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오윤섭의 부동산 가치투자

: 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는

리뷰 총점9.2 리뷰 29건 | 판매지수 20,034
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품목정보

품목정보
출간일 2018년 10월 30일
쪽수, 무게, 크기 376쪽 | 558g | 152*225*30mm
ISBN13 9791189344207
ISBN10 1189344203

책소개 책소개 보이기/감추기

9·13대책 이후 투자 전략 최초 반영!
최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭이 알려주는
차별화된 가치투자 전략으로 승부하라!

대한민국 최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭 대표의 신간이 나왔다. 오윤섭 대표는 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다. 부동산 비관론이 득세했던 2017년 출간한 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』로 상승기를 맞아 투자에 동참해야 한다고 강조했던 저자의 인사이트는 아직까지도 이어지고 있다. 문재인 정부 들어 강력한 규제 정책이 시행되고 있지만 집값을 잡기는 어려워 보인다. 한 치 앞도 예측하기 어려운 불확실의 시대, 부동산 투자자에게 길잡이가 되어줄 책이 필요하다.

평범한 사람들이 돈의 많고 적음을 떠나 4년 이상 부동산을 보유하면서 높은 투자수익률을 올릴 수 있는 방법은 무엇일까? 그건 바로 ‘부동산 가치투자’다. 시장의 변화에 흔들리지 않고 시장을 지배해야 부자가 될 수 있다. 저자는 4년 이상 장기 보유하는 부동산 가치투자를 주창해왔다. 9?13대책 이후 부동산 가치투자는 어떻게 해야 하는지, 2023년까지 지속될 계단식 상승장에서 어떤 투자 전략을 세워야 하는지 이 책을 통해 알아보자.

목차 목차 보이기/감추기

지은이의 말_부동산 가치투자에 성공하려면

1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
부동산에도 가치투자를 해야 한다
부동산 가치투자자가 되기 위한 덕목 4가지
부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지
부동산 가치투자자의 투자 유망 부동산 발굴법
아파트로 돈을 못 번 사람들의 공통점 4가지
워런 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지

2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지
84타입 15억 원 클럽 도심권 아파트 특징
서울 강북 59타입 10억 원 클럽을 분석하다
조정장세에는 어떤 아파트를 사야 할까?
조정장세에서 추천하는 3대 투자처
조정장세에 투자할 때 피해야 할 곳
원금도 못 건지는 분양권의 특징
사서 묻어놓겠다는 투자자를 위한 충고
부자벨트가 집값 양극화·차별화를 결정한다
양극화 시대에는 하방경직성 강한 아파트를 사라
아파트 시세분출의 3대 조건은?
아크로리버하임 vs. 서울숲리버뷰자이 미래가치
재개발 투자가치를 분석하라
모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라
위례에는 있고 동탄에는 없는 것
신분당선 역세권 프리미엄은 왜 높을까?
실투자비 적고 시세차익 많은 아파트 찾는 법
최고의 전세레버리지투자처는?

3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일
남이 추천하는 투자처가 위험한 이유
팩트와 예측 사이에서 투자해야 한다면
부자들은 게임 룰이 바뀔 때 매수한다
부동산 가치투자자는 잔파도를 흘려보낸다
2010년대 대세상승장은 언제 꺾일까?
상승추세에 거래량 매매가 시그널을 주목하라
주택 시장 상승장에서 하락장을 예측하는 근거
수도권 주택 시장, 2023년 이후 공급절벽 온다
멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클
부동산 빅데이터론 선제투자할 수 없다
투자자 성향별 전세레버리지투자처
전세가율 하락기에 현명한 투자법
무주택자와 1주택자에게 추천하는 똘똘한 아파트
안전진단 강화가 몰고 올 나비효과
서울도 부산과 대구처럼 1년 이상 조정장세가 올까?

4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
매매 타이밍을 놓치는 사람들의 유형 4가지
타이밍을 잡을 때 하지 말아야 할 실수 5가지
부동산을 사야 할 진짜 타이밍을 노려라
매입 타이밍 못지않게 매도 타이밍도 중요하다
누적공급량이 감소한다면 매수 타이밍이다
부동산 규제가 강화될 때 매매 타이밍 잡는 노하우
희박한 당첨확률에 목매지 마라
실수요자가 최선의 선택을 하고 싶다면
문재인 정부 시대 아파트를 원가로 사는 법

5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
내집마련에 대한 치명적인 오해 5가지
지금 아파트 한 채가 절실하다면
생애 최초 내집마련자가 주택 시장에서 살아남는 법
청약통장 가입자가 청약을 미루지 말아야 할 이유 2가지
내집마련 타이밍은 각자의 성향에 따라 다르다
청약통장으로 가치투자 아파트를 고르는 노하우
입주 단지로 내집마련 하기 위해 실천해야 할 10계명
남보다 한발 빨리 아파트 분양 정보를 입수하는 법

