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품목정보
| 발행일 | 2020년 09월 21일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 314쪽 | 570g | 152*225*30mm |
| ISBN13 | 9788947546300 |
| ISBN10 | 8947546305 |
인생 2막을 위한 상가 투자와 창업
: 안정적인 월급 통장이 되어줄 상가 투자를 위한 전략
박균우 저
|
한국경제신문i
|
2020년 09월 21일
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재택근무와 유연근무제 확대는 결국 오피스 상권에서 소비를 할 직장인의 감소를 의미한다. 결국 재택근무와 유연근무제 확대는 곧 9시 출근, 6시 퇴근의 문화가 의미 없어진다는 것이고, 이는 12시 점심, 7시 저녁 모임이나 회식도 붕괴된다는 의미다. 이러한 변화는 오피스가 주변의 음식점들이 현재보다 더욱 악조건의 영업 환경을 견뎌낼 수밖에 없는 환경에 봉착할 것으로 예상된다. 저녁 회식과 모임은 더욱 가파르게 감소하고, 상가에서 고객의 마지막 방문은 더욱 짧아질 것이다. 결국 오피스가 음식점들은 낮 시간 기업 회식과 모임 유치, 회사 내 단체 배달, 밀키트, 테이크아웃 포장 판매의 비중을 높이는 전략을 구사해야 한다.
--- p.17
상가의 상권 분석을 위한 유동인구 조사는 과거에는 일정 날짜와 시점을 정해서 해당 상권의 주요 지점에서 조사자가 직접 카운터하는 방법을 사용했다. (중략) 유동인구를 사람이 직접 조사하는 것은 계절, 날씨에 따라서 차이가 나고, 무엇보다 조사자가 정말 그 지점에서 시간을 충분히 가지고 조사했는지도 의문일 수밖에 없기 때문이다. 또한 최근에는 소비자 패턴이 같은 상권에서 유동인구 숫자가 많은 입지를 방문하기보다는 상권과 상가를 선택한 후 소비자가 선택한 입지를 찾아가는 비율이 높아지면서 유동인구 조사도 지점별 상권 조사가 아니라 상권 전체 유동인구의 볼륨을 합산해서 평가하는 추세다.
--- p.101
대표적으로 도시 중심에 자연호수와 하천을 확장준설해 공원으로 조성한 광교신도시(원천호수, 신대호수)와 미사강변도시(망월천)가 있지만, 주변 상권 기능보다는 공원 기능 그 이상을 하지 못하고 있다. 물론 송도의 커넬워크와 같이 커넬(수로)을 테마로 상가를 설계해 중심에 수로를 배치한 곳도 있지만, 이 상가도 분양 초기에 임대 수요를 맞추기 어려워서 리테일 업체에 위탁한 뒤 임대 수요를 맞출 수 있었다. 그러나 송도 커넬워크는 송도 동쪽에 대형아울렛과 쇼핑몰들이 들어서면서 상권 이동으로 어려움을 겪고 있다.
수도권뿐만 아니라 지방 수변상가로 조성된 곳 중에서 안정적으로 상권이 활성화된 곳은 생각보다 많지 않은데, 수변상가의 경우 어떤 문제들이 발생하고 극복해야 하는지를 상가 투자자, 임차인 모두 검토 후 선택해야 한다.
--- p.167
앞서도 언급했듯이 도시의 상가 구조는 유사하거나 동일해 같은 업종은 집중되는 것이 경쟁에서 유리하다. 즉, 한 개 층에 다양한 과목의 병원이 입점하는 것이 경쟁에서 유리하다는 이야기인데, 예를 들어 3층과 5층에서 임대로 개원을 할 때 매월 지불하는 임대료는 얼마나 차이가 날까? 시술과 진료를 겸하는 치과, 한의원을 기준으로 할 때 전용 최하 40평 이상이 필요하다면 계약 평수는 80평이 필요하다. 3층의 경우 80평×1,200만 원= 9억 6,000만 원이 분양가다. 5층의 경우 80평×750만 원= 6억 원이 분양가다. 여기서 분양가는 3억 6,000만 원이 차이 나는데, 이것을 상가 수익률 5%로 계산하면 임대료는 얼마나 차이가 날까? 보증금을 공통적으로 1억 원으로 할 경우, 3층의 경우 보증금 1억 원에 월 임대료는 358만 원이고, 5층의 경우 보증금 1억 원 에 월 임대료가 208만 원이 된다. 월 임대료에서 약 150만 원 정도 차이가 나는데, 대부분의 개원의라면 임대든, 분양이든 5층을 먼저 검토할 수밖에 없을 것이다.
