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딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿
3천만 원으로 3년 만에 50억을 만든 지역분석 고수 세빛희의 투자 비결
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MD 한마디
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대한민국 지역분석의 숨은 고수 세빛희의 첫 책이다. 총 3년 동안 적은 종잣돈으로 할 수 있는 다양한 투자처를 경험하며 자산을 불려나간 노하우와 투자자의 눈으로 세상을 보는 방법을 담았다. - 경제경영 MD 김상근
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목차
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추천의 글 1 누구나 부동산 투자로 진짜 인생을 살 수 있다(렘군)
추천의 글 2 그래서 부동산은 사람이다(제네시스박) 프롤로그 어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가 서문 부동산 공부만큼 평등한 것도 없다 타고난 재능을 요구하지 않는 유일한 영역 | 이 책의 구성 제1장. 나는 돈이 없어도 집을 사기로 했다 하늘 아래 내 집은 없는 걸까 전세를 계속 전전했던 이유 | 만약 우리가 2년 전에 집을 샀다면 나만 몰랐던 레버리지의 비밀 절약은 기본, 레버리지는 필수 | 자산을 불려주는 최고의 열쇠 언제까지 월급만 바라보며 살 건가 특별한 사람만 투자하는 건 아니야 | 생각을 바꾸니 돈이 보였다 딱 2년 만 부동산 투자에 미쳐보기 지금처럼 살지 않기 위해 제2장. 이제부터 부동산 공부를 시작해볼까 집에 대한 정의를 다시 쓰다 내 집 마련과 투자를 분리하라 모든 것은 자본 재배치의 과정이다 돈 쓰는 습관부터 바꾸자| 라떼 효과 제대로 활용하기 | 어디에 돈을 쓸 것인가 부동산 공부, 멘토가 가장 중요하다 제대로 된 유튜브 채널 고르는 기준 | 넷플릭스 대신 유튜브 라이브를 보다 아침에 일어나서 확인하는 숫자들 매일 전국의 흐름을 살펴보다 어떻게 경제 기사를 읽을 것인가 상황을 객관적으로 보는 기술 | 왜 GTX-C 얘기만 나오면 가격이 들썩일까 나는 주말 여행 대신 가족 임장 간다 임장을 하는 두 가지 방법 | 모르는 동네 파악하는 놀이터 줍줍 | 소장님도 깜짝 놀라는 정보력 제3장. 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리 서울이 너무 비싸서 집을 못 사는 당신에게 투자금이 적다면 지도를 펼쳐라 2년 안에 무조건 오를 지역의 특징 4 특징 1. 매매가격지수가 반등한다 | 특징 2. 미분양이 줄어든다 특징 3. 입주 물량이 급락한다 | 특징 4. 청약 경쟁률이 치열해진다 2년 안에 무조건 오를 아파트의 특징 5 특징 1. 중학교 학군이 핵심이다 | 특징 2. 상권이 밀집되어 있다 | 특징 3. 직주근접이 가능하다 | 특징 4. 주변에 공원이 있다 | 특징 5. 