등기부등본에 나타나지 않는 제한물권

1. 법정지상권 및 관습법상 법정지상권
지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며 지상권설정계약 및 설정등기를 함으로써 성립하는 것이 일반적이며 민법 제279조에 규정하고 있다. 반면 법정지상권은 당사자 간의 합의에 의해 지상권을 설정하는 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 당연히 지상권을 취득하는 경우로서 등기를 요하지 아니한다.
문제는 지상권의 존속기간이다. 법정지상권은 민법 제281조의 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 있으며, 지상물의 종류와 구조에 따라 최단 5년에서 30년 이상이다. 따라서 법정지상권이 있는 기존 건물을 철거하고 그 땅 위에 새로이 건물을 신축하려고 할 경우, 적정한 보상을 받지 못한 지상권자의 동의를 받지 못한다면 사실상 사업은 불가능하다고 보면 될 것이다.

2. 유치권
유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 경우에는 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리이며, 역시 법률상 당연히 발생되는 권리로서 등기를 요하지 아니한다.
개발사업을 하는 사람의 입장에서는 가짜든 진짜든 유치권을 행사하고 있는 물건의 해결을 위해서는 일단 많은 시간과 비용을 필요로 하기 때문에 주의해야 한다. 필자가 근무하고 있는 회사의 한 현장의 경우, 공사를 완료하고도 공사비를 다 받지 못해 10여 년간 유치권을 행사하면서 계속하여 경락자 등으로부터 공사비를 회수하고 있으며, 현장의 실질적 점유를 위해 경비원과 여직원을 교대로 상주시키고 있는 실정이다.

3. 분묘기지권
분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 물권이며, 분묘기지권이 성립된다면 그 후손들이 그 분묘를 관리하는 동안은 그 분묘에 대해 이장을 청구할 수 없게 되며 당연히 토지이용에 제한을 받게 되므로 주의를 요한다.
분묘기지권이 성립하는 경우는 다음 세 가지의 경우이다. 첫째, 타인의 토지에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우이고, 둘째, 자신의 소유 토지에 분묘를 설치한 후 그 토지를 타인에게 양도하면서 분묘 이장에 대한 특약을 하지 않는 경우이며, 셋째, 타인의 토지에 그 사람의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온 공연하게 분묘의 기지를 점유하여 시효 취득하는 경우이다.
--- 본문 중에서

부전지(附箋紙)
개발사업자는 이 정보를 무심코 지나쳐서는 안 된다. 개발사업에서 문제가 되는 것은 공유지분의 합이 1 이상이거나 1 이하일 때이다. 사업부지 내에 연립주택 등 공동주택이 있는 경우 주로 문제가 된다. 과거에는 주택과 토지가 각각 별개의 등기부로 이루어져 있었으나 1984년 4월 10일 법률 제3725호로 제정되어 1985년 4월 10일부로 시행된 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 집합건물의 경우 주택과 토지가 하나의 등기부등본에 등재되게 되면서 문제가 발생된 경우가 대부분이다.

예를 들면 연립주택의 사업부지가 1,000평이고 동일한 크기의 주택이 25가구라면 1가구당 토지지분은 40/1,000평이 되어야 문제가 없다(40/1000×가구=1000/1000=1). 그러나 간혹 세대별 토지지분 또는 대지권 전부를 합하여도 1이 되지 않는 경우가 있는데 이를 부전지에 표기해놓은 것이다.
공유지분의 합계가 1이 안 되는 상황이 발생되는 원인은 대부분이 최초 사업시행사가 토지지분 중 일부를 수분양자에게 양도하지 않고 자신의 소유로 남겨 둔 경우이므로 폐지된 토지등기부등본을 확인하여 현 소유자와 매매계약을 체결하거나 최초 사업시행자 또는 개인이나 그 상속인으로부터 무상 양도를 받으면 된다.

