오늘날에 나는 여러 사람에게 경매 강의를 할 정도로 소위 말하는 ‘고수’가 되었다. 나는 약간의 시행착오를 겪으며 나만의 경매 투자법을 완성할 수 있었다. 바로 ‘부동산 경매 3536투자법’이다. 이를 줄여서 ‘3536투자법’이라고 말하겠다. 이 책의 후반부에 그와 관련된 자세한 투자법을 소개했지만, 간단히 말씀드리자면 3536투자법은 시간이 절대적으로 부족한 직장인들을 위한 것이다. 물건선별부터 시작해 권리분석, 지역분석, 시세분석을 하는 데 소모되는 시간을 획기적으로 줄이고, 안전한 물건을 찾아 분석하는 4단계의 투자기법이다. 3536투자법을 이용한다면 누구나 직장 업무를 충분히 하면서, 잠시 생기는 자투리 시간에 충분히 물건을 찾고 분석할 능력을 얻게 될 것이다.
그렇다면 앞으로 부동산 경매 시장 전망은 어떨까? 2017년 부동산 경매 시장의 전망은 매우 밝다. 그 이유는 역설적이게도 금리가 올라가고, 2016년에 폭등했던 부동산 경기가 둔화되고 있기 때문이다. 부동산 경매는 부동산 경기의 선행지표로 보는 것이 맞다. 2016년에는 경매 시장이 과열되었다. 경매 진행 건수는 역대 최저 수준이었으나 경매 응찰자 수는 역대 최대 수준이었다. 그만큼 물건은 적고 입찰자 수가 많다 보니 당연히 낙찰가율이 높아 시세보다 싸게 산다는 취지에 맞지 않아 경매 시장에서 좋은 결과를 얻기 힘들었다.
그러나 2016년 11월부터 응찰자 수가 감소세로 돌아섰다. 그리고 2017년 1월에 경매로 나올 예정물건(경매로 나올 예정인 물건)은 2016년 대비 1.5배 늘어나고 있다. 물건이 늘어난다는 것은 그만큼 부동산 경기가 안 좋아 채무로 인해 경매로 나오는 물건이 많다는 것을 뜻하며, 물건이 많으니 그만큼 우량 물건을 적은 금액에 낙찰받을 수 있는 기회가 많아진다는 말이다. 이러한 시장 흐름에 주목한 나는 2016년에는 가지고 있던 물건 중 상당수를 매도하고 총알을 모았다. 우량 물건이 쏟아질 2017년 중·하반기를 대비해서 말이다.
---「제1부 30대 때 맞은 세 번의 위기, 그러나 부동산 경매가 있었다」중에서

일반(신용)대출은 마이너스 통장과 비교하면 금리는 낮지만, 대출금액 전액에 대해 매달 이자가 발생한다. 반면 마이너스 통장은 이용 금액에 대해서만 이자가 발생한다. 내가 자금을 사용할 목적은 경매 입찰시 입찰보증금을 마련하는 것이었다.
나는 필요할 때(입찰 당일) 돈을 찾았다가 패찰(경매에 떨어지는 것)하면 바로 입금하려고 했는데, 마이너스 통장을 활용하면 그 요구에 부합할 수 있다. 필요한 금액을 몇 시간도 쓰지 않기 때문에 이자가 거의 없다고 해도 무방한 수준이었다. 그렇게 회사에 다닌 덕분에 나는 초기 경매 자본을 어렵지 않게 마련할 수 있었다.
그런데 내 지인들 중에는 “만약 경락(경매에 낙찰)받고 나서 마이너스 통장만으로는 자금이 부족하지 않느냐”고 묻는 분들이 있다. 경매에 낙찰된다면 그때는 경락자금대출을 받으면 된다. 아파트의 경우 낙찰가액의 70~80%, 다세대주택(빌라)의 경우 80~90%까지 대출이 나오니 전혀 걱정할 필요가 없다.
---「제2부 회사는 나를 배반하지만 경매는 절대 배반하지 않는다」중에서