확정된 호재가 있다 부동산 차트 분석, 이렇게 쉬웠어?: 저평가 지역 찾기 지역별 랜드마크 아파트를 찾아보자 | 저평가 대도시 분석하기 | 저평가 소도시 분석하기 | 저평가 경기도 도시 분석하기 부동산 차트 분석, 이렇게 쉬웠어?: 저평가 아파트 찾기 창원의 저평가 지역 | 창원의 저평가 아파트 사이클을 알면 절대 실패할 수 없다 사이클 진행 예시: 안산, 부산, 대전, 대구 세금 폭탄도 알아야 대비할 수 있다 매수할 땐 취득세 | 보유할 땐 보유세 | 매도할 땐 양도소득세 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 1. 저평가된 지역을 찾아보자 전북 소도시의 10년간 흐름 | 군산의 미분양, 입주 물량, 청약 경쟁률 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 2. 저평가된 아파트를 찾아보자 투자 수익률 계산법 실전 사례 3,000만 원으로 1억 만들기 3. 저평가된 아파트를 매수해보자 원하는 매물 정보 얻는 꿀팁 | 부동산 중개소 문 열기 100미터 전 | 편견에 굴복하지 마라 제4장 내 집 마련도 반드시 오를 곳에만 한다 내 집 마련의 1원칙, 반드시 급매를 잡아라 급매라면 저층이어도 좋다 | 용감한 사람이 결국 이긴다 아파트 매수 전 체크해야 할 디테일 사전 조사는 치밀하게 | 계약서, 작성하면 끝이다 부동산 소장님과 티타임 미리 공부해왔다는 걸 알리자 | 부동산에서 1시간 잡담하기 | 진짜 정보는 현장에 있다 영끌, 어디까지 허용될까 영끌의 정의는 저마다 다르다 | 요즘 대출은 전문가의 영역 매수보다 매도 전략이 중요하다 놓쳐버린 기회 | 절실했던 매도 분투기 | 이사를 자주 하면 돈 번다 내 아이가 갈 학교, 학군은 필수 학군이 집값에 미치는 영향 | 초등학교 학군도 중요하다 제5장. 3,000만 원으로 시작하는 부동산 투자 패턴 6 패턴 1. 입주장 분양권 새 아파트를 가장 저렴하게 사는 비결 저렴한 분양권을 찾다 | 두 번의 매수 타이밍 | 입주장에서 전세 맞추기 패턴 2. 미분양 분양권 잘 고른 미분양 분양권이 큰돈 된다 미분양 났던 천안, 지금 얼마? | 세금은 줄이고 수익은 키우는 비법 패턴 3. 전세를 이용한 투자 투자금은 줄이고 수익률은 높이다 강원도 원주의 사례 | 세입자와의 치밀한 공생 관계 패턴 4. 저평가 신축 아파트 과거 공급이 많았던 수도권 지역을 찾아라 평택 신축 아파트 매수 사례 | 원리를 아는 사람은 겁을 내지 않는다 패턴 5. 저평가 구축 아파트 대체할 수 없는 구축 아파트를 찾아라 구축은 첫째도 입지, 둘째도 입지다 | 가격 방어가 우선이다 패턴 6. 지식산업센터 월세수익과 시세차익을 동시에 잡는다 왜 지식산업센터에 투자 하는가 | 지식산업센터 투자, 똑똑하게 하기 | 좋은 물건은 무엇일까 | 나는 이렇게 서울 지식산업센터에 진출했다 | 지식산업센터 투자, 이것만은 꼭 주의하자 나에게 맞는 부동산 투자법 찾기 경매와 공매를 경험해보다 | 이왕이면 쉬운 길로 가자 제6장. 꼬마 자본가가 되니 알게 된 것들 나만의 투자 기준 세우는 법 계속 ‘왜’라고 묻자 퇴사 전에 반드시 해야 할 일 한 줄이라도 쓴다 | 나를 설명하는 다양한 수식어 만들기 투여 시간 대비 수익률이 중요하다 공부에는 끝이 없다 | 고생은 적고 여유는 많다 돈의 노예가 되지 않기로 하다 얼마를 벌어야 자유로울 수 있을까 | 나니까 할 수 있어 에필로그 부자를 따라 했더니 나도 부자가 되어 있었다 |
