하루 20시간씩 미싱을 돌리던 어머니의 결심
부모님은 천생 노동자였다. 하루 16시간씩, 오로지 노동을 하며 그야말로 몸이 부서져라 일했다. 특히 어머니는 재봉틀에서 내려오는 시간이 거의 없었다. 아침에 눈떠서부터 잠들 때까지 어머니는 미싱을 돌렸고, 미싱 소리가 자장가만큼이나 편안했다. 이런 부모님을 보고 자란 탓에 유년 시절 나는 어른이 되면 누구나 그렇게 일하며 사는 줄 알았다. 그런데 평생 재봉틀 일만 하고 사실 것 같던 어머니에게도 고민이 아주 없던 것은 아니었다. 내가 초등학교로 이름이 바뀐 국민학교에 입학하기 바로 얼마 전이었다. 어머니는 나의 손을 잡고 동네의 허름한 주택으로 향했다. 주인 할머니가 나를 보시고는 며칠 전 어미 개가 강아지를 낳았다며 가져가겠냐고 물으셨다. 나는 흔쾌히 강아지를 받아들었다. 그러나 어머니에게는 그보다 더 중요한 일이 걸려 있었다. 바로 집을 사는 것이었다.

“형근아 오늘 우리도 집을 살 거야.”
“엄마 돈 있어요?”
“아니 없어.”
“그럼 어떻게 집을 사요?”
“돈이 없어도 머리를 쓰면 살 수 있지.”

어머니는 그날 정말 집을 샀다. 할머니가 급매로 내놓은 방 3칸짜리 낡은 단독주택이었다. 어린 내게 참으로 기이한 광경이었다. 돈이 없다던 어머니는 바로 방 2칸을 전세로 내놓으셨다. 일은 순조롭게 진행됐고, 어머니는 임차인 2명이 준 전세금으로 잔금을 치루셨다. 정말로 돈이 없던 어머니는 머리를 써서 우리 집을 장만하셨다. 고등학교를 마칠 무렵까지 우리 가족은 그 집에서 살았다. 나중에 나는 어머니에게 그날의 일을 물어보았다. 하루 종일 미싱만 돌리던 어머니에게 무슨 계기가 있어 그런 일을 벌이셨는지 말이다. 어머니는 나의 입학 전에 집을 사야겠다는 생각에 미싱을 돌리면서도 매일같이 궁리를 했노라 대답하셨다.
--- p.4~5, 서문 중에서

간절함이 있는 당신에게 필요한 것
처음으로 내 안의 ‘간절함’이 눈을 떴다. 세상이 달리 보였다. 친구들 사이에서도 가진 것이 많은 친구들이 호감을 산다는 걸 깨달았다. 그러나 나는 늘 받는 쪽이었다. 어릴 때부터 지켜왔던 자존감에도 스크래치가 났다. 이후로 나는 ‘가진 사람’이 되고 싶다는 생각을 했고, 머리가 굵어진 후에는 ‘자본가가 되는 꿈’을 늘 품고 살았다. 다행히 내게는 ‘어쩌면 돈이 아니라 머리를 쓰면 가능할지도….’라는 희망이 있었다. 마침 고등학교를 마쳐갈 무렵 어머니는 그야말로 주경야독을 통해 공인중개사 자격시험에 합격하셨다. 곱창 집에서 늦은 시간까지 장사를 하시고 4시간씩 독서실에서 공부한 덕분이었다. 어머니가 부동산에 눈을 뜨면서 내게도 많은 기회가 찾아왔다. 이전에 쌓아두었던 열망과 어머니가 집에 던져둔 수험서 덕분에 나는 망설임 없이 20대 젊은 나이부터 부동산 투자의 실전에 도전해볼 수 있었다. 여러 번의 시행착오와 실패도 있었지만 결국 꾸준한 도전과 실행이 아파트는 물론 빌라와 오피스텔, 상가 그리고 빌딩까지 거의 모든 부동산 투자를 해보는 경험을 갖게 되었다. 이 다양한 투자 과정은 나를 자본가로 만들어 주었고 나름의 노하우까지 생겨 ‘유튜버 놀부(놀라운 부동산)’라는 타이틀까지 갖게 되었다.
--- p.7, 서문 중에서

