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부동산 투자 사이클

: 자산 시장의 보이지 않는 진실

리뷰 총점8.0 리뷰 9건 | 판매지수 11,712
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품목정보

품목정보
출간일 2018년 08월 16일
쪽수, 무게, 크기 243쪽 | 427g | 148*210*22mm
ISBN13 9791187383352
ISBN10 118738335X

책소개 책소개 보이기/감추기

자산시장의 보이지 않는 진실을 파악하고
부동산시장의 글로벌 동조화를 이해하면
상승과 하락의 투자 사이클이 보인다.


왜 한국 강남과 미국 뉴욕의 주택 가격이 동반 상승하거나 하락하는 것일까? 자산시장의 글로벌 동조화가 심해지고 있다. 주식은 100%에 가깝고 부동산은 80%에 가깝다. 부동산시장은 주식시장보다 규모가 크기 때문에 문제가 생기면 자산시장 전체가 위험에 빠질 수 있다. 부동산 투자를 하려는 이들이라면 이제 반드시 글로벌 자산 동향을 파악해야 한다. 그 핵심에 자산시장의 방향성을 결정하는 유동성(비핵심대출)이 있다. 이 책은 수요와 공급만으로 설명되지 못했던 복잡한 가격 매커니즘의 실타래를 푸는 열쇠가 될 것이며 투자자에게는 보다 확실한 투자포인트를 제시할 것이다. 또한 자산시장의 글로벌 동조화를 이해하는 도움이 될 것이다.

목차 목차 보이기/감추기

프롤로그
부동산 투자, 글로벌 동조화에 주목하라 .7

1장 금융이 부동산시장을 지배한다

자본주의 시스템은 어떻게 돌아가는가 .19
가격은 어떻게 움직이는가 .26
중산층은 부동산으로 부를 일군다 .31

2장 문제는 비핵심대출

버블인가, 가격 되돌림인가 .41
비핵심대출이란 무엇인가 .45
비핵심대출의 특징 .50

3장 부동산 가격은 어떻게 움직이는가

무적함대의 몰락 .63
부동산 가격의 움직임 .67
유동성이 시작되었다 .73
금융시장 개방과 부동산 버블 .79
비핵심대출과 부동산 버블 .84
서서히 증가하는 동조화 .89
금리와 유동성의 관계 .97
check point 유럽연합 탄생의 의미 .104
일본 버블의 이해 .105
check point 일본 버블의 특징 .114

4장 미국이 만드는 경제

가난한 나라와 부유한 나라 .119
안전자산인 미국 달러 .124
새로운 이론과 금융시스템 .129
부동산과 금융 .137
부채로 부자가 된 나라 .144
check point 미국의 자금 순환 .149
미국 중심으로 돌아가는 세계 경제 .154

5장 한국 부동산의 가격 변화

한국은 언제부터 글로벌 동조화되었나 .163
IMF 외환위기 이후의 한국 부동산시장 .168
한국 정부의 부동산 가격 조절력 .175
저금리와 자산 가격 .186
한국 부동산 가격의 상승과 하락 .192
강남 아파트는 버블인가 .197

6장 버블은 온다

경제위기는 언제 올까 .207
버블은 왜 일어나는가 .211
상승시장에서 반복되는 미신 .217
비핵심대출과 금융가속기 .221
check point 달러의 변화 .226

에필로그
토끼와 거북이 중 승자는 누구인가 .230

| 참고문헌 | .236

저자 소개 (3명)

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

왜 한국 강남과 미국 뉴욕의 주택 가격이 동반 상승 또는 하락하는 것일까?
부동산 가격은 어떻게 결정되는가?
부동산 가격의 미래는 어떻게 될 것인가?


주택시장에서 공급은 무척 중요하다. 거주할 집이 넘치면 가격이 하락하고, 부족하면 가격이 상승한다. 저자는 이런 내용을 전작인 『부동산의 보이지 않는 진실』에서 데이터를 근거로 썼다. 국내 주택시장에서 벌어지는 현상에 대해 각종 자료와 논문, 서적을 근거로 분석한 책이다. 사람들에게 무엇 때문에 주택 가격이 상승하고, 하락하는지에 대한 진실을 알렸지만 부족한 점이 있었다. 국내의 주택 공급과 수요에 따른 가격 변화가 전부가 아니었다. 가격은 복잡한 매커니즘에 의해 변화한다. 부동산은 국내에서만 발생하는 국지적인 현상이라고 생각되어왔지만 전혀 상관없어 보이는 한국 강남의 주택 가격과 미국 뉴욕의 주택 가격이 동행하고 있었다. 왜 한국 강남과 미국 뉴욕의 주택 가격이 동반 상승 또는 하락하는 것일까?

도대체 전 세계적인 자산시장 동조화는
왜 일어나는 것일까?