저자 소개1
세빛희
스물네 살, 공무원 시험에 합격해 당연히 그곳에서 정년퇴직을 할 거라 생각했다. 그러나 직업을 가졌다는 기쁨은 오래가지 않았다. 답답한 틀 안에 자신을 구겨 넣는 것 같았다. 마흔을 목전에 두고, 더 이상 이렇게 살면 안 되겠다고 생각해 매일 새벽 4시에 일어나기로 결심했다. 이때 말고는 오로지 나를 위한 시간을 가질 수 없었기 때문이다. 그 간절함으로 더 자고 싶을 때마다 입술을 꽉 깨물고 일어났다. 언젠가 수백 명 앞에서 부동산 투자와 동기부여에 대해 강의하는 자신을 상상하면서 새벽 4시부터 아침 7시까지, 3시간 동안 공부에 몰두했다. 그렇게 5년이 흐른 뒤, 그녀는 그토록
스물네 살, 공무원 시험에 합격해 당연히 그곳에서 정년퇴직을 할 거라 생각했다. 그러나 직업을 가졌다는 기쁨은 오래가지 않았다. 답답한 틀 안에 자신을 구겨 넣는 것 같았다. 마흔을 목전에 두고, 더 이상 이렇게 살면 안 되겠다고 생각해 매일 새벽 4시에 일어나기로 결심했다. 이때 말고는 오로지 나를 위한 시간을 가질 수 없었기 때문이다. 그 간절함으로 더 자고 싶을 때마다 입술을 꽉 깨물고 일어났다. 언젠가 수백 명 앞에서 부동산 투자와 동기부여에 대해 강의하는 자신을 상상하면서 새벽 4시부터 아침 7시까지, 3시간 동안 공부에 몰두했다. 그렇게 5년이 흐른 뒤, 그녀는 그토록 꿈꾸던 경제적 자유를 글쓰기와 부동산 투자를 통해 이뤘고, 현재는 두 개의 법인 대표이자 강사로 살게 되었다. 이 모든 것은 바로 새벽 기상 덕분이다. 지금도 그녀는 매일 일찍 일어나 자신의 인생을 완전히 바꾼 '새벽 4시의 기적'을 전하고자 다양한 콘텐츠와 프로젝트를 기획하고 있다.
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품목정보
- 발행일
- 2021년 12월 10일
- 쪽수, 무게, 크기
- 320쪽 | 580g | 152*225*30mm
- ISBN13
- 9791162542521
책 속으로
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나는 적은 종잣돈으로 2년 안에 수익률을 최대로 끌어올리는 것을 1차 목표로 했다. 그래서 최대한 가격이 저평가된 부동산을 샅샅이 찾아 2년 후 반드시 수익 실현을 해 투자금을 늘려나갈 계획을 세웠다. 2년이라는 기간을 설정한 이유는 부동산 물건을 매도할 때 기본세율이 적용되는 최소한의 기간이기도 하지만 1년이라도 빠르게 부를 늘리고자 했던 나만의 다짐 때문이기도 했다. 그렇게 독하게 3년을 살다 보니 어느새 순자산이 5배 이상 늘어났다. 지금은 회사를 그만두고 전업 투자자이자 강사, 1인 지식 기업가로 살아가고 있다. 부동산 투자가 아니었다면 아직도 매일 아침 우는 아이를 떼어놓고 아침 9시부터 저녁 6시까지 직장에 갇혀 있어야 했을 것이다. 하지만 지금은 커피 한잔과 함께 여유롭게 하루를 시작하며 내가 계획한 일을 한다. 보고해야 할 상사도 없고 잔소리하는 팀장도 없다. 이제는 남의 지시를 받아야 하는 삶이 아닌 내가 원하는 인생을 살고 있다.
