청약을 노리면서 하염없이 내 집 마련을 미루고 있는 분들에게 재개발·재건축 투자도 한번 고려해보라고 말씀드리고 싶다. 청약 점수를 지키면서도 내 집 마련을 ‘똑소리’ 나게 할 수 있는 비법이 있다. 내 집 한 채 마련하고 30년 동안 원리금을 상환할 생각만 하는 분들에게도 재개발·재건축은 좋은 기회다. 소위 말하는 ‘상급지’의 대장이 될 새 아파트를 미리 매수하는 셈이기 때문이다. “지금 사는 곳도 괜찮은데 왜 상급지로 가야 하나요?” 이렇게 말하는 분들도 있다. 그러나 더 살기 좋은 지역, 상품 가치가 높아서 상승장에서 가격이 더 많이 오를 상급지로 가는 것을 마다할 이유가 없다. 삶의 질 향상과 자산 축적을 위해 꼭 필요한 일이기 때문이다. 내 전 재산인 집 한 채가 3억에서 5억, 10억이 되면 출근길 발걸음이 얼마나 가볍겠는가.
---「들어가며」중에서
앞서 내가 든 재개발 사례들은 일부에 지나지 않는다. 15년 전에도, 5년 전에도, 그리고 지금도 재개발이 진행되는 곳은 존재한다. ‘여기는 왜 이렇게 집이 낡았어?’ 하며 무심코 지나쳤던 곳이 나중에 4천여 세대 대단지 아파트로 변신할 수도 있다. 사실은 사업이 진행되는 과정에서 수십 번 플래카드가 걸리지만, 대부분의 사람들은 눈여겨보지 않는다. 그러다 터 파기를 시작하면 무언가 변화가 일어나고 있음을 서서히 인지한다. 대단지 아파트로 변모하고 난 뒤에야 ‘그때 샀어야 했는데’ 하고 후회하는 사람들이 늘 생기게 마련이다.뒤늦은 후회보다는 앞선 공부가 훨씬 바람직하다. 헌 집으로 새 집을 얻는 기적의 주인공이 되고 싶다면 지금부터 준비하는 것은 어떨까?
---「01 거대한 변화를 만드는 재개발·재건축의 매력」중에서
정말 재개발·재건축은 오래 걸릴까? 뒤에서 더욱 자세히 다루겠지만, 재개발·재건축은 여러 절차에 따라 진행된다. 절차가 한 단계씩 진행될 때마다 새 아파트에 가까워지는데, 조합이 설립되고, 사람들이 이사를 가고, 집을 철거하고, 새 집을 짓는 데까지 보통 10년 정도 걸린다. 10년이라니 너무 긴 시간 아니냐고? 맞다. 그러나 재개발·재건축 물건을 매수하고 나서 반드시 아파트가 다 지어질 때까지 기다릴 필요는 없다. 중간에 수익이 나면 적절한 단계에 매도하면 된다. … 재개발·재건축 투자 기간은 아파트 갭 투자와 같거나, 오히려 더 짧을 수도 있다는 점을 기억하자. 게다가 기축 아파트는 매수한 뒤 4년이 지나면 4년 더 낡은 아파트가 되지만, 재개발·재건축 물건은 매수하고 시간이 지날수록 신축에 가까워진다. ‘새것이 될 물건을 미리 산다’는 것이 재개발·재건축 투자의 진짜 매력이다.
---「02 당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유」중에서
정말 아무나 못 하는 투자인 걸까? 막연히 재개발 투자를 두려워하는 분들에게 나, 진와이스도 해냈다고 용기를 드리고 싶다. 나는 그저 내 가족과 함께 거주할 새 아파트 한 채를 갖고 싶어서 재개발의 세계에 뛰어든, 지극히 평범한 사람이었다. 재개발 구역의 빌라 한 채를 매수하고, 그때부터 하나씩 알아가면서 투자자로 성장해나갔다. 재개발·재건축 투자의 각 과정마다 일어나는 일들을 전부 다 알아야만 투자할 수 있는 것은 절대로 아니다. 물론 10여 개의 용어와 절차를 숙지해야 하지만, 단언컨대 운전면허시험 예상 문제를 푸는 것보다 어렵지 않다. 바꿔 말하면 10여 개의 용어와 절차를 숙지하면 재개발·재건축 투자에 뛰어들 수 있고, 이를 통해 자산을 불릴 수 있다는 말이다.
