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오윤섭의 부동산 가치투자

: 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는

리뷰 총점8.0 리뷰 14건 | 판매지수 28,776
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국내도서 132위 | 경제 경영 top20 3주
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품목정보

품목정보
출간일 2018년 10월 30일
쪽수, 무게, 크기 376쪽 | 558g | 152*225*30mm
ISBN13 9791189344207
ISBN10 1189344203

책소개 책소개 보이기/감추기

9·13대책 이후 투자 전략 최초 반영!
최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭이 알려주는
차별화된 가치투자 전략으로 승부하라!

대한민국 최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭 대표의 신간이 나왔다. 오윤섭 대표는 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다. 부동산 비관론이 득세했던 2017년 출간한 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』로 상승기를 맞아 투자에 동참해야 한다고 강조했던 저자의 인사이트는 아직까지도 이어지고 있다. 문재인 정부 들어 강력한 규제 정책이 시행되고 있지만 집값을 잡기는 어려워 보인다. 한 치 앞도 예측하기 어려운 불확실의 시대, 부동산 투자자에게 길잡이가 되어줄 책이 필요하다.

평범한 사람들이 돈의 많고 적음을 떠나 4년 이상 부동산을 보유하면서 높은 투자수익률을 올릴 수 있는 방법은 무엇일까? 그건 바로 ‘부동산 가치투자’다. 시장의 변화에 흔들리지 않고 시장을 지배해야 부자가 될 수 있다. 저자는 4년 이상 장기 보유하는 부동산 가치투자를 주창해왔다. 9?13대책 이후 부동산 가치투자는 어떻게 해야 하는지, 2023년까지 지속될 계단식 상승장에서 어떤 투자 전략을 세워야 하는지 이 책을 통해 알아보자.

목차 목차 보이기/감추기

지은이의 말_부동산 가치투자에 성공하려면

1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
부동산에도 가치투자를 해야 한다
부동산 가치투자자가 되기 위한 덕목 4가지
부동산 가치투자에서 성공하기 위한 원칙 4가지
부동산 가치투자자의 투자 유망 부동산 발굴법
아파트로 돈을 못 번 사람들의 공통점 4가지
워런 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지

2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지
84타입 15억 원 클럽 도심권 아파트 특징
서울 강북 59타입 10억 원 클럽을 분석하다
조정장세에는 어떤 아파트를 사야 할까?
조정장세에서 추천하는 3대 투자처
조정장세에 투자할 때 피해야 할 곳
원금도 못 건지는 분양권의 특징
사서 묻어놓겠다는 투자자를 위한 충고
부자벨트가 집값 양극화·차별화를 결정한다
양극화 시대에는 하방경직성 강한 아파트를 사라
아파트 시세분출의 3대 조건은?
아크로리버하임 vs. 서울숲리버뷰자이 미래가치
재개발 투자가치를 분석하라
모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라
위례에는 있고 동탄에는 없는 것
신분당선 역세권 프리미엄은 왜 높을까?
실투자비 적고 시세차익 많은 아파트 찾는 법
최고의 전세레버리지투자처는?

3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
부동산 시장을 예측하기 위해 매일 해야 할 일
남이 추천하는 투자처가 위험한 이유
팩트와 예측 사이에서 투자해야 한다면
부자들은 게임 룰이 바뀔 때 매수한다
부동산 가치투자자는 잔파도를 흘려보낸다
2010년대 대세상승장은 언제 꺾일까?
상승추세에 거래량 매매가 시그널을 주목하라
주택 시장 상승장에서 하락장을 예측하는 근거
수도권 주택 시장, 2023년 이후 공급절벽 온다
멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클
부동산 빅데이터론 선제투자할 수 없다
투자자 성향별 전세레버리지투자처
전세가율 하락기에 현명한 투자법
무주택자와 1주택자에게 추천하는 똘똘한 아파트
안전진단 강화가 몰고 올 나비효과
서울도 부산과 대구처럼 1년 이상 조정장세가 올까?

4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
매매 타이밍을 놓치는 사람들의 유형 4가지
타이밍을 잡을 때 하지 말아야 할 실수 5가지
부동산을 사야 할 진짜 타이밍을 노려라
매입 타이밍 못지않게 매도 타이밍도 중요하다
누적공급량이 감소한다면 매수 타이밍이다
부동산 규제가 강화될 때 매매 타이밍 잡는 노하우
희박한 당첨확률에 목매지 마라
실수요자가 최선의 선택을 하고 싶다면
문재인 정부 시대 아파트를 원가로 사는 법

5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
내집마련에 대한 치명적인 오해 5가지
지금 아파트 한 채가 절실하다면
생애 최초 내집마련자가 주택 시장에서 살아남는 법
청약통장 가입자가 청약을 미루지 말아야 할 이유 2가지
내집마련 타이밍은 각자의 성향에 따라 다르다
청약통장으로 가치투자 아파트를 고르는 노하우
입주 단지로 내집마련 하기 위해 실천해야 할 10계명
남보다 한발 빨리 아파트 분양 정보를 입수하는 법