연립주택 등 공동주택의 경우 또 하나 유의할 점은 사업부지상에 제한물권이 설정된 경우 흔히 대지권란에 ‘별도등기 있음’이라고 표기된다. 이러한 경우 토지등기부등본을 확인하여 사업부지상 설정된 제한물권을 말소한 후 매매계약을 체결하여야 함은 물론이다.
--- 본문 중에서

보증수수료 계산방식
보증수수료는 대지비부분 보증료에 건축비부분 보증료를 합한 금액이다.
1) 대지비부분 보증료=대지비부분 보증금액×대지비부분 보증료율×(보증서 발급일로부터 입주자모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 해당일수)/365
대지비부분 보증금액=보증금액×(입주자모집공고안상 세대별 대지비 합계액/입주자모집공고안상 세대별 분양금액 합계액)
2) 건축비부분 보증료=건축비부분 보증금액×건축비부분 보증요율×(보증서 발급일로부터 입주자 모집공고안에 기재된 입주예정월의 다음달 말일까지의 해당일수)/365
건축비부분 보증금액=보증금액-대지비부분 보증금액
--- 본문 중에서

1. 설계도면이 있고, 토지대와 공사비를 알고 있을 경우의 개략 사업성검토방법
설계도면에 일반적으로 나오는 내용들 중 개략 사업성검토에 필요한 사항들을 몇 가지 가정해보자.
사업부지 면적:15,000㎡( 4,537.5평)
연면적:46,875㎡(14,179.7평)
용적률:250%
지하주차장 면적:9,375㎡( 2,835.9평)
토지대가 평당 200만 원이고, 공사비는 평당 450만 원이며, 상기 부지 주변에 최근 분양한 아파트의 분양가가 평균 900만 원이었다고 가정 한다면 상기 부지를 매입하여 사업을 해도 될까?
1) 평당 분양가에 반영되는 토지대는 얼마인가
평당 분양가에 반영되는 토지대는 다음과 같이 계산한다. 독자들도 잘 알고 있겠지만 분양대상 물건이 일반 아파트일 경우, 공급면적(전용면적+주거공용면적)을 기준으로 분양가를 책정한다. 따라서 공급면적만이 분양가를 받을 수 있는 것으로 생각하면 된다. 그렇다면 전체 연면적에서 분양가를 받을 수 있는 공급면적은 어느 정도 되는가? 통상 전체 연면적의 78% 정도를 공급면적으로 본다. 위에 제시된 자료를 참고하면 전체 연면적은 14,179.7평이며, 여기에 78%를 곱하여 공급면적을 구하면 11,060평이 된다.
토지대가 평당 200만 원이며 총 토지면적은 4,537.5평이므로 총 토지대는 200만 원×4,537.5평=9,075,000,000원이며, 이를 다시 공급면적으로 나누면 공급면적 평당 토지대는 820,524원이 나온다.

2) 평당 공사비
4,500,000원이다.

3) 평당 간접비는 얼마인가
토지대와 공사비 이외의 모든 사업비를 간접비라고 할 때, 공사비의 65%를 간접비로 보면 된다. 조금 보수적으로 볼 때는 67%~70%를 간접비로 본다.
평당 간접비=4,500,000×65%=2,925,000원이다.

4) 최저 분양가
상기 3개 항목을 모두 합한 금액이 시행사의 원가가 되며, 그 이상의 분양가를 책정할 수 있어야 사업이 가능하다는 결론이 나온다.

최저분양가=820,524+4,500,000+2,925,000=8,245,524원이다.

그렇다면 분양가는 공급면적 기준으로 평당 900만 원으로 보았으므로 공급면적 기준 평당 75만4천 원이 시행사의 세전 사업이익이 된다고 볼 수 있다. 전체 연면적 대비 아파트 공급면적의 비율을 78%로 보았으므로 11,060평×75만4천 원=8,339,240,000원이 사업이익이 되며 11,060평×900만 원=99,540백만이라는 총매출액에 대비하면 8,339백만÷99,540백만=8.38%의 마진율이 나온다.

