그동안 2,000건이 넘는 세무상담을 해오면서 알게 된 놀라운 사실이 하나 있다. 바로 대부분의 사람들은 세금을 납부해야 할 시기가 닥치기 전까지는 세금에 대해 별다른 고민을 하지 않는다는 점이다. 집을 팔거나 세금고지서를 받으면 그제야 세금에 대해 알아보기 시작한다. 그러고는 미리 알아보고 대비하지 않은 걸 뒤늦게 후회한다. 하지만 세금은 지나고 난 뒤엔 수습하기가 어렵다. 특히 거액이 걸려 있는 부동산 관련 세금은 한 번의 실수도 치명적일 수 있다. 세법 규정을 정확하게 모르고 집을 팔았다가 평생을 고생해 모은 재산을 고스란히 세금으로 날릴 수도 있는 것이다.
--- 「세금, 미리 계획해야 줄일 수 있다」 중에서

세금을 공부하다 보면 비과세, 면제, 감면, 일반과세, 중과세 등의 용어를 자주 보게 된다. 비과세란 국가가 과세권을 포기하여 세금을 전혀 내지 않아도 되는 것을 말한다. 과세권을 포기했으므로 별도 신고가 필요 없다. 대표적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정이 있다. 면제 또는 감면이란 부과된 세금을 일부 차감해주거나 면제하는 것으로 비과세와 달리 신고를 반드시 해야 한다. 양도소득세를 면제 혹은 감면받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다(단, 일부 자경농지 감면 등은 농어촌특별세가 비과세된다). 대표적으로 조세특례제한법상 특례주택에 해당되면 양도소득세를 100% 감면해주는 규정이 있다.
--- 「용어를 알면 세금이 쉬워진다」 중에서

강남에 처음 투자하는 지방 고객들 가운데는 실제 투자금액 때문에 놀라는 경우가 종종 있다. 취득세 때문이다. 20억 원짜리 강남 대형아파트(85㎡ 초과)는 취득세만 7,000만 원이 나온다. 지방의 싼 주택들을 거래하면서 취득세를 집값의 1.1%로만 알고 있었던 분들로서는 의외의 금액일 수 있다. 게다가 9억 원이 넘는 아파트는 중개수수료율도 0.9%로 비싸다(2억 원 이상~6억 원 미만은 0.4%, 6억 원 이상~9억 원 미만은 0.5%). 물론 약간의 수수료 협의는 가능하지만 부담이 큰 게 사실이다. 오피스텔 투자를 할 때도 취득세를 미리 따져봐야 한다. 매매가가 3억 원에 전세가가 2억 9,000만 원인 주거용 오피스텔이 있다면, 실제 필요한 투자금은 1,000만 원이 아니다. 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 취득세는 4.6%로 내야 한다. 즉 취득세만 1,380만 원이 든다(3억 원 × 4.6% = 1,380만 원). 이처럼 부동산은 큰 금액이 들어가기 때문에 투자하기 전에 반드시 세금을 체크해야 한다.
--- 「취득세는 어떻게 계산할까?」 중에서

종합부동산세는 사람별로 부과하기 때문에 명의를 분산하면 세금이 줄어든다. 1주택이라면 부부 공동명의를, 2주택이라면 각각 1채씩 소유하는 것이 유리하다. 재산세는 부동산을 기준으로 부과하기 때문에 공동명의를 해도 세금이 줄지 않는다. 단독명의 주택 1채의 재산세가 100만 원이라면 공동명의를 해도 부인에게 50만 원, 남편에게 50만 원이 나온다. 결국 내야 할 액수는 똑같이1 00만 원이다. 반면 종부세는 사람을 기준으로 부과하기 때문에 명의를 분산하면 세금이 줄어든다. 그러니 집을 살 때부터 명의를 어떻게 할지 고민해야 한다. 1세대 1주택일 때 단독명의는 9억 원을 공제해준다. 하지만 공동명의는 한 사람당 6 억 원을 공제해준다. 그래서 모두12억 원을 공제받을 수 있다. 만약 집이 여러 채인데 또 1채를 산다면 누구 명의로 해야 할까? 기존 주택의 공시가격 합계액이 적은 사람 명의로 사는 것이 유리하다. 즉 아내 명의의 주택 공시가격이 총 5억 원이고 남편은 총 7억 원이라면, 아내 명의로 해야 그 반대의 경우보다 종부세가 적게 나온다. 종부세 부담을 줄이는 또 하나의 방법은, 보유한 주택을 임대주택으로 등록하는 것이다. 8년 장기 등록(장기일반민간임대주택)을 하면 종합부동산세를 계산할 때 주택 수에서 빼준다. 즉 합산배제된다. 임대주택 등록으로 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있는 요건은 다음과 같다.
--- 「종합부동산세 절세 전략」 중에서