6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트
9·13대책 이후 관전 포인트 5가지
9월 부동산 대책과 2019년 폭등장 가능성
수서역세권 2019년 토지보상의 의미
분양가 통제에도 집값이 상승하는 이유
전세레버리지투자의 기본은 전셋값이다
실거주 집주인과 세입자의 황금비율은?
2019년 조정장세설에 대한 인사이트
한남뉴타운 2023년 입주시세는?
왕십리뉴타운에서 배우는 투자교훈
표준지 공시지가 상승이 부를 트리거
결국 싼 게 비지떡이다
전셋값 하락에 겁먹지 마라
서울 분양물량 증가는 멸실주택 증가다
양도세 중과 시대, 주택 시장 핵심 수요
보유기간이 투자처와 매수 타이밍을 결정한다
미국 집값은 왜 이자율 상승에도 오를까?
민영아파트 85타입 이하 특별공급 43%의 부작용
나쁜 부동산 뉴스에 역발상 투자하라
입주물량 증가는 전셋값 하락의 필요조건이다
부동산 투자는 타이밍일까, 방향일까?
인구가 줄어드는데 왜 서울 집값은 오를까?
환율이 급등하면 집값은 폭락할까?
인서울이 아니라 인도심이다
네이버 카페는 부동산 투자에 도움이 될까?
다주택자 매물이 잠기면 왜 집값은 폭등할까?
서울 아파트 공급물량과 가격에 대한 팩트
벌집순환모형 주택 시장 전망은 왜 틀릴까?
분양가 규제가 불러올 시장의 역습

저자 소개 (1명)

책속으로 책속으로 보이기/감추기

넷째, 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 즉 하방경직성이 강한가?
부동산 시장의 악재에는 부동산 규제정책을 꼽을 수 있다. 입주 아파트의 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어나는 경우도 악재라고 할 수 있다. 공공기관 이전이나 기업·공장의 이전도 악재에 해당된다.
보유세가 늘고 초과이익환수제나 조합원 지위 양도금지 등 재건축 악재에도 아파트 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 물론 일시적으로 3~6개월 하락하지만 매도자가 매물을 좀처럼 내놓지 않아 거래량을 동반하지 않은 하락이라 크게 의미부여를 할 필요가 없다. 또 호가가 빠진 시세라면 이는 가격이 내려간 것이 아니라 호가가 내려간 것으로 봐야 하기 때문이다.
--- p.52

중요한 건 신도시 개발이 ‘언제 시작됐느냐’가 아니라 ‘언제 완성형 신도시가 되느냐’다. 지금 판교신도시에 투자하면 모멘텀이 약할 수밖에 없다. 완성형 신도시이기 때문이다. 아직 GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말이다.
신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야 한다. 쉽게 말해 시범단지가 입주한 이후 매수 타이밍을 잡아야 한다는 것이다. 그리고 후발 입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치(새 아파트로서의 가치)는 정점에 이른다.
위례신도시는 2025년 전후에 완성형 신도시가 될 것이다. 다산신도시는 별내선(8호선 연장선)이 개통하는 2022년 전후가 될 것이다. 세종시는 2018년 2월 국토연구원 입주를 끝으로 공공기관 이전이 마무리됐다. 인구가 현재 25만 명에서 40만 명이 되는 2020년이 지나면 완성형 신도시의 틀이 잡히고, 이어 서울세종고속도로가 개통되는 2025년 전후 완성형 신도시가 될 것이다. 기업·학교 등 자족시설이 최대 변수지만 말이다.
--- p.106

미분양물량이 중요한 이유는 대세상승장에서 주택 시장 심리에 큰 영향을 미치기 때문이다. 미분양물량과 1순위 미달이 늘어날수록 수요심리는 위축된다. 미분양물량이 적정 수준(애매하지만)을 넘어서면 아파트값은 우하향이 된다.
규제정책의 시대에서 미분양물량 추이는 더욱더 중요하다. 그 이유는 대세상승장에서 대출, 세금, 재건축 등 3대축을 중심으로 가해지는 규제책으로 인해 실수요는 물론 투자수요가 분양 시장으로 몰리기 때문이다. 특히 대출을 레버리지 삼아 내집마련을 하려는 무주택자나 새 아파트로 갈아타려는 교체수요가 분양 시장으로 몰리게 된다. 물론 이마저도 문재인 정부에선 분양가 9억 원 초과는 중도금 대출을 제한해서 힘들어졌다.
--- p.148

예를 들어 동탄2신도시 분양권을 못 팔아서, 또는 마이너스 프리미엄으로 매도했다고 서울 매매수요가 줄어들진 않을 것이다. 물론 동탄2신도시도 2017년 10월 이후 북동탄을 시작으로 상승장이 시작됐다. 그러니 2016년 대구처럼 입주물량 폭탄으로 조정장세가 올 가능성은 낮다.
다만 2018년 4월 이후 수도권 아파트 시장은 입지가치에 따라 차별화와 양극화가 심해질 것이다. 수급 밸런스가 무너지는 지역, 비역세권, 실수요가 부족한 지역(가수요가 많은 지역, 특히 2018년 4월 이후 무주택자·1주택자나 일시적 1세대 2주택자가 외면하는 지역), 비선호 지역, 재건축이나 리모델링 가능성 없는 지역 등에 위치한 아파트 가격은 하락가능성이 있다.
--- p.200

