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품목정보
| 발행일 | 2009년 03월 10일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 188쪽 | 371g | 153*224*20mm |
| ISBN13 | 9788990994875 |
| ISBN10 | 899099487X |
부동산 신 투자전략
: 묻지마 투자에서 공부하는 투자로
김송호 저
|
지상사
|
2009년 03월 10일
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저자 : 김송호
서울대학교를 졸업하고 KAIST(한국과학기술원)에서 공학석사학위를 취득했다. 졸업 후 대기업에 입사해 안정적인 삶을 누리다가, 이대로 안주하면 안 되겠다는 생각에 식구들을 이끌고 훌쩍 미국으로 떠나 퍼듀대학교에서 공학박사학위를 취득했다. 박사학위를 받은 뒤에도 교수나 연구소를 선택하지 않고 기업인의 길을 택했다. KG케미컬(주)에서 착실하게 현장 감각을 쌓은 뒤, 1997년 화학ㆍ환경 분야 전문 기업인 홍진씨엔텍(주)을 설립하고 끊임없는 연구 개발을 통해 여러 건의 발명 특허를 취득, 사업화 해냈다. 특히 환경 분야에서는 기술력을 인정받아 ‘환경신기술 인증’을 받았으며 ‘녹색환경에너지 대상’을 수상하기도 했다. 현재 동국대학교 겸임교수로 「기술로 보는 미래 세상」이라는 강의를 맡아 진행하고 있으며, 숙명여자대학교 취업경력개발원과 서울대학교에서 ‘감성 엔지니어 되기’라는 멘토프로그램을 운영하고 있다. 한양대학교 한동대학교 등에서도 공학인증교육 자문위원으로도 활동하고 있다. 그 외에도 연세대학교, 고려대학교를 비롯해 여러 대학에서 새로운 시대에 맞는 이공계 성공 전략 세미나를 진행하고 있다. 저서로『대한민국 이공계 공돌이를 버려라』,『행복하게 나이들기』와 번역서 『감정 사용설명서』,
『어니스트 시그널』 등이 있다.
『어니스트 시그널』 등이 있다.
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최근에는 통화량, 부동산 정책을 포함한 정부 정책, 세계적인 자금 흐름 동향, 수출과 수입, 원유를 비롯한 원자재 가격 등 다양한 경기 지표들이 복잡하게 부동산 가격에 영향을 미치고 있는데다가 사람들의 심리적인 요인까지 같이 얽혀 들어서 예측을 더욱 어렵게 하고 있다. 과거 같으면 미국의 서브프라임 모기지론 사태나 금융 위기가 먼 나라의 얘기가 되겠지만, 지금은 바로 우리에게도 영향을 주고 있는 것이다.
--- 불확실성의 도래 중에서
지금 나타나고 있는 부동산 가격 폭락이 일시적인 비 트렌드 요인들에 의한 것인지 장기적인 트렌드 요인들에 의한 것인지를 구별할 수 있다면, 미래의 부동산 시장 예측을 보다 정확하게 할 수 있다는 얘기다. 만약 비 트렌드 요인들에 의한 일시적인 현상이라면 단시일 안에 다시 급등할 수 있는 가능성이 있는 것이고, 만약 트렌드 요인들에 의해 나타난 가격 폭락이라면 일시적인 소폭 반등은 있을 수 있지만, 장기적으로는 부동산 가격이 다시 급등하기는 어려울 것이라는 판단이 가능하다.
--- 미래 트렌드와 부동산 가격 중에서
유동 자금 유입 등에 의한 일시적인 가격 폭등 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만, 그러한 유동 자금이 유입되기 위해서는 그 유동 자금이 유입될 수 있는 잠재적 요인이 있어야 한다. 왜냐하면 유동 자금의 유입 목적은 돈을 버는 것이기 때문에 자금을 투입하고 나서 다른 사람들도 동조 투자를 한다는 전제 조건이 성립되어야 가격이 폭등해 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 하지만 누구나 집값이 폭등할 하등의 이유가 없다고 판단한다면, 손해를 볼 가능성이 높기 때문에 유동성 투기 자금이 몰려들 가능성도 그만큼 줄어든다.
--- 한국 부동산 가격의 변화 예측 중에서
거주의 편리성에도 불구하고 재산으로서의 아파트는 치명적인 단점을 가지고 있다. 바로 낮은 땅 지분에 따른 재건축의 문제다. 지금이야 오히려 재건축하는 아파트의 가격이 더 오르는데 무슨 예기냐 하겠지만, 이는 아파트를 재산으로 바라볼 때 가장 심각하게 고민해봐야 하는 문제다. 아파트 가격이 그대로 있는 상태에서 아파트 수명이 다해서 재건축을 해야 되는 상황이 된다면 어떻게 되겠는가? 단독 주택이나 낮은 층수의 빌라는 땅값에 비해 건축비의 비중이 낮기 때문에 좀 높은 층수로 짓거나 아니면 수리를 해서 쓸 수도 있지만, 아파트는 땅값에 비해 건축비의 비중이 높고, 고층이 될수록 그 비중이 더 높아지기 때문에 아파트의 수명이 다하면 큰 문제가 될 수 있다.
