현명한 투자를 하려면 현실을 통해 미래를 예측함과 동시에 투자를 통해 세상을 보는 관점으로 전환해야 한다. 부자는 자산과 투자 대상을 극히 조심스럽게 관리한다면, 그렇지 않은 사람은 빚을 내서 그다지 필요하지도 않은 자동차와 텔레비전을 산다. 세계적인 사학자 유발 하라리에 따르면 자본주의 윤리와 소비지상주의 윤리는 동전의 양면이다. 이 동전에는 두 계율이 새겨져 있다. 부자의 지상계율은 “투자하라!”이고, 나머지 사람들의 계율은 “구매하라!”이다. 하라리의 말처럼 투자로 세상을 바라보면 나머지 사람들의 생각과 달라질 수 있다.
--- 들어가는 말 (p.6)
부동산 가격이 급격히 상승하면서 있는 자와 없는 자를 특정 지역 주택의 소유 여부로 구별하고 있다. 1990년대까지만 해도 수천만 원 차이에 지나지 않았던 서울 강남북 아파트의 가격이 십억 원 안팎으로 벌어졌다. ‘내가 그때 저기를 샀더라면, 내가 그때 저기를 팔지 않았더라면….’ 순간의 선택으로 자산 격차가 크게 벌어진 사람들은 강남의 부가 정당한 것이라고 인정하지 못한다. 더구나 그런 기회마저도 없는 2030 세대는 부모나 삼촌 세대가 응당 자신의 몫이 되어야 할 잠재적 부의 일부를 빼앗아버린 것 같아 적개심에 불타오른다.
--- 2장 왜 한국 경제는 부동산에 발목 잡혔나 (p.60)
투자와 투기는 구분하기가 힘들다. 현재는 무주택자지만 2015년부터 유행한 갭투자를 통해 십여 차례 아파트를 사고팔아 5억 원의 양도차익을 얻은 현재의 무주택자는 투기꾼인가, 아니면 무주택 서민인가? 최근 5년 동안 한두 차례 아파트를 사고팔아 2억 원의 양도차익만 얻었다면 그는 투기꾼인가, 아니면 무주택 서민인가?
서울에서 평당 분양가 1,000만 원을 최초로 돌파한 강남구 대치동 타워팰리스가 미분양되었을 때 샀다가 지금까지 타워팰리스에 거주하고 있는 1가구 1주택자가 30억 원의 평가차익을 보고 있다면, 그는 투기꾼인가?
--- 3장 왜 정부의 부동산 정책은 오락가락할까 (p.82)
공급은 저 멀리 미래에 있고, 당장의 수요는(투기심리로 인한 것이든 실수요든) 아주 가까이에 있다. 정부가 단기간 시장에 공급 물량을 늘리면서도 가격하락을 유도할 수 있는 방법은 양도세를 한시적으로 인하하는 방법뿐이다. 다주택 투기세력뿐만 아니라 집을 팔려는 모든 사람, 1가구 1주택자까지를 포함해서 말이다.
--- 4장 일상화된 경제위기, 어떻게 생존하고 번영할 것인 (p.102)
2020년 상반기, 부동산 자산 비중이 가장 낮은 30대는 대출을 적극 일으키면서 아파트 매수에 나섰다. 중요한 것은 30대 매수가 부동산시장에서 어떤 변화를 의미하느냐는 점이다. 30대가 분노로 아파트를 매수하는 가운데 집을 파는 사람들이 있었다. (중략) 그런데 투자자들이 매도물량을 증가시켰다는 사실은 어떤 의미일까? 법인은 부동산 투자의 선수라고 할 수 있다. 선수들은 2019년 말부터 정부 규제가 강화되자 가격 상승이 충분하다고 판단하여 서서히 매물을 증가시키고 있는 것이다(cold sell). 분노해서 마음 급한 수요는 증가하는 반면에 선수들은 시장을 빠져나가고 있다. 자산시장이 변곡점에 도달했을 때 새로운 수요가 증가하고 오랫동안 시장에 참여했던 투자자들은 시장을 빠져나간다. 30대의 아파트 매입 증가는 한국 부동산시장의 변화가 다가오고 있음을 의미한다.
