건물 투자 하면 거창하게 생각하는 사람이 많겠지만 생각보다 어렵지 않다. 그 원리를 알면 생각보다 쉽게 모두가 접근할 수 있다. 그리고 건물은 비싸다는 선입견을 버리면 건물 투자에 대한 시각도 넓어질 수 있다. 생각하는 것처럼 아주 고가의 건물도 물론 있지만 생각보다 저렴한 건물도 많다. 내가 가진 자본이 3억 원 이내여도 충분히 할 수 있는 게 건물 투자다. 예를 들어, 3억 원을 자기 자본금이라고 가정하고, 신규 부동산 법인을 만들면 80%의 대출을 받을 수 있고, 그렇다면 부대비용(취등록세, 복비)을 포함하더라도 약 10억 원의 건물을 살 수 있다는 계산이 나온다. 서울 시내에도 지역마다 땅값이 다르기는 하지만 잘 찾아보면 평단가 2,000만 원에 40~50평 대지의 건물을 구매할 수 있다는 이야기다. 물론 좋은 건물을 찾기가 쉽지는 않지만 그만큼 노하우를 쌓아가다 보면 적은 금액으로 건물 투자를 시작할 수 있다. 하지만 분석 조건을 충족하더라도 건물 투자 초보자라면 이런 건물은 가급적 피하라고 말하고 싶다. 사실상 ‘좋은 건물 고르기’보다 ‘나쁜 건물 거르기’가 더욱 중요하다. 건물 매수 분석 평가표의 항목들은 초보자가 감당하기에는 까다로운 부분들이 있다. 그래서 나의 경우 건물을 볼 때 다음사항들을 먼저 확인하고 이에 해당되면 과감히 건물 검토에서 배재한다.
---「PART1 4,000만 원으로 시작해서 약 60억 원의 자산가가 되기까지」중에서

이 건물은 2종일반주거지역에 있는 물건이라서 원래는 200평까지 건축이 가능한 토지다. 이러한 용도지역에 대한 법은 2003년에 생겼는데 이 건물은 그 직전에 건축허가를 받아 250평으로 지어진 건물이었다. 2003년 전에 지어진 건물 중에는 이러한 용적률 혜택을 받은 건물들이 꽤 있다. 문제는 5층 건물인데도 엘리베이터가 없다. 이 단점만 해결한다면 수익이 커질 것이라고 생각했다. 하지만 이미 허용된 건폐율과 용적률이 초과되어 지어진 건물이었기에 내부에 엘리베이터를 설치해야 했다. 이는 실사용 면적이 줄어든다는 뜻으로 임대소득이 줄어들기에 아쉬울 수밖에 없었다. 이를 극복하는 다른 방법으로는 12인승 이상의 장애인 엘리베이터를 외부에 설치하는 방법이 있다. 건물 외부에 승강기를 설치할 공간이 있다면 장애인 엘레베이터는 용적률과 건폐율에 상관없이 추가로 설치가 가능하다. 엘리베이터를 건물 내부가 아닌 외부에 설치할 수 있는 곳이 있다면 전체 연면적에 큰 이득이 생기는 것이다. 예를 들어, 기본이 12인승인 이러한 엘리베이터를 설치하려면 한 층당(2.6m x 2.1m = 5.46m2 =) 약 1.65평이 필요하다. 5개층이라면 약 8.2평의 면적이 필요한 것이다. 내부에 설치한다면 기존 연면적에서 8.2평을 손해 보는 것이고 외부에 설치하면 8.2평이 생기는 것이다. 실제 임대를 줄 수 있는 면적으로 보면 16평 이상의 차이가 생긴다.
---「PART2 20년 투자와 5년 공부로 알게 된 가치보다 싸게 건물 사는 투자 비밀」중에서