---「프롤로그 [어떻게 2년 안에 돈을 벌 수 있는가]」 중에서 “투자와 실거주를 분리하세요.” 이 조언은 정말 새로웠고 신선한 충격이었다. 영상을 더 자세히 보니 투자와 실거주를 분리하면 두 가지 장점이 있다는 걸 알 수 있었다. 첫째, 투자의 선택지가 전국이 된다는 것이다. 일단 친정에서 살면 주거비를 줄일 수 있고, 전세를 낀다면 종잣돈 2억 원으로 충분히 입지 좋은 아파트를 살 수 있다. 실거주를 고려하지 않아도 되므로 전국 어디든 오를 만한 아파트를 대상으로 할 수 있는 것이다. (…) 이 간단하지만 강력한 원리를 깨달은 후 내 인생이 바뀌었다. 선택지가 무한해졌고, 몇천만 원만 있어도 투자할 수 있게 됐다. 그 영상을 보고 나서는 현재 살고 있거나 잘 아는 지역뿐만 아니라 전국을 투자 대상으로 해서 공부하기 시작했다. ---「제2장 [이제부터 부동산 공부를 시작해볼까]」 중에서 나도 처음에는 무조건 서울·수도권에 있는 아파트에만 투자해야 한다고 생각했다. 하지만 돈이 부족했기 때문에 포기할 수밖에 없었다. 당시 대부분의 부동산 책에서는 지방 아파트를 사지 말고 서울·수도권의 입지 좋은 아파트를 사라고 했다. 그런 곳들의 아파트가 좋다는 것은 당연히 알고 있었지만, 사고 싶어도 수중에 그만큼의 돈이 없다는 게 문제였다. 요즘에는 지방에도 수도권만큼 비싼 아파트가 있기는 하지만, 커피값 줄이고 사교육비 줄여서 투자할 수 있는 곳이 아직 많이 남아 있다. 그렇게 투자한 곳이 현재 수익률 300퍼센트 이상이 됐다. 이런 곳들은 상승의 흐름이 오면 가격이 금방 뛰어버린다. 그러니 오르는 지역과 아파트를 알아볼 수 있어야 한다. ---「제3장 [2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리]」 중에서 부동산은 절대평가가 아니고 상대평가다. 특정 지역 하나만 봐서는 이곳이 현재 고평가인지 저평가인지 알 수 없다. 비교를 해봐야 알 수 있다. 고평가된 지역을 잘못 선택하면 고점에 매수하게 된다. 고점에서 매수했을 경우 그 지역이 하락으로 전환되면 매도도 하지 못하고 역전세를 맞는 등 힘든 시간을 보내야 할 수도 있다. 그러므로 꼭 지역끼리 비교해보고 저평가 지역을 찾아야 한다. 아파트 매매가격지수 그래프를 볼 때는 최소 10년간의 흐름을 봐야 한다. 10년이라는 시간 동안 부동산이 상승하기도 하고 하락하거나 보합 상태에 머물기도 한다. 어느 지역이든 계속 상승만 하는 곳은 없다. 매번 우여곡절을 겪으면서 상승해나간다. 제3장 [2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리]」 중에서 그때부터 내가 투자하고 싶었던 대구의 흐름을 체크했다. 먼저 대구의 미분양 상황부터 살펴봤다. 2019년 대구의 미분양은 많이 줄어든 모습이다. 미분양에 대한 리스크가 없었다. 그다음 입주 물량을 살펴보니 2016년부터 과잉 공급되던 물량이 2019년까지 줄어들었다. 2020년부터 2024년까지 입주 물량은 적정 수요보다 훨씬 더 많이 공급될 예정이지만 나는 계속 대구에 거주할 계획이었기 때문에 그래도 대구에 집을 사기로 결정했다. 대신 대구에서 저평가된 지역의 새 아파트에 집중했다. ---「제5장 [3,000만 원으로 시작하는 부동산 투자 패턴 6]」 중에서 부동산 투자를 하는 데 지름길은 없다. 꾸준히 무식하게 하는 게 최고의 방법이라고 생각한다. 아직도 나는 매일 지역을 분석하고 시세 조사를 한다. 그리고 현장으로 달려가서 소장님들을 직접 만나 물건에 대해 상담한다. 이런 일을 번거롭게 여기는 사람도 있겠지만 이것만큼 확실한 방법도 없다고 생각한다. 부동산 공부를 처음 시작하는 사람들에게 제대로 된 방향을 알려주고 싶어서 이 책을 썼다. 세상에는 수많은 정보가 흘러 다닌다. 올바른 정보도 있지만, 사람을 현혹하는 잘못된 정보도 무수히 많다. 그 안에서 올바른 정보를 찾아내기 위해서는 무엇보다 나의 기준이 필요하다. 이 책에 담긴 내용만 제대로 숙지해도 나의 기준을 잡을 수 있으리라고 믿는다. ---「에필로그 [부자를 따라 했더니 나도 부자가 되어 있었다]」 중에서 |