부동산 세금 중 가장 무서운 세금은 뭘까? 정답은 양도소득세다. 부동산에 대한 양도소득세는 개인이 주택, 토지, 건물 등 부동산이나 분양권, 입주권 등 부동산에 관한 권리를 양도해서 생기는 이익에 부과하는 세금이다. 양도소득세는 장기간 누적된 시세차익이 한꺼번에 과세되기 때문에 억대의 세금을 내는 경우도 흔하다. 또한 양도소득세는 각종 비과세, 감면, 중과세 규정들이 있어서 어떻게 파느냐에 따라 세금이 크게 달라진다. 비과세가 되면 세금을 한 푼도 안 낼 수도 있고, 중과세가 되면 이익의 대부분을 세금으로 내야 할 수도 있다. 하지만 세금이 복잡하고 무거운 만큼 절세할 수 있는 방법도 다양하다. 그야말로 아는 만큼 덜 내는 세금인 것이다. 양도소득세 계산 구조를 이해하고, 각 항목별로 내 상황에 맞는 방법을 찾아보는 것이 빠짐없이 절세할 수 있는 길이다.
--- 「아는 만큼 아끼는 양도소득세」 중에서

다주택자가 중과세를 피하려면 중과세되지 않고, 차익이 적은 집부터 팔아서 주택 수를 줄여야 한다. 그래야 가장 차익이 큰 집을 비과세 또는 일반세율로 팔 수 있다. 중과세를 피하는 주택 처분 순서는 다음과 같다.
① 중과세되지 않는 비조정대상지역 주택이나 중과배제주택(지방저가주택, 장기임대주택, 조특법상 특례주택 등)부터 판다.
② 양도차익이 적은 집을 먼저 팔아서 1주택 또는 2주택으로 만든다.
③ 양도차익이 가장 큰 집은 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세를 받는다.
④ 어쩔 수 없이 양도차익이 큰 집을 먼저 팔아야 한다면, 다른 주택들을 임대주택으로 등록한다. 그러면 양도차익이 큰 집은 중과배제주택 중 하나인 ‘일반주택’에 해당되므로 중과세되지 않는다. 만약 거주를 2년 이상 했다면 거주주택 비과세특례를 적용받을 수도 있다.
--- 「파는 순서만 바꿔도 세금이 줄어든다」 중에서

2018년까지는 주택임대수입이 연 2,000만 원 이하라면 전액 비과세됐다. 따라서 별도로 세금을 내지 않았고, 소득을 신고할 필요도 없었다. 여기서 주택임대수입이란 이자비용, 수리비 등의 필요경비를 차감하기 전의 매출액을 말한다. 따라서 월세로 1년에 3,000만 원을 벌고 필요경비로 2,000만 원을 썼다면 주택임대수입은 3,000만 원이고, 주택임대소득은 1,000만 원(수입금액-필요경비)이다. 하지만 2019년부터는 2,000만 원 이하의 주택임대수입에도 소득세가 과세된다. 따라서 2019년에 주택임대수입이 있었다면 2020년 5월에 소득세 신고를 해야 한다. 단, 연 2,000만 원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 선택해서 신고할 수 있다.
--- 「주택 임대소득 과세 방법」 중에서

