부동산이 통계로만 움직인다면 현장에는 가볼 필요도 없을 것이다. 주식처럼 다양한 분석기법을 활용해 리스크를 줄여가면 될 것이다. 그러나 부동산은 다양한 변수가 종합되어 움직인다. 따라서 자료 몇 개 인용해서 부동산을 분석하려는 자세는 지양해한다. 통계자료를 무시하는 것이 절대 아니다. 통계를 참고하되 그것만 가지고 분석해서는 안 된다는 뜻이다. 앞서 이야기한 확증 편향처럼 통계는 어떻게 해석하느냐에 따라 같은 자료를 가지고도 상반된 해석이 가능하기 때문에 통계를 맹신하면 절대로 안 된다는 뜻이다. 정리하면 최근 불거진 공급과잉에 의한 가격하락은 지난 수년간의 공급량 부족에 따른 키 맞추기일 뿐 공급과잉이 아니다. 다만 지역적으로 일시적 공급증가가 예상되는 지역은 있고, 이러한 곳은 역전세난 혹은 가격조정이 일부 일어날 수 있다. 그러나 이것이 전국적으로 확대되고 대세를 이룰 가능성은 결코 없다.
--- pp.30~31
당시 일본은 확실히 거품이었다. 그러나 우리나라는 결코 아니다. 똑같은 통계자료를 인용해서 설명해도 얼마든지 다르게 해석할 수 있다는 점에서 굳이 자료를 꺼내어 말하진 않겠다. 어쨌든 당시의 일본과 현재의 우리나라를 여러 가지 비슷한 경제적 상황이라고 가정하고 고려하더라도 거품규모의 차이가 너무 크다. 따라서 일본은 거품이 맞았고, 우리는 거품이 아니라는 말이다. 또한 우리나라는 2008년 글로벌금융위기로 인해 자의 반 타의 반 5~6년간 가격조정이 되었다. 1980년대 아시안게임과 올림픽을 거치면서 부동산 가격이 상승했지만 1990년대 초반 1기 신도시를 비롯해 주택 200만 호가 건설되면서 이후 수년간 가격조정이 되었고, IMF 외환위기 시절 다시 2~3년간 큰 폭의 조정을 거치고 이후 2000년대 초반 경기활성화로 금액이 다시 회복되었다. 이후 2000년대 중반까지 급격한 상승을 하던 것이 글로벌금융위기로 조정이 되었다가, 최근 다시 상승기류를 타면서 부동산 가격이 상승한 것이다.
--- pp.54~55
한편 집을 구입했더니 가격이 떨어져서 다시는 구입하지 않겠다는 사람들도 있다. 그러나 인생은 한 방이 아니다. 돌이켜보면 남들이 우러러보는 성공자들과 롤모델들은 수많은 실패를 딛고 성공을 쟁취했다. ‘실패는 성공의 어머니’라는 익숙한 문장을 꺼내지 않더라도 우리는 경험으로 충분히 알고 있다. 그런데도 한 번 실패했다고 부동산은 절대 하지 말아야 할 것이라고 생각하고 마음을 접는 사람들이 있다. 한 번 더 용기를 내기 바란다. 실패했을 때 왜 실패했는지 파악해서 이전과 같은 전철을 밟지 않고 두 번째 투자에서는 성공하는 투자를 하면 된다. 한 차례의 실패 경험을 통해 성공 확률이 훨씬 더 커진 상황이다. 이런 기회를 결코 놓치면 안 된다. 필자 주변에도 한두 번 정도 실패한 사람들은 있어도, 서너 번씩 연속된 실패를 하는 사람은 거의 보지 못했다. 전문가가 아닌 일반 사람들도 말이다. 경험보다 더 좋은 약은 없다. 실패의 경험을 밑바탕 삼아 집을 구입한다면 편안한 내집과 수익을 동시에 얻게 될 것이다.