6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트
9·13대책 이후 관전 포인트 5가지
9월 부동산 대책과 2019년 폭등장 가능성
수서역세권 2019년 토지보상의 의미
분양가 통제에도 집값이 상승하는 이유
전세레버리지투자의 기본은 전셋값이다
실거주 집주인과 세입자의 황금비율은?
2019년 조정장세설에 대한 인사이트
한남뉴타운 2023년 입주시세는?
왕십리뉴타운에서 배우는 투자교훈
표준지 공시지가 상승이 부를 트리거
결국 싼 게 비지떡이다
전셋값 하락에 겁먹지 마라
서울 분양물량 증가는 멸실주택 증가다
양도세 중과 시대, 주택 시장 핵심 수요
보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다
미국 집값은 왜 이자율 상승에도 오를까?
민영아파트 85타입 이하 특별공급 43%의 부작용
나쁜 부동산 뉴스에 역발상 투자하라
입주물량 증가는 전셋값 하락의 필요조건이다
부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?
인구가 줄어드는데 왜 서울 집값은 오를까?
환율이 급등하면 집값은 폭락할까?
인서울이 아니라 인도심이다
네이버 카페는 부동산 투자에 도움이 될까?
다주택자 매물이 잠기면 왜 집값은 폭등할까?
서울 아파트 공급물량과 가격에 대한 팩트
벌집순환모형 주택 시장 전망은 왜 틀릴까?
분양가 규제가 불러올 시장의 역습

저자 소개 (1명)

책 속으로 책속으로 보이기/감추기

넷째, 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 즉 하방경직성이 강한가?
부동산 시장의 악재에는 부동산 규제정책을 꼽을 수 있다. 입주 아파트의 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어나는 경우도 악재라고 할 수 있다. 공공기관 이전이나 기업·공장의 이전도 악재에 해당된다.
보유세가 늘고 초과이익환수제나 조합원 지위 양도금지 등 재건축 악재에도 아파트 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 물론 일시적으로 3~6개월 하락하지만 매도자가 매물을 좀처럼 내놓지 않아 거래량을 동반하지 않은 하락이라 크게 의미부여를 할 필요가 없다. 또 호가가 빠진 시세라면 이는 가격이 내려간 것이 아니라 호가가 내려간 것으로 봐야 하기 때문이다.
--- p.52

중요한 건 신도시 개발이 ‘언제 시작됐느냐’가 아니라 ‘언제 완성형 신도시가 되느냐’다. 지금 판교신도시에 투자하면 모멘텀이 약할 수밖에 없다. 완성형 신도시이기 때문이다. 아직 GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말이다.
신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야 한다. 쉽게 말해 시범단지가 입주한 이후 매수 타이밍을 잡아야 한다는 것이다. 그리고 후발 입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치(새 아파트로서의 가치)는 정점에 이른다.
위례신도시는 2025년 전후에 완성형 신도시가 될 것이다. 다산신도시는 별내선(8호선 연장선)이 개통하는 2022년 전후가 될 것이다. 세종시는 2018년 2월 국토연구원 입주를 끝으로 공공기관 이전이 마무리됐다. 인구가 현재 25만 명에서 40만 명이 되는 2020년이 지나면 완성형 신도시의 틀이 잡히고, 이어 서울세종고속도로가 개통되는 2025년 전후 완성형 신도시가 될 것이다. 기업·학교 등 자족시설이 최대 변수지만 말이다.
--- p.106

미분양물량이 중요한 이유는 대세상승장에서 주택 시장 심리에 큰 영향을 미치기 때문이다. 미분양물량과 1순위 미달이 늘어날수록 수요심리는 위축된다. 미분양물량이 적정 수준(애매하지만)을 넘어서면 아파트값은 우하향이 된다.
규제정책의 시대에서 미분양물량 추이는 더욱더 중요하다. 그 이유는 대세상승장에서 대출, 세금, 재건축 등 3대축을 중심으로 가해지는 규제책으로 인해 실수요는 물론 투자수요가 분양 시장으로 몰리기 때문이다. 특히 대출을 레버리지 삼아 내집마련을 하려는 무주택자나 새 아파트로 갈아타려는 교체수요가 분양 시장으로 몰리게 된다. 물론 이마저도 문재인 정부에선 분양가 9억 원 초과는 중도금 대출을 제한해서 힘들어졌다.
--- p.148

예를 들어 동탄2신도시 분양권을 못 팔아서, 또는 마이너스 프리미엄으로 매도했다고 서울 매매수요가 줄어들진 않을 것이다. 물론 동탄2신도시도 2017년 10월 이후 북동탄을 시작으로 상승장이 시작됐다. 그러니 2016년 대구처럼 입주물량 폭탄으로 조정장세가 올 가능성은 낮다.
다만 2018년 4월 이후 수도권 아파트 시장은 입지가치에 따라 차별화와 양극화가 심해질 것이다. 수급 밸런스가 무너지는 지역, 비역세권, 실수요가 부족한 지역(가수요가 많은 지역, 특히 2018년 4월 이후 무주택자·1주택자나 일시적 1세대 2주택자가 외면하는 지역), 비선호 지역, 재건축이나 리모델링 가능성 없는 지역 등에 위치한 아파트 가격은 하락가능성이 있다.
--- p.200

아파트값이 지속적으로 우상향하려면 내재가치 중에서도 입지가치가 높아져야 한다. 입지가치가 높아지려면 학군·역세권·직주근접성이 좋아져야 한다. 또 상권·도로·관공서 등 주거 인프라가 개선돼야 한다. 단지 커뮤니티도 중요하다. 시설뿐만 아니라 커뮤니티를 통한 입주민 간 유대감이 중요하다. 그래서 입지 밸런스가 맞아야 한다. 입지 밸런스가 맞으려면 30~40대 기혼 직장인이 많이 유입돼야 한다. 또 이들이 장기간 거주하고 싶어 하는 아파트를 사야 한다.
--- p.255