나만의 건물 투자 포인트는 다음과 같다. 첫째, 공시지가가 매가의 90% 이상 근접하는 건물을 산다. 서울시 토지는 매년 공시지가를 5~10% 인상했다. 시세에 맞게 산다면 가만히 있어도 연 5~10%가 오른다는 것이다. 또한 대출은 감정가 기준으로 나오기 때문에 레버리지를 최대로 이용할 수 있다. 건믈 투자에서는 땅을 잘 사는 것이1 번으로 가장 중요하다. 둘째, 기본에 충실한 건물을 산다. 땅의 용도와 역과의 거리 도로접면 상권의 형성 등을 고려하여 매수한다. 땅은 용도에 따라 건폐율, 용적율이 다르다. 즉 활용할 수 있는 면적이 다르다는 것이다. 이 부분은 반드시 인지해야 한다. 다음으로는 역과의 거리, 상권의 형성을 체크해야 한다. 바로 입지를 보아야 한다는 것이다. 역과의 거리는 교통의 편리함뿐 아니라 주차 부족의 한계를 극복하게 해준다. 나는 상권을 볼 때 2층, 3층의 공실을 반드시 체크한다. 2층, 3층의 공실이 없다는 것은 그만큼 좋은 상권이라는 것이다. 셋째, 건물의 내면을 보고 투자의 방향을 정한다. 건물을 살 때는 반드시 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획원을 확인해야 한다.
---「PART3 프랜차이즈 대표가 부동산 연결고리를 통해 투자에 성공한 노하우」중에서

멀게만 느껴지던 갓물주도 노력하면 될 수 있다는 사실과 신축을 하게 되면 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있다는 것도 알게 되었다. 강남 지역에 터를 잡은 만큼 이 동네에서 계속적으로 거주하고 싶은 생각은 강했고, 회사원인 나의 능력으로 그곳에서 지속적으로 살기 얼마나 힘든지 깨닫고, 그 방법을 찾는 게 나의 바람이자 미션이었다. “서초, 강남, 송파에 신축 보금자리를 마련하고 싶다.” 이 바람을 가장 현명하게 이룰 수 있는 방법은 갭 투자, 갈아타기였지만 높은 매매가, 토지거래허가제, 막힌 대출 등으로 쉽지 않았다. 그러다가 재개발 투자를 하는 방법을 또래 건물주들을 통해 알게 되었고, 나는 바로 송파구 마천 재개발을 알아보기 시작했다. 이때가 2021년 4월이었고 약 두 달간 마천 재개발 지역을 주중에도 주말에도 임장하며 향후 미래 가치에 대한 확신을 얻게 된다. 특히나 15억 원 이상 고가주택(빌라 포함)의 경우 대출이 불가했기에, 나는 대출이 가능한 상가 부분이 많은 상가주택을 알아보기 시작했다. 그러던 중 현재 나의 자본 상태로 매수가 가능하고, 미래 가치를 현재의 프리미엄으로 계산해봤을 때 아직 저평가된 매물을 만나게 된다.
---「PART4 친구 따라 30대에 재개발지 상가주택으로 건물주 되기」중에서

대지에 접한 도로의 폭은 적당한 것이 좋다고 본다. 너무 좁으면 유동차량 및 유동인구가 너무 적고, 너무 넓으면 상권이 형성되기 힘들다. 상권은 양방향의 유동을 다 흡수해야 하는데, 도로가 광대하면 건너편의 유동인구를 흡수할 수가 없다. 같은 이유로 중앙분리대가 있으면 심리적으로 차량 및 사람들이 건너편으로 넘어가는 것에 대해 부담을 느끼므로 좋지 않다. 서울시 선릉역과 한티역 사이의 대로변보다 10m 도로를 끼고 있는 이면 상권이 더 활성화되어 있고 유동인구가 많다. 양방향의 유동인구를 다 흡수하려면 어떤 조건을 갖추어야 할까? 우선 도로가 너무 넓으면 안 된다. 개인적으로는 10~20m 정도가 좋다고 본다. 왕복 2차선에서 3차선 정도이면 반대편 차선을 침범하거나 불법 유턴하는 차량의 빈도가 높아진다. 또한 무단횡단하는 사람의 빈도도 높아진다. 범법행위라는 문제를 차치하고 이게 무엇을 의미하는 것일까? 한마디로 건너가려고 하는 심리적 장벽이 낮다는 것이다. 정상적인 유동인구의 개념은 양쪽 상권을 다 이용할 수 있다는 것이고, 이는 상권 활성화의 필수적인 요소다. 예를 들면, 서울시 선릉역과 한티역 사이의 대로변보다 10m 도로를 끼고 있는 이면 상권이 더 활성화되어 있고 유동인구가 많다. 이면도로일 경우에는 상권을 고려할 때 그 블록을 관통하는 도로가 우선이 된다. 사람이나 차량이나 중간에 끊기거나 우회하는 도로로 진입하기보다는 대로변으로 진입이 수월한 도로나 인도로 진입하기 마련이다. 신사동 가로수길의 경우 도로폭이 약 10m인 왕복 2차선 도로이며, 그 블록을 관통하므로 상권이 흥할 요소를 다 갖춘셈이다.
---「PART5 건물 매수부터 공사 완료까지 빌런들의 이야기」중에서

