재테크에 관한 한 아무 생각 없이 사는 사람이라면 문제가 더욱 심각하다. 5~10년이라는 ‘마지막 기회’를 놓치면 계층 간의 격차를 따라잡기가 더욱 어려워질 수도 있기 때문이다. 지금은 ‘관심’에서 ‘실행’으로 옮기는 것만으로 여러 가능성을 잡을 수 있지만, 5~10년 이후에는 상황이 달라질 수 있다. 자본에 따른 계층 분리가 뚜렷해지고, 계층 간 이동이 점점 더 어려워질 것이라는 이야기다. 바로 지금이 ‘부의 격변기’인 셈이다.
격변기에 변화의 주역이 되기 위해서는 ‘준비’가 무엇보다 중요하다. 미래의 5년은 더 이상 과거의 5년이 아니다.
큰 덩어리의 재개발이라 할 수 있는 서울 뉴타운은 앞으로 5~10년이 ‘피크’가 될 공산이 크다. (본문 56쪽 - 앞으로 돈 벌 시간, 5년 남았다)

우선 오 씨는 인터넷 부동산 정보 사이트에 올라온 재개발 지분 매물을 중심으로 차근차근 알아보기로 했다. 2주에 걸쳐 열 군데가 넘는 중개업소를 다니며 물건을 보고 설명을 들었다. 그러다 보니 재개발 과정이 눈에 들어왔다. 지역별 지분 가격도 얼추 그려질 정도가 됐다.
문제는 아무래도 자금. 그나마 값이 싼 편인 강북 지역도 지분 가격이 1억~2억 원을 호가했다. 게다가 30평형대 아파트에 입주할 수 있는 지분은 값이 더 나갔다. 무엇보다 지분을 사자면 전세금을 빼야 하는데, 그러고 나면 부부가 살 보금자리가 문제였다.
그즈음 오 씨는 서울 서대문구 홍은동 B중개업소에서 전화를 한 통 받았다. 대지 13.3평, 건물 15평인 재개발 물건인데, 시세보다 싸게 나왔다는 설명이었다. (본문 70쪽 - 재개발, 그거 위험한 거 아냐?)

지분을 잘 고르기 위해선 틈새를 잘 찾아야 한다. 비교적 싼 지분을 고르려면 재개발 추진이 갓 시작된 초기 단계 지역을 고르는 게 상책이다. 이 경우 아파트 투자보다는 투자 가치에 중점을 두는 투자자들이 자금이 적게 들어가는 소형 지분을 집중 매수하는 일이 많다. 이 때문에 최근엔 전용면적 60m2(18평)인 83m2(25평) 아파트를 분양받을 수 있는 지분들의 가격 오름폭이 커졌다. 반면 사업이 가시화되는 구역지정 이후에는 실제 입주를 목표로 하는 투자자들이 많아 인기 평형인 30~40평형대를 배정받을 수 있는 지분들이 강세를 보이게 마련이다.
20평형대 아파트를 겨냥하는 이들은 30평형대 이상을 목표로 하는 사람들보다 비교적 소액으로 투자가 가능하다. 특히 1억 원 안팎의 소액 투자자는 구역 지정을 앞둔 재개발 예정지 등 사업 초반부의 지역을 선택하는 게 유리하다.
단 투자 금액이 적게 들어가는 소형 지분은 각별한 주의가 필요하다. 대부분이 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 주택, 이른바 ‘쪼갠 지분’일 가능성이 높기 때문이다. 실제 분양권을 얻을 수 있는 지분인지 확실하게 하려면 건축물대장을 살펴본다. 서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행일(2003년 12월 30일)이전에 전환된 주택인지 확인하고 투자해야 뒤탈이 없다. (본문 79쪽 - 빨리 움직일수록 돈 번다)