이기는 투자란 길게 보는 것이다
“이기는 투자, 이기는 투자” 이야기를 많이 한다. 비법은 있다. 시간과 함께 가는 것이다. 장기간에 걸쳐 평생 투자를 하면 누구나 이기는 투자를 할 수 있다. 어떤 물건도 내가 산 후에는 가격이 떨어지는 것이 정상이다. 때에 따라 내가 구입한 시점이 가장 비싼 가격이 될 수 있고 거래가격은 팔려는 사람이 많을수록 더 떨어지게 된다. 하지만 나의 판단이 정확했다면 나머지는 시간에 맡기면 된다. 가격 하락은 절대 평생 가지 않는다. 내가 일희일비하지만 않는다면 시간이 돈을 벌어다 준다. 부동산의 자가 점유기간은 평균 10년이다. 대부분 자기 집을 산 사람은 10년은 거주한다는 이야기다. 자기 집을 가진 사람 10명 중 1명만이 집을 사고 판다는 이야기이기도 하다. 이런 구조에서는 최소한 자기 집을 사고 파는 사람들은 돈을 벌 수밖에 없다. 감정을 배제하고 장기간 투자를 하기 위해서는 자금면에서 안정된 생활이 중요하다. 감당할 만큼의 대출을 받아 집을 산 사람들은 대출금 갚는 것만 신경 쓰지 집값에는 신경을 쓰지 않는다. 그런데 사채를 끌어다 집을 산 사람은 맨날 집값만 쳐다볼 것이다. 감정이 개입될 수 밖에 없다. 떨어지는 게 눈에 보이면 겁나서 팔아 버린다. 가격 상승기에 사서 하락기에 파는 대부분의 사람들은 실수요자가 아니라 투자자들이다. 투자는 전쟁터이다. 그러나 부동산 투자는 승률이 높은 게임이다. 그래서 “그래도 부동산이다”라고 이야기 하고 “내 집 한 채는 있어야 한다”라고도 이야기하는 것이다.
--- p.83~84, 「2장 부동산 재테크 불변의 법칙」 중에서

임대 사업자를 낼까, 법인을 세울까
최근 정부는 임대 사업자 등록을 권장하는 정책을 폈다. 2015년 13만 8,000원이었던 임대 사업자가 2018년에는 40만 7,000원으로 늘었고, 주택수도 59만 채에서 143만 채로 늘었다. 투자자들이 적극적으로 임대 사업자를 낸 이유는 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등 높은 세제혜택 때문이었다. 60㎡ 이하일 때 200만 원 초과인 경우 취득세의 85%를 감면해주고 재산세도 50~ 85% 감면 대상이었다. 5년간 임대를 하면 거주주택 비과세 특례도 받을 수 있었다. 대신 임대기간 동안 임대료 증액이 5%로 제한됐다. 그런데 최근에는 임대 사업자 등록보다 한 발 더 나아가 부동산 임대 법인을 세우는 것이 유행이다. “큰손들은 부동산도 법인으로 한다”라는 이야기가 돌 정도이다. 법인 활용의 가장 큰 장점은 명의 활용의 제약이 적다는 점이다. 법인으로 매수와 대출을 일으켜도, 개인은 1주택자로 남는다. 또한 법인은 양도소득세와 종합소득세로부터 자유롭다. 개인은 6~ 42%를 내지만 법인세는 10~ 25%에 불과하다. 또한 개인은 소득 과세표준이 기본세율 6%에서 1, 200만 원이고 구간부터는 15%로 껑충 뛰는데 법인은 과세표준이 2억 원까지 10%가 유지된다. 소득이 많아질수록 법인을 활용하는 것이 세율을 낮출 수 있다. 또한 현장답사 교통비, 담보대출 이자, 도배장판 교체 비용 등 투자 관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있고, 건강보험료 부담도 줄어든다. 법인 대표는 근로소득자가 돼 낮은 급여를 책정하면 건강보험료도 낮아진다. 하지만 법인이 모두에게 유용한 것은 아니다. 비사업용 토지나 주택을 매도할 때에는 양도차익에 대해 추가과세 10%를 내야 한다. 또한 법인을 세우고 유지하는 데 상당액의 비용이 들어간다. 법인 통장의 자금을 쓰기 위해서는 급여나 배당, 퇴직금의 절차를 거처야 한다. 셀프로 할 수 있지만 익숙하지 않은 절차 때문에 세무사에 의뢰하는 경우가 대부분이다. 개인 임대 사업자와 법인은 유리한 점과 불리한 점이 각각 있다. 주택이나 작은 상가는 개인이 유리하고 종합부동산세가 많은 주택이나 상가의 경우 법인이 유리하다. 상황과 여건에 맞춰서 현명하게 선택해야 한다.
--- p.202~203, 「2장 부동산 재테크 불변의 법칙」 중에서