아파트값이 지속적으로 우상향하려면 내재가치 중에서도 입지가치가 높아져야 한다. 입지가치가 높아지려면 학군·역세권·직주근접성이 좋아져야 한다. 또 상권·도로·관공서 등 주거 인프라가 개선돼야 한다. 단지 커뮤니티도 중요하다. 시설뿐만 아니라 커뮤니티를 통한 입주민 간 유대감이 중요하다. 그래서 입지 밸런스가 맞아야 한다. 입지 밸런스가 맞으려면 30~40대 기혼 직장인이 많이 유입돼야 한다. 또 이들이 장기간 거주하고 싶어 하는 아파트를 사야 한다.
--- p.255

과거 2006년 판교 동시분양에서도 비슷한 경험을 했다. 참여정부는 판교 청약 과열을 진정시키기 위해 동시분양을 하고 원가연동제(분양가 상한제)와 채권입찰제를 적용했다. 하지만 청약 시장은 과열됐고 결과적으로 ‘판교 로또’가 됐다. 채권입찰제는 적용하지 않고 분양가 상한제만 적용했던 위례 역시 마찬가지다.
그럼 결과적으로 분양가가 올라 주변 아파트값이 오르는걸까? 아니면 주변 아파트값이 올라 분양가가 오르는 걸까?
아파트값은 생물처럼 살아 움직인다. 물론 살아 움직이는 동인은 집값 상승 기대심리다. 집값 상승 기대심리가 높다면 실수요는 물론 투자수요도 몰려 재고아파트값이 오른다. 이럴 때 분양가를 낮춘다고 주변 아파트값이 안정되지 않는다. 반대로 집값 상승 기대심리가 낮다면 아무리 분양가를 싸게 공급하더라도 미분양이 발생하게 되고 주변 집값도 약보합세를 유지할 것이다.
--- p.299

거듭 말하지만 서울은 주택수요가 줄어서 인구가 줄어드는 것이 아니다. 공급이 줄어서 인구가 줄어드는 것이다. 김포·수원·파주의 인구가 늘어나는 것은 수요가 늘어나서가 아니다. 광교·한강·운정 등 신도시에서 공급(입주물량)이 늘어나 인구가 늘어나는 것이다.
따라서 서울에 새 아파트 공급물량을 늘리면 인구는 늘어난다. 서울 새 아파트 공급은 대부분 정비사업이 맡고 있다. 하지만 순공급물량(새 아파트 입주물량-멸실주택 수) 증가 효과가 크지 않다. 더욱이 상승장에선 규제책의 타깃이 돼 새 아파트 공급이 차단된다.
--- p.350

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

시장순응적 투자로는 절대 부자가 될 수 없다!
시장의 변화에 흔들리지 않는 가치투자가 답이다!

저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 시장을 지배하기 위해서는 알 수도 없고 맞지도 않는 경기 예측에 힘쓰기보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대상에 시간과 노력을 집중하는 투자 방법, 즉 부동산 가치투자가 훨씬 현명한 방법이다. [동아일보] 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있는 저자는 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 장기보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 성공적으로 이끌어줄 것이다.

2023년 부동산 슈퍼사이클 시대 핵심 투자처 대공개!
오윤섭의 부자노트 20만 독자가 기다린 신간!

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. [1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자]에서는 부동산 가치투자의 개념과 가치투자를 하기 위한 원칙과 마음가짐을 설명한다. [2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다]에서는 가치투자를 위한 가장 중요한 개념인 내재가치에 대해 알아본다. 부동산 투자를 하는 사람이라면 관심을 가질 수밖에 없는 수도권 아파트 시세 추세를 예로 들어 내재가치를 파악해 가치투자하는 법을 알려준다. [3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다]에서는 부동산 시장을 예측하는 방법과 예측에 따른 투자법을 소개하며, [4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다]에서는 가치투자에서 중요한 ‘투자 타이밍’을 강조한다. [5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련]에서는 무주택자를 위한 가치투자 팁을 알려준다. 마지막 [6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트]에서는 최신 정책을 반영한 부동산 인사이트를 제공한다. 국내 최고의 아파트 투자분석 전문가 오윤섭의 최신 인사이트를 알고 싶다면 이 책을 펼쳐보자. 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 부동산 가치투자 노하우를 배울 수 있다.

추천평 추천평 보이기/감추기

이번 정부 들어 벌써 아홉 번째 부동산 정책이 발표됐다. 강력한 규제 정책이 서울 집값을 떨어뜨리기는 어려울 것으로 보인다. 지난 책 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』에서 상승기를 맞아 투자에 동참해야 한다고 강조했던 저자의 인사이트는 아직까지 이어지고 있다. 단언컨대 앞선 책은 부동산 비관론이 득세했던 2017년 최고의 투자 지침서였다. 그의 새로운 책에 주목해야 하는 이유다. 국내 최고의 아파트 투자분석 전문가 오윤섭의 최신 인사이트를 들여다보자.
저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 부동산은 자산을 담는 그릇이다. 주식처럼 단기 시세 차익을 노리며 투자하면 수익을 얻기 어렵다. 저축한다는 생각으로 투자를 해야 한다. 시장이 흔들릴수록, 정책이 뒤바뀔수록 가치투자에 주목해야 한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 이끌어줄 것이다.
아기곰 문관식(부동산 칼럼니스트)