과거 2006년 판교 동시분양에서도 비슷한 경험을 했다. 참여정부는 판교 청약 과열을 진정시키기 위해 동시분양을 하고 원가연동제(분양가 상한제)와 채권입찰제를 적용했다. 하지만 청약 시장은 과열됐고 결과적으로 ‘판교 로또’가 됐다. 채권입찰제는 적용하지 않고 분양가 상한제만 적용했던 위례 역시 마찬가지다.
그럼 결과적으로 분양가가 올라 주변 아파트값이 오르는걸까? 아니면 주변 아파트값이 올라 분양가가 오르는 걸까?
아파트값은 생물처럼 살아 움직인다. 물론 살아 움직이는 동인은 집값 상승 기대심리다. 집값 상승 기대심리가 높다면 실수요는 물론 투자수요도 몰려 재고아파트값이 오른다. 이럴 때 분양가를 낮춘다고 주변 아파트값이 안정되지 않는다. 반대로 집값 상승 기대심리가 낮다면 아무리 분양가를 싸게 공급하더라도 미분양이 발생하게 되고 주변 집값도 약보합세를 유지할 것이다.
--- p.299

거듭 말하지만 서울은 주택수요가 줄어서 인구가 줄어드는 것이 아니다. 공급이 줄어서 인구가 줄어드는 것이다. 김포·수원·파주의 인구가 늘어나는 것은 수요가 늘어나서가 아니다. 광교·한강·운정 등 신도시에서 공급(입주물량)이 늘어나 인구가 늘어나는 것이다.
따라서 서울에 새 아파트 공급물량을 늘리면 인구는 늘어난다. 서울 새 아파트 공급은 대부분 정비사업이 맡고 있다. 하지만 순공급물량(새 아파트 입주물량-멸실주택 수) 증가 효과가 크지 않다. 더욱이 상승장에선 규제책의 타깃이 돼 새 아파트 공급이 차단된다.
--- p.350

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

시장순응적 투자로는 절대 부자가 될 수 없다!
시장의 변화에 흔들리지 않는 가치투자가 답이다!

저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 시장을 지배하기 위해서는 알 수도 없고 맞지도 않는 경기 예측에 힘쓰기보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대상에 시간과 노력을 집중하는 투자 방법, 즉 부동산 가치투자가 훨씬 현명한 방법이다. [동아일보] 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있는 저자는 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 장기보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 성공적으로 이끌어줄 것이다.

2023년 부동산 슈퍼사이클 시대 핵심 투자처 대공개!
오윤섭의 부자노트 20만 독자가 기다린 신간!

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. [1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자]에서는 부동산 가치투자의 개념과 가치투자를 하기 위한 원칙과 마음가짐을 설명한다. [2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다]에서는 가치투자를 위한 가장 중요한 개념인 내재가치에 대해 알아본다. 부동산 투자를 하는 사람이라면 관심을 가질 수밖에 없는 수도권 아파트 시세 추세를 예로 들어 내재가치를 파악해 가치투자하는 법을 알려준다. [3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다]에서는 부동산 시장을 예측하는 방법과 예측에 따른 투자법을 소개하며, [4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다]에서는 가치투자에서 중요한 ‘투자 타이밍’을 강조한다. [5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련]에서는 무주택자를 위한 가치투자 팁을 알려준다. 마지막 [6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트]에서는 최신 정책을 반영한 부동산 인사이트를 제공한다. 국내 최고의 아파트 투자분석 전문가 오윤섭의 최신 인사이트를 알고 싶다면 이 책을 펼쳐보자. 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 부동산 가치투자 노하우를 배울 수 있다.

추천평 추천평 보이기/감추기

이번 정부 들어 벌써 아홉 번째 부동산 정책이 발표됐다. 강력한 규제 정책이 서울 집값을 떨어뜨리기는 어려울 것으로 보인다. 지난 책 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』에서 상승기를 맞아 투자에 동참해야 한다고 강조했던 저자의 인사이트는 아직까지 이어지고 있다. 단언컨대 앞선 책은 부동산 비관론이 득세했던 2017년 최고의 투자 지침서였다. 그의 새로운 책에 주목해야 하는 이유다. 국내 최고의 아파트 투자분석 전문가 오윤섭의 최신 인사이트를 들여다보자.
저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 부동산은 자산을 담는 그릇이다. 주식처럼 단기 시세 차익을 노리며 투자하면 수익을 얻기 어렵다. 저축한다는 생각으로 투자를 해야 한다. 시장이 흔들릴수록, 정책이 뒤바뀔수록 가치투자에 주목해야 한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 이끌어줄 것이다.
아기곰 문관식(부동산 칼럼니스트)