결국 이 건물에서 개원을 준비한다면 임대료와 분양가가 합리적인 5층에 병원들이 몰릴 수밖에 없고, 실제 공실이 메워지는 것도 5층이 가장 빠를 가능성이 높다. 따라서 2~4층은 분양가만 비싸고, 채울 수 있는 업종을 찾기 어려울 가능성이 높아서 개원을 진행한다면 다른 점포는 공실이고, 나 홀로 개원하는 사태가 발생하지 말라는 법도 없다.
--- p.17
상가의 상권 분석을 위한 유동인구 조사는 과거에는 일정 날짜와 시점을 정해서 해당 상권의 주요 지점에서 조사자가 직접 카운터하는 방법을 사용했다. (중략) 유동인구를 사람이 직접 조사하는 것은 계절, 날씨에 따라서 차이가 나고, 무엇보다 조사자가 정말 그 지점에서 시간을 충분히 가지고 조사했는지도 의문일 수밖에 없기 때문이다. 또한 최근에는 소비자 패턴이 같은 상권에서 유동인구 숫자가 많은 입지를 방문하기보다는 상권과 상가를 선택한 후 소비자가 선택한 입지를 찾아가는 비율이 높아지면서 유동인구 조사도 지점별 상권 조사가 아니라 상권 전체 유동인구의 볼륨을 합산해서 평가하는 추세다.
--- p.101
대표적으로 도시 중심에 자연호수와 하천을 확장준설해 공원으로 조성한 광교신도시(원천호수, 신대호수)와 미사강변도시(망월천)가 있지만, 주변 상권 기능보다는 공원 기능 그 이상을 하지 못하고 있다. 물론 송도의 커넬워크와 같이 커넬(수로)을 테마로 상가를 설계해 중심에 수로를 배치한 곳도 있지만, 이 상가도 분양 초기에 임대 수요를 맞추기 어려워서 리테일 업체에 위탁한 뒤 임대 수요를 맞출 수 있었다. 그러나 송도 커넬워크는 송도 동쪽에 대형아울렛과 쇼핑몰들이 들어서면서 상권 이동으로 어려움을 겪고 있다.
수도권뿐만 아니라 지방 수변상가로 조성된 곳 중에서 안정적으로 상권이 활성화된 곳은 생각보다 많지 않은데, 수변상가의 경우 어떤 문제들이 발생하고 극복해야 하는지를 상가 투자자, 임차인 모두 검토 후 선택해야 한다.
--- p.167
앞서도 언급했듯이 도시의 상가 구조는 유사하거나 동일해 같은 업종은 집중되는 것이 경쟁에서 유리하다. 즉, 한 개 층에 다양한 과목의 병원이 입점하는 것이 경쟁에서 유리하다는 이야기인데, 예를 들어 3층과 5층에서 임대로 개원을 할 때 매월 지불하는 임대료는 얼마나 차이가 날까? 시술과 진료를 겸하는 치과, 한의원을 기준으로 할 때 전용 최하 40평 이상이 필요하다면 계약 평수는 80평이 필요하다. 3층의 경우 80평×1,200만 원= 9억 6,000만 원이 분양가다. 5층의 경우 80평×750만 원= 6억 원이 분양가다. 여기서 분양가는 3억 6,000만 원이 차이 나는데, 이것을 상가 수익률 5%로 계산하면 임대료는 얼마나 차이가 날까? 보증금을 공통적으로 1억 원으로 할 경우, 3층의 경우 보증금 1억 원에 월 임대료는 358만 원이고, 5층의 경우 보증금 1억 원 에 월 임대료가 208만 원이 된다. 월 임대료에서 약 150만 원 정도 차이가 나는데, 대부분의 개원의라면 임대든, 분양이든 5층을 먼저 검토할 수밖에 없을 것이다.
결국 이 건물에서 개원을 준비한다면 임대료와 분양가가 합리적인 5층에 병원들이 몰릴 수밖에 없고, 실제 공실이 메워지는 것도 5층이 가장 빠를 가능성이 높다. 따라서 2~4층은 분양가만 비싸고, 채울 수 있는 업종을 찾기 어려울 가능성이 높아서 개원을 진행한다면 다른 점포는 공실이고, 나 홀로 개원하는 사태가 발생하지 말라는 법도 없다.
--- p.242
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