회원리뷰 (14건) 리뷰 총점8.0

혜택 및 유의사항?
포토리뷰 내재가치의 부동산에 주목하다. 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 스타블로거 : 블루스타 dkqor | 2018.11.20 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
내재가치의부동산에주목하다
부동산 책을 50권이상 읽어보자라는 생각에 요즘 부동산관련 도서들을 읽어보고 있는데  최근 9.13대책 이후에 나온 책으로 9.13대책이후 투자전략을 최초반영한 책을 만나보게 되었다. 사실 9.13대책이후 부동산은 어떻게 접근해야하는가 라는 궁금증이 일었었는데 오윤섭의 부동산 가치투자는 나의 그런 궁금증을 해결해주고 어떻게 부동산투자에 접근할지 길
리뷰제목



부동산 책을 50권이상 읽어보자라는 생각에 요즘 부동산관련 도서들을 읽어보고 있는데  최근 9.13대책 이후에 나온 책으로 9.13대책이후 투자전략을 최초반영한 책을 만나보게 되었다. 

사실 9.13대책이후 부동산은 어떻게 접근해야하는가 라는 궁금증이 일었었는데 
오윤섭의 부동산 가치투자는 나의 그런 궁금증을 해결해주고 어떻게 부동산투자에 접근할지 길을 제시해줄 것 같았다. 

도서를 읽다보면 사실 어떤 대책에도 어떤 규제나 규제완화의 정책에도 부동산투자는시장의 변화에 흔들리지 않고 시장을 지배해야한다는 이야기가 중점적이다. 
시장예측보다는 내재가치가 있는 부동산 투자대상에 시간과 논력을 집중하는 투자방법, 즉부동산 가치투자가 현명한 투자방법이라는 것이다.  

내재가치가 풍부한 부동산을 남보다 먼저 발굴하고 상승장이든 하락장이든 흔들리지 않고끈질지게 조사하고 연구하고 분석한 후 투자해야한다. 

부동산은 입주시점에 내부수요가 지금보다 늘어나는 입지가치를 지니고 있는지 아닌지 판단해야하며 여기에 호재가능성도 들여다보아야한다. 
가장 강력한 호재는 역시 전철망이며 입주전에 착공이 예정되었다면 확실한 호재다. 

부동산 내재가치는 입지,희소가치,미래가치,수익가치,정책, 경기 등에 따라 결정되는데 주택의 내지가치는 입지가 70%를 차지한다. 
지하철 등 대중교통망,학교,백화점,할인점 등 생활인프라,주거환경 쾌적성이 입지를 결정한다. 입지가 좋아지면 자연스레 내.외부 유효수효가 늘어나니 내재가치가 높아진다. 

내재가치가 높은 부동산을 발굴하여 저자는 똑똑한 한 채에 투자하는 것이 
지금 현정부에 맞는 투자방법이라고 한다. 
여러채를 구매하기보다는 투자대상을 신중하게 구해서 똘똘한 한채를 소유하는 것이 더 좋다고 한다. 

오윤섭의 부동산 가치투자방법은 투자 유망 부동산 발굴법 및 내재가치가 있는 부동산을 찾는 방법 그리고 다양한 부동산투자의 사례, 내집마련 등에 대한 조언을 해준다. 이것은 이렇다. 저렇다 답을 준다기보다는 방법들을 열거하면서 자신만의 노하우를 찾기를 그리고 자신을 믿고 투자하기를 권한다. 

낙관적인 투자자, 장기적으로 내다보고 뉴스나 말에 흔들리지 않고 
뉴스와 말도 그대로 듣는 것이 아닌 재해석을 할 수 있는 능력을 키우라고 한다. 
그리고 분석을 마쳤으면 과감히 투자하고 최적의 매도타이밍을 기다리라고 한다. 

이 책은 부동산초보자들이 읽기에도 좋고, 부동산투자를 시작하는 사람들이 
참고해도 좋을만큼 좋은 내용들이 가득하다. 
앞으로 투자대상을 선별한 뒤, 이 책을 토대로 하나하나 가치들을 짚어가면서 
투자대상을 분석해봐야겠다는 생각이 들고, 또 투자대상에 투자해봐야겠다라는 생각이 든다. 

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부동산 가치투자 - 오윤섭의 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 스타블로거 : 블루스타 핑크팬더 | 2018.11.20 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
대체적으로 책 제목에 저자의 이름이 들어간다면 신뢰도가 높아질 것이라 보기 때문이다. 아무나 책 제목에 저자 이름을 넣지 않는다. 저자 자신도 스스로 자신있기에 넣을 것이다. 책 제목에 자신 이름이 들어가는데 저자가 싫다면 넣을 수는 없다. 그런 측면에서 이 책 <오윤섭의 부동산 가치투자>에 저자 이름이 들어갔다. 그만큼 부동산 분야에서 오윤섭은 명성이 있다. 다만 3
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대체적으로 책 제목에 저자의 이름이 들어간다면 신뢰도가 높아질 것이라 보기 때문이다. 아무나 책 제목에 저자 이름을 넣지 않는다. 저자 자신도 스스로 자신있기에 넣을 것이다. 책 제목에 자신 이름이 들어가는데 저자가 싫다면 넣을 수는 없다. 그런 측면에서 이 책 <오윤섭의 부동산 가치투자>에 저자 이름이 들어갔다. 그만큼 부동산 분야에서 오윤섭은 명성이 있다. 다만 3대 고수라고 칭하는 부분은 다소 고개를 갸웃하게는 한다.