회원리뷰 (29건) 리뷰 총점9.2

혜택 및 유의사항?
구매 결국 자신만의 인사이트가 중요 내용 평점3점   편집/디자인 평점3점 heo | 2019.01.22 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
부동산에 관심을 갖게된지 얼마 안된 초보가 읽기에는 다소 버거운 내용일수도 있겠다. 책 전반에 걸쳐서 나오는 지역들에 대해 어느정도 알고 있고 임장도 다녀왔다면 더 이해하기 쉽지 않았을까라는 생각도 든다. 중요한건 나만의 인사이트가 있어야 된다는 것이다. 매일 경제 관련 신문 읽으며 금리,환율,유가,경제 성장률 등등에 대해서도 공부하라는 당부를 한다. 내일 당장 부동산
리뷰제목
부동산에 관심을 갖게된지 얼마 안된 초보가 읽기에는 다소 버거운 내용일수도 있겠다.
책 전반에 걸쳐서 나오는 지역들에 대해 어느정도 알고 있고 임장도 다녀왔다면 더 이해하기 쉽지 않았을까라는 생각도 든다.
중요한건 나만의 인사이트가 있어야 된다는 것이다.
매일 경제 관련 신문 읽으며 금리,환율,유가,경제 성장률 등등에 대해서도 공부하라는 당부를 한다.
내일 당장 부동산 투자는 못할지라도 오늘부터 차근차근 신문 읽고 부동산 정책에도 관심 갖고 내가 살고 싶은 아파트 시세 모니터링 하는 것부터 해야겠다.
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오윤섭의 부동산 가치투자 서평 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 M | 2018.12.26 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
▶One Book왜 내재가치가 있는 부동산에 투자해야함을 알려주는 책▶One Message부동산 투자에 성공하려면 내재가치가 있는 부동산에 투자해야 한다.▶One Action매일 신문보고 내 생각을 기록하기내용 및 줄거리[1장] 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치 투자18p) 가치투자는 금융시장에서 다음과 같은 3가지 주요 특성을 갖는다.첫째, 주가는 극심한 변동성을 갖는다.둘째,
리뷰제목

One Book
왜 내재가치가 있는 부동산에 투자해야함을 알려주는 책

▶One Message
부동산 투자에 성공하려면 내재가치가 있는 부동산에 투자해야 한다.

One Action
매일 신문보고 내 생각을 기록하기

내용 및 줄거리

[1장] 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치 투자

18p) 가치투자는 금융시장에서 다음과 같은 3가지 주요 특성을 갖는다.
첫째, 주가는 극심한 변동성을 갖는다.
둘째, 금융자산의 시장가격이 변덕을 부리긴 하지만 대부분의 금융자산은 본질적인 경제가치를 지닌다.
셋째, 시장가격이 내재가치보다 크게 내려갔을 때만 주식을 사는 전략은 결과적으로 더 높은 수익을 가져온다. 그레이엄은 내재가치와 시장가격 간의 격차를 '안전 마진'이라 불렀다.

18p) 안전마진은 본질가치의 1/2정도가 이상적이며, 적어도 1/3이상은 돼야 한다.

19p) 입지가 좋아지면 내, 외부 유효수요가 늘어나니 내재가치가 높아진다. 대출이자가 낮아지면 수요가 늘어나면 수익가치가 올라가 내재가치가 커진다. 양도소득세 등 세금 부담이 늘어나면 내재가치는 작아진다. 해당지역에 주택공급물량이 늘어나면 희소가치가 떠렁져 내재가치는 내려간다.

20p) [깨] 
워런버핏은 그레이엄의 현명한 투자자를 통해 가치투자가가 감정도, 두려움도 없는 상태에서 어떤 경향이나 일시적인 유행을 따르지 않고 최대한 사무적으로 투자할 때 가장 좋은 성과가 나온다는 사실을 깨달았다

20p) 부동산 가치투자란 무엇인가? 한마디로 내재가치가 시장가치(실거래가)보다 높고, 가치가 꾸준히 올라갈것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점 (통상 침체기)에 매입해 4년 이상 장기보유하는 것을 말한다.

22p) 리시크는 수익을 기대하기 때문에 발생하는 것이 아니라 잘 모르는 대상에 투자하기 때문에 발생하는 것이다.

24p) 버핏은 투자시 투자자들도 야구에서의 타자와 마찬가지로 자신의 능력 범위 안으로 날아오는 좋은 공을 기다릴 필요가 있다고 말했다.

28p) 부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지
첫째, 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라.
둘째, 일생동안 최대 5번만 투자하라.
셋째, 평생 가치가 있는 부동산에 투자하라.
넷째, 분산투자가 아닌 집중 투자를 하라.

34p) 수요의 질적 면에서 2018년부터 시작된 주택시장에서 매매가 모멘텀(상승동력)은 핵심 수요층인 30~40대 직장인이다. 학군과 역세권, 직주근접, 상권 등 30~40대가 선호하는 주거 인프라가 좋아지는 곳을 집중 분석해야 한다.

36p) [본]
연구하고 조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 반드시 혼자 생각하는 시간을 가져야 한다. 이 시간에 과연 투자 원칙과 투자 기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유가 무엇인지, 발생가능한 리스크는 무엇인지 등을 자문하는 것이다.

41p) [본]
실패는 크게 2가지로 나뉜다.
첫째는 실패를 거울삼아 성공의 가능성을 찾을 수 있는 실패다. 이러한 실패는 우리가 반드시 겪어야 할 '좋은 실패'다. 
둘째는 단순한 부주의나 오판 때문에 반복되는 실패다.