초기 사업성검토에서 마진율이 8.38%가 나온다면 이 프로젝트의 사업이 가능할까. 아리송하다. 앞에서 언급했듯이 초기 사업성검토 시 마진율이 10% 이상은 되어야 사업을 추진해볼 수 있는 사업이 된다. 왜냐하면 사업진행에 따른 위험비용을 전체 사업외형의 3%~4% 정도는 보아야 하기 때문이다. 따라서 공사비를 낮추든가 토지대를 인하하든가 또는 분양가를 높일 수 없다면 상기 사업지는 이 정도에서 접어야 할 사업지라고 생각하면 될 것이다. 다만 이정도의 사업부지에 다른 리스크가 전혀 없고 시행자가 욕심을 좀 버린다면 도전해볼 만한 프로젝트라고 생각한다.

참고로 상기 분양금액에는 발코니 확장비용이 빠져있는 것이 통상적이기 때문에 거기서 조금 마진율을 확보할 수도 있을 것이다. 시공사의 발코니 확장비용이 평당 20만 원 언저리라면 수분양자들에게 30만 원 정도는 받을 수 있기 때문이다.
--- 본문 중에서

Case 2) 경기도 용인시 일대 사업부지에 관한 사례
대지면적 약 15,273평, 연면적 약 35,000평, 건립 세대수 약 400여 세대에 달하는 사업부지로, 1999년 이미 사업승인까지 득해놓았으나 진입도로 문제로 인해 2005년 4월까지 분양을 하지 못하고 있을 뿐만 아니라 그동안 인허가청과의 소송문제 등으로 돈과 시간의 낭비가 이만저만이 아니었다.
문제의 발단부터 살펴보자. 인허가청은 사업승인 조건 중 하나로 ‘입주자 모집공고 전까지 진입도로를 한국도로공사로부터 매입한 후 동 증빙서류를 제출하여야 함’이라고 단정적으로 말하고 있으나, 시행회사는 한국도로공사로부터 점용허가를 받았을 뿐 매입을 하지는 못했다. 인허가청은 진입도로를 매입하지 못했다는 사유 등으로 상기 사업승인을 취소하기에 이르렀고, 시행회사는 동 취소처분을 취소하라는 소송을 제기하여 상호 시간과 비용만 낭비하다가 결국 인허가청의 패소로 취소되었던 사업승인이 되살아나 다시 사업을 추진 중에 있으나 여전히 진입로를 확보해야 한다는 원래의 승인조건도 유령처럼 함께 되살아나 사업추진을 방해하고 있다.

지자체에서 소유권을 확보하라고 한 이 진입도로는 폭 8m, 길이 약 300m로 한국도로공사 소유의 현황 도로였으며, 매입을 위해 한국도로공사와 협의를 하였으나 매각 불가하다고 하여, 도로에 연접한 부지를 매입하여 진입도로를 확보하려고 하였으나 이 부지 또한 농업기반시설로서 매각 불가하다는 농업기반공사의 통보로 인해 결국 진입도로를 확보하지 못하게 된 것이다. 언제쯤 아파트 분양을 할 수 있을는지 모르겠지만, 현재까지도 한국도로공사 및 농업기반공사와 이 진입도로 부지의 확보를 위해 협의를 진행하고 있으나 쉬워 보이지는 않는다. 이 사업부지의 진입도로와 관련하여 대안이 없는 것은 아니다. 사업부지와 연접하여 북측으로 도시계획도로가 예정되어 있기 때문에 이 도로에서 사업부지로 진입할 수 있도록 할 수도 있다. 그러나 비용이 문제이다. 도로공사 측에서는 이 도로에서 사업부지로의 진·출입로를 만들기 위해서는 약 47억 원의 비용을 부담하라는 의사표시를 하고 있기 때문이다. 그만한 비용이 지출되고 나면 결국 사업이익이 그만큼 줄어들기 때문에 사업성이 악화될 수밖에 없다.