질로우와 레드핀을 통해 여러 지역의 부동산 가격을 파악하며 하나씩 알아가기 시작했다. 무언가를 처음 시작할 때 누구나 모르는 것투성이다. 모르는 게 당연하다. 겁먹지 말라. 안 된다고 처음부터 자신의 한계를 정해 두고 시도조차 하지 않는 이들이 있다. 시도하지 않았는데 어떻게 결과가 있을 수 있을까? 내 땅을 갖고자 하는 마음, 그 마음을 잊지 않고 실행하는 것. 실패해도 나에겐 경험이란 자산이 남을 것이고 성공하면 내 땅이 생기는 것이다. 세상에 아무것도 하지 않고 그냥 일어나는 일은 없다. 벌써 ‘나는 영어가 유창하지 않아서 미국 집은 못 사겠구나’ 하는 분이 있다면 겁먹지 말라. 나도 영어를 못한다. 그럼에도 불구하고 미국에 집을 샀고 팔아봤다. 우선 처음에는 전체적인 분위기를 파악하고 지역적 특색을 찾아보았다. 후보지였던 뉴욕은 세금이 매우 높았다. 보스톤은 주택 매매가 상승이 완만했다. 세금도 적당하면서 집값 상승폭이 높은 지역, 그리고 사람이 모여드는 지역을 찾아야 했다. 사람이 모여드는 곳에 돈이 돈다. ‘텍사스 주에 셰일가스 때문에 사람들이 일자리를 찾아 모여든다는데…’, ‘오스틴은 어떨까?’ 여러 궁리 끝에 우리가 선택한 지역은 워싱턴주 시애틀이었다.
---「PART6 압구정 현대아파트에서 미국 싱글하우스, 나아가 갓물주가 되기까지」중에서

부동산 투자를 할 때는 예상 매도 시점과 매도 가격을 반드시 정하고 투자하라. 가끔 건물 투자하는 사람들을 만나보면 대부분 현재시세 대비 싼지 비싼지를 먼저 생각한다. ‘주변 평당 가격이 얼마인데 이 가격이면 싸다’라는 관점에서 접근하는 사람들이 대부분이다. 물론 그런 관점이 잘못됐다는 생각은 아니지만 만약 당신이 나와 같은 30대라면 저런 식으로 투자해서는 안 된다. 시세보다 싸게 산다면 손해를 보지는 않겠지만 그래서 언제 팔 것인가? 얼마에? 나는 투자를 할 때는 정확한 매도 시점과 목표 가격이 있어야 한다고 생각한다. 막연히 ‘시세보다 싸게 샀으니 오르겠지’ 식의 투자는 ‘나무에서 감이 떨어지겠지’라며 기다리는 사람과 다를 게 없다. 30대는 대부분 시드머니가 적다. 눈덩이를 키우기 위해서는 눈덩이를 가만히 둬서는 안 된다. 정확한 엑시트 계획이 없다면 당신의 소중한 돈이 묶일 수 있다. 고민 끝에 우리는 기본에 충실하자는 생각을 했고 도달한 결론은 수익률이었다. 상업용 건물의 가치는 수익률을 기본으로 한다. 가치 판단의 기준을 세우자 방법이 보였다. 먼저 수익률을 계산하기 위해서는 임대료 산정이 필요했다. 현재 수익률은 3% 수준으로 매우 낮았다. 그렇다면 향후 재개발이 완료된 시점의 임대료는 얼마가 될까?
---「PART7 30대 직장인의 소액으로 건물 사기」중에서

