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품목정보
| 발행일 | 2019년 10월 27일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 430쪽 | 858g | 170*225*26mm |
| ISBN13 | 9791196630454 |
| ISBN10 | 1196630453 |
꿈장사의 월세혁명
: 2000만 원으로 시작해서 평생 월세 받는 탄탄한 직장인 노후준비 프로젝트
조영환 저
|
잇콘
|
2019년 10월 27일
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- 경제 경영 top100 4주
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저는 자금 8,000만 원으로 월세가 나오는 17채의 빌라를 마련하였습니다. 목표는 2020년까지 100채를 만드는 것이었지만, 정부가 바뀌고 부동산 규제가 강화되면서 목표 달성에 차질이 생겼습니다. 대신 빌라뿐만 아니라 상가, 호텔, 아파트형 공장 등 다양한 물건으로 투자를 확대하면서 현재는 월세로 1,000만 원을 받고 있습니다.
고작 8,000만 원으로 그게 가능하냐고요? 가능합니다. 예를 들어 2012년에는 대출이 많이 나와 빌라를 5,000만 원에 경매로 낙찰받았다고 치면 대출 90%를 받았을 때 실제 내 부담금은 500만 원뿐입니다(낙찰가 5,000만 원 × 대출한도 90% = 4,500만 원). 취·등록세, 법무사비, 이사비와 수리비 등 약 250만 원을 합하면 총 750만 원 정도가 나갑니다. 매달 나가게 될 대출이자도 생각해야겠지요. 금리가 연 4.5%라면 내야할 이자는 1년에 약 203만 원, 한 달에 약 17만 원입니다(대출금 4,500만원 × 금리 4. 5% ÷ 12개월 = 약 17만 원).
그런데 이 집을 보증금 1,000만 원에 월 30만 원으로 임대 놓는다고 합시다. 매월 30만 원이 들어오니 그중에서 이자 17만 원을 내더라도 한 달에 약 13만 원의 현금수입이 생깁니다. 어떤 분들은 “에게~ 겨우?”라고 하시겠지만, 이 현금 수입은 결코 적은 금액이 아닙니다. 이런 빌라가 20채 있으면 월 260만 원의 수입이 들어오니까요.
어떻게 20채의 빌라를 마련하느냐고요? 이 집을 낙찰받을 때 들어간 돈은 약 750만 원인데 보증금을 1,000만 원 받았다는 사실을 떠올려 보십시오. 현금 250만 원이 남는 구조입니다. 투자금은 똑같이 유지되거나 혹은 더 늘어나기 때문에 다른 물건을 또 낙찰받을 수 있습니다.
--- p.37, 「월세 내고 사는 사람 vs 월세 받고 사는 사람」중에서
필자가 부동산 경매를 처음 시작했던 2003년에는 대출금리가 9% 내지 11% 정도로, 지금과는 비교도 되지 않는 고금리였습니다. 이런 고금리 시대에는 월세를 받아서 대출이자를 내봐야 남는 게 없었기 때문에 경매 시장에는 대부분 양도차액을 노리는 투자자들이 많았습니다. 그런데 어느 순간부터 이 분들을 경매 법정에서 만나지 못하게 됐습니다. 저보다 더 열심히 하시던 분들인데 지금은 어디서 무얼 하는지 잘 모르겠습니다. (중략) 필자가 추구하는 임대사업은 지금 같은 저금리시대에 대출을 적극 활용하여 이자를 내는 대신 월세를 많이 받아 그 차액을 얻는 방식입니다. 월세는 연 6% 이상으로 받고 이자는 연 4% 이하로 내면 그 차액을 취할 수 있습니다. 이것은 주거용 건물에만 해당되는 게 아니라 상가나 아파트형공장 등 임대가 가능한 모든 부동산을 대상으로 합니다.
물론 양도차익이 많이 생길 것 같다면 한 채를 팔아서 두세 채를 장만하는 것이 현명합니다. 하지만 그렇게 많은 양도차익이 아니라면 굳이 팔려고 애쓰지 않습니다. 최근에는 경매에 대한 대중적 관심이 높아지다 보니 경쟁이 치열해지면서 예전만큼 싼 금액으로 낙찰받기가 점점 어려워지고 있습니다. 지금은 싸게 낙찰받았지만 나중에도 비슷한 물건을 같은 가격에 낙찰받을 수 있을지는 모르는 일이죠. 그러므로 보유하며 월세를 받는 것이 더 현명하다고 보는 겁니다.