--- 아파트의 재산적 가치 중에서
서울 주변 신도시들은 지금도 자족 도시가 아니라, 그야말로 서울에 출퇴근하는 사람들의 베드타운이 된 지 오래기 때문에 긴 출퇴근 시간으로 인한 불편을 언제까지 감수할 것이냐가 큰 관건이다. 지금까지는 그래도 자신이 사는 신도시의 집값이 계속 오르고, 최소한 서울 시내에서 살게 되면 부담해야 할 주거비를 줄일 수 있다는 생각에 그 불편을 참아내고 있었다. 하지만 서울 시내 아파트 가격이 떨어지게 되면 그들의 서울 시내 회귀가 시작될 것이고, 그러면 일본과 같은 신도시 부동산 가격 폭락 사태가 벌어질 게 뻔히 내다보인다.
--- 좁은 국토에 많은 인구가 살고 있다는 인식 중에서
사실 주택 가격은 조그만 수요 초과에도 민감하게 반응하지만, 반대로 조금만 공급이 초과되어도 바로 영향이 나타나게 되어 있다. 2008년 하반기 잠실 재건축 입주 물량 1만 8,000가구가 쏟아지면서 집값이 급락하고, 역전세난이 발생한 것은 이를 극명하게 보여주는 실례다. 더구나 한국은 다른 나라처럼 빈집을 보유한 상태에서 집을 팔거나 세를 놓지 않고, 집에서 살고 있는 상태에서 서로 맞물려 돌아가기 때문에 조금만 공급이 초과되어 한 곳만 막혀도 연쇄적인 가격 급락이 발생하게 된다. 물론 현재의 아파트 가격 급락은 금융 위기와 악화된 경제 상황과도 맞물려 있지만, 근본적으로는 아파트의 공급 과잉 효과가 나타난 결과로 보아야 할 것이다.
--- 트렌드 요인 2 주택 보급률 중에서
부동 자금의 유입에 의한 부동산 가격 폭등의 가능성에 대해서도 같은 논리를 적용해서 그 가능성이 희박하다고 확실하게 말할 수 있다. 즉 투기 자금이 몰리기 위해서는 확실한 차익이 실현될 가능성이 있어야 하고, 투기 자금이 투입된 후에 대량의 구매 세력이 추가로 투입되어야 하는데, 이미 한국은 그런 여력을 상실했기 때문에 당분간 투기 자금에 의한 부동산 가격 폭등 현상도 바라볼 수 없을 것이다.
--- 한국 부동산 가격은 어떻게 될 것인가 중에서
이제까지는 아파트 가격의 상승이 워낙 컸기 때문에 임대 수익에 대한 고려는 전혀 할 필요가 없었다. 투자비에 대한 아파트의 수익성은 거의 아파트 가격 상승에 의해 이루어졌었다. 그리고 아파트 가격에 영향을 주는 트렌드 요인들이 이제까지는 상승시키는 방향으로 작용했기 때문에 아파트 가격이 상승했던 것이다. 하지만 이제 미래 트렌드가 아파트 가격을 상승시킬 원동력을 전혀 제공하지 않는 시점부터는 부동산 투자도 단순히 여러 투자 수단 중의 한 가지일 뿐이다.
--- 불확실성의 도래 중에서
지금 나타나고 있는 부동산 가격 폭락이 일시적인 비 트렌드 요인들에 의한 것인지 장기적인 트렌드 요인들에 의한 것인지를 구별할 수 있다면, 미래의 부동산 시장 예측을 보다 정확하게 할 수 있다는 얘기다. 만약 비 트렌드 요인들에 의한 일시적인 현상이라면 단시일 안에 다시 급등할 수 있는 가능성이 있는 것이고, 만약 트렌드 요인들에 의해 나타난 가격 폭락이라면 일시적인 소폭 반등은 있을 수 있지만, 장기적으로는 부동산 가격이 다시 급등하기는 어려울 것이라는 판단이 가능하다.