저자는 여러 국가에서 거의 동시 다발적으로 가격 동조화가 일어나는 이유는 무엇일까 자료를 찾기 시작했다. 더 깊게 조사해보니 이에 대한 수많은 연구가 진행된 상태였다. 서브프라임 모기지 사태 이후 일어난 글로벌 동조화에 대한 많은 자료를 찾아 조사한 후 한국은행에서 발행한 2016년 금융안정보고서를 통해 확실한 인사이트를 얻었다. 민간신용이 늘어나고 유동성이 시장에 퍼지면 주택 가격이 오르기 시작했다. 그 후에 더 거침없이 상승하면 위기가 찾아왔다. 공급 측면이 아닌 수요 측면에서 인구구조가 아닌 다른 부분에 대한 퍼즐을 찾은 것이다.

앞으로 금리인상과 함께
지금과 다른 시장이 펼쳐질 것을 예측하라


부동산 가격을 움직이는 다양한 요소 중 가장 강력한 것은 수요와 공급이다. 하지만 그것만으로 설명이 되지 않던 나머지 퍼즐을 소개하고자 한다. 지금까지 사람들이 주택 공급에만 초점을 맞췄다면 이번에는 수요에 대해 이야기 한다. 지금까지 전혀 생각하지 못했고 관심을 기울이지 않은 금융과 연계된 수요에 대한 이야기다.
과거에도 그랬고, 지금도 그렇고 앞으로도 주택의 위치는 절대로 변하지 않는다. 학교, 백화점 같은 생활기반시설도 그 자리에 그대로 위치해 있을 것이다. 공급이 멈췄는데도 주택 가격이 오르거나 공급이 계속 진행되어 과다 공급이 되었는데도 주택 가격이 계속 오르면 수용와 공급의 이론이 아닌 『부동산의 보이지 않는 진실』에서 설명하지 못했던 가격 움직임의 매커니즘에 대한 커다란 퍼즐을 꿰맞추게 되기를 기대한다.

회원리뷰 (9건) 리뷰 총점8.0

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구매 부동산책을 가장한 경제 역사서 내용 평점5점   편집/디자인 평점4점 카키미 | 2019.04.29 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
부동산책을 가장한 경제역사서 유동성으로 바라본 부동산 경제와 투자 2008년 금유위기 이전까지만 해도 부동산은 경제학의 서자취급을 받아왔고 제대로 된 학문적 연구가 이뤄지지 않았다. 하지만 서브프라임 모기지 사태 이후로 2008년 금융위기가 발생하자 부동산 시장에 대한 학문적 연구가 이뤄지기 시작했고 이 책은 그 연구들을 정리하고 한국 시장에 적용해 본 것이라
리뷰제목

부동산책을 가장한 경제역사서

 

유동성으로 바라본 부동산 경제와 투자

 

2008년 금유위기 이전까지만 해도 부동산은 경제학의 서자취급을 받아왔고 제대로 된 학문적 연구가 이뤄지지 않았다. 하지만 서브프라임 모기지 사태 이후로 2008년 금융위기가 발생하자 부동산 시장에 대한 학문적 연구가 이뤄지기 시작했고 이 책은 그 연구들을 정리하고 한국 시장에 적용해 본 것이라고 말할 수 있다.

 

저자들은 달러가 기축통화가 된 과정을 짚으며 어떻게 유동성이 전 세계의 경제를 동조화 시켰는지 설명한다. 2차 세계대전 이후 전후 복구를 위해 미국이 막대한 자금을 유럽에 지원하면서 달러가 전 세계로 뿌려지게 되었고 베트남 전쟁을 치르며 적자가 누적되 더 이상 금태환을 유지할 수 없게 되자 금태환 중단을 선언한다. 이후 미국은 원하는 만큼 달러를 찍어낼 수 있게 되었고 달러는 각국을 돌아다니며 자산 버블을 일으킨다.

 

해외로 흘러나온 달러는 유로커런시와 같이 아무런 규제가 없는 곳에서 자유롭게 유통된다. 유럽연합이 창설되면서 금융이 취약한 국가들을 보호해 주던 법적 장치들이 무너지기 시작했고 우리나라에서는 IMF사태 이후 금융 규제가 완화되면서 개인 대출이 쉬워지며 유동성이 급증했다. 유로커런시등을 통해 유통된 대출을 비적격대출 이라고 하는데 이들 자금은 전 세계를 돌아다니며 버블을 만든다. 그리고 조금이라도 위험의 징후가 보이면 바로 자금을 회수하기 때문에 위기 상황에서 자산시장의 급락을 초래한다.