--- p.51, 「매매차익보다 월세 수입을 선호하는 이유」중에서
사실 경매를 통한 무피투자는 낙찰받고, 명도하고, 수리하는 등의 수고가 필요한 데 비해 임대소득은 겨우 월 20만 원 정도입니다. 부동산 투자를 하면 몇 억 원은 쉽게 버는 줄 아는 사람들에게는 약간 지질한 투자로 느껴질 수도 있지요. 그러나 이런 찌질한 투자를 이어나가야 하는 이유는 우리가 투자금이 적은 서민이기 때문입니다. 내가 지금 갖은 고생을 하더라도 나의 빈곤함을 자식들에게 전가할 수는 없습니다. 그리고 지금은 힘이 들겠지만 집 수가 늘어나면 노후는 안락할 것입니다. 시간이 지날수록 대출금리는 떨어지고 월세는 상승할 것이기에 더욱 탄탄한 노후를 준비할 수 있습니다.
--- p.89, 「투자금을 잃지 않는 경매 무피투자의 구조」중에서
지금과 같은 시장 분위기는 2019년에만 새롭게 나타난 게 아닙니다. 과거에도 지금처럼 낙찰가율이 너무 오르고 중과세 제도가 시행되면서 무피투자가 어려워졌던 시기가 있었습니다. 그때 많은 투자자들이 그랬던 것처럼 저도 ‘이제는 경매로 큰 수익을 내기는 어려워졌다.’며 몇 년 동안 경매를 쉰 적이 있습니다. 저는 그것을 땅을 치며 후회합니다. 투자 여건이 안 좋은 상황에서도 어떻게든 규제를 피해가며 계속 투자를 해왔던 지인은 저와 비교도 되지 않을 정도의 경제적 자유를 얻었기 때문입니다. 저에게는 나름 충분한 경험도 있었고 훌륭한 멘토도 있었는데, 여건이 나빠졌다고 너무 쉽게 포기했다는 자책감이 듭니다.
그래서 비슷한 상황이 반복되고 있는 요즘에는 여전히 경매에 집중하고 있습니다. 그런데 재미있게도 이 와중에 일 년에 몇 건씩 수익이 충분한 물건을 만납니다. 선순위 임차인이 있는 물건이든, 유치권이 있는 물건이든 말입니다. 요컨대 환경이 좋으면 당연히 수익을 내기도 좋지만, 환경이 나빠진다고 수익을 못 내는 것은 아니란 거죠. 많지 않을 뿐이지 기회는 항상 존재합니다.
고작 8,000만 원으로 그게 가능하냐고요? 가능합니다. 예를 들어 2012년에는 대출이 많이 나와 빌라를 5,000만 원에 경매로 낙찰받았다고 치면 대출 90%를 받았을 때 실제 내 부담금은 500만 원뿐입니다(낙찰가 5,000만 원 × 대출한도 90% = 4,500만 원). 취·등록세, 법무사비, 이사비와 수리비 등 약 250만 원을 합하면 총 750만 원 정도가 나갑니다. 매달 나가게 될 대출이자도 생각해야겠지요. 금리가 연 4.5%라면 내야할 이자는 1년에 약 203만 원, 한 달에 약 17만 원입니다(대출금 4,500만원 × 금리 4. 5% ÷ 12개월 = 약 17만 원).
그런데 이 집을 보증금 1,000만 원에 월 30만 원으로 임대 놓는다고 합시다. 매월 30만 원이 들어오니 그중에서 이자 17만 원을 내더라도 한 달에 약 13만 원의 현금수입이 생깁니다. 어떤 분들은 “에게~ 겨우?”라고 하시겠지만, 이 현금 수입은 결코 적은 금액이 아닙니다. 이런 빌라가 20채 있으면 월 260만 원의 수입이 들어오니까요.
어떻게 20채의 빌라를 마련하느냐고요? 이 집을 낙찰받을 때 들어간 돈은 약 750만 원인데 보증금을 1,000만 원 받았다는 사실을 떠올려 보십시오. 현금 250만 원이 남는 구조입니다. 투자금은 똑같이 유지되거나 혹은 더 늘어나기 때문에 다른 물건을 또 낙찰받을 수 있습니다.