--- p.70
1천만 원이면 부동산투자에 입문할 수 있다. 물론 통장에 1천만 원이 있는 사람도 있고, 없는 사람도 있을 것이다. 일단 종잣돈 1천만 원이 마련되면 지체 없이 부동산에 투자하라고 권하고 싶다. 그 어떤 투자보다 더 높은 수익을 얻을 수 있다고 확신한다. 생활에도 여유가 생기며, 자신감이 생기고, 모든 것이 여유로워진다. 놀랍게도 1천만 원으로 할 수 있는 부동산투자는 헤아리기 힘들 정도로 많다. 많은 사람들이 부동산투자로 수익을 얻을 때의 희열을 경험하길 바란다. 일단 기본적인 공부만 마무리되면 용기를 내서 투자해보자. 반드시 성공한다는 보장은 세상 어디에도 없지만 실패할까봐 시도조차 하지 않는 삶은 실패한 삶보다 못하다. 실패 없는 성공은 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 필자도 2006~2007년에 성공적인 투자를 했지만, 2008년에는 상당히 큰 실패를 맛보기도 했다. 그리고 재기해 2009~2011년까지 다시 부를 축적했다가 2012~2013년에 또 다른 실패를 맛봤다. 그러나 2014년 이후부터 지금까지 이전의 성공보다 훨씬 더 큰 부를 축적했다. 이런 과정을 통해 언제 투자를 해야 할지, 어떤 매물에 투자할지, 언제사고 언제 팔아야 할지 등의 노하우를 머리가 아닌 몸으로 체득할 수 있었다.
--- p.83
부동산 순환곡선에 따르면 내가 구입한 시점이 꼭지라고 해도, 커다란 위기상황을 겪지 않는 한 시간을 두고 기다리면 결국 오르는 것이다. 물론 지역에 따라 금액이 크게 떨어질 수는 있다. 이때는 그냥 팔지 않으면 그만이다. 꼭 이럴 때 대세하락론이 불거져 지금이라도 팔라고 부추기는데, 절대 속으면 안 된다. 부동산을 구입하는 시점은 간단하다. ‘남들이 살 때 나는 팔고, 남들이 팔 때 나는 산다.’ 사실 말처럼 쉬운 것이 아니라서 행동으로 옮기기란 어렵다. 하지만 과거 성공한 투자의 표본은 모두 이렇게 이루어졌다. IMF 이후 부동산이 헐값에 시장에 쏟아져 나왔다. 심지어 200억 원 정도의 빌딩이 대출액만큼 떨어져 말 그대로 돈 한 푼 안 들이고 소유권만 가져갈 수 있는 매물도 있었다. 이자만 납부하다가 금액이 오르는 것은 둘째 치고, 정상적인금액으로 회귀만 되어도 수십억 원은 쉽게 벌 수 있는 것이다.
--- p.99
이 금액대는 서울과 수도권의 소형빌라나 지방 도심의 소형아파트를 추천할 수 있다. 소형빌라의 경우 수도권과 지방 도심에서 전세를 끼고 구입하는 갭투자 형태로 1천만 원으로도 쉽게 구할 수 있으나, 필자는 권하지 않는다. 소형빌라는 서울로 지역을 한정하고, 수도권이나 지방은 반드시 아파트를 구입해야 한다. 수도권 외곽이나 지방의 경우 빌라수요는 실수요층으로 한정되어 있다. 투자수요가 거의 없어 가격상승이 더디며 환금성도 떨어진다. 빌라는 구조에 따라 원룸·투룸·쓰리룸, 그리고 그 이상의 대형평수가 있다. 이 중 투자처로는 투룸이나 쓰리룸이 적합하다. 원룸의 경우 수익형 부동산의 범주에 들어가므로 월세를 받는 목적이라면 적합하나, 차익실현이 거의 없다고 봐야 한다. 물가상승률에 연동하는 수준에서 가격이 오를 것이고, 그 이상은 특수한 상황이 아니라면 쉽지 않다. 예를 들어 급매를 잡았다거나 고금리에 구입해서 저금리에 매도하는 등의 운이 따라주지 않는다면 일반적인 상승률은 크지 않아 차익형 소액투자에서 원룸은 취급하지 않는 것이 좋다.