 

저자들은 다양한 사례들을 통해 금태환이 무너지고 금융이 부동산을 지배하기 시작하면서 세계의 부동산이 동조화 되는 현상을 소개한다. 전 세계의 유동성이 증가하면 지역에 따라 시차는 존재 하지만 결국 전 세계의 부동산이 비슷한 흐름을 보인다는 것이다. 이는 지금까지 부동산 투자자들의 상식과 반하는 면이 많았고 이 책을 출판한 뒤로 부동산 투자자 들로부터 항의를 받기도 했다고 한다. 하지만 저자들은 유수의 기관들이 펴낸 많은 보고서와 논문들을 확인하였고 전세계의 부동산이 같이 움직이는 경향을 보인다는 것은 상식으로 일반화 되고 있다.

 

결국 이제는 부동산을 하려고 해도 거시경제를 공부해야 한다는 말이다.

그리고 세계 경제의 흐름을 알려면 기축통화를 쥐고 있는 미국의 경제를 알아야 한다.

 

저자는 미국에 대해 아래와 같이 말하고 있다.

 

시장이 수요와 공급으로 움직인다면

달러의 순환은 미국의 자산가격 상승과 다른 국가의 자산가격 상승을 순차적으로 이끈다.

세계화가 진전될 수록 자산가격의 동조화는 더 심해진다.

처음에는 금융만 그랬다.

이제는 금리가 쫓아간다. 그 후에 주식과 부동산이 전 세계적으로 동조화되었다.

미국은 최강이다.

미국 경제를 알아야 한다.

당신의 자산을 지키고 유지하고 불리고 싶으면.

p159

 

저자들은 지금까지 한국의 부동산 시장은 다른 나라들에 비해 비교적 변동성이 적었다고 평한다. 그 원인은 바로 많은 사람들의 상식과는 반대로 정부의 대처 덕분이었다고 말한다. 노태우 정부 시절에는 기업들의 땅 투기를 막아 IMF외환위기 때 기업들의 충격이 줄어들 수 있었고 1995년 이후 전 세계적으로 풀린 유동성이 우리나라에도 들어오기 시작했고 개인의 대출이 쉬워지면서 부동산 시장으로 지나친 자금이 몰릴 것이 우려 되자 노무현 정부 때 실시한 LTV, DTI와 같은 규제 정책들이 실시되어 2008년 금융위기 때의 충격이 크게 완화될 수 있었다.

 

박근혜 정부는 경제성장률을 높이기 위해 부동산 시장에 다시 유동성을 공급하는 정책을 취했고 시장이 작은 지방에서 시작된 부동산 열기는 수도권까지 달아오르게 했다. 문재인 정부 들어 주택 가격을 안정화 시키기 위해 유동성을 제한하는 정책을 실시 하지만 수많은 돈이 금융 우회로를 통해 시장에 공급되고 있어 결코 쉽지 않다. 사람들이 대출을 받을 수 있는 방법이 주택담보 대출 이외에도 너무나 많아졌기 때문이다.

 

결국 이 책에서 말하고자 하는 바는 부동산도 금융에 예속 되면서 전 세계의 부동산 시장이 자산시장의 흐름과 동조화 되어 움직이고 있다는 말이다. 물론 세부적으로 들어가면 오르고 내리는 시기와 진폭의 차이는 있을 것이다. 지역적 특성과 정부 정책 등도 살펴야 하지만 우선 가장 기본 적인 것은 세계의 경제 흐름을 읽을 줄 알아야 한다는 말이다.

 

수많은 성공한 부동산 투자자들이 있었지만 경제 위기를 맞으며 소리소문 없이 사라지는 경우가 많다. 이들의 실패 원인은 거시 경제의 흐름을 무시했기 때문이다. 부동산 투자자가 아니라고 할 지라도 주택은 안정적 삶을 영위하는데 반드시 필요한 것이고 주택은 일생에 구입하는 재화 가운데 가장 비싼 물건이다. 주택 구입의 시기와 방법이 한 사람의 일생을 바꿔놓을 수도 있다는 점에서 부동산 매매는 매우 중요하다. 그리고 제대로 된 부동산 투자의 첫 것음은 세계 경제 흐름을 파악하는 눈을 기르는 것이라는 것을 이 책의 저자들은 말하고 있다.

 

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구매 아마추어적 내용 평점2점   편집/디자인 평점2점 thissa | 2019.01.12 | 추천1 | 댓글0 리뷰제목
할 말은 많은 것 같은데 뭔가 어설프다. 특히 몇번 읽어도 이해가 안가는 부분들이 있다. 주어가 빠져 있다거나 설명이 두리뭉실한 부분이 있다. 논리가 치밀하지 못하고 전체적으로 어설픈 느낌이 든다. “자국 화폐인 달러가 기축통화 지위를 지닌 미국은 장기 국채를 발행해서 전 세계의 돈을 흡수한다. 지급 보장된 국채와 같은 안전자산을 미국 이외 국가와 기관으로부터 매입한다.
리뷰제목
할 말은 많은 것 같은데 뭔가 어설프다.
특히 몇번 읽어도 이해가 안가는 부분들이 있다.
주어가 빠져 있다거나 설명이 두리뭉실한 부분이 있다.
논리가 치밀하지 못하고 전체적으로 어설픈 느낌이 든다.