--- p.37, 「월세 내고 사는 사람 vs 월세 받고 사는 사람」중에서
필자가 부동산 경매를 처음 시작했던 2003년에는 대출금리가 9% 내지 11% 정도로, 지금과는 비교도 되지 않는 고금리였습니다. 이런 고금리 시대에는 월세를 받아서 대출이자를 내봐야 남는 게 없었기 때문에 경매 시장에는 대부분 양도차액을 노리는 투자자들이 많았습니다. 그런데 어느 순간부터 이 분들을 경매 법정에서 만나지 못하게 됐습니다. 저보다 더 열심히 하시던 분들인데 지금은 어디서 무얼 하는지 잘 모르겠습니다. (중략) 필자가 추구하는 임대사업은 지금 같은 저금리시대에 대출을 적극 활용하여 이자를 내는 대신 월세를 많이 받아 그 차액을 얻는 방식입니다. 월세는 연 6% 이상으로 받고 이자는 연 4% 이하로 내면 그 차액을 취할 수 있습니다. 이것은 주거용 건물에만 해당되는 게 아니라 상가나 아파트형공장 등 임대가 가능한 모든 부동산을 대상으로 합니다.
물론 양도차익이 많이 생길 것 같다면 한 채를 팔아서 두세 채를 장만하는 것이 현명합니다. 하지만 그렇게 많은 양도차익이 아니라면 굳이 팔려고 애쓰지 않습니다. 최근에는 경매에 대한 대중적 관심이 높아지다 보니 경쟁이 치열해지면서 예전만큼 싼 금액으로 낙찰받기가 점점 어려워지고 있습니다. 지금은 싸게 낙찰받았지만 나중에도 비슷한 물건을 같은 가격에 낙찰받을 수 있을지는 모르는 일이죠. 그러므로 보유하며 월세를 받는 것이 더 현명하다고 보는 겁니다.
--- p.51, 「매매차익보다 월세 수입을 선호하는 이유」중에서
사실 경매를 통한 무피투자는 낙찰받고, 명도하고, 수리하는 등의 수고가 필요한 데 비해 임대소득은 겨우 월 20만 원 정도입니다. 부동산 투자를 하면 몇 억 원은 쉽게 버는 줄 아는 사람들에게는 약간 지질한 투자로 느껴질 수도 있지요. 그러나 이런 찌질한 투자를 이어나가야 하는 이유는 우리가 투자금이 적은 서민이기 때문입니다. 내가 지금 갖은 고생을 하더라도 나의 빈곤함을 자식들에게 전가할 수는 없습니다. 그리고 지금은 힘이 들겠지만 집 수가 늘어나면 노후는 안락할 것입니다. 시간이 지날수록 대출금리는 떨어지고 월세는 상승할 것이기에 더욱 탄탄한 노후를 준비할 수 있습니다.
--- p.89, 「투자금을 잃지 않는 경매 무피투자의 구조」중에서
지금과 같은 시장 분위기는 2019년에만 새롭게 나타난 게 아닙니다. 과거에도 지금처럼 낙찰가율이 너무 오르고 중과세 제도가 시행되면서 무피투자가 어려워졌던 시기가 있었습니다. 그때 많은 투자자들이 그랬던 것처럼 저도 ‘이제는 경매로 큰 수익을 내기는 어려워졌다.’며 몇 년 동안 경매를 쉰 적이 있습니다. 저는 그것을 땅을 치며 후회합니다. 투자 여건이 안 좋은 상황에서도 어떻게든 규제를 피해가며 계속 투자를 해왔던 지인은 저와 비교도 되지 않을 정도의 경제적 자유를 얻었기 때문입니다. 저에게는 나름 충분한 경험도 있었고 훌륭한 멘토도 있었는데, 여건이 나빠졌다고 너무 쉽게 포기했다는 자책감이 듭니다.