하지만 대출의 레버지지를 이용하여 자산을 불려온 내가 보기에 2020년, 2021년의 기준금리 0.5~0.75%는 투자 이후 제일 낮은 금리였다. 그리고 통화량이 증가하면 현물자산인 부동산은 위의 그래프와 같이 오를 수밖에 없다. 이러한 객관적 데이터를 바탕으로 종부세(근생건물은 토지공시가액 80억 원 초과 시에만 종부세 부과)와 취득세(근생건물의 경우 4.6%)에 이점이 있는 땅을 보유한 건물을 검토하기 시작했다. 건물은 개별성이 강하고, 상권의 변화 예측, 땅의 위치, 임차인의 관리 등 고려해야 할 사항이 아파트보다는 많고 복잡하다. 거기에 매입금액이 크다 보니, 결정도 어렵고 일반인이 접근하기도 힘들었다. 건물을 검토할 때는 환금성, 땅의 가치, 도로 등 기본적인 사항을 우선 검토한 후 부수적인 임대수익이나 기타사항을 검토해야 리스크를 줄일 수 있다. 각자의 자금 현황과 매입 목적에 따라 다음 사항들의 장단점을 고려하여 자신에게 맞는 건물을 선택하는 것이 유리하다.
---「PART8 27년차 평범한 직장인이자 두 아이 엄마의 월급만으로 건물주 되기」중에서

어차피 신축을 할 예정이고 과도기적으로 리모델링을 통해 자금을 최소화하자고 마음먹고 뭐가 좋을지 고민하다가 요즘 카페에서 많이 사용하는 공사장 컨셉으로 잡았다. 빈티지, 인더스티리얼, 폐허스타일 등 부르는 방법도 다양한데 형태는 대동소이하며 전체적으로 자연스러움을 추구하는 디자인이다. 예전부터 이런 스타일의 자연스러운 카페를 자주 갔었고, 이런 공간에서 살아보고 싶기도 했다. 신축 시까지 사용을 위한 최소한의 투자 내지는 신축 전 매도의 가능성을 염두에 두고 적당한 사용성 증대로 가치를 높이고자 했다. 주거공간이라 벽체로 안방과 거실이 분리되어 있었는데 작은 공간을 둘로 나누다 보니 둘 다 애매해지고 거실 부분은 사실상 거실이라기보다는 복도로 사용되고 있었다. 근생 느낌이 나게 벽체를 털고 하나의 공간으로 사용하기 위해 평면도를 검토했다. 벽체가 조적벽(벽돌로 이루어진 벽)이면 괜찮으나 내력벽(콘크리트 옹벽)이면 면적에 따라 대수선으로 구청에 신고나 허가를 받아야 한다. 보통 라멘조 건물의 경우 외벽 외에 내벽은 대부분 조적벽이다. 셀프로 리모델링을 하더라도 벽체 철거는 햄머드릴, 콘크리트커팅 등이 동반되기에 위험할 수 있어 철거업체에 의뢰하는 게 좋다. 천장 제거, 바닥 제거, 벽지 제거, 벽체 제거, 폐기물처리 비용까지 최소 2~3군데 견적을 받고 진행하는 것이 좋다. 비용은 면적에 따라 다르지만, 나의 경우(층당 20평, 2개층 정도의 규모) 부가세 포함 200만 원이 소요되었다.