부동산 분야에서 3대 고수라는 표현도 처음 봤고, 딱히 고수라는 하는 표현이 맞는가라는 생각때문이었다. 나보다 훌륭하고 뛰어난 분들이지만 그렇다고 해도 그런 표현은 살짝 미소(?)를 짓게 한다. 이 책은 아마도 저자가 지금까지 - 지난 1년 정도 - 썼던 칼럼을 엮은 것으로 보인다. 책의 내용이 시점을 볼 때 왔다갔다 한다. 2017년을 이야기하다 2018년을 이야기한다. 다시 또 2017년을 이야기하기 때문에 그렇게 느꼈다.


지난 2~3년만 놓고 볼 때 부동산, 정확히 이야기하면 아파트 가격은 무척이나 등락이 심했다. 여기서 더 정확히 이야기하면 서울, 수도권의 아파트 가격이다. 오른다고 하고, 떨어진다고 하고. 무엇이 옳은지 잘 모르지만 꾸역꾸역 가격은 상승했다. 가격이 올랐다 강력한 정책이 나오자 하락했다. 뒤돌아보면 하락했던 그 시기가 매수하기 가장 좋은 시기였다. 그 시기를 지난 후에는 또 다시 가격 상승이 눈부실 정도였다.


이러다보니 사람들은 어리둥절했다. 망설이다 매수 시기를 놓쳐 하염없이 상승한 가격 상승을 쳐다 볼 수밖에 없게 되었다. 이런 상황에서 또 다시 2018년 11월 현재 애매한 상황에 놓였다. 상승을 멈췄을 뿐만 아니라 가격 하락도 했다. 사실 이 부분은 정확히 보긴 해야 한다. 분명히 가격은 상승했다. 다만 워낙 높았던 호가에 비해 가격이 하락했을 뿐이었다. 이러니 난처하다. 가격이 하락한 것인지 상승한 것인지 정확한 판단을 못한다.


여기서 각자 입 맛에 맞는 잣대로 현 상황을 말하고 있다. 누군가는 하락 시작이라고 하고, 누군가는 쉼없이 올라온 가격이 잠시 숨고르기를 하는 시기라고 한다. 이런 측면에서 결국에는 두 가지 길이 있고, 사람들이 있다. 가격이 올라 갈 것이라는 측과 가격이 떨어질 것이라는 측이다. 여기서 오른다는 측을 선호하는 사람들은 굳이 이야기할 때 부동산 투자자다. 떨어진다는 측은 무주택자이다. 누가 옳은 가 여부는 어차피 중요하지 않다.

모든 사람은 자기가 얻고 싶은 것을 얻으려 한다. 보고 싶은 것을 보려고 한다. 대부분 부동산 투자는 결국에는 부동산 투자에 관심있는 사람들을 위한 이야기를 하기 마련이다. 대부분 무주택자들은 그런 이야기에 대해 관심이 없거나 읽어도 깎아 내리기 바쁘다. 그런 측면을 알고서 책이나 글을 읽을 필요가 있어 보인다. 이 책에서는 워낙 다양한 이야기를 들려주고 여러 관점을 보여주고 있지만 분명히 써 있다.


2019년에 상승한다고 말이다. 정확히는 폭등한다고 썼다. 정확하고도 분명히 표현하지 않았다고 할 수 있는 뉘앙스를 살짝 풍겼지만 내가 볼 때는 그랬다. 흥미롭게도 부동산 책이지만 주식 투자의 온갖 철학과 방법을 끌어다 부동산을 설명한다. 그런 면에서 볼 때 주식에 비해 부동산으로 오래도록 성공한 투자자는 없다는 뜻도 되지 않을까한다. 또는 부동산으로는 너무 크게 성공하면 사회적인 지탄을 받는 이유가 아닐까도 한다.


책은 부동산 투자에 대한 방법보다는 부동산 투자를 바라보는 시선에 대한 책이다. 어떻게 부동산을 바라볼 것인지 알려준다. 이런 부분에 있어 주로 이야기하는 대상이 반복된다. 굳이 이야기하면 저자가 설명한 4세대 신축 아파트다. 거기에 강남권 아파트다. 이 정도면 더 이상 설명할 필요가 없다. 이런 아파트만 매수하면 된다. 그 외 아파트는 그다지 중요하게 여기지 않는다는 생각이 읽으면서 들었다. 노도강 아파트의 하락을 이야기할 정도다.


거의 대부분 85제곱미터에 10억 아파트가 거의 리미티드로 보인다. 난 그런 부분에 있어서는 다소 불만은 갖고 있다. 실제로 그런 아파트를 구입해서 거주하는 가구는 극히 드물다. 그럼에도 최근에 쏟아지는 부동산 책들은 전부 그런 아파트만 언급하고 이야기한다. 거의 무슨 대리만족으로 부동산 책을 읽어야 하는 것인가라는 생각도 든다. 그런 아파트를 비교삼아 실천하면 된다고 하지만 그런 아파트와 그 외 아파트는 달리 봐야 한다고 이야기하면 어쩌란 말인가라는 생각도 든다.