--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (pp.122~123)
자산시장의 변동 원인은 다양하다. 부동산시장도 마찬가지다. 금리, 정책, 소득, 인구, 심리 등 많은 원인이 시장 변화를 일으킨다. 수많은 변화 요인으로 가격이 움직인다. 가격이 결과다. 그러나 투자를 위한 미래를 예측해야 할 때는 가격이 출발점이 되어야 한다. 가격을 기준으로 시장을 전망해야 한다. 시장 예측뿐만 아니라 투자자에게도 가격은 무엇보다 중요한 조건이다. 너무 비싸게 매입한 투자는 나쁜 투자이며 충분히 싸게 매입한 자산은 언제나 좋은 투자다. 성공하는 투자는 좋은 자산을 사는 데 있지 않고 자산을 싸게 잘 사는 데 있다. 가장 오래되고 가장 단순한 투자 제1원칙은 바로 ‘싸게 사서 비싸게 팔라’다.
--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (p.123)
주택가격이 상승할 때마다 언론과 전문가들은 그 원인을 공급 부족에서 쉽게 찾는다. 아파트가 부족해서 가격이 오르고 있다는 논리다. 따라서 ‘집값을 낮추는 유일한 방법은 주택공급(신축) 확대’라고 주장한다. 맞는 말일 수 있다. 그러나 의문을 가져본다. 언제 한번 집이 충분한 적이 있었던가? 집은 얼마나 공급되어야 충분하다고 말할 수 있을까? 근본적으로 해결할 수 없는 문제, 항상 같았던 문제는 현재 일어나고 있는 변화 요인이 절대 될 수 없다.
--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (pp.128~129)
임대사업자 등록은 투자 수요자들한테 꽃길을 깔아주었을 뿐만 아니라 시장 매물을 감소시킴으로써 유통시장에 커다란 영향을 미쳤다. 정부의 뼈아픈 실책이다. 혜택이 많아지자 다주택자는 임대사업자 등록을 적극적으로 하면서 세금과 규제를 회피하게 된다. 현재 임대사업자는 156만 호 등록되어 있다. 서울 주요 아파트를 조사해보면 전체 아파트 가운데 10% 이상이 임대사업자로 등록되어 있다.
임대사업자로 대표되는 다주택자 매물이 감소하면서 서울을 중심으로 한 아파트 가격 상승세가 가팔라졌다. 특히 투자 수요가 증가하는 가운데 매물 감소는 가격 상승폭을 더 키웠다.
--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (p.138)
투자 관점에서 가장 유의해야 할 시기는 매물(공급)이 감소할 때다. 투자 수요가 증가하면서 매물이 감소하면 가격 상승폭이 커지기 때문이다. 반면 가장 좋은 투자 시기는 매물(공급)이 증가하는 시점이다. 수요가 감소하고 있는 상황에서 매물(공급) 증가하면 가격 하락폭이 커질 수 있다. 가격뿐만 아니라 거래량 변동을 통해 시장 변화를 알아낼 수 있다. 시장 변화에 집중하면 부동산 투자를 언제 해야 할지, 답을 찾아낼 수 있다.
--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (p.146)
주식시장이 하락했을 때 개인투자자가 주식 투자에 나서는 모습은 매우 긍정적이라고 할 수 있다. 변화를 인정한다면 투자 시 싼 가격에 매수하는 것은 항상 정답에 가깝기 때문이다. 그러나 투자 종목과 방법을 보면 투자 위험이 크다고 판단할 수 있다. 미국에서는 파산 위험 가능성이 있는 허츠(Hertz)주식에 개인 매수가 몰렸었다. 단기간에 급등했다가 바로 폭락했다. 단순히 주가 하락만 보고 매수했다가 오르지 못하고 있는 종목이 많은 상황이다. 개인투자자의 성공 여부는 시간이 어느 정도 지나야 설명할 수 있을 것이다. 그런데 한 가지 확실한 점은 주가가 빠질 때 매수하더라도 종목 선택에 따라서 성과가 매우 달라진다는 점이다. 개인투자자가 시장에 몰려드는 상황에서 투자 성과는 실력에 따라서 판명될 것이다. 문제는 실력이다.