최근 부동산 법인을 통한 주택 매입이 폭발적으로 증가하고 있다. 한국감정원 통계에 따르면, 법인으로 거래된 아파트 거래 건수는 2019년 1월 561건에서 2019년 12월 3,133건으로 거의 6배가 증가했다. 왜 이렇게 법인을 통한 주택 투자가 늘어났을까? 법인 투자가 급증한 이유는, 개인으로 투자하면 대출 규제로 투자금을 확보하기 어렵고 보유세 및 양도소득세 부담이 큰 데 반해 법인을 활용하면 개인보다 대출이 용이하고 다양한 절세가 가능하기 때문이다. 2020년 1월부터 3주택 이상자의 주택 취득세율이 1~3%에서 4%로 인상되면서 법인을 통한 투자는 더욱 가속화될 것으로 예상된다.

<b>“같은 지역, 같은 아파트에 살아도 내가 내는 세금이 더 많다면?”</b><br/><br/><b>* 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세, 상속세, 증여세, 법인세, 주택임대사업자까지 <br/>한 권으로 끝내는 세금 사전</b><br/><br/>상식적으로 생각하면 같은 아파트를 같은 가격에 사서 매도한다면 세금도 같아야 한다. 그런데 그렇지 않다. 같지 않은 정도가 아니라 양도시기에 따라, 보유기간에 따라, 보유한 주택 수에 따라 세금을 안 낼 수도 있고 엄청나게 많은 세금을 낼 수도 있다. 1주택을 가진 실거주자든 여러 채의 부동산을 가진 다주택자든 모두가 세금을 공부해야 하는 이유다. <br/><br/>특히 이번 정권 들어서 부동산 정책이 십수 차례나 발표됐다. 취득세에서 보유세, 양도소득세까지 세금 강화가 그 골자인데, 세법이 하도 바뀌다 보니 일반인들은 물론 세무사들조차 바뀐 세법을 정확하게 알기 힘들 정도라는 말이 나온다. 자주 바뀌는 세금 규정을 제대로 이해하지 못해 억울하게 손해 보는 안타까운 경우도 많다. 특히 주변의 말만 듣고는 세금이 없는 줄 알고 집을 팔았다가 양도소득세와 가산세까지 엄청난 금액을 물게 되는 사례도 적지 않다. 이런 때일수록 부동산을 사거나 팔기 전에 관련 세금을 미리 검토해야 한다. 세금에 대해 알아야 비로소 투자할 자격이 생긴다고 해도 틀린 말이 아닌 것이다. <br/><br/>이 책은 내 재산을 지키기 위해 반드시 알아야 할 부동산 세금에 관한 상식을 총망라했다. 최근 개정된 세법과 그에 따라 바뀐 세부 규정들도 모두 다뤘다. 그리고 최근 가장 뜨거운 절세 비법인 법인을 통한 부동산 투자와 주택임대사업자의 절세법도 꼼꼼하게 실었다.<br/><br/><b>* 부동산 투자자들이 열광하는 최고의 강의를 한 권의 책으로 만나다<br/>부동산 초보부터 고수까지 절대 손해 보지 않는 절세의 법칙</b><br/><br/>부동산 고수들이 세금을 상담할 때 가장 먼저 떠올리는 전문가인 이 책의 저자는, 투자자들 사이에서는 ‘부동산 투자하는 회계사’로 유명하다. 이 책은 저자의 수년간의 실제 투자 경험과 2,000건이 넘는 부동산 절세상담, 1,000건이 넘는 양도 · 상속 · 증여세 신고, 200건이 넘는 부동산법인 기장업무를 통해 얻은 전문지식을 바탕으로 쓰였다.<br/><br/>이 책의 1장은 취득 단계(취득세), 보유 단계(재산세, 종합부동산세, 종합소득세), 처분 단계(양도소득세, 증여세, 상속세) 등 단계별로 내야 하는 부동산 세금의 종류와 특징, 용어 등에 대해 다룬다. 그중 부동산을 취득하고 보유하는 동안 내야 하는 취득세, 재산세, 종합부동산세에 대해서는 2장에서 자세히 이야기한다. 다주택자의 주택 취득세 부담이 어떻게 증가하는지, 임대주택 등록으로 취득세와 재산세를 아낄 수 있는지, 종합부동산세 절세의 핵심 전략은 무엇인지 등, 부동산을 가진 사람들에게는 절대적으로 필요한 지식들로 가득하다.<br/><br/>투자 수익을 결정하는 양도소득세에 관해서는 3장에서 다루되, 양도소득세 계산 구조를 이해하고 각 항목별로 내 상황에 맞는 방법을 찾아가며 절세할 수 있도록 돕는다. 4장에서는 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 어떤 조건들을 충족해야 하는지를, 5장에서는 양도소득세가 중과세되는 경우에는 어떤 것들이 있는지 등을 살펴본다. 