전체적으로 지난 장보다 이번 장을 비롯해서 향후 부동산 시장에 대한 이야기를 전반적으로 골고루 하는 책이다. 특정한 한 가지를 갖고 올곧게 이야기하기보다는 다양한 이야기를 들려준다. 전반적으로 부동산 흐름을 알고 싶은 사람에게는 도움이 될 책이다. 부동산 투자 방법을 찾는 사람은 만족하지 못할 듯하다. 20년 동안 부동산 시장을 지켜본 분의 인사이트를 원하는 사람이이라면 읽고 도움이 될 듯하다.


증정 받아 읽었습니다.


까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 큰 흐름에 따라 순서대로 내용이 이어졌다면.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 흐름을 알고 싶다면.


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포토리뷰 오윤섭의 부동산 가치투자 길게 보고 저평가된 부동산에 투자하라 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 영스삼남매럽 | 2018.11.19 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
오윤섭의부동산가치투자길게보고저평가된부동산에투자하라
부동산에 대한 관심은 늘 있었다.은행에서 근무할 당시 어떤 젊은 고객님이 거의 매일 지점에 방문하셨는데본업이 따로 있음에도 아파트 분양권을 사고 파는 것이었다.그때 나는 남편과 함께 월급을 모아 아파트 한채 마련하는게 꿈이었기에 분양권을 사고 파는건 상상할수도 없는 일이었다.그래도 관심은 가지고 있었기에 아파트 분양에 대한 정보는 늘 찾아봤고어느 정도 자본금이 모
리뷰제목

부동산에 대한 관심은 늘 있었다.
은행에서 근무할 당시 어떤 젊은 고객님이 거의 매일 지점에 방문하셨는데
본업이 따로 있음에도 아파트 분양권을 사고 파는 것이었다.
그때 나는 남편과 함께 월급을 모아 아파트 한채 마련하는게 꿈이었기에 분양권을 사고 파는건 상상할수도 없는 일이었다.
그래도 관심은 가지고 있었기에 아파트 분양에 대한 정보는 늘 찾아봤고
어느 정도 자본금이 모였을때는 아파트를 분양받기도 했었다.
그땐 1순위가 아니었고 특별 분양을 받을 수 없는 상황이었기에
미래가치가 높은 아파트는 당첨되지 않았다.
그때 2순위에서 당첨받은 아파트는 분양권을 전매했는데
지금도 가격이 오르지 않았다.
오윤섭의 부동산 가치투자에도 나오는 말이지만
싼게 비지떡이다 라는 말이 딱 맞는 순간을 목도한것이다.

오늘은 오윤섭의 부동산가치투자를 읽고 이 책에 대해 리뷰를 해 보려고 한다.

 

 

지은이 오윤섭님은 부동산 3대 고수로 인정받는 분인데
들어보신분도 꽤 많을것 같다.

부동산 책은 두번 세번 정독하며 읽는 편이다.
투자를 하고 싶다는 아마 누구나 할 것이다.
하지만 실행으로 옮기지 못하는 이유에는
돈이 없어서 떨어질까 두려워서 등등 다양한 이유가 있을것이다.
이 책을 한권 읽는다고 해서 부동산 투자의 달인이 되지는 않겠지만
적어도 이렇게 하면 안되겠다는 교훈을 얻을수는 있을것 같다는 생각이 들었다.
부동산 관련 용어를 다 알지 못해도 쉽게 읽을수 있어 다양한 연령대의 분들이 읽어보길 추천한다.



오윤섭의 부동산가치투자 목록은 이렇다.

 

1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자
2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다
3장 부동산 가치투자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다
4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다
5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련
6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트

 

주택 시장에서 성공투자를 하려면 안목이 가장 중요하다고 한다.
어떻게 투자해야 성공할 수 있는지 저자의 말을 들어봐야겠다.

 

 

제목에도 언급되었던 부동산 가치투자에 대한 개념부터 설명해준다.
주식에서 비롯된 가치투자의 개념이란
극심한 변동성을 보이기는 하지만 시장가격이 내재가치보다 크게 내려갔을 때만
주식을 사는 전략은 결과적으로 더 높은 수익을 가져온다.
내재가치보다 낮은 주식을 매입하는 전략이 가치투자 이론의 핵심이다.
한마디로 주택이 벌어들일 미래 소득을 현재 시점에서 평가한 금액을 말한다.
예를 들어 3년 뒤 10억 원이 될 수 있는 아파트값이 현재 8억원 이라면 내재가치보다 시장가격이 낮은 저평가 단지다.
주택의 내재가치는 입지, 희소가치,미래가치,정책, 경기 등에 따라 결정되는데
주택의 내재가치는 입지가 70%를 차지한다.
내부 인테리어는 얼마든지 바꿀수 있지만
아파트를 통째로 들어서 역세권에 가져다 놓는것은 불가능하다.
부동산 가치투자란 내재가치가 시장가격보다 높고,
가치가 꾸준히 올라갈것으로 예상되는 부동산을 적정 매수 시점에 매입해 4년 이상 장기보유하는 것을 말한다.
특히 아파트는 4년 이상 보유할 것을 권장한다고 저자는 말했다.