--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (p.166)
원인이 결과를 만들어내고 있는 상황이 아니라 결과가 새로운 원인을 만들어내고 있다. 이미 벌어진 일에 대한 설명은 투자에 전혀 도움이 되지 않는다. 투자에서는 예측이 중요하다. 현재 상황을 설명하고 그에 따라 투자를 한다면 항상 시장을 쫓아다니고 심리에 이끌려 매수와 매도를 반복하게 된다. 예측을 통해 투자하고 변화를 읽어야 한다.
--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (p.177)
주식 투자에서는 기술보다 심리 상태가 중요하다. 가격이 오를 때는 더 많이 사고 싶고 가격이 하락할 때는 빨리 팔고 싶다. 변덕스러운 마음을 제어하려면 흔들리지 말고 구체적인 투자 원칙에 따라야 한다. ‘떨어질 때마다 매수한다’는 투자 원칙은 가격에 흔들리는 심리를 억제하고 안정적인 수익률을 올리며 최적의 매수 시점을 선택하는 가장 좋은 주식 투자 방법이다.
--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (p.183)
배당주 투자도 가치주 투자와 같이 단순히 배당이 높은 회사가 아니라 배당이 증가하는 회사를 찾아야 한다. 따라서 과거 배당금이 안정적으로 증가하면서 꾸준하게 배당했는지가 중요한 판단 기준이다. 안정적으로 꾸준히 배당할 수 있으려면 소비재 기업의 가능성이 가장 크다.
--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (pp.207~208)
시대를 움직이는 산업에 투자할 때는 투자 시점의 중요도가 낮다는 점을 기억하라. 성장하는 주식은 사실 언제 사는지가 크게 문제되지 않는다. 지속 성장할 수 있다면 주도 업종에 관심을 가져야 한다. 주식 투자는 결국 회사에 투자하는 일이다. 시장보다 회사에 더 중심을 두어야 한다. 따라서 주식 투자는 언제(when)보다 무엇(what)에 더욱 주목해야 한다.
--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (pp.211~212)
그렇다면 인구가 감소하는 상황인데도 경제를 성장시키려면 어떻게 해야 할까? 한 사람이 쓰는 돈의 양을 더 증가시키면 된다. 인구 감소와 고령화 시대에 저금리가 불가피한 이유다. 저금리 상황은 코로나19를 감안하지 않더라도 구조적인 측면이 있다. 즉 저금리는 불가피하게 우리가 살아야 할 자본주의 모습이다.
--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (p.216~217)
돈이 어떻게 효율적으로 일하게 할지를 고민하면서 제일 먼저 알아야 할 것은 ‘판’이다. (중략) 투자의 목적은 수익률 극대화, 즉 돈이 돈을 어떻게 더 많이 벌게 할 것인지에 있다. 수익 극대화는 가치와 가격의 차이가 커질 때 주로 발생한다. 가치는 투자 대상으로부터 출발하지만 가치와 거래가격의 차이는 시장이 만든다. 시장에 대한 이해가 필요한 이유다.
--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (pp.228~229)
●위기를 맞이할 때마다 사람들은 과거 경험을 이야기한다. 그러나 새로운 위기 앞에서 과거 경험은 의미 없는 기준과 판단일 뿐이다. 영원히 상승한다는 주식시장과 부동산 불패를 믿는 사람들에게 변화는 단지 위험일 뿐이다. 그러나 변화를 고민하는 사람들에게 위기는 기회다. 투자에서 변화에 대한 믿음이 중요한 이유다.
--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (p.239)
●투자수익률을 높이려면 가격을 변동시키는 원인에 더욱 주목해야 한다. 자산 가격을 변동시키는 원인은 수요와 공급이다. 결국 가격변동을 일으키는 진짜 요인을 구별하려면 새로운 뉴스(사실)가 수요와 공급에 영향을 미칠 만한 것인지를 파악해야 한다. 새로운 뉴스(사실)가 투자시장의 수요와 공급에 영향을 미치려면 다음과 같은 특성을 가져야 한다. 일어날 것이라고 전혀 예상치 못한, 일어난 시점이 놀라운, 시장과 직접 관련이 없는, 과거에 없었던, 정말 사실인 뉴스가 수요와 공급을 변화시켜 시장의 변곡점을 만들 수 있다.
--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (pp.241~242)
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