특히 다주택자가 중과세를 피하려면 어떤 방법을 활용할 수 있는지 등을 다양한 사례를 들어가며 설명하고 있어서 이해하기에 쉬울 것이다. 이 책의 6장과 7장에서는 주택임대사업자로 등록했을 때 취득세와 재산세, 소득세 등에서 어떤 감면 혜택을 받을 수 있는지 상세히 소개한다. 8장에서는 가족을 위한 세금인 증여세와 상속세에 대해 말한다. 최근 몇 년간 집값이 급등하면서 증여를 선택하는 사람들이 늘어났는데, 자녀에게 재산을 물려줄 때 증여와 상속 중 어느 쪽이 세금 면에서 유리한지, 다양한 상황을 들어가며 풀어준다. 마지막으로 9장과 10장에서는 가장 뜨거운 절세 비법인 부동산 법인 투자법의 모든 것에 대해 설명한다. 부동산 법인을 운영하는 노하우와 법인을 통한 절세법에 관한 가장 탁월한 지식들을 이 책에서 얻을 수 있다. <br/><br/><b>* 2020년 가장 최신의 부동산 절세 전략서!<br/>달라지는 부동산 세법과 절세의 모든 것</b><br/><br/>흔히 1세대 1주택자라고 혹은 임대사업자 등록을 했다고 세금을 적게 낼 거라 안심하기 쉽지만, 실제로는 제대로 들여다보고 꼼꼼히 따져야 한다. 최근 1세대 1주택 비과세 규정도 거주기간과 보유기간 요건이 강화됐기 때문에 주의해야 하고, 임대사업자도 부동산의 면적과 가격, 취득시점에 따라 세제 혜택 여부가 달라지기 때문이다. 내가 가진 부동산이 조정대상지역에 있는지, 보유기간과 거주기간은 몇 년인지, 개정된 세법이 적용되는지 아닌지 등등을 잘 살펴보고 절세 방법을 준비해야 한다. <br/><br/>이 책은 가장 최신의 개정세법까지 완벽 분석한 후 그 대비책까지 꼼꼼하게 담았다. 부동산 투자는 세금으로 시작해서 세금으로 끝난다고 해도 과언이 아니다. 부동산을 사거나 팔기 전에 관련 세금을 미리 검토해보는 것만으로도 많은 세금을 아낄 수 있다.<br/><br/>다시 말하지만, 세금은 아는 만큼 절세할 수 있다. 그리고 가장 현명한 절세법은 미리미리 준비하는 것이다. <br/><br/><b>[이 책의 특징]</b><br/><br/><b>1. 꼭 알아야 할 부동산 세금 총망라</b><br/>부동산 투자의 가장 큰 적은 세금이다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 주택임대사업자, 절세를 위한 부동산 법인까지 부동산 투자자가 알아야 할 부동산 세금의 모든 것! <br/><br/><b>2. 2020 최신 세법 반영</b><br/>세법 바뀐 줄 모르고 투자부터 했다간 하면 큰 코 다친다. 쏟아져 나오는 각종 부동산 대책과 수시로 바뀌는 세법 때문에 머릿속이 혼란스럽다면 이 책은 최선의 선택! 2020년 개정된 최신 세법까지 모두 수록했다. <br/><br/><b>3. 법인 투자법의 모든 것</b> <br/>최근 가장 뜨거운 절세 비법, 법인을 통한 부동산 투자! 법인의 활용법과 법인 운영의 절세 노하우를 공개한다. <br/><br/><b>4. 다양한 사례를 통한 알기 쉬운 설명</b><br/>다주택자가 비과세 혜택을 받는 방법이 있을까? 상속이 나을까, 증여가 나을까? 부동산 투자하는 회계사 이승현이 실제 상담 사례를 통해 궁금증을 시원하게 해결해준다. <br/><br/><b>5. 다시 찾아보기 편한 ‘한눈에 보기’</b> <br/>종류도 많고 예외도 많은 부동산 관련 세금, 모두 기억하기란 도저히 불가능! 뒤돌아서면 잊어버리는 복잡한 세금. 필요할 때 다시 찾아보기 쉽게 각 장을 간단하게 정리했다. <br/><br/><b>6. 친절한 표와 쉬운 그림</b><br/>구구절절 설명이 필요 없는 깔끔한 표와 쉬운 그림으로 이해도 up! 상세하면서도 명료한 표가 꼭 알아야 할 내용을 완벽하게 정리해준다.