 

부동산 가치투자로 성공하기 위한 덕목을 갖추고 투자에 임한다면 더할 나위 없이 좋을것이다.
첫째, 스스로 자신을 통제하는 자제력이 있어야 한다.
둘째, 적정한 때를 위해 참고 기다리는 인내심이 있어야 한다.
셋째,투자에 힘을 모으는 집중력이 있어야 한다.
넷째. 사물과 사건을 낙관적으로 바라보는 긍정적 사고를 가져야 한다.
이중에서 나는 낙관적이고 긍정적인 사고가 가장 중요한것 같다.
철저한 투자처를 선정함으로써 현실에 뿌리를 두면서 근거 있는 낙관론을 펼치면 자신감이 쌓이고
행복한 부자가 될 수 있을것이다.

 

 

 

부동산 가치투자자의 투자 유망 부동산 발굴법이 가장 눈에 들어왔다.
부동산에 관심있는 사람들이 가장 궁금해하는 주제 중 하나가 바로
어떻게 투자 유망 부동산을 발굴해내느냐 하는것이다.
나 또한 그래서 어디에 투자를 하냐고요~
라고 묻고 싶다.
하지만 이 질문에 대한 답을 얻기는 정말 어려울것이다.
4년 후 대박을 터뜨릴 유망한 부동산을 발굴하려면 2가지 단계를 거쳐야 한다.
1. 수없이 많은 부동산 중애서 도댜체 어떤 부동산을 어떤 기준에 따라 투자 대상으로 선정할 것인지 결정해야 한다.
2. 투자 대상 부동산을 철저히 조사한 후 투자할 것인가 말 것인가를 결정해야 한다.
투자자 스스로 연구하고 조사하고 분석을 하고 저질러야 한다.

연구와 조사가 끝나면 분석을 해야하는데 분석할땐 자신만의 부동산 가치투자 원칙이 있어야 한다.
매매가의 상승동력은 내집 마련을 우선시 하는 30~40대 직장인들이 선호하는 곳인가이다.
학군과 역세권, 직장과 가까움, 상권 등 주거 인프라가 갖춰진 곳을 집중 분석해야 한다.
나는 강남으로 출퇴근하는 남편을 위해 지방에서 살다가 수도권으로 이사를 왔다.
강남으로 출퇴근이 편리하고 학군, 상권을 고려해서 정착한 곳이 바로 수지이다.
신분당선을 타고 강남까지 40분밖에 걸리지 않는다.
거기다 판교에 현대중공업 R&D센터도 들어오고 다른 대기업들도 입주를 앞두고 있다.
판교 주변은 이미 오를대로 올라 있어서 그 주변에 집을 얻기 힘든 분들은
분명히 수지쪽으로 내려올것이다.
지금 살고 있는 아파트는 걸어서 10거리에 지하철역이 있는데
6개월 사이에 1억이 넘게 올랐다.
처음 이곳으로 이사를 왔을때 매수하지 않은것을 아직도 후회중이다.

내재가치가 높은 투자 유망 부동산을 발굴하려면 하루 일과 중 2시간 이상은 할애해야한다고 말한다.
토요일, 일요일 중 최소한 하루는 투자대상을 연구하고 조사하고 분석하는데 몰두해야 한다는데
실천으로 옮기기엔 어렵겠지만 최선을 다해야 겠다는 생각이 들었다.

 

전설적인 투자의 귀재 워런 버핏에게 배우는 가치투자의 지혜 5가지
1. 부자의 눈높이에서 행동하라
2.시장을 바라보는 자신만의 눈을 키워야 한다.
3.잘 아는 부동산에만 투자하라.
4.자신과 같은 투자 스타일의 인적 네트워크를 구축하라.
5.인생의 4가지 꼭짓점을 함께 안고 가라.

이중에서 가장 와 닿는 것이 잘 아는 부동산에만 투자하라이다.
거주지에서 멀리 떨어진 곳에 투자하는것도 바람직하지 않다.
주변 사람의 말을 듣고 투자하는 것도 옳지 않다.
지금 경기도 서남부권에 거주하고 있어
판교, 광교에 관심이 많은 편이다.
새 아파트 분양 정보가 있으면 찾아보고 모델 하우스도 다녀왔고
아파트가 지어질 곳에도 직접 다녀왔었다.
내가 직접 보고 아는 부동산에 투자하는것이 성공적인 방법인건 확실하다.

 

 

부자들이 매입하는 부동산에 관심을 가져라
세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳이 좋다
공급보다 유효수요가 많은 부동산에 관심을 가져라
하방 경직성이 강한 부동산이 좋다
침체기에도 가격이 하락하지 않는 데는 이유가 있다
해당 부동산의 지역 경제력을 따져봐야 한다

 

특히 30~40대 직장인 세입자들이 자금을 마련한 뒤에도 다른 지역으로 이사 가지 않고, 지금 살고 있는 주택을 사려고 한다면 신규수요가 지속적으로 창출된다는 의미이다.
이 점이 내재가치를 높여주는 확실한 호재라는 것이다.
수요가 공급보다 지속적으로 많아야 하고 수요도 유효수요가 많아야 시장가격이 오른다.
내재가치가 높은 단지라면 입주무량이 쏟아지는 시점이 저점 매수기회이므로 놓치지 말아야 한다.
분당, 일산 1기 신도시나 판교 광교 등 2기 신도시 목동의 입주 시점이 대표적인 사례다