이 사례는 2013년에 유찰이 두 번 되었지만 3차 경매 입찰일에 2차 경매의 최저가를 상회하며 낙찰된 물건들이다. 이런 경우가 생기면 그 물건에 입찰하고 떨어진 분들이 투덜대기 시작한다. “아니, 저 사람은 앞전 입찰일에 와서 받아가지, 왜 이제 와서 받는 거야?”
그래서 나는 결심했다. “그래, 내가 저 사람이 되어보자!”
그 다음부터는 괜찮은 물건이라고 판단되면 한 번 유찰된 물건에 1,000원만 더 쓰는 버릇이 생겼다. 어차피 떨어지면 그만이고 낙찰되면 단독을 노리는 전략이었다. 당시에 이 전략은 유효했고 좋은 물건들을 단독으로 낙찰받을 수 있었다. 그리고 나는 앞으로도 이 전략을 계속 펼칠 것이다.
---「제3부 2천만 원으로 1년에 5채 임대인이 될 수 있다」중에서

1단계 물건선별과 2단계 권리분석, 3단계 지역분석까지 마쳤다면 마지막 4단계인 시세분석을 해야 한다.
부동산 경매는 무엇보다도 싸게 사는 것이 중요하다. 해당 물건을 급매가와 비슷한 금액으로 낙찰받거나 시세보다 비싸게 낙찰받는다면 아무런 효용가치가 없다. 말 그대로 묻지 마 투자일 뿐이다.
실제로 경매를 공부하시는 분들 중 50%는 낙찰받지 못해서 포기하시고, 나머지 50% 중 대부분은 급매가와 비슷하거나 시세보다 비싼 금액에 1건만 낙찰받은 후 경매 시장에서 떠나신다. “경매는 나랑 맞지 않다”고 하시며 말이다. 안타까지만 시세분석을 정확히 못해서 경매 시장에서 떠나시는 분들이 많다.
시세분석을 정확히 하기 위해서는 물건 주위의 부동산 중개업소에 3군데 이상 방문해 매매가와 전·월세 시세를 확인해야 한다.
---「제5부 바쁜 직장인을 위한 3536투자법」중에서

경매 법정에 들어가서는 내가 입찰할 물건의 입찰가 등을 소리 내어 말하지 말자. 내가 “얼마 정도에 쓸 것”이라고 말하는 것을 누군가 들었는데, 그 사람이 내가 입찰하려는 해당 물건의 경쟁자라면 어떻게 하겠는가? 당연히 그 사람은 나보다 1원이라도 더 쓸 것이다.
경매 법정에 처음 도착하면 법정 입구에 붙어 있는 입찰게시판을 꼼꼼히 살펴보자. 입찰게시판에는 그날 입찰이 진행되는 사건들을 나열해 놓았으며, 특이사항이나 변동사항이 발생한 경우에는 그에 관해 적어둔다. 만약 입찰 당일에 여러 사유로 연기되거나 취소되는 경우가 있다면 해당 사건의 사건번호는 게시되지 않는다. 이런 경우에는 입찰 당일에 입찰자들을 불러 서류 및 입찰보증금을 돌려주는데, 많은 사람들이 있는 곳에서 이름이 불리고 나가서 받아올 때 집행관이 꼭 한마디씩 하면서 무안을 주기도 한다.
마지막으로 입찰 전에 확인해야 할 것이 하나 있는데, 굉장히 중요한 것이다. 바로 ‘매각물건명세서’를 확인해야 한다. 경매 사건은 입찰하는 당일에도 권리 관계가 바뀔 수 있고, 특이한 경우가 생기기도 한다.