--- 미래 트렌드와 부동산 가격 중에서
유동 자금 유입 등에 의한 일시적인 가격 폭등 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만, 그러한 유동 자금이 유입되기 위해서는 그 유동 자금이 유입될 수 있는 잠재적 요인이 있어야 한다. 왜냐하면 유동 자금의 유입 목적은 돈을 버는 것이기 때문에 자금을 투입하고 나서 다른 사람들도 동조 투자를 한다는 전제 조건이 성립되어야 가격이 폭등해 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 하지만 누구나 집값이 폭등할 하등의 이유가 없다고 판단한다면, 손해를 볼 가능성이 높기 때문에 유동성 투기 자금이 몰려들 가능성도 그만큼 줄어든다.
--- 한국 부동산 가격의 변화 예측 중에서
거주의 편리성에도 불구하고 재산으로서의 아파트는 치명적인 단점을 가지고 있다. 바로 낮은 땅 지분에 따른 재건축의 문제다. 지금이야 오히려 재건축하는 아파트의 가격이 더 오르는데 무슨 예기냐 하겠지만, 이는 아파트를 재산으로 바라볼 때 가장 심각하게 고민해봐야 하는 문제다. 아파트 가격이 그대로 있는 상태에서 아파트 수명이 다해서 재건축을 해야 되는 상황이 된다면 어떻게 되겠는가? 단독 주택이나 낮은 층수의 빌라는 땅값에 비해 건축비의 비중이 낮기 때문에 좀 높은 층수로 짓거나 아니면 수리를 해서 쓸 수도 있지만, 아파트는 땅값에 비해 건축비의 비중이 높고, 고층이 될수록 그 비중이 더 높아지기 때문에 아파트의 수명이 다하면 큰 문제가 될 수 있다.
--- 아파트의 재산적 가치 중에서
서울 주변 신도시들은 지금도 자족 도시가 아니라, 그야말로 서울에 출퇴근하는 사람들의 베드타운이 된 지 오래기 때문에 긴 출퇴근 시간으로 인한 불편을 언제까지 감수할 것이냐가 큰 관건이다. 지금까지는 그래도 자신이 사는 신도시의 집값이 계속 오르고, 최소한 서울 시내에서 살게 되면 부담해야 할 주거비를 줄일 수 있다는 생각에 그 불편을 참아내고 있었다. 하지만 서울 시내 아파트 가격이 떨어지게 되면 그들의 서울 시내 회귀가 시작될 것이고, 그러면 일본과 같은 신도시 부동산 가격 폭락 사태가 벌어질 게 뻔히 내다보인다.
--- 좁은 국토에 많은 인구가 살고 있다는 인식 중에서
사실 주택 가격은 조그만 수요 초과에도 민감하게 반응하지만, 반대로 조금만 공급이 초과되어도 바로 영향이 나타나게 되어 있다. 2008년 하반기 잠실 재건축 입주 물량 1만 8,000가구가 쏟아지면서 집값이 급락하고, 역전세난이 발생한 것은 이를 극명하게 보여주는 실례다. 더구나 한국은 다른 나라처럼 빈집을 보유한 상태에서 집을 팔거나 세를 놓지 않고, 집에서 살고 있는 상태에서 서로 맞물려 돌아가기 때문에 조금만 공급이 초과되어 한 곳만 막혀도 연쇄적인 가격 급락이 발생하게 된다. 물론 현재의 아파트 가격 급락은 금융 위기와 악화된 경제 상황과도 맞물려 있지만, 근본적으로는 아파트의 공급 과잉 효과가 나타난 결과로 보아야 할 것이다.
--- 트렌드 요인 2 주택 보급률 중에서
부동 자금의 유입에 의한 부동산 가격 폭등의 가능성에 대해서도 같은 논리를 적용해서 그 가능성이 희박하다고 확실하게 말할 수 있다. 즉 투기 자금이 몰리기 위해서는 확실한 차익이 실현될 가능성이 있어야 하고, 투기 자금이 투입된 후에 대량의 구매 세력이 추가로 투입되어야 하는데, 이미 한국은 그런 여력을 상실했기 때문에 당분간 투기 자금에 의한 부동산 가격 폭등 현상도 바라볼 수 없을 것이다.
--- 한국 부동산 가격은 어떻게 될 것인가 중에서
이제까지는 아파트 가격의 상승이 워낙 컸기 때문에 임대 수익에 대한 고려는 전혀 할 필요가 없었다. 투자비에 대한 아파트의 수익성은 거의 아파트 가격 상승에 의해 이루어졌었다. 그리고 아파트 가격에 영향을 주는 트렌드 요인들이 이제까지는 상승시키는 방향으로 작용했기 때문에 아파트 가격이 상승했던 것이다. 하지만 이제 미래 트렌드가 아파트 가격을 상승시킬 원동력을 전혀 제공하지 않는 시점부터는 부동산 투자도 단순히 여러 투자 수단 중의 한 가지일 뿐이다.
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