절대 투자해선 안 되는 부동산 종목 3가지
부동산의 호갱이 되지 않기 위해서는 한 가지만 생각해 보면 된다. ‘이렇게 많은 수익이 정말 실현될 수 있을까?’ 답을 찾다 보면 살 물건인지 아닌지 가늠이 된다. ‘해선 안 될 것’이라고 콕 짚은 물건들에 대해 간단히 살펴보자. 첫째, 지역주택조합아파트이다. 지역주택조합은 청약통장이 필요 없다, 저렴한 분양가가 가능하다, 당장은 계약금만 있으면 된다, 이만한 입지가 나오기 어렵다는 이야기로 손님들을 끈다. 그러나 실상 들여다 보면 지역주택조합은 아직 아파트를 지을 땅도 갖고 있지 못한 상태다. 95% 이상 매입이 돼야 강제집행이 되는데, 입지가 좋은 곳은 임대수요가 있어 개발이 어렵기도 하고 거주민들의 관심이 없으면 95%는 불가능하다. 계약금을 낸 조합원들은 사업 추진을 기대하지만, 땅만 사다 세월이 가고 조합도 투명성이나 진정성을 가지고 진행되는지 감시하는 체제가 없어 그 속을 알 수 없다. 또한 지역주택조합은 시행사 이익을 줄여 분양가를 낮춘다고 광고를 하지만, 부대비용이 어마 무시하게 들어간다. 건축은 시간과의 싸움이다. 시간이 길어지면 길어질수록 배보다 배꼽이 더 커진다. 나는 지역주택조합아파트에 투자를 할바에는 착공 이후 웃돈을 주고 매입하는 것을 권한다. 그 정도까지 기다리기가 힘들다면 직접 등기부등본을 통해 토지매입 여부를 확인해 보아야 한다. 둘째, 호텔 분양 매물이다. 원래 호텔은 수익형 부동산이 아니었다. 2012년 한류 열풍이 불고 관광객 수가 증가하면서 숙박업소가 부족해지자 정부에서도 분양형 호텔을 허가해 주었다. 투자자들은 고수익을 기대하며 호텔 분양에 몰렸다. 그러나 수년이 지난 현재 분양형 호텔은 하지 말아야 할 투자 종목에 이름을 올리고 있다.
--- p.206~207, 「2장 부동산 재테크 불변의 법칙」 중에서

전세가 상승률이 높은 곳을 사라
전세가율은 모든 주택 투자에서 중요한 지표이다. 전세가율은 지역에 따라 물건에 따라 제각각이다. 어떤 지역은 40%도 안 되지만, 어떤 곳은 80%에 육박하기도 한다. 보통은 전세가율이 높은 곳을 추천하지만 절대적인 기준은 아니다. 특히 아파트의 경우 전세가율이 40%라도 사야할 곳이 있는가 하면 80%를 넘겨도 절대 사지 말아야 할 곳도 있다. 전세가율만 보고 아파트 투자를 했다간 낭패를 볼 수도 있다. 하지만 빌라 투자에서는 좀 다르다. 빌라 투자는 전세가율이 절대적인 의미를 지닌다. 빌라 가격의 상승 여력은 전세가격 상승에서 나온다. 전세가가 상승하면서 매매가격을 떠밀어 줄 때 투자 수익이 발생한다. 전세가율이 높은 물건은 수익을 낼 확률도 당연히 높다. 일례로 3억 원 하는 신축빌라를 갭투자로 3,000만 원을 투자해 샀다고 가정하자. 최초 전세가는 2억 7,000만 원이었다. 그런데 2년 뒤 재계약 시점에 전세가가 3,000만 원 상승했다. 그럼 이미 전세가가 매매가와 같아진다. 매매 가격은 최소 3억 원 이상이 되고 3억 3,000만 원에서 3억 5,000만 원 정도가 되는 것이 자연스럽다. 이런 식으로 전세를 2번 정도 연장하면 매매 차익이 최소 5,000만 원은 생긴다. 2016~ 2019년 서울 신축빌라의 매매가가 상승한 배경에는 이런 전세 가격 상승이라는 원인이 있었다. 그러나 빌라 투자로 수억 원을 벌겠다는 것은 망상이다. 소액을 투자해 소액을 벌지만 수익률은 월등히 높은 것이 빌라 투자다. 5,000만 원 이하로 들어가서 5,000만 원을 벌고 나오면 100% 수익률이다. 이정도면 잘한 투자고 성공한 투자다. 계산은 간단하다. 한 번에 전세금을 2,000만 원씩 올릴 수 있다면 4년이면 4,000만 원은 올릴 수 있다. 빌라의 가격도 이에 비례해 상승한다.