재개발 투자의 굿 타이밍은? 재개발의 첫째 단계인 재개발 구역 지정을 추진하는 지역의 지분을 매입하는 경우에는 장기 보유할 것인지, 중간에 매도할 것인지를 먼저 정해야 한다. 사업 초기라서 사업 계획이 그야말로 계획에서 끝날지, 언제 실행에 옮겨질지 아무도 장담할 수 없기 때문이다.
반면 정비구역 지정 단계가 되면 가격이 오르면서 거래가 활발해진다. 재개발 사업의 윤곽이 드러나고 지역 분위기가 한껏 달아오르기 시작할 때이기 때문이다.
이때 노릴 수 있는 것이 선점 효과다. 남들보다 한발 앞서 재개발 예정 지역을 찍으면 그만큼 이점이 있는 것이다. 계획대로라면 2003년에 이어 2008년에 도정법상 재개발 대상지 수정 공람 공고가 날 예정이다. 새로 재개발 구역으로 편입되는 ‘뉴 페이스’가 나올 가능성이 높다. 뉴 페이스를 선택하고자 한다면 바로 지금부터 움직여야 하는 셈이다.
다음 단계인 조합설립인가와 시공사 선정, 사업시행인가 시점은 투자 목적의 거래가 아주 활발해지는 시기다. 여러모로 사업이 정점에 오른다. 입지 여건이 좋은 지역인 경우 가격이 전 과정을 통틀어 최고점까지 오르기도 한다. 이 단계에 이주비 지급 규모가 결정되고 시공사까지 결정되기 때문에 어느 단계보다 ‘확실성’이 높다. 비교적 짧은 시기에 뚜렷한 마스터플랜을 검토한 뒤 재개발 지분 투자의 효과를 보려면 이 시기에 합류하는 게 여러모로 좋다.
모든 재개발 사항이 결정되는 관리처분계획인가 시점은 이주와 철거, 착공, 분양이 이어지는 시기다. 이때는 일반분양보다 한발 앞서 원하는 재개발 구역을 선점한다는 의미에서 좋은 시기다. 배정 평형, 추가부담금, 분양 일정 등이 확정되기 때문에 가장 투자하기 안전한 시기라고 볼 수 있다.
단 이때가 되면 시세가 많이 상승해 일반분양가 수준을 넘어서기도 한다. 자칫 분위기에 휩쓸려 투자했다가 마이너스 수익률을 기록하는 예가 적지 않다. 반면 경우에 따라서는 물건 수가 늘어나면서 가격이 내려가기도 한다. 특히 재개발 구역 원주민 다수가 아파트를 분양받을 형편이 못 되는 저소득층 주거 밀집지에서 이런 현상이 나타난다. 마지막 단계에서 자신의 지분을 팔고 딴 지역으로 이주하려는 이들이 많아지면서 오히려 지분 값이 내려가는 것이다. 특히 뉴타운에 비해 상대적으로 관심을 덜 받는 중소형 재개발 구역에서 이런 효과를 기대할 수 있다.(본문 112쪽 - 재개발 투자도 타이밍이 중요하다)

재개발 지분 투자도 마찬가지다. 아무리 작은 지분이라도 요즘 가격대는 평당 1천만 원대를 염두에 둬야 한다. 게다가 취득세, 등록세 등 등기하는 데 필요한 자금을 감안해야 한다. 이것저것 따지다 보면 보유 자금이 모자라기 십상이다. 이때 필요한 게 지렛대 효과다.
남에게 빌린 돈을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 지렛대 효과라고 한다. 이때 중요한 게 남의 자본을 쓰는 데 드는 비용이다. 은행 돈을 빌렸다면 이자와 부대비용이 된다. 물론 대출금리보다 높은 수익률이 기대되는 경우에만 남의 자본을 적극적으로 활용해야 한다. 이게 지렛대 효과의 기본이다. 지렛대 효과는 빚을 잘 쓰는 기법과 일맥상통한다. 빚도 자산이라고 하지 않는가. (본문 121쪽 - 부족한 자금 고민 ‘지렛대’로 이용하라)

재개발 가치투자에 성공하기 위해서는 몇 가지 원칙을 세워야 한다. 눈에 띄는 대로, 아는 사람이 소개한다고 덥석 물어선 될 일이 아니다.
그렇다면 가치투자 대가들이 첫손에 꼽는 비결은 무엇일까. 그것은 역시 ‘발로 뛰는 노력’이다. 기업의 속사정을 잘 알아야 가치투자가 가능하듯, 재개발 역시 되도록 많은 구역들을 가보고 속속들이 상황을 파악할수록 좋은 투자가 가능하다. 아무리 첨단 과학 투자 기법이 쏟아져 나와도 가치투자의 기본은 주식이나 부동산이나 정답은 ‘발품’이라는 것이다.
실제로 제 아무리 명성 높은 애널리스트라도 무기는 결국 발품인 경우가 많다. 자신의 분야의 기업을 종횡무진 누비며 속속들이 파악하고 그 기업의 내재가치를 가늠하는 게 그 사람들의 일이기 때문이다. (본문 145쪽 - 재개발 가치 투자에는 원칙이 있다)