--- pp.109~110
일반적인 상품이라면 수요가 늘었을 때 공장을 돌려 공급량을 늘리면 되고, 그 지역에서 생산되지 않더라도 인터넷 배송시스템을 통해 클릭 한 번이면 수요자가 원하는 물품을 쉽게 손에 넣을 수 있다. 그러나 부동산은 이런 모든 것이 불가능하다. 특정 지역에 수요가 몰리면 가격은 상승할 수밖에 없는 구조라는 뜻인데, 그렇다면 답은 간단하다. 수요가 몰리는 지역을 찾으면 된다. 다른 물리적 공급이 제한되어 있는 상황에서 결국 방법은 수요가 늘어날 지역을 찾는 것이다. 강남을 먼저 생각해보자. 보통 강남3구라고 많이 하는데 이는 강남구·서초구·송파구를 뜻한다. 친구처럼 셋이 손잡고 서울 동남권에 자리하고 있다. 이곳은 기반시설·직장·학군·교통·환경·커뮤니티 시설 등 모든 것을 갖추고 있어 당연히 수요가 몰린다. 최근의 가격 오름세에서 알 수 있듯이 공급이 늘면(분양이 많아지면) 전국의 투자수요가 몰려들어 가격은 오히려 더 상승한다.
--- p.129
부동산을 순수 투자 목적으로 접근하는 경우라면 아파트나 빌라를 구입하면 된다. 보편적으로 자금의 여유가 되면 아파트를 구입하고, 자금의 여력이 부족하면 빌라를 구입한다. 그러나 최근 에는 여유자금이 있더라도 다량의 빌라를 구입해 주택임대사업을 하는 투자자들도 많다. 또한 아파트도 전세가비율이 높은 지역에서는 3천만~5천만 원의 투자금으로 투자할 수 있는 매물이 많다. 다만 아파트는 서울 및 수도권까지 범위를 확장해도 좋지만, 빌라의 경우에는 서울 도심권에만 투자하는 것이 좋다. 그 외 지역에서는 빌라를 구입하는 수요가 현저히 줄어들어 투자수익이 떨어지기 때문이다. 이에 대해서는 뒤에서 자세히 다룰 예정이니 참고하기 바란다. 아파트를 살지, 빌라나 오피스텔을 살지는 결국 각자가 처한 환경에 따라 정답이 달라진다. 대체로 은퇴를 앞두거나 생활비가 부족하다면 현금이 창출되는 수익형 부동산으로 원룸이나 오피스텔 혹은 초소형(10평대) 아파트를 구입하면 되고, 당장의 생활에는 지장이 없어 자본을 일정 기간 묶어 놓더라도 향후 차익을 노리기를 원한다면 아파트나 투룸 혹은 쓰리룸 형태의 빌라를 구입하면 된다.
--- p.142
그렇다 보니 아파트는 부동산초보자가 첫 투자하기에는 안성맞춤인 상품이다. 물론 자금 여력은 어느 정도 있어야 한다. 아무리 전세가비율이 높아도 매매가 자체가 높은 상품이기에 어느 정도의 자금은 확보되어야 투자가 가능하다. 모든 부동산상품이 마찬가지겠지만 특히 아파트는 호황과 불황에 가장 민감한 상품이다. 부동산 경기가 좋을 때는 대부분의 아파트가 한꺼번에 가격이 상승하고, 경기가 안 좋으면 한꺼번에 하락한다. 가격이 올랐을 때나 떨어졌을 때 모두 부동산가치에는 변함이 없다는 점을 감안하면 아파트 가격은 사람들의 심리에 상당히 많은 영향을 받는 것이다. 실제로 부동산은 향후 집값이 오를 것이라고 전망하는 사람이 많으면 가격이 상승할 가능성이 높고, 내릴 것이라고 전망하는 사람이 많으면 가격이 하락할 가능성이 크다. 당연히 오를 것이라고 전망하는 사람이 많으면 그들은 부동산 수요자로서 부동산을 구입할 가능성이 높아지고, 거래량이 늘면 가격은 상승하게 된다. 반대의 경우에는 수요자가 없어 거래가 단절되고, 조급해진 일부 매도자는 부동산을 급매로 내놓게 된다.