젊은 월세 부자로 살고 싶은가?
자녀를 100억 부자로 만들고 싶은가?
소수의 부자들만 알고 있는 투자 시스템을 구축하라!

이 책은 구체적인 부동산 투자처에 대한 정보를 제공하기도 하지만, 무엇보다 부자가 될 수 있는 놀부만의 과감한 실행력과 빠른 판단을 할 수 있는, 투자 마인드에 대한 내용이 담겨 있다. 자본주의 세상에서 살고 있는 우리는 돈과 반드시 친해져야 하며, 부를 축적하는 일에 대한 막연한 두려움을 버리고 투자를 할 땐 과감히 행동해야 한다고 저자는 말한다. 지금 내가 돈이 없다고, 가난하다고 해서 현실에 눌러앉는 것이 아니라 부자 마인드로 바꾸기 위해 피나는 노력을 할 것을 강조한다. 달동네에 살던 놀부가 30대에 놀라운 자본을 축적해서 부를 이룬 것처럼, 평범한 우리도 ‘할 수 있다’는 것을 책에서는 여러 차례 얘기하고 있다. 투자 이전에 정말 중요한 것은 투자 마인드인데, 놀라운 실행력으로 놀라운 타이밍에 실패 없는 투자를 할 수 있으려면, 마음가짐부터 새롭게 세팅해야 함을 주장한다. 하여 1장은 ‘투자를 막는 12가지 착각에서 벗어나는 법’을 알려주고 있다. 그리고 2장에서는 실패하지 않으려면 반드시 고수해야 하는 ‘원칙과 기본’이 무엇인지에 대해서 노하우를 전하고 있다. 마지막으로 3장에서는 ‘내게 맞는 스트라이크존’을 찾을 수 있도록 종목 별 지역 별 가이드를 제공한다. 그리고 초판한정 부록 책자 ‘투자 시크릿 맵’에서는 종목 별 투자 유망 지역에 대해 세세하게 알려준다.

현시점 대한민국 부동산 유튜브의 넘버원은 정형근 대표의 ‘놀라운 부동산’이다. 놀부의 콘텐츠는 부동산 투자자들에게 독보적인 정보와 인사이트를 제공하고 있다. 그의 첫 책이 나왔다. 그가 유튜브 영상으로 담을 수 없었던 속 깊은 이야기들을 한 권의 책에 가득 담았다. 자, 이제 여러분의 차례다. 여러분 안의 부동산 DNA를 바꿔라! 이 책이 당신을 도울 것이다.
- 김학렬(빠숑)(『대한민국 부동산 사용설명서』 저자)

놀부, 그를 처음 만난 건 직방TV에서 주최한 부동산 쇼에서였다. 청중을 압도하는 유머러스함에 반했는데, 이미 투자로 성공한 사람의 안정감과 여유로움이 유머로 승화된 것 같았다. 그의 책을 읽다 보면 부동산에 대한 딱딱한 인식을 걷어 낼 수 있을 것이다. 그는 진정한 전문 투자가이다. 이 책을 통해 투자의 인사이트, 부를 불려나가는 방식을 깨닫기를 바란다. 월천대사가 강력 추천한다.
- 이주현(월천대사)(『나는 부동산으로 아이 학비 번다』 저자)

제대로 현장에서 굴러 얻은 노하우가 고스란히 느껴진다. 특히 투자를 한번도 해보지 않은 분들에게는 꼭 한번 읽으라고 권하고 싶을 정도이다. 이 책을 실천만 하면 누구나 부자가 될 수 있을 것이다.
- 박병찬(‘박병찬의 부동산 부자병법’ 유튜버)