1. 앞으로 5년은 돈 벌 수 있는 마지막 기회!<br/>재테크도 ‘때’가 있다. 부동산은 말할 것도 없다. 돈에 관해 일가견 있는 많은 이들은 향후 5~10년을 ‘결전의 시기’라고 말한다. 이는 세계적인 ‘부(돈)’의 흐름과 저출산과 고령화 등 인구경제학적 시각에서, 그리고 재개발이라는 부동산의 한 분야에서 공통적으로 적용되는 명제다. 게다가 새 정권 부동산 정책의 포인트가 재개발과 재건축에 맞춰지고 있어 향후 5년이야말로 내집 마련이라는 열매를 딸 수 있는 최적의 기회인 것이다. 여태 재테크나 내집 마련에 관한 한 아무 생각 없이 살았다면 이제 생각을 바꾸어야 한다. 앞으로 10년 아니 5년 이내 ‘기회’를 잡지 못하면 어쩌면 영원히 돈 벌 기회를 잡을 수 없고, ‘계층’간의 격차를 따라잡기 어려울지도 모른다.<br/><br/>2. 2008 부동산 트렌트 재개발이 뜨거워진다. 청약 통장이여 bye bye~<br/>갈수록 집값은 오르고 아파트를 대상으로 DTI까지 적용되는 실정에 이른 요즘, 젊은 봉급생활자들의 입맛에 맞는 보금자리를 장만하기는 하늘에 별 따기다. 한때 청약통장만 가지고 있으면 내집 마련의 꿈이 실현되던 때도 있었다. 하지만 2007년 9월부터 시행된 청약가점제가 시행되면서 나이가 젊을수록, 가족이 적을수록 경쟁에서 불리해져 청약 당첨은 로또 당첨되는 것만큼이나 어려워졌다. 물론 10년 이상 장기 목표를 세우고 내집 마련에 나선다면 이야기가 다르지만, 하루라도 빨리 새 아파트를 분양받고 싶다면 다른 방법을 찾아야 한다. 정답은 바로 재개발 지분 투자다.<br/>재개발 지분의 가장 큰 특징은 기존 아파트를 사는 것만큼 많은 돈을 한꺼번에 들이지 않아도 된다는 것이다. 적게는 몇 천만 원, 많게는 1억~2억 원대 자본을 투자해 3~5년의 시간을 두고 아파트를 장만할 수 있다. 혹은 해당 지역에 직접 들어가 전세 거주 비용을 아껴 살면서 재개발을 기다리는 방법도 있다.<br/>재개발의 또 하나의 장점은 ‘예약’이다. 재개발 예정 지역의 지분을 사는 것은 그 자체로 새 아파트의 예비 입주자가 된다는 의미다. 청약통장으로 아파트를 신청할 때로 치자면 당첨된 것이나 다름없다. 그것도 자신이 원하는 지역의, 원하는 평형의 아파트를 고를 수 있다. 게다가 재개발 사업이 본격화돼 시공사가 분양을 시작하면 일반 아파트와 마찬가지로 계약금, 중도금, 잔금을 치르는 절차를 밟기 때문에 일시에 목돈을 마련하기 여려운 20~40대 실수요자와 소액 투자자들에게 적합하다.<br/><br/>3. 재개발은 복잡하고 위험하다? <br/>10년 전만 하더라도 부동산 투자에 있어 소액 투자의 대명사는 재건축이었지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 규제 심화로 현재 재건축의 투자메리트가 떨어진 상황이다. 이러한 재건축의 상황과는 달리 상대적으로 오랫동안 소외되었다고 볼 수 있는 재개발은 뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨 도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project까지 발표되면서 정부의 체계적인 지원 속에서 빛을 발하고 있다. 하지만 아직도 재개발은 돈이 묻혀버릴 수 있다든가 까다롭고 복잡하다는 인식이 있다. 하지만 몇 가지의 개념만 제대로 파악하면 일반 아파트보다 오히려 쉽게 접근할 수 있기 때문에 지금 바로 남들보다 앞서 재개발에 대한 지식을 쌓고 실행하는 것이야말로 내집 마련과 고수익의 기회를 잡는 지름길이라고 볼 수 있다.<br/>4. 재개발도 이미 오를 대로 올랐다? 재개발에도 ‘틈새’는 있다<br/>서울시가 강북 뉴타운 개발을 본격적으로 추진하면서 재개발 지분도 오름세가 뚜렷해졌다. 