---「02 당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유」중에서
나는 첫 투자를 시작한 뒤로, 종잣돈을 모아 두 번째 투자까지 진행했다. 생각보다 처음 산 매물의 재개발 사업이 속도가 나지 않아서 ‘그럼 사업 속도가 빠른 구역의 매물을 하나 더 매수해볼까’ 하고 밀어붙인 투자였다. 이번에는 30년 된 낡은 빌라를 9,500만 원에 매수했고, 전세가격을 5,500만 원에 세팅했다. 내 돈 4천만 원이 들어간 이 투자 역시 대성공이었다. 해당 구역 역시 34평형을 배정받았으며 현 시세는 약 9억 원에 이른다. … 내가 무리하게 대출을 받지 않았던 것도 결과적으로 바람직했다. 열심히 종잣돈 5천만 원을 모아 첫 투자를 했고, 또다시 열심히 4천만 원을 모아서 두 번째 투자를 했다. 대출 없이 집을 샀으니 이자를 갚느라 허덕일 필요가 없었다. 지금처럼 금리가 높은 시기에 더욱 재개발 투자에 관심을 기울여야 하는 이유다.
---「03 진와이스가 했다면 당신도 할 수 있다」중에서
보통 1주택자는 금전적 여유가 생기면 같은 지역의 큰 평수 아파트로 이사를 가려고 한다. 이는 집이 조금 넓어지는 것 외에 큰 의미는 없다. 재개발·재건축을 통해 내 자산 가치를 더욱 높여줄 ‘상급지’로 이동해볼 수는 없을까? 몇 가지 방법이 있다. 먼저 상급지의 재건축 예정 아파트로 실거주 갈아타기를 하는 방법이 있다. 재개발 지역의 경우 주변이 낙후되어 있어 실거주가 쉽지 않다. 그러나 재건축 아파트는 이미 주변 인프라가 갖춰져 있기에 실거주가 가능하다. … 그런가 하면 ‘비교적 덜 똘똘한’ 현재 주택을 매도한 자금으로 ‘똘똘한’ 상급지의 조합원 입주권을 매수할 수도 있다. 입주권이란 관리처분인가 이후 물건을 이르는 말로, 이 단계의 물건은 대체로 5~6년 뒤에 신축 아파트로 거듭난다. 입주권 매수를 통해 5~6년 뒤, 상급지의 대단지 신축 아파트에 입주할 수도 있다는 말이다.
---「07 무주택자, 1주택자, 다주택자도 감탄하는 재개발·재건축의 마법」중에서
10여 년 전쯤 일이다. 후배 A는 내가 재개발·재건축 투자를 한다는 사실을 알고 나서, 자신도 꼭 신혼 생활을 재개발 투자로 시작하겠다고 말해왔다. 나에게 이것저것 묻고 끙끙거리며 공부하더니 정말로 경기도 부천시 재개발 구역의 낡은 빌라를 신혼집으로 마련했다는 것이다. … 투자금 5천만 원으로 시작한 A의 송내 1-2구역 투자는 성공적이었다. 현재 A가 소유한 84m2 A 타입의 최근실거래가는 8억 5천만 원정도이다. 추가분담금 3억을 제하면 5억 정도의 수익을 낸 셈이다. 평범한 주부가 해낸 일이다. A가 했다면, 그리고 내가 했다면 누구나 작은 돈으로 시간과 성실함에 투자해서 좋은 결과를 얻을 수 있다고 자신한다.
---「14 조합설립 단계에 매수해서 34평 새 아파트에 입주하다」중에서
그때 내가 말해줬다면 나를 따라서 오래된 아파트를 매수할 수 있었을까? 지어진 지 25년 정도 된 낡은 아파트이긴 하지만, 도시의 중심이자 최고 학군지에 있으니 시장 흐름이 좋아지면 이 아파트값이 먼저 오른다는 말을 믿을 수 있었을까? 그리고 5년쯤 지나면 재건축 연한을 채우면서 가치가 달라질 것이라는 말을 해주면 이해할 수 있었을까? 샀다고 하더라도, 2~3년 동안 시세가 꿈쩍하지 않을 때 감내할 수 있었을까? 당연히 그런 사람이 있다. 바로 ‘공부하는 사람’이다. 나는 자신 있게 말할 수 있다. 지금의 ‘하락장’을 통과하고 나면 제 가치보다 저평가되었던 물건들이 제대로 평가받는 시기가 도래할 것이라고 말이다. … 일단 공부하고, 연구하고, 직접 발로 뛰자. 그럼 자기가 가진 물건의 가치를 모르고 누군가 공포에 던지는 물건들, 금리에 쫓겨 적정 가격을 훨씬 밑도는 매물들을 잡을 수 있다.
---「마무리하며」중에서