“자국 화폐인 달러가 기축통화 지위를 지닌 미국은 장기 국채를 발행해서 전 세계의 돈을 흡수한다. 지급 보장된 국채와 같은 안전자산을 미국 이외 국가와 기관으로부터 매입한다. 이렇게 흡수한 돈을 월스트리트에서는 단기로 전세계에 비핵심 대출 방식으로 뿌리며 달러가 순환되고 비핵심대출은 더욱 확장된다”

미국이 장기 국채를 발행.
미국이외의 국가와 기관으로부터 국채를 매입? 누가????
뜬금없이 월스트리트가 나와 달러를 뿌린다.
월스트리트가 미국??


글이 다듬어 지지 않았고
논리가 치밀하지 못하고
논란이 있을 만한 부분들을
과도하게 단정적으로 썼다.
거칠다.



아직 출판할정도의 글이 아니란 느낌.
댓글 0 1명이 이 리뷰를 추천합니다. 공감 1
부동산 투자 사이클 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 하늘소망 | 2018.10.04 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
 거시적으로 바라봐야 하는 경제 흐름을 이해하는데 짧은 지식과 경험도 한 몫하는 듯하네요. 그러나 달러의 흐름과 세계 여러 나라의 대미 수출 구조, 그리고 미국의 다양한 대출제도, 국제 유동성으로 인한 세계의 버블 현상 등을 쉽게 풀어 써준 책임에는 틀림이 없는 것 같습니다.  특히 핑크팬더님의 [후천적 부자]에서 언급하신 유대인이 창출해 낸 대출산업, 자
리뷰제목

 거시적으로 바라봐야 하는 경제 흐름을 이해하는데 짧은 지식과 경험도 한 몫하는 듯하네요. 그러나 달러의 흐름과 세계 여러 나라의 대미 수출 구조, 그리고 미국의 다양한 대출제도, 국제 유동성으로 인한 세계의 버블 현상 등을 쉽게 풀어 써준 책임에는 틀림이 없는 것 같습니다.

 특히 핑크팬더님의 [후천적 부자]에서 언급하신 유대인이 창출해 낸 대출산업, 자본주의 발전에 지대한 공헌을 했다는 대출의 흐름을 이해할 수 있었습니다.

  책의 내용을 초보 수준에서 이해하는대로 정리해 보았습니다.

 

 주택 가격을 움직이는 수많은 요소들 중에서 또 다른 요소를 봄날의곰님과 핑크팬더님이 찾아 내주신 것 같습니다. (감수하신 트루님의 역량도 대단하십니다!)

 바로 글로벌 동조화. 세계 화폐, 특히 달러의 유동성의 증감으로 인해 세계의 부동산 시장이 함께 움직여가는 흐름으로, 물론 그 흐름이 미치는 시기상의 차이로 각 국의 부동산 가격변화는 다르게 나타난다.

 미국 경제 흐름을 고찰하여 현재 우리 부동산은 어떤 시점에 와있으며 이후 버블의 가능성은 얼마나 안고 있는지 세계 동조화 흐름에서 우리는 자유로울수 있는지를 생각하게 해주네요

 비핵심대출이 쌓이면 경제가 호황을 누리게 되어 유동성이 증가하지만 또 다른 의미로 경제의 위험신호가 되기도 합니다. 미국의 2008년 리먼브라더스 사태가 좋은 예시이지요. 현재 한국은행의 금융시스템의 안정 상황을 수치화한 금융안정지수로는 아직은 위험수준은 아니라고 하네요.

 그러나 금융(대출)이 발달할수록 금융에 따른 유동성이 주택 가격 변동에 더 큰 영향을 미미치기에 다양한 대출로 유동성이 증가하면서 우리 부동산에 약한 버블의 가능성을 안고 있다고 합니다.

  위기의 신호를 세 가지로 볼 수 있는데, 비핵심적 대출이 증가하는 것, LTV가 높아지는 것, GDP대비 민간신용비중이 과도하게 높아지는 것!

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한줄평 (12건) 한줄평 총점 7.6

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대한민국 부동산 가격이 글로벌 자산/금융과 동조된다는 내용을 배울수 있습니다.
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politist | 2018.12.11
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매크로로 접근하는 방식이 좋았음 (추천)
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블랙보틀 | 2018.12.11
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tingtong98 | 2018.10.10
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