출판사 리뷰
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“만약 내게 5천만 원이 있고 무주택자라면 1시간이라도 빨리 이 책을 읽겠다!”_렘군
3년 만에 부동산 부자가 된 세빛희처럼 뜨는 곳만 골라 발 빠르게 선점하라! 최근 서울 주택값 평균 9억 원을 돌파하였고, 경기도도 평균 6억 원대를 훌쩍 넘었다. 월급만 차곡차곡 모아서는 절대 집을 살 수 없는 시대가 된 것이다. 집 한 채 사지 않고 아무 투자도 하지 않을 때의 대가가 우리가 상상했던 것보다 훨씬 가혹해졌다. 저자 세빛희도 15년 동안 공무원 생활을 성실히 했지만 부동산에 관심이 없었던 탓에 친구가 집으로 1년 만에 2억을 버는 것을 지켜만 보고 있었다. 단지 부동산을 몰랐다는 이유로 실패자가 된 것 같은 절망감이 밀려왔다. 마음만 급해져 아무 준비 없이 부동산 투자에 뛰어들었다가 두 번의 실패를 겪기도 했다. 그러나 치솟는 집값을 보며 가만히 있을 수 없었다. 다시 절치부심하여 유튜브, 블로그, 부동산 책들을 섭렵하며 부동산 공부에 몰두하였다. 그렇게 죽기살기로 공부와 실행을 반복한 끝에 결국 그녀는 딱 3년 만에 종잣돈 3천만 원으로 50억 원의 자산을 만들었다. 그렇다면 어떻게 적은 돈으로 이토록 단기간에 엄청난 부를 이룰 수 있었을까? 저자는 서울·수도권이 아니라 2년 안에 무조건 오를 수밖에 없는 저평가 지역 투자에 집중했다. 당시에도 각종 미디어나 책에서는 반드시 서울 부동산만이 답이라는 것이 중론이었고, 저자도 이를 알았지만 종잣돈 3천만 원으로는 서울·수도권 어디에도 투자할 수 없었다. 그래서 현실적으로 자신이 투자할 수 있는 서울·수도권 외 지역 중 가장 좋은 곳을 샅샅이 찾아 수익에 확신이 들면 투자를 감행했다. 이때 단순히 감에 의지해서 투자 지역을 선정하지 않았다. 매일 아침 4시에 일어나 딱 세 가지 중요 지표들을 확인하고 지역간 집값 비교를 했다. 그리고 이를 데이터 삼아 최적의 투자 타이밍을 찾아내어 바로 실행을 해 평균 수익률 300퍼센트를 달성했다. 만약 이러한 타이밍을 모른 채로 3년 이상 집값이 계속 오른 지역의 집을 사게 되면 곧이어 그 지역에 하락기가 올 수 있다. 멀리서 보면 전국의 집값이 오르는 것처럼 보이지만 잘 들여다보면 지역마다 부동산 사이클은 모두 다르고, 집값 상승에도 편차가 존재한다. 지역마다 천차만별인 사이클을 어떻게 먼저 선점할 수 있는지, 지금 뜨고 있는 지역은 어디인지가 부동산 투자에 있어서 가장 중요하다. 강남 지식산업센터부터 저평가된 군산 아파트까지 매년 2천 명 이상 무주택자의 부동산 인생을 바꾼 세빛희의 족집게 강의! 《딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿》에는 저자가 직접 실전에서 부딪치며 배운 부동산 투자의 원리뿐만 아니라 생생한 현장감이 살아 있는 지역분석 사례들이 풍부하다. 예를 들면 안산, 부산, 대전, 대구의 매매가격지수, 미분양 추이, 공급 물량 등 부동산 주요 지표들을 살피면서 이 지역들이 상승(혹은 하락)할 수밖에 없었던 이유를 조목조목 알려주고 매수·매도 타이밍을 짚어준다. 