--- p.147
물론 가격을 형성하는 요인에는 여러 가지가 있으며, 그것들을 모두 고려해 가격이 책정되어 거래된다. 그러나 그 중 입지의 힘은 상당히 크다. 강남사람들이 움직이지 않았다면 판교나 광교 등의 신도시가 이렇게 단기간에 가격이 급등하고, 지금처럼 높은 금액을 형성할 수 있었을까? 결코 아닐 것이다. 강남과 가깝지 않았다면 강남사람들이 관심을 가지고 투자하지 않았을 것이다. 이는 강남 접근성이 부동산 가격에 상당히 많은 영향을 미친다는 부동산업계의 정설, 그리고 이에 대한 여러 가지 학문적 연구이론을 뒷받침해주는 아주 간단한 예시에 불과하다. 최근에는 강남 외에 고려해야 할 기준 지역이 생겼다. 그것은 바로 한강변이다. 한강변에 대한 가치가 새롭게 조망되면서 강변이냐 아니냐에 따라 가격차가 상당히 높게 형성되고 있다. 현재 강변에 있는 아파트는 조망권과 비조망권에 따라 5억 원 이상의 차이가 벌어지는 경우도 많고, 삼성동 아이파크의 경우 같은 평형이라 도 실거래가 기준으로 23억 원까지 차이가 나는 일도 있었다. 이것이 한강변의 파워다.
--- p.156
역세권은 찾는 사람이 많아 수요가 많기 때문에 거래량이 활발하고 가격이 오르는 것인데, 찾는 사람이 많은 이유는 회사와의 교통거리를 단축시킬 수 있기 때문이다. 즉 ‘역세권’이라는 단어보다 ‘회사와의 거리’라는 단어에 더 신경을 써야 한다. 단순한 지하철역세권은 큰 의미가 없다. 물론 지하철역이 없는 지역보다야 낫지만 그 이상의 의미는 없다. 왜냐하면 지하철을 이용하는 이유는 대부분 ‘출근’이기 때문이다. 사람들은 자가용이 없어서 지하철을 이용하는 것이 아니다. 출퇴근시 자가용을 사용할 수 없기 때문에 주말 레저용으로만 자가용을 사용하고 있는 것일 뿐, 출근하지 않는 주말에는 지하철을 이용할 일이 거의 없다. 그러므로 직장을 관통하는 지하철 역세권이 아닌 경우 큰 의미가 없다. 아무리 지하철역이 가까이에 있다고 하더라도 출퇴근시 여러 번 갈아타야 한다면 역세권으로서의 가치는 반감될 수밖에 없다. 즉 지하철역과 무조건 가깝다고 투자를 할 것이 아니라 회사에 직통으로 도달할 수 있는 라인인지가 중요하다.
--- p.171
그러나 최근에는 다세대주택과 오피스텔이 결합된 상품들이 나오면서 소액투자로 전세를 놓는 임대인들도 많아지고 있다. 기본적으로 오피스텔은 월세상품이어서 수익률에 따라 가격이 달라진다. 많은 사람들이 월세도 받으면서 나중에 매매가도 오르는 상품을 원하지만, 그런 상품은 쉽게 나오지 않는다. 왜냐하면 부동산이라는 상품이 원래부터 그런 구조로 되어 있기 때문이다. 우리가 오피스텔을 구입하는 이유는 꾸준하면서도 높은 월세를 받기 위함이다. 매매가 1억 원의 오피스텔이 있는데 월세 수익이 10만 원이라면 아무도 이 오피스텔을 구입하지 않을 것이다. 그러나 같은 금액이라도 월 100만 원이 나오면 벌떼처럼 달려들 것이다. 더불어 가격은 1억 원이 아니라 프리미엄이 붙어 2억 원 이상까지 충분히 상승할 수 있다. 이렇게 수익형 부동산의 가격을 형성하는 것 중에서 가장 중요한 것은 수익률이다. 오피스텔로 차익을 얻을 수 있을지 말지는 월세 가격이 상승하는지 아닌지에 따라 결정된다고 해도 과언이 아니다.