그래서 비슷한 상황이 반복되고 있는 요즘에는 여전히 경매에 집중하고 있습니다. 그런데 재미있게도 이 와중에 일 년에 몇 건씩 수익이 충분한 물건을 만납니다. 선순위 임차인이 있는 물건이든, 유치권이 있는 물건이든 말입니다. 요컨대 환경이 좋으면 당연히 수익을 내기도 좋지만, 환경이 나빠진다고 수익을 못 내는 것은 아니란 거죠. 많지 않을 뿐이지 기회는 항상 존재합니다.
--- p.143, 「무피투자가 어려워진 게 사실이지만」중에서
출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기
추천평 추천평 보이기/감추기
경매 강의를 시작한 이후 20년 동안 제가 만났던 사람들의 면면은 참 다양했습니다. 목숨 걸고 경매에 ‘올인’ 할 듯 덤비다가 몇 달 후 소리 없이 사라진 사람도 있고, 과연 잘 해낼까 걱정됐는데 오히려 끈질기게 수익을 만들어가는 사람도 있습니다. 지나간 일에 묶여서 괴로워하는 사람도 있고, 과거보다는 앞으로의 일에 집중하며 나아가는 사람도 있습니다.
굳이 나누자면 꿈장사는 후자라고 생각합니다. 본인은 설렁설렁하다지만 사실은 참 끈질기고, 문제가 생기면 낙심하기보다 어떻게든 발로 뛰어 해결 방법을 찾아냅니다. 그만큼 경험도 풍부합니다. 꿈장사에게 경매에 대한 질문을 던진다면 책에 나오는 이론을 답하는 대신 현장에서만 느낄 수 있는 생생한 이야기를 듣게 될 것입니다.
꿈장사의 투자전략은 투자금이 다시 회수되는 ‘무피투자’, 혹은 최소한의 투자금으로 부동산을 매입하는 ‘소액투자’로 대표됩니다. 1,000만 원이 안 되는 적은 돈으로 매입해서, 안정적으로 꾸준히 월세를 받다가, 시장이 상승하면 매도해서 차익까지 얻는 투자 전략입니다. 지금이야 무피투자 전략이 널리 알려져 있지만, 그렇게 되기까지 사실은 꿈장사와 그의 책 『월세혁명』 이 큰 역할을 했다고 해도 과언이 아니지요. 이 책은 4년이라는 시간이 흘렀지만 여전히 투자자들 사이에서 회자됩니다. 이번에 나온 2019년 완전개정판은 또 과연 어떤 반응을 이끌어낼지 기대가 됩니다.
혹자는 이제 경매로 수익 내는 시대는 지났다고, 더 이상 무피투자나 소액투자는 안 된다고 말하기도 합니다. 부동산 가격도 너무 올랐고 대출규제도 심해졌다면서 말입니다. 그러나 꿈장사를 비롯한 우리 마스터경매학원 사람들은 지금도 경매를 통해 꾸준히 수익을 내고 있습니다. 대출이 좀 더 까다로워지긴 했지만 대신 새롭게 등장한 다양한 대출상품들도 있고, 경쟁이 낮아지면서 오히려 또 다른 기회도 생겨나고 있습니다. 『꿈장사의 월세혁명』 2019년 개정판에서는 이러한 내용이 잘 보강되었다고 생각합니다.
꿈장사의 투자법은 적은 돈을 투자하는 만큼 실패할 위험성도 낮습니다. 자산규모가 넉넉지 않은 직장인 투자자들이 꿈장사에게 열광하는 이유도 바로 그것일 겁니다. ‘꿈장사의 실전투자반’은 마스터경매학원의 최고 인기강의입니다. 다양한 소액투자 전략을 배울 수 있어서이기도 하지만 책에서 빌려온 이론이 아니라 실전에서 갈고닦은 생생한 노하우를 들을 수 있기 때문일 겁니다. 물론 사람을 좋아하고 잘 챙기는 꿈장사의 성품도 한몫 했을 것이고요.
언제나 그랬듯이 문제는 환경이 아니라 노력입니다. 무피투자는 사실 말처럼 쉬운 투자법이 아닙니다. 투자금이 적은 대신 발품을 더 많이 팔아야 하고, 남들이 안 보는 틈새시장을 찾기 위해 더 많이 노력해야 합니다. 그만큼 지치지 않는 열정이 필요하지만, 그만큼 노력에 대한 보상은 반드시 주어지는 실패 없는 투자이기도 합니다.