[2장] 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다

49p) 투자 대상을 선정할때 반드시 자신에게 물어봐야할 질문 6가지
-부자들이 매입하는 부동산에 관심을 가져라
-세입자가 계속 거주하고 싶어하는 곳이 좋다
-공급보다 유효수요가 많은 부동산에 관심을 가져라
-하방경직성이 강한 부동산이 좋다
-침체기에도 가격이 하락하지 않는 데는 이유가 있다
침체기에 시장가격이 하락하지 않는 이유는 우선 실수요 비중이 70% 이상으로 탄탄하기 때문이다. 또 부동산 가치투자자들이 역발상 투자로 매입하기 때문이다. 일시적인 매수자 우위 시장을 저점 매입 타이밍으로 보고 적극적으로 매입에 나서기 때문이다.
-해당 부동산의 지역 경제력을 따져봐야 한다

57p) 15억원으로 향하는 단지들의 공통점은 우선 서울 도심에서 가깝다는 점이다. 대부분이 4대분(한양도선), 영등포여의도, 강남(영동대로)을 꼭짓점으로 하는 골든트아이앵글 안팎에 자리 잡고 있다.

65p) [깨]
가격이 올라 일정 수준을 넘어서게 되면 물건을 마치 인분 보듯이 하여 한 점 주어함 없이 내다 팔아야 하며, 가격이 떨어져 일정 수준에 이르게 되면 물건을 마치 진주 보듯이 하여 아무런 주저함 없이 사들여야 한다.

68p) 신축 아파트의 매매가는 입주 7년에서 10년 사이에 정점을 찍는다. 입주 2년이 되는 신축 아파트를 전세레버리지투자처로 추천한다.
입주 2년되는 신축은 조정장세에 양도세 비과세 매물이 많이 나온다. 이때가 저가 매수 기회다.

77p) 입주시점에 원금도 못건지는 분양권의 특징
첫째, 공급 초과지역이다. 실수요 대비 공급향, 즉 입주물량이 너무 많은 곳이다.
둘째, 실수요 층이 얇다.
셋째, 대중교통으로 도심 접근성이 떨어지는 곳이다.
넷째, 직주근접 가치가 낮은 곳이다

92p) 아파트 값 폭등이 오려면 3가지를 갖춰야 한다.
첫번째, 가격 
실거래가 추세가 중요하다.
두번째, 펀더멘털
아파트의 펀더멘털, 아파트 내재가치가 좋아야 한다. 내재가치중에선 입지가 가장 중요하다.
인구가 늘어난다고 집값이 오르는 것이 아니다. 30~40대 인구가 늘어나야 한다. 광화문 종로나 마곡지구 처럼 연봉이 높은 대기업 직장인 30~40대가 늘어나야 집값이 오른다.
셋째, 시장 심리 상태
시세분출을 하려면 시장 참여자들이 심리가 위로 향해야한다. 즉 시장에 대해 낙관적이고, 집값 상승 기대 심리가 높아야한다. 매도자든 매수자든 시장참여자들의 심리는 변화무쌍하다. 일희일비하며 히스테릭하다.

[3장] 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다

127p) 부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야할 일
관심있는 부동산 뉴스에 대해 스스로 한번 생각해보면 되는 것이다. '이 시점에 왜 이런 기사가 나왔을까?','이 기사는 나한테 어떤 영향을 미칠까?' ,'이 기사대로 정책이 시행된다면 주택 시장은 어떻게 바뀔까?' 등 가볍게 분석해보라는 의미다.

127p) 부동산 정책에 대해 궁금한 점 이 있으면 국토교통부 등의 관계 부처 담당자와 통화를 해보는 것도 좋은 방법이다.

-부동산 기사를 정독한다.
-정책 움직임을 체크하고 부동산 선행지수를 분석한다.
미분양물량과 주택인허가 실적이 대표적이다.
-부동산 시장 동향을 확인한다.
국토교통부 실거래가 및 매매거래량 동향을 주기적으로 체크하는 것이다. 관심지역은 임장은 물론 중개업소에 수시로 전화해 동향을 체크해야 한다.

148p) 미분양물량이 중요한 이유는 대세상승장에서 주택 시장 심리에 큰 영향을 미치기 때문이다. 미분양물량과 1순위 미달이 늘어날수록 수요심리는 위축된다. 미분양 물량이 적정 수준(애매하지만)을 넘어서면 아파트 값은 우하향이 된다.

150p) 서울 미분양 물량이 1천가구 미만으로 줄어들면 상승세로 돌아선다고 하는 말이 있다. 중요한 것은 추세다.

155p) 서울 아파트 월간 거래량이 6개월 이상 1만건 안팎을 기록하고 상승폭이 크지 않다면 (월간 매매가 상승률 0.5% 안팎) 상승의 끝이 아닌가 의심해야 한다.

158p) 수도권 미분양물량이 1만 5천 가구를 넘어 2만 가구를 돌파하는 시점에 하락장이 올 가능성이 높다

160p) 하락장을 미리 아는 직관적 근거로는 규제정책도 있다. 통상 규제책이 5년이상 지속되면 하락장이 온다. 규제의 누적효과라고 한다. 이번대세 상승장에서도 규제책은 2016년부터 시작돼 최소환 2020년까지 지속될 것으로 본다.