 

 

조정장세에서 추천하는 3대 투자처
희소가치가 있는 투자처
입주 2년 되는 신축은 조정장세에 양도세 비과세 매물이 많이 나오는데 이때가 저가매수 기회다.
한강조망, 공원조망 등 희소가치가 있다면 매수가치가 있다.
조정장세는 로열동 호수를 저가 매수할 수 있는 기회다.신도시도 희소가치가 높다.
판교 위례 광교 등 2기 신도시는 물론 미사강변신도시, 다산신도시처럼 100만 평 이상으로  출퇴근이 가능한 곳이기 때문이다.
오윤섭의 부동산가치투자를 읽으면서 많은 정보를 얻는다.
최근 나온 정보가 다 들어있어 현재 흐름을 읽는데도 큰 도움을 준다.
부동산에 관심만 있었지 이렇게 구체적으로 분석한 적이 없는데 전문가답다.
수도권의 대부분의 아파트 재건축에 대한 정보는 다 나온다.
거기다 지하철 역세권를 보며 신역세권에 위치한 투자처를 알려주는데 정말 대단하다.

 

모멘텀 강한 미완성 신도시에 투자하라
지금 가장 관심이 많은 판교 신도시에 투자하는 방법에 대해 나와있다.
지금 판교신도시는 투자모멘텀이 약하다.
GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말이다.
신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야한다.
입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치는 정점에 이른다고 한다.
위례는 트랜짓몰, 휴먼링 내에 자리잡거나, 판교중에서 동판교, 판교역 중심상권, 도는 서판교 역세권에 자리 잡은 아파트, 광교는 광교중앙역, 광교역 역세권 아파트에 투자해야 한다.
위례 분양할때 분양을 받을까 고민했던적이 있었다.
너무 비싼 분양가때문에 포기했지만ㅜㅜ
6억 아파트가 10억이 되었다는 이야기를 듣긴 했지만 몇 억 투자해서 몇년 사이에 성공적인 투자를 하는 분들 참 대단한것 같다.

 

 

가장 인상깊게 본 부분은 바로 신분당선 역세권 프리미엄에 관련된 내용이었다.
지금 신분당선 역세권에 살고 있는데 6개월 사이에 1억이 훌쩍 올랐다.
가끔 드나드는 부동산 카페에서 수지 지역이 핫했던 적이 있었다.
수지 지역이 학군도 좋고, 상권도 좋아서 살기 좋은 곳이라고 생각하고 있었는데 갑자기 너무 많이 올라버려서 ㅜㅜ
지금 살고 있는 곳에서 강남까지는 40분밖에 걸리지 않고 광역버스를 타고 가더라도 왠만한 서울 지역을 1시간이면 갈 수 있다.
또 판교 인근에 백련지구 마이스 개발이 예정되어 있는데 판교나 분당에서 집을 구하지 못하는 직장인들은 신분당선 라인으로 내려올수 밖에 없다.
성복 롯데 캐슬은 프리미엄이 어마어마하게 올랐다던데 역시 역세권이 참 무섭긴 무섭구나....

 

부동산 가치투자의 1막1장 내집마련
똘똘한 한채를 갖는게 중요하다고 하는게 과연 어떤 아파트를 사는게 똘똘한걸까?
입주 단지로 내집 마련하기 10계명이 눈에 들어온다.
첫째, 매입 타이밍은 가을로 잡아라.
둘째, 인기 지역은 매입이 빠를수록 좋다.
셋째, 블루칩 단지를 매입하라.
넷째, 지역 서호도가 높은 곳을 노려라.
다섯째, 브랜드 파워가 강하면 시세도 강하다.
여섯째, 발전 가능성이 큰 곳을 골라야 한다.
일곱째, 비싸도 로열층을 사라.
여덟째, 웰빙 아파트가 뜬다.
아홉째, 강남으로 통하는 단지가 좋다.
열번째, 대형 평형은 쾌적성,소형 평형은 접근성이 좋아야 한다.

이 십계명을 완벽하게 숙지한 후 내 집 마련을 해야겠다는 생각이 들었다.

2023년 부동산 슈퍼사이클 시대 핵심 투자처는 책 곳곳에 나온다.
신역세권, 강남으로 통하는 재개발 단지 등등
하루에 2시간 이상 시간을 할애해서 부동산 투자에 공을 들인다면 성공적인 투자를 할 수 있을것이다.
앞으로 내가 할 수 있을까 걱정은 되지만 열심히 공부부터 해야겠지?
지금 부동산에 투자하고 싶다면 꼭 읽어보시길 추천한다.
나같은 부동산 초보가 봐도 다 알아들을수 있게 쉽게 설명해주니 참 좋다.
청약 통장의 용도와 청약 대상 단지 결정 방법도 책에 나온다.
초보라면 꼭 읽어봐야할 책임에 틀림이 없다.
아파트 단지 이름도 직접 열거해가면서 설명을 해주니 이해가 더 잘되는거 같다.
남편과 함께 분양받은 아파트도 내재가치가 더 오르길 바라면서 리뷰를 마친다.

 

 

 

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