그래서일까요? 꿈장사의 나이도 분명 적지 않은데, 저는 아직도 그를 보면 한창 젊은 청년처럼 느껴지곤 합니다. 아마도 그의 지치지 않는 열정과 밝은 에너지 때문이 아닐까 합니다. 그 에너지가 이 책을 통해서 여러분에게도 전해진다면, 함께 걱정 없는 노후와 부자 되는 인생을 만들어갈 수 있을 것입니다.
굳이 나누자면 꿈장사는 후자라고 생각합니다. 본인은 설렁설렁하다지만 사실은 참 끈질기고, 문제가 생기면 낙심하기보다 어떻게든 발로 뛰어 해결 방법을 찾아냅니다. 그만큼 경험도 풍부합니다. 꿈장사에게 경매에 대한 질문을 던진다면 책에 나오는 이론을 답하는 대신 현장에서만 느낄 수 있는 생생한 이야기를 듣게 될 것입니다.
꿈장사의 투자전략은 투자금이 다시 회수되는 ‘무피투자’, 혹은 최소한의 투자금으로 부동산을 매입하는 ‘소액투자’로 대표됩니다. 1,000만 원이 안 되는 적은 돈으로 매입해서, 안정적으로 꾸준히 월세를 받다가, 시장이 상승하면 매도해서 차익까지 얻는 투자 전략입니다. 지금이야 무피투자 전략이 널리 알려져 있지만, 그렇게 되기까지 사실은 꿈장사와 그의 책 『월세혁명』 이 큰 역할을 했다고 해도 과언이 아니지요. 이 책은 4년이라는 시간이 흘렀지만 여전히 투자자들 사이에서 회자됩니다. 이번에 나온 2019년 완전개정판은 또 과연 어떤 반응을 이끌어낼지 기대가 됩니다.
혹자는 이제 경매로 수익 내는 시대는 지났다고, 더 이상 무피투자나 소액투자는 안 된다고 말하기도 합니다. 부동산 가격도 너무 올랐고 대출규제도 심해졌다면서 말입니다. 그러나 꿈장사를 비롯한 우리 마스터경매학원 사람들은 지금도 경매를 통해 꾸준히 수익을 내고 있습니다. 대출이 좀 더 까다로워지긴 했지만 대신 새롭게 등장한 다양한 대출상품들도 있고, 경쟁이 낮아지면서 오히려 또 다른 기회도 생겨나고 있습니다. 『꿈장사의 월세혁명』 2019년 개정판에서는 이러한 내용이 잘 보강되었다고 생각합니다.
꿈장사의 투자법은 적은 돈을 투자하는 만큼 실패할 위험성도 낮습니다. 자산규모가 넉넉지 않은 직장인 투자자들이 꿈장사에게 열광하는 이유도 바로 그것일 겁니다. ‘꿈장사의 실전투자반’은 마스터경매학원의 최고 인기강의입니다. 다양한 소액투자 전략을 배울 수 있어서이기도 하지만 책에서 빌려온 이론이 아니라 실전에서 갈고닦은 생생한 노하우를 들을 수 있기 때문일 겁니다. 물론 사람을 좋아하고 잘 챙기는 꿈장사의 성품도 한몫 했을 것이고요.
언제나 그랬듯이 문제는 환경이 아니라 노력입니다. 무피투자는 사실 말처럼 쉬운 투자법이 아닙니다. 투자금이 적은 대신 발품을 더 많이 팔아야 하고, 남들이 안 보는 틈새시장을 찾기 위해 더 많이 노력해야 합니다. 그만큼 지치지 않는 열정이 필요하지만, 그만큼 노력에 대한 보상은 반드시 주어지는 실패 없는 투자이기도 합니다.
그래서일까요? 꿈장사의 나이도 분명 적지 않은데, 저는 아직도 그를 보면 한창 젊은 청년처럼 느껴지곤 합니다. 아마도 그의 지치지 않는 열정과 밝은 에너지 때문이 아닐까 합니다. 그 에너지가 이 책을 통해서 여러분에게도 전해진다면, 함께 걱정 없는 노후와 부자 되는 인생을 만들어갈 수 있을 것입니다.
- 앤소니 (마스터경매학원 원장)
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