193p) 안전진단 강화는 재건축 기대심리를 꺽는 강력한 대책이다.

200p) 많은 사람들이 2018~2019년 화성,용인,시흥 등 경기권 입주물량 폭탄(경기입주량 3.03%)이 서울 매매가에 영향을 미쳐 조정장세가 올것이라고들 하낟. 필자는 이에 동의하지 않는다. 전셋값엔 영향을 미칠 수 있지만 이들 입주물량에 비해 확실한 비교우위에 있는 서울과 과천, 분당, 평촌, 판교, 위례, 광교 등 경기권 아파트 매매가에 미치는 영향은 거의 없다고 본다.

[4장] 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다

205p) 매매타이밍을 놓치는 사람들의 유형
-바닥에서 사서 꼭지에 팔겠다
첫번째 유형은 바닥에서 사서 꼭지에 팔겠다는 사람들이다.
전문가, 아니 신이 아닌 이상 바닥이 언제인지, 또 꼭지가 언제인지 미리 아는 것은 불가능하다. 바닥을 친 뒤 오름세가 시작돼야 바닥인지 알수 있고, 꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있는 것이다.
-리스크를 지나치게 우려해 저지르지 않는다
두번째 유형은 시장을 비판하고 리스크를 지나치게 우려하다 아예 저지르지 않는 사람들이다.
-항상 남을 따라 매매 타이밍을 잡는다
세번째 유형은 남을 따라 매매 타이밍을 잡는 사람들이다
투자의 성패는 침체기에 어떻게 행동하느냐에 따라 판가름이 난다. 부동산으로 성공한 사람들은 모우 일반인이 살때 팔고, 일반인이 팔 떄 샀다. 바로 역발상 투자다.
-쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐
네번째 유형은 한마디로 돈이 없다고 체념하는 사람들이다.

209p) 부동산 투자자가 절대로 저지르지 말아야할 실수
-여론에 이끌려 투자하면 실패할 수 밖에 없다.
첫번째 실수는 여론에 따라 투자여부를 결정하는 것이다. 여론에 이끌려 부동산 투자를 한다면 결코 성공할 수 없다.
결론적으로 전문가들이 지금까지 미래 경제를 제대로 예측한 경우는 한번도 보지 못했으며, 앞으로도 계속 그럴것이다.
-과거 통계 수치에 너무 집착하지 마라.
두번째 실수는 빅데이터, 통계수치에 따라 투자하는 것이다. "차트는 우리에게 현재까지 시장 움직임을 알려준다. 그러나 앞으로 어떻게 될것인지는 알려주지 못한다," 차트 분석은 주관적이다.
-바닥이 아닌 무릎에 사야한다.
세번쨰실수는 바닥에 도달할 떄까지 기다리는 것이다. 버블과 마찬가지로 최저가, 즉 바닥시세라는 사실을 알려면 일단 바닥을 쳐야 한다. 즉 가격이 다시 오름세를 타야만 바닥을 쳤다는 것을 알 수 있다. 이 때문에 무릎에서 사라는 말이 나온것이다.
이를 두고 미국의 주식 가치투자자인 퍼터 린치는 그의 저서 전설로 떠나는 월가의 영웅에서 "주가가 하락하고 있는 종목을 최저가로 잡으려고 하는 것은 마치 수직 낙하하는 칼을 잡으려는 것과 같다. 라고 했다.
시장상황에 따른 시세변동을 기준으로 부동산을 매입하기보다는 하락세에서 오름세로 돌아설 수 있는 추세와 거래량을 보고 판단하는 것이 바람직한 가치투자자의 자세다.
-가격은 결국 가치를 반영하기 마련이다.
네번째 실수는 이미 오를만큼 오른 부동산은 더 이상 오르지 않는다는 잘못된 신념에서 비롯된다.
-투자 기회를 놓친데 따른 손실을 만회할수 있다.
다섯번째 실수는 해보지도 않은 투자에 대해 후회하는 것이다. "2년전에 그 아파트를 샀으면 지금 2억원은 벌었을텐데." 주변에서 흔히듣는 말이다.

216p) 투자 손실은 대부분 시장 상황 탓이 아니라 잘못된 부동산, 즉 내재가치가 떨어지는 부동산을 샀을때 벌어진다는 것을 명심하자.

216p) 가치투자에서 진짜 중요한 매입 타임이은 2가지이다.
첫째, 내재가치에 비해 시장가격이 떨어질때따. 먼저 시장가격이 떨어지기전에 매ㅇ비할 투자 대상을 미리 선정해야 한다. 이를 위해 항상 투자 대상에 집중하고 정보를 수집하며, 조사연구분석하는 자세가 필요하다.
시장가격이 떨어지는 2가지도 살펴보자. 하나는 계절적인 비수기, 또하나는 경기침체 또는 정부규체저액에 따라 일시적으로 가격이 하락하는 시기다. 대표적인 시기는 2005년 8.31대책, 2017년 8.2대책 직후가 있었다.
둘째, 투자 대상의 내재가치 변화, 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 하락한 시기다. 내재가치가 시장가격에 반영되기 전부터 투자 대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자하는 것이다.