불과 1~2년 전만 해도 5천만 원 미만에 살 수 있는 지분이 많았는데, 이제는 그런 물건 찾기가 어렵다. 문제는 앞으로 지분 가격이 더 오를 것이라는 전망이 지배적이라는 것. 현재 돌아가는 시장 상황으로 보면 하루라도 빨리 움직여야 돈을 버는 셈이다. 아파트를 분양받을 수 있는 재개발 지분은 대개 33m2(10평)안팎으로 33~50m2은 아파트 30평형대 분양이 가능한 지분으로 통하기에 수요자가 가장 많고 가격도 비싸다. 지분을 잘 고르려면 틈새를 잘 찾아야 한다. 3.3m2당 1천만 원대의 비교적 싼 지분을 고르고 싶다면 재개발 추진이 갓 시작된 초기 단계 지역이 적합하다. 서울시 통계에 따르면 재개발 구역으로 지정된 곳이 줄잡아 4백 군데를 헤아린다. 이 가운데 시행을 앞두고 있거나 시행 중인 재개발 구역은 1백여 군데다. 또 이미 ‘4차 뉴타운’ 후보지 목록이 재개발 시장에 나돌고 있는 시점에서, 저평가되었지만 미래가치가 높은 지역은 과연 어디일까? 바로 이전에 ‘아깝게’ 탈락한 곳이다. 용산구 서계ㆍ청파동, 강서구 화곡동, 중구 신당동, 구로구 구로동 등이 그곳이다. 또 도봉구 창동 등은 해당 지역 주민들이 주거 환경 개선을 간절히 원하기 때문에 선정 가능성이 높은 곳으로 점쳐진다.<br/>또 지구 지정이 보류된 지역에서도 뉴타운 추가 지정을 기다리는 동안 자유롭게 사고팔면서 시세 차익을 남기는 것도 지분 투자의 성공 방법 중 하나다. 게다가 최근에는 뉴타운 이주 수요의 영향으로 주변 지역 부동산이 큰 폭으로 오르고 전세 대란이 예상되기도 하는 상황이므로 이주 수요의 정착지로 예상되는 곳, 당장은 노후도 등 요건이 충족되지 않지만 5~10년 뒤 재개발을 기대할 수 있는 곳도 ‘틈새’ 투자처로 볼 수 있다.<br/><br/>5. 내게 너무 쉬운 재개발! - 이것만 알면 안전 재개발 투자 완성 <br/>이 책은 기존 재개발서와 달리 세상에서 가장 쉬운, 하지만 실전에 유용한 재개발 투자 방법론을 지향한다. 그래서 복잡하고 전문적인 내용보다는 실제 재개발 지분을 살 때 꼭 알아야 할 것들 중심으로 엮었다. 재개발 구역이 될 만한 곳 알아보기(본문 204쪽)에서부터 뉴타운 ? 재개발 투자 관련 필수 개념(본문 91쪽)과 달달 외워도 모자랄 분양자격 체크(본문 98쪽), 계약서 도장 찍기 전에 꼭 확인해야 할 열 가지(본문 168쪽)와 재개발 투자에 따른 추가 부담금에 대한 지식도 짚고 있고(본문 125쪽) 투자 대상 선택할 때 반드시 따져볼 것들(본문 150쪽), 호재 만발 서울 재개발 투자처와 서울의 대안인 경기도 뉴타운(본문 207쪽)에 이르기까지 재개발 관련 필수 정보를 꼼꼼히 챙기고 또 챙겼다. 여기에 더해 본문에 수록되어 있는 2008년 서울시 재개발 구역 현황 표는 재개발 투자에 있어 그야말로 천군만마의 역할을 하리라 의심치 않는다. <br/>뉴타운을 비롯한 재개발이 불같이 일어날 앞으로 5년은 무주택 봉급쟁이에게 절호의 기회임에 틀림없다. 남들보다 앞서서 재개발에 대한 지식을 쌓아 좋은 재개발 지분을 고를 수 있는 ‘능력’과 ‘전략’을 겸비하는 일은 이제 더 이상 선택이 아니라 필수다. <br/>단지 뒤편으로 오솔길이 난 울창한 숲이 있고 남쪽으로는 강이 굽이굽이 흐르며, 도보 5분 거리에 환승역이 있는, 명문 학군의 1천 가구 이상 대단지 아파트에 사는 꿈을 꾼다면 재개발 투자, 지금 바로 시작하라! <br/><br/>

가장 쉬운 내집 마련 기술 여기에 있다 ! 고종완 RE멤버스 대표

앞으로 5년, 재개발 투자를 위한 성공 지침서 안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장

쉽고 맛깔 난 문장 속에 특급 투자 비법이 숨어 있다 김용진 부동산뱅크 취재본부장