<b>젊은 투자자들이 건물을 가질 수 있었던 가장 현실적이고 합리적인 재테크 비결<br/>“성공적인 건물주가 되고 싶다면 <br/>이 책 한 권을 미리 읽고 시작하라”<br/><br/>지금은 아파트보다 건물! 한데 모은 까다로운 케바케 건물 정보</b><br/><br/>최근 아파트 시장이 흔들리고 있다. 부동산 투자에서 안정성에 대한 고민은 아파트 투자를 벗어나면 좀 더 쉽게 해결될 수 있다. 바로 땅을 근간으로 하는 건물 투자가 답이다. 몇 년 동안 크고 작은 굴곡에도 불구하고 건물 투자 시장에 많은 신규 투자자들이 진입했다. 건물 투자의 높은 투자 수익률과 투자 안정성이라는 매력이 크다는 방증일 것이다. 막상 건물 투자를 시작할 때 부동산 투자에 어느 정도 알고 있다 생각했던 사람들도 어려움에 봉착하곤 한다. 가장 큰 이유는 관련 커뮤니티도 많지 않고 건물 투자에 대한 정보가 공공연히 오픈되고 있지 않기 때문이다. 건물 투자에 대한 정보를 스스로 습득하여 성공한 사람들은 대부분 그 정보를 쉽게 알려주지 않는다. 그만큼 정보의 가치가 돈으로 환산할 수 없을 만큼 값진 것이다. 건물 투자는 해본 사람만이 그 세계를 알 수 있고 그 노하우는 자식에게도 알려주지 않는다는 말도 있을 정도다. 건물은 개별성이 강하고, 상권의 변화 예측, 땅의 위치, 임차인의 관리 등 고려해야 할 사항이 아파트보다 많고 복잡하다. 하지만 제대로만 단계를 밟다 진행시켜 나간다면 신축·리모델링 전후, 입지, 개발호재에 따라 드라마틱하고 안정적인 결과가 나타나는 것이 건물 투자다.<br/><br/><b>건물주가 되고 싶다면 반드시 겪는 A부터 Z까지 가장 최신 사례</b><br/><br/>이 책 저자들의 특징은 가장 최근에 건물을 매수한 젊은 투자자들이라는 것이다. 가장 최근에 경험한 사람만이 가지고 있는 소중한 노하우를 이 한 권의 책에 담았다. 아파트 청약부터 수익형 부동산 투자에 이어 건물주까지 단계별 성공 비결, 건물 투자의 1원칙 무조건 저렴하게 물건을 매수하는 타이밍과 입지선정 방법, 지금 시기에 건물주가 된 이들의 다양한 사례와 디테일한 정보, 최소의 비용으로 건물의 가치를 올리는 현실적인 꿀팁, 평범한 그들도 해낸 갓물주 되는 재테크 성공 시크릿, 상승장과 하락장에서 부동산 투자에 성공한 실전 노하우까지. 건물 투자에 뛰어든 이들이라면 반드시 겪을 수밖에 없는 A부터 Z까지 단계별 해결책을 읽어나가다 보면 시행착오 없이 좀 더 빨리 건물주가 되는 행운을 얻을 수 있을 것이다. 성공적인 건물주가 되고 싶다면 건물주 되기 치트키, 이 책 한 권은 무조건 읽고 시작하면 된다.<br/><br/><b>최소한의 종자돈으로 최대한의 수익을 얻는 알짜 노하우 </b><br/><br/>9명의 저자들은 하나같이 평범한 사람도 부동산 투자에 그리고 건물 투자에서 성공할 수 있다고 말한다. 이 책을 읽다보면 나와는 거리가 멀다고 생각하는 건물주가 바로 나, 내 가족, 내 친구, 내 지인과 별반 다르지 않다는 것을 느낄 수 있을 것이다. 이토록 평범한 직장인이자 가정주부, 자영업자이기도 하고 나이도 많지 않은 저자들이 건물주로 성공할 수 있었던 비결은 무엇일까? 실제로 저자들은 크지 않은 종자돈으로 투자에 성공하여 눈에 띄는 결과를 만든 산증인이다. 평범한 우리라고 할 수 있는 저자들이 오랫동안 어렵게 스스로 체득한 건물 투자의 진짜 노하우를 이 한 권의 책에 가감 없이 담았다. 또한 실제 사례를 바탕으로 엑기스만 뽑아 누구나 실행할 수 있도록 친절하게 설명하고 있다. <br/><br/>저자들은 이 책을 통해 노력하고 공부하는 자세만 갖춘다면 충분히 자산가 대열에 들어설 수 있다고 거듭 강조한다. 그들은 특별한 사람이 아니고 많은 자본금이라는 혜택을 가지고 건물 투자에 뛰어든 것도 아니다. 자본금은 부족하지만 일찌감치 부동산 투자에 관심을 갖고 공부하고 찾아다녔으며 간절함을 가지고 능동적으로 실천에 옮겼다. 누구나 부동산 투자에 좀 더 일찍 관심을 가지고 성실하게 단계를 밟아나간다면 건물주가 될 수 있다. 하지만 누구나 건물주에 도전할 수는 있지만 아무나 건물주가 될 수는 없다. 그만큼 노력이 필요하고 노하우를 쌓아나가는 영민함도 필요하다는 말이다. 서로 다른 환경의 다른 직업을 가진 저자들의 찐 경험과 알짜배기 건물 사는 레알 꿀팁을 얻어간다면 보다 쉽게 건물주에 입성할 수 있다.