<b>부동산 개발사업은 수많은 난관이 도사린 터널을 지나게 된다 <br/>이 책이 터널의 끝에 보이는 빛이 될 것이다</b><br/>시공회사, 분양대행사, 시행회사에서 부동산개발사업 실무를 담당했던 저자가 30년여 간의 경험과 노하우를 이 책 한 권에 모두 집약함으로써 부동산개발사업에 관심 있는 독자들에게 좋은 지침서가 될 것이다.<br/><b><br/>부동산 개발사업의 기획부터 분양까지 망라한 실전 매뉴얼</b><br/>이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법으로부터 시작하여 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행하여 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 필자가 경험한 사례에 바탕을 두고 엮은 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다.<br/><b><br/>리스크를 해결해본 사람의 경험을 듣는 것은 시행착오를 줄이는 지름길</b><br/>개발사업의 사업성검토 시 반드시 반영되어야 할 ‘사업에 영향을 미치는 요소들’을 정리·분석함으로써 사업성에 영향을 미치는 중요 요소를 빠뜨리지 않고 보다 정확하게 사업성검토에 반영할 수 있도록 하는 것이며, 동시에 주택사업에 동반되는 Risk를 최소화하여 독자들이 양질의 사업을 만들어 가는 데 조금이나마 도움이 되고자 하는 데 있다.<br/><br/>사업성 분석, 사업 타당성 분석 또는 사업성검토란 총투입과 총수입을 결정하는 법적·사실적 Factor들을 분석하고, 이들 자료들을 기초로 Risk Management 기법을 적용하여 줄일 수 있는 비용을 최대한 줄였을 때 사업이 가능한지를 판단하고 의사결정을 할 수 있도록 하는 하나의 Tool을 말한다. 사실 총 수입금과 총 투입금이 결정된 상태에서 사업성을 검토하는 요령은 간단하다. 총수입금에서 총투입금을 빼면 세금공제 전의 사업이익이 나오며, 이것으로써 형식적인 사업성검토는 완료되기 때문이다. <br/><br/>그러나 사업성검토라는 것이 그렇게 간단한 것이라면 누군들 수주영업이나 부동산개발사업 시행을 못할까! 독자 여러분들이 총수입금과 총투입금이 결정되기까지의 복잡한 인간관계와 치열한 협상 절차 그리고 그에 수반되는 가슴 떨리는 고통을 알게 된다면 사업성검토가 결코 쉬운 일이 아니라는 사실을 통감하게 될 것이다. 사업성을 검토하는데 왜 가슴 떨리는 고통이 있느냐고 반문할 독자가 있을지 모르겠지만, 자신이 검토한 사업성검토 서류를 바탕으로 수백억에서 수천억에 달하는 분양수입금이 입금되고 사업비가 집행되며 사업성검토 시 고려하지 않았던, 아니 제대로 알지 못해 고려하지 못했던 비용이 사업진행과정에서 불쑥불쑥 튀어나온다면 그 사업이 어떻게 될 것이며 그 사업을 수주한 본인은 어떻게 될 것인지, 그 사업성검토를 믿고 사업을 추진한 시행사나 시공사는 또 어떻게 될까를 생각하면 가슴 떨리지 않을 수 없다. <br/><b><br/>부지물색, 공부분석, 토지매입 작업, 시공사 선정, 개발사업 금융, <br/>사업성검토, 인허가 및 사례연구<br/></b><br/>부동산을 개발한다는 것은 부동산의 형질을 변경하여 뭔가 새로운 것을 창출해낸다는 얘기다. 이러한 일을 업으로 한다는 것은 부동산을 개발하여 수익을 내는 것이 목적이라는 말이다. 이 수익을 최대화하기 위해서는 개발업자로부터 수익을 빼앗아가는 주요 요인들을 제거하지 않으면 안 된다. <br/><br/>시행자의 수익을 축소시키는 요인들이 참으로 다양하겠지만, 다음에 언급할 문제점들은 필자가 경험한 바에 따라 상대적으로 수익을 갉아먹는 액수가 크다고 생각되는 것들 중 가장 중요한 것들을 골라 구체적인 사례를 들어가며 자세하게 살펴보고 있다.<br/><br/>송전탑 및 변전소, 진입도로, 문화재, 철도·고속도로, 학교용지 부담금, 매도청구(알박기), 국공유지 등 부동산개발에 가장 큰 장애요인들의 설명과 실제 사례를 자세하게 언급하고 있다.