<b>회사와 은행, 집주인을 위해 사는 대한민국 직장인,<br/>이제 3536 직장인 경매로 당당하게 살 수 있다!</b><br/><br/>대한민국 직장인들은 오로지 회사를 위해 열심히 일하고 있다. 하지만 회사에서 받는 월급은 은행 대출이자 혹은 임대료로 고스란히 빠져나가고 있다. 이 책의 지은이 원범석 역시 아침 일찍 일어나 만원버스와 지옥철에 몸을 맡긴 채 지친 몸을 이끌고 출근하던 평범한 직장인이었다. 일주일 동안 ‘월, 화, 수, 목, 금, 금, 금’으로 일했지만 월급날에는 주택담보대출이자와 카드값 등이 먼저 빠져나가고, 행여 명절이나 경조사가 많은 달에는 마이너스 생활이었다. 설상가상으로 장모님이 뇌졸중으로 쓰러지자 회사에서 받은 월급을 고스란히 병원비로 지출해 더더욱 힘겨운 나날을 보냈다. 게다가 십여 년간 다니던 회사에서 명예퇴직까지 당했다.<br/><br/> 그러나 부동산 경매와 만나게 되면서 모든 것이 달라졌다. 많은 사람들의 우려와 달리 부동산 경매는 어느 정도 요령이 생기면 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있고, 경매 특유의 대출 시스템을 활용하면 소자본으로 높은 수익률을 올릴 수 있다. 더욱이 많은 시간을 투자하지 않고도 할 수 있으니, 돈도 시간도 부족한 대한민국 직장인에게 가장 적합한 재테크 수단임을 깨달았다. 직장생활을 하면서 마이너스 통장을 활용해 2천만 원의 자금을 마련한 지은이는 2억 5천만 원짜리 아파트를 1억 9천만 원에 낙찰받았고, 몇 개월 뒤 2억 3천만 원에 매각해 높은 수익률을 올릴 수 있었다. 이를 시작으로 직장에 다니며 3년 동안 30건의 물건을 낙찰받았다. 그러자 월급 이상의 돈을 벌 수 있었고 삶에 여유가 생겼다. 이후 회사에 당당히 사직서를 던지고 5년 동안 본격적으로 전업투자를 시작해 100건 이상의 물건을 낙찰받았다. 그러자 돈도 시간도 부족한 주위 사람들이 경매를 쉽고 빠르게 하는 지은이 특유의 노하우에 관심 갖기 시작했고, 지은이는 그들에게 자신만의 투자법인 ‘3536투자법’을 알려주었다. 어느덧 ‘3536투자법’으로 낙찰받는 이들이 하나둘 늘어났다.<br/><br/> 경매 투자자라면 물건선별과 권리분석, 지역분석, 시세분석을 필수적으로 해야 하는데, ‘3536투자법’은 단 2분 내에 물건선별과 권리분석, 지역분석, 시세분석을 마치는 방법이다. 돈도 시간도 부족한 직장인이었던 지은이는 초기 자금이 적어서 손해 보면 안 됐기 때문에 안전하고 수익성 높은 물건만 쏙쏙 선별했고, 한시라도 빨리 좋은 결과를 얻기 위해 적절한 방법을 모색하다가 ‘3536투자법’을 고안하게 되었다. ‘3536투자법’을 실천하다 보면 3초 내에 자신이 가지고 있는 금액 대비 투자 가능한 물건 선별하고, 5초 내에 좋은 물건인지 위험한 물건인지 판단하며, 30초 내에 교통시설과 교육시설, 생활편의시설 등 입지를 분석하고, 60초 내에 해당 물건의 매매가, 전세가, 월세가 등을 판단할 수 있다. 따라서 ‘3536투자법’으로 직장생활 틈틈이 생기는 여유시간을 활용해 경매를 할 수 있다. <br/><br/> 이 책은 경매에 대해 아무 것도 모르는 초보자라도 ‘3536투자법’만 알면 자기가 원하는 투자금에 맞춰 물건을 고르고 해당 지역 물건의 시세를 전문가 못지않게 알아낼 수 있는 방법 등을 설명했다. 또한 실제로 법원에서 입찰하는 방법, 경매 투자자들 사이에서 가장 까다로운 과정으로 여겨지는 낙찰 이후 명도 요령까지 소개했다. 또 임대를 놓을 때 세입자와 상대하는 법, 부록으로 셀프 인테리어로 직접 집수리하는 방법, 알기 쉬운 경매 용어, 전국 법원 입찰시간 및 진행성향 등도 수록해 놓았다. 따라서 앞으로 3년간 1년에 5건 낙찰을 목표로 하다 보면 더 이상 돈 걱정 없이 당당하게 살 수 있을 것이다.

돈과 시간이 없는 직장인이 경매에 뛰어들면서 시행착오의 시간을 단축하고 싶다면 반드시 읽어봐야 할 책이다.
- 안동건(RME 부동산차트 연구소 소장)

저자는 내가 보아온 몇 안 되는 실전투자 전문가이다. 경매 이론과 현장에 대한 감각이 탁월하고, 이 책에는 그런 저자의 노고와 노하우가 담겨 있다. 경매 여정에 든든한 버팀목이 될 최고의 가이드북이다.
- 설춘환(설춘환 아카데미 대표)