--- p.243
재개발은 재건축에 비해 상대적으로 적은 금액으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 그러므로 소위 부자동네에 가도 투자금이 아파트처럼 크지 않다. 그러나 향후 재개발이 완료되었을 경우에 는 재건축과 똑같이 높은 프리미엄이 형성된다. 그러므로 사업성 등이 비슷하다면 당연히 좋은 지역의 재개발구역 매물을 선점해야 높은 시세차익을 노릴 수 있다. 더 쉽게 표현하자면 재개발구역의 주변 새 아파트 시세를 확인해 매매가가 더 높은 곳으로 들어가면 된다는 뜻이다. 재개발은 소액투자가 가능하며 높은 차익도 볼 수 있는 부동산이지만 권리분석의 어려움 때문에 많은 사람들이 투자를 꺼린다. 그러나 그런 만큼 소위 눈먼 매물이 많다고 볼 수 있다. 권리 분석이 어렵기는 매수자뿐 아니라 매도자도 마찬가지다. 본인의 매물을 얼마에 매도해야 적정한지 쉽게 판단하지 못하는 매도자들도 있다. 그러므로 발품을 팔아 잘 돌아다니면 의외로 좋은 매물을 건질 수 있다.
--- p.266
그런데 오피스텔의 경우에는 똑같이 주거용으로 사용하고 있더라도 수수료율이 조금 달라지게 된다. 표에 나온 듯이 전용면적 85m2 이하의 오피스텔의 경우 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%로 주택의 요율체계와 다르니 혼동하면 안 된다. 임대차 중 월세의 경우 보증금액의 산정은 ‘보증금+(월세×100)’의 금액이다. 예를 들어 보증금 3천만 원에 월차임 80만 원으로 오피스텔 월세를 계약했다면 ‘3천만 원+(80만 원×100)=1억 1천만 원’이며 이에 0.4%를 곱한 44만 원(부가세 별도)이 중개수수료가 된다. 한편 이 표는 서울특별시를 기준으로 하며 기타 지역은 요율이 조금씩 상이할 수 있는데, 한국공인중개사협회 사이트를 통해 시도별 중개보수 요율란을 확인할 수 있다. 중개수수료는 공인중개사법상 계약시에 지급하도록 명시되어 있지만, 잔금 때 받는 것이 관례가 되어 있어 대부분은 잔금과 동시에 지급하는 경우가 많다. 하지만 법의 적용대로 계약시에 요구하는 부동산도 있으니 미리 알아두면 좋다
--- pp.279~280
최근에는 매도인이나 임대인이 외국에 거주하고 있는 경우도 많은데, 이럴 때는 어떻게 하는 것이 좋을까? 필자의 지인 중에 이런 경우가 있었다. 전세계약을 체결하려는데 임대인이 외국에 있다며 거래해주는 부동산업자가 계약서를 스캔해 임대인에게 이메일로 보내주고, 도장을 받아서 다시 스캔을 받은 후 처리한다고 했다는 것이다. 그러나 이런 계약은 정식계약의 효력으로 인정받을 수 없다. 왜냐하면 계약서의 도장이나 서명이 진짜 임대인이 한 것인지 불투명하기 때문이다. 이렇게 작성된 계약서는 확정일자를 받기도 어렵다. 직접 서명했는지가 확실치 않다는 마찬가지 이유 때문이다. 이런 상황에서는 국내에 있는 임대인의 대리인과 계약을 체결해야 한다. 국내에 아는 지인이 없다면 의뢰를 맡긴 공인중개사에게 대리권을 줄 수도 있으므로 문제가 생기지 않으려면 반드시 국내의 대리인과 계약을 해야 한다. 또 단순한 위임장이 아니라 영사관의 직인이 찍힌 임대인의 위임장을 받아야 한다는 점도 주의하고 명심해야 한다.
--- pp.304~305
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