225p) 누적 공급량이 증가하면 매매가는 하락한다.

227p) 핵심입지는 누적공급량이 늘어도 가격이 하락하지 않는다.
서울 동남권(강남4구), 서북권(마포구, 은평구,서대문구), 판교, 위례, 광교 등 ㅈ디 신도시, 세종행복도시나 송도국제도시처럼 희소가치가 높은 핵심입지의 신축일 경우 누적공급량이 늘어나도 매매가는 하락하지 않고 있다. 전셋값만 물량이 소진될때까지 하락할 뿐이다.

[6장] 부동산 가치투자를 위한 인사이트

279p) 규제책의 무제점은 규제 효과가 침체기에서 나타난다는 점이다. 상승장에선 지속적으로 새 아파트 공급을 늘리면 집값이 안정된다. 하지만 도심에 공급을 막고 5년이상 규제정책을 쏟아내면 규제의 누적효과로 인해 침체기에 하우스푸어를 양산한다. 수도권 주택시장 2010~2012년처럼 말이다.

284p) 9.13대책 이후에는 양도세 100% 감면의 경우 2019년부터 폐지된다. 또 2018년 9월13일 이후 취득분부턴 준공공 장특공제율 70% 요건이 전용면적 85m2이하와 임대개시일 현재 주택가액 6억원(수도권)이하로 강화된다. 이로 인해 강남3구에선 투자수요는 물론 똘똘한 아파트로 매수해 장기보유하려는 투자수요 실수요가 줄어들 전망이다.

1주택 이상 소유중인 임대사업자는 9월13일 이후 임대등록 다시기준시가 6억원 이하 주탹을 새로 취득해 8년 준공공 임대주택으로 등록하더라도 조정대상지역에선 양도세 중과배제 혜택이 없어진다. 오히려 양도세를 중과한다. 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p 가산세가 붙는다. 종부세 합산배제 혜택도 조정지역에선 1주택 이상 소유중인 임대사업자가 9월13일 이후 임대등록 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 새로 취득해 8년 준공공임대로 등록하면 받을 수 없다.

289p) 현재 우리나라 주택수요가 큰 것은 저금리나 투기 수요 이전에, (경제 성장에 따른) 소득 및 인구 증가라는 아주 단순한 두 가지 사실로부터 시작한다고 생각합니다.

305p) 필자는 실거주하는 집주인이 70% 안팎, 세입자가 30% 안팎일때 황금비율이라고 생각하낟. 실거주하는 집주인이 적정 수준으로 공급물량(매물)을 조절하고(공급초과 가능성을 억제하고) 세입자가 매매수요로 돌아서는 손바뀜이 이상적이다. 집주인이 실거주 비중이 높을수록 침체기에 하방경직성이 강하다. 다만 집주인의 실거주 비율이 지나치게 높으면, 예를들면 90% 이상이면 상승장에서 손바뀜(거래량)이 적어 모멘텀이 약해질수 있다.

318p) 토지보상액과 정비사업 이주비는 어디로 갈까? 상승장에서는 토지보상액 40% 이상이 토지, 아파트 등 부동산으로 유입된다. 수도권은 50% 이상으로 봐야할 것이다. 2006년 처럼 2018년에도 토지보상이 몰린 인근 토지와 아파트 가격이 급등할 것이다.

341p) 성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶은 더 재미있고, 활력차고, 만족스러울 것이다.

360 다주택자를 공공으 적으로 삼을 경우 주택시장은 왜곡된다. 이어 정부와 중산층 이하 서민은 시장의 역습을 받게 된다. 부동산 투자의 역사가 그렇다. 다주택자는 주택시장에서 전월세 임대주택의 핵심 공급원이다. 상승장에서 추가로 주택을 구입함으로써 전월세 물량을 지속적으로 공급해줘 임대시장을 안정시키는데 기여한다. 또 하락장에서는 미분양을 구입함으로써 주택 시장 연착륙에 기여한다.

다주택자의 매물이 잠기는 거싱 바로 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 떄문이다. 동결효과로 인해 시장을 홰곡시킨다. 동결효과란 양도세 중과로인해 다주택자가 주택을 양도하지 않고 계속 보유해 매물이 잠기게 되는 것을 말한다. 지금까지 다주택자 양도세 중과는 중장기는 물론 단기에도 집값을 안정시킨 적이 없다. 규제책으로 이른바 '3개월 효과'라는 초단기 미봉책에 그쳤을 뿐이다.

양도세 중과에도 집값이 하락하지 않는 이유는 수요가 감소하지만 공급도 감소하기 떄문이다. 집값이 하락하려면 시장 매도 물량이 양도세 중과 시점 수준으로 유지도거나 늘어나야 한다. 하지만 매도 물량이 오히려 감소한다.



 느낀점
 
내재 가치가 시장가치보다 1/2, 적어도 1/3 대상이 되는 것에 투자해야한다는 저자의 말에 공감했다.
비슷하게 추구하는 바가 같지만, 가장 크게 다른점은 수익률인것 같다.
일생에 5번만 투자하라는 것과 모멘텀이 큰 새아파트에 투자하라는 것에서 알수 있듯이
저자의 방식은 투자금이 많이 든다 ㅠㅠ
특히나 재개발 투자에 대한 부분도 추천을 많이 해주는데, 공감이 되는 반면 
하이리스크 하이리턴이라는 생각도 들었다.
그외에 전반적으로 저평가 아파트를 찾는것과 비슷한점이 많아 공감이 많이 되었다.