독자들은 저자가 상세하게 분석하는 방법을 보고 똑같이 다른 도시에도 적용해볼 수 있다. 그러나 세밀한 분석을 통해 지역을 골랐다고 하더라도 대부분 막상 모르는 지역에 투자를 하려고 하면 어디부터 봐야 하는지 혼란스러울 수밖에 없다. 책에서는 서울·수도권과는 확연히 다른 지방 투자만의 입지 보는 기준을 명확하게 제시한다. 이 기준대로만 접근하면 어떤 지역이든 1등 입지의 저평가된 아파트를 손쉽게 골라낼 수 있다. 또한 저자에게 확실한 수익을 가져다주었던 3천만 원으로 시작할 수 있는 소액 투자법을 패턴으로 정리하여 책에 소개했다. 분양권 투자부터 지방 구축 아파트, 최근 뜨거운 강남 지식산업센터까지 어떻게 투자 물건을 발견하고 수익을 이뤘는지 A부터 Z까지 설명해준다. 최근 알짜 지방 투자와 지식산업센터 등 1억 이하로 가능한 소액 투자에 대한 관심이 계속되고 있다. 규제의 틈새를 활용해 수익을 올릴 수 있는 최선의 방법이기 때문이다. 이 책의 저자 세빛희는 돈이 별로 없는 사람들도 세금과 대출 규제로 꽉 막힌 상황에서 수익을 올리고 점차 자산을 키워나갈 수 있도록 맞춤형 강의와 컨설팅을 하고 있다. 특히 렘군의 푸릉 부동산사관학교와 클래스101에서 진행한 지역분석 멘토링 강의는 오픈하자마자 하루 만에 완판되는 등 부동산 초보자들의 엄청난 호응을 받고 있다. 그녀의 도움으로 완전히 다른 부동산 인생을 살아가는 사람들이 줄을 이으면서 입소문이 난 덕분이다. 책에서 저자는 말한다. 부동산 투자에 어떠한 스킬이나 요령은 없다고. 부동산 투자의 기초적인 원리를 깨닫고 매일 흐름을 분석하다 보면 부자가 되는 길이 보인다는 것이다. 반드시 세빛희처럼 100퍼센트 똑같이 따라 하지 않아도 되고 그럴 필요도 없다. 그저 이 책을 읽고 스스로를 믿고 실행하기만 한다면 절반은 성공이다. 건투를 빈다. |
추천평
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책에서 저자는 시종일관 이렇게 말한다. “부동산 공부 저처럼 하면 됩니다. 돈이 적어도 됩니다. 그래프 몇 개만 보셔도 됩니다. 초보라서 걱정인가요? 오히려 초보들이 더 유리 한 부분이 있습니다. 제 사례를 보세요. 부족한 저도 했잖아요. 여러분도 꼭 한 번 해보세요.”
이 말이 딱 맞다. 당신도 할 수 있다. 이 책의 내용을 그대로 따라 하기만 한다면. - 김재수(렘군) (유튜브 ‘부동산전망 No.1 렘군’ 대표) |
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간혹 ‘사람의 가능성은 어디까지일까’ 하는 생각이 든다. 대출을 받으면 큰일이 날 거라는 두려움도 한 번 생각이 바뀌니 오히려 적극적으로 대출을 내려고 하고, 수학을 싫어했던 성향도 자신의 삶이 변할 수 있다면 기꺼이 엑셀을 열고 차트를 그리게 된다. 없는 시간을 만들기 위해 매일 새벽 4시에 일어나 출근 전 3시간을 온전히 자기계발을 위해 사용하기도 한다. 단순히 돈을 더 많이 벌기 위한 행동이라기에는 이를 뛰어넘는 그 무엇이 분명 있다. 책에는 초보자가 쉽게 따라 할 수 있는 데이터 활용법, 저평가 지역 찾는 법 등 그 외 부동산 매매 시 필요한 다양한 팁들이 잘 나와 있다. 무엇보다 아무것도 몰랐던 상태에서 저자가 경험했던 내용과 고민에 대해 하나하나 설명했기에 누구나 곧바로 활용할 수 있다. 기초부터 실전까지 부동산을 제대로 배워보고 싶다면 반드시 읽어야 할 필독서다. - 박민수(제네시스박) (유튜브 ‘채널 제네시스박’ 대표)
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