부동산 재테크에서 가장 중요한 게 바로 세금이다. 많은 세무사가 있지만 부동산을 제대로 이해하고 지식과 경험을 모두 겸비한 세무사는 저자가 독보적이다. 단언컨대 현 부동산 시장을 정확히 반영한 이 책을 소장한다면, 독자들의 세금 고민을 해결해줄 든든한 조력자가 될 것이다.
- 오은석(북극성주), 북극성부동산재테크 대표

부동산 투자수익률은 세금에서 결정된다고 해도 과언이 아니다. 모르면 당하고 아는 만큼 덜 내는 게 부동산 세금이다. 부동산 전문세무사로서 저자의 절세 방법이 고스란히 담겨 있는 이 책으로 복잡하고 어려운 부동산 세금에 대한 고민을 말끔히 해소하기 바란다.
- 김동우(투에이스), 『부동산 절세의 기술』 저자

다주택자 세금 폭탄의 시대, 부동산 법인으로 복잡한 세금문제를 한 번에 해결하자. 이 책에는 부동산법인 전문세무사이자 법인을 직접 운영해본 투자자만이 전할 수 있는 보물 같은 법인 절세 노하우가 가득하다. 부동산 법인 투자를 고민하는 사람이라면 반드시 봐야 할 책이다.
- 임지성, 『지성의 돈되는 부동산 1인 법인』 저자

‘앞에서 벌고 뒤에서 까먹는다’라는 말이 자영업자한테만 해당할까? 많은 사람이 부동산 공부를 하면서 싸고 좋은 물건을 매입하는 데만 매달리는 실수를 저지른다. 하지만 세금이야말로 승패를 판단하는 ‘최종결정자’이다. 변죽만 올리는 지식이 아닌 실제 내 자산을 지키는 강력한 무기를 이 책에서 얻어보길 바란다.
- 김범진, 밸류맵 대표 & 감정평가사

정부의 부동산 규제로 세금 문제가 훨씬 더 어려워졌다. 다주택자들은 세무사와 상담도 하면서도 제대로 답을 찾지 못할 때가 많다. 특히 투자 경험이 없는 세무사는 투자자 입장에서 세금 문제를 풀어내는 능력이 부족하다. 이 책은 그런 면에서 너무나 완벽하다. 저자가 뛰어난 세무사이자 훌륭한 투자자이기 때문이다.
- 김종율(옥탑방보보스), 『나는 오를 땅만 산다』 저자