋아 보인다. 원래는 하락장 전환 시 상급지가 초과 하락하는 경우가 많았으니, 그럴 때는 상급지로 갈아타는 건 잠시 기다리는 게 맞겠다.
--- p.116
지난 장에서 중장기적인 미래에 더욱 주목받을 입지로 다음과 같은 항목들을 언급했다.
① 직주근접 경쟁력이 우수한 단지
② 직주근접 경쟁력이 더 강화될 단지
③ 슬세권 단지
④ 신축 대단지
⑤ 대형 병원 근처 단지
이 조건에 해당하는 단지들은 지금도 입지 경쟁력에서 앞서지만 남녀 학력 구도의 변화, 새로운 부의 출현, 커뮤니티의 진화, 피할 수 없는 고령화 시대의 도래 등에 따라 다른 단지들과의 차별화가 더 심화될 것이다. 인구 감소 상황을 먼저 맞이한 일본에서 핵심 입지로의 쏠림 현상이 가속화됐음을 살펴봤는데, 이미 인구 감소가 시작된 우리나라도 마찬가지 길을 걸을 가능성이 매우 크다. 따라서 그런 관점에서도 우수한 입지 경쟁력을 갖춘 단지들을 눈여겨보고 중장기적으로 선점할 필요성은 더욱 커지고 있다.
--- p.139~140
출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기
추천평 추천평 보이기/감추기
삼토시라는 거인의 눈높이에서 바라본 관찰법이 여러분에게 냉정한 자본주의의 풍파 속에서 살아남을 수 있는 길잡이가 되기를 희망합니다.
- 강영훈 (‘부동산스터디’ 네이버카페 대표)
부동산 빅데이터 분석을 하는 투자자로서 삼토시 님의 책을 보면 언제나 감탄할 수밖에 없습니다. 누구보다 객관적인 통계와 데이터 분석으로 미래를 확인할 수 있습니다.
- 잭파시(최경천) (『나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다』 저자)
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