#가치투자 #내재가치 #부동산 시장 #매매타이밍 #내집 마련 #913 부동산 대책 #오윤섭 #오윤섭의 부동산 가치투자


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[책리뷰] 오윤섭의 가치투자 - 오윤섭 내용 평점4점   편집/디자인 평점4점 스타블로거 : 블루스타 red10kjs | 2018.12.24 | 추천1 | 댓글0 리뷰제목
부동산과 가치투자는 썩 어울리는 단어는 아니다.보통 주식투자에서 많이 언급되는 말이다그런 가치투자가 부동산투자에도 필요하다고 저자는 말한다.아래는 책에 나온 일부 내용이다.-부동산에도 가치투자를 해야한다.부동산 가치투자의 목표는 평균적인 수익률이 아닌 동급 최강의 수익률이다.가치투자의 핵심은 내재가치 파악인데 부동산의 내재가치란 주택이 벌어들일 미래 소득
리뷰제목
부동산과 가치투자는 썩 어울리는 단어는 아니다.
보통 주식투자에서 많이 언급되는 말이다
그런 가치투자가 부동산투자에도 필요하다고 저자는 말한다.


아래는 책에 나온 일부 내용이다.

-부동산에도 가치투자를 해야한다.
부동산 가치투자의 목표는 평균적인 수익률이 아닌 동급 최강의 수익률이다.
가치투자의 핵심은 내재가치 파악인데 
부동산의 내재가치란 주택이 벌어들일 미래 소득을 현재 시점에서 평가한 금액을 말한다.

-조정장세에서 추천하는 3대투자처
희소가치가 있는 투자처-신축
재개발 투자처-서울정비사업
신역세권에 위치한 투자처-앞으로 생길

-시세분출 조건
첫 번째 조건, 가격-실거래가 추세
두 번째 조건, 펀더멘털-내재가치이자 입지
세 번째 조건, 시장 심리상태-낙관적인

-가성비 좋은 아파트 찾는과정
1단계: 부자가 많은 지역
2단계: 1단계지역의 랜드마크
3단계: 1단계지역의 옐로우칩

-멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클
정비사업으로 인한 멸실주택이 많아지지만 
정비사업으로 생기는 주택은 그보다 적다.



책에서는 가치투자에 대한 인사이트를 
기르기 위해 고민해야할 내용들도 제시하고 있다.

<부동산 가치투자을="" 위한="" 인사이트="">
-913대책 이후 관전 포인트 5가지
관전포인트1. 매도물량은 늘어날까?
관전2.유동성은 축소될까?
관전3.투자수요는 줄어들까?
관전4.비규제지역 풍선효과 있을까?
관전5.그래서 집값은 어떻게 될까?

-2019년 조정장세설에 대한 인사이트
예측하려하지 말고, 대응하라

-다주택자 매물이 잠기면 왜 집값은 폭등할까?
다주택자는 임대시장의 핵심공급원인데 시장에서 매물이 사라짐

-분양가 규제가 불러올 시장의 역습
2005~2006년 판교발 후폭풍 재현가능성




저자는 부동산가치투자라고 해서 타이밍을 등한시 하면 안된다고 한다.

"매매타이밍을 못잡으면 부동산가치투자도 없다."

부동산 가치투자가 추구하는 최고의 수익률을 달성하려면 
최대한 싸게 사아햐고 최대한 비싸게 팔아야 한다.

그러기 위해선 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 잡아야한다.
물론, 누구도 바닥과 꼭지를 맞추진 못하지만 
시장상황과 정부정책을 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다고 한다.
그래서 가치투자라고 해서 마냥 사놓고 기다리는건 아니라고 한다.


어떻게 보면 저자가 말하는 핵심은 똘똘한 한채에 가깝다.
인생을 살면서 5번정도의 매매만 해도 충분히 부자가 될 수 있다고 한다.
특히 조정기나 하락기가 기회가 될 수 있다.

처음엔 잘 안읽혀져서, 책읽는 속도가 잘 안나고, 간신히 완독했는데 
목차중심으로 다시한번 책을 훝어보니 
안보이던 내용들이 보이고, 이 책의 가치가 새삼 느껴졌다.

이 책은 함부로 살 수 없는 시기에 시장 혼란스러워 투자의 기준이 흔들릴때 
읽어보면 좋을 책이다.




#책리뷰, 오윤섭, 원앤원북스, 부동산가치투자, 읽기어려운책, 힘들게읽었다, 내재가치파악, 최적의매매타이밍


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한줄평 (11건) 한줄평 총점 7.4

혜택 및 유의사항 ?
구매 평점4점
기대했던책이라 만족합니다.
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
hotilast | 2019.02.15
구매 평점2점
내용이 다소 서울에 집중되어서 아쉽네요
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
tysonosh | 2019.01.05
평점1점
여태 많은 부동산 책들을 읽어보았지만 당신이 쓴 책은 두번 다시 안 읽습니다.
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
아리꾸 | 2019.01.01
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