시간에 끌려갈 것인가, 시간을 이끌어 갈 것인가! ‘타이밍’은 우리의 인생뿐만 아니라 부동산개발사업에서도 매우 중요합니다. 같은 유형의 개발사업이라도 시기와 장소에 따라 성공 여부가 달라집니다. 부동산개발사업에서의 ‘타이밍’을 이끌기 위해서는 무엇보다 개발사업의 전체적인 절차에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 그리고 각 단계별 핵심 업무를 파악하고 누락 없이 수행함으로써 발생 가능한 리스크를 사전에 인식하고 대비하는 것이 중요합니다.
이 책은 토지확보부터 시작해 시공사 선정, 금융기법, 사업성검토 방법, 각종 인허가 및 사례연구까지 부동산개발사업의 정수(精髓)를 다루었다고 생각합니다. 단순한 나열이나 서술에 그치지 않고 필자가 직접 부동산개발사업을 수행하면서 현장에서 얻은 노하우를 전해주는 이 책은 여러분들에게 개발사업의 진정한 밑거름이 되리라 확신합니다.
‘무’에서 ‘유’를 창조하는 부동산개발사업은 화려해 보이기도 하지만 실제 진행되는 과정에서는 수많은 난관, 협상 과정, 의사결정이라는 터널을 지나게 됩니다. 이 책이 여러분들에게 터널의 끝에 보이는 빛이 되길 바라며, 이 책을 통해 ‘시대를 이끌어가는’ 부동산 디벨로퍼로서의 역량을 키워 나가시길 바랍니다.

부동산개발을 한다는 것은 참으로 어려운 일이며 리스크가 대단히 많은 일이기도 합니다. 그러기에 부동산개발사업에 어떠한 리스크가 있으며 그러한 리스크들을 어떻게 해결해야 할 것인지에 관해 실무를 직접 해본 사람의 얘기를 듣는 것만큼 시행착오를 줄일 수 있는 지름길은 없다고 생각합니다.
이 책의 저자는 건설회사와 시행회사에 근무하면서 많은 사례들을 두루 경험했습니다. 그러한 경험을 바탕으로 쓴 이 책은 금융기관에서 Bridge Loan이나 프로젝트 파이낸싱을 위해 의사결정을 할 때 참고할만한 좋은 자료가 되리라 생각합니다.
특히 사업성검토와 관련하여 방대한 부동산개발 관련 법령들을 일일이 찾아 관련 비용의 근거들을 제시하여 필요에 따라 언제든지 참조할 수 있도록 해놓아서 편하고, 저자가 직접 발로 뛰며 체험한 사례들을 많이 수록함으로써 현장감이 있어서 좋습니다.
모쪼록 이 책이 부동산개발사업을 하는 사람들에게 좋은 지침서가 되길 바랍니다.

책을 보거나 신문 또는 잡지 등의 기사를 읽다 보면 어떤 글은 ‘몸으로 쓴’ 것이라는 느낌을 받을 때가 있는데, 나는 이 책을 보면서 바로 그런 느낌을 받았다. 책을 쓰자면 내용 전부를 저자의 경험만으로 쓸 수는 없고 많은 인용과 참고가 필요하다. 이 책 또한 부동산을 중심으로 많은 법, 제도, 업무 방법과 관행 등을 설명하면서 기존에 있는 것을 다양하게 불러다 활용했음에도 불구하고 글에서 저자의 몸짓이 느껴지는 것은 초판부터 저자가 직접 체험한 현장경험을 바탕으로 썼기 때문일 것이다.
30년 넘게 부동산 관련 일을 하면서도 개발사업 실무와 현장경험이 부족하여 애를 먹을 적이 많았는데, 이 책의 초판본이 나온 이후에는 종종 이 책을 들여다보면서 도움을 받았으며, 신입직원들의 교육용으로 이 책을 구매하여 활용하기도 했다. 초판이 출판된 이후 아주 오랫동안 개정판이 나오지 않은 탓에 좋은 책이 사라졌다고 아쉬워했는데 늦게나마 개정판 출간 소식을 듣고 반가운 마음 그지없다. 저자가 바쁘다는 이유로 이번 개정판 작업이 많이 늦어졌지만, 앞으로는 그러지 않았으면 하는 바람이다. 좋은 경험과 지식은 사회가 나누어 가져야 하는 재산이기 때문이다. 모쪼록 이 책이 부동산산업의 발전에 도움이 되길 기대한다.