이 빌라는 입찰하기 전 임장을 가서 시세를 확인할 때 중개사무소 소장님이 1억 6,000만 원이면 팔 수 있겠다고 하셨어요. 그래서 입찰했던 거고요. 명도를 끝내고 임장 때 친절히 답변해준 중개사무소를 다시 찾아갔습니다. 지난번에 소장님께 “저 낙찰받아 올게요!”라고 말씀드리고 나왔는데, 이번엔 “저 낙찰받았어요!”라며 들어갔습니다. 진심으로 축하해주셨어요. 소장님은 시세가 1억 6,000만 원이라고 이야기했지만, 제가 인터넷으로 조사를 해보니 1억 7,000만 원도 충분히 받을 수 있을 것 같았어요. 그래서 소장님께 1억 7,000만 원에 매물을 올려달라고 부탁했습니다. 그런데 한 달이 지나도 소식이 없는 거예요. 손님은 몇 번 왔다 갔다고 하는데 계약서를 작성하자는 사람이 없는 겁니다. 그래서 소장님께 미리 양해를 구하고 다른 중개사무소에도 매물을 뿌리겠다고 말씀드렸어요. 최종적으로 계약이 된 곳은 처음 단독으로 드렸던 곳이었고, 4개월 만에 매도계약서를 작성했습니다.
--- 「1장 20대에 경매를 시작하다」 중에서

대표적인 비용으로는 취득세, 등기비, 법무사비, 명도비, 인테리어비, 양도세, 중개수수료가 있습니다. 취득세는 주택 수에 따라 1~3%, 8%, 12%가 부과됩니다. 등기비와 법무사비는 낙찰가액에 따라 다르고, 명도비는 명도 과정이 어떻게 진행되느냐에 따라 차이가 나며, 인테리어비는 집 상태에 따라 달라집니다. 그리고 양도세는 얼마나 수익이 났느냐, 중개수수료는 얼마에 파느냐에 따라 법적으로 정해진 금액이 있습니다.
수강생의 사례를 소개하겠습니다. 이 수강생은 스터디 시작 10일 만에 서울 빌라를 1억 8,000만 원에 낙찰받았어요. 그리고 잔금을 치르자마자 매도 계약서를 작성했는데, 매도가는 2억 2,000만 원입니다. 즉 양도차액(매도가 -매수가)이 4,000만 원입니다.
순수익을 따져보겠습니다. 취득세 198만 원, 등기비와 법무사비 약 100만 원, 인테리어비 100만 원, 양도세 474만 원, 매도 시 중개수수료 88만 원이 들었습니다. 따라서 최종 수익이 3,040만 원입니다. 빈집이어서 명도비가 따로 들지 않았고, 집도 깔끔해서 도배만 새로 했기 때문에 인테리어비가 비교적 적게 들었습니다. 처음부터 단기 매도를 계획하고 들어갈 비용을 대략 계산한 뒤 전략적으로 잘 낙찰받은 사례입니다.
--- 「2장 (1주 차) 물건 검색과 입찰가 산정법」 중에서

부동산 투자를 시작하면 건너뛸 수 없는 게 바로 임장입니다. 다만 어떤 물건에, 어떤 계획으로 투자하느냐에 따라 임장하는 방법이 조금씩 다릅니다.
예를 들어 장기 투자를 하기 위해 저평가된 아파트를 찾는다면 관심 둔 지역을 다 돌아다녀야 합니다. A 지역에 관심이 있다면 비슷한 가격대를 형성하고 있는 B·C 지역에도 임장을 가서 가격이 가장 비싼 아파트의 특징을 파악합니다. 대부분은 학군이 좋거나 지하철역과 가깝거나 신축 아파트일 텐데, 그 밖의 장점을 발견할 수도 있어요. 그 정보를 기반으로 A 지역에서 비슷한 특징을 가진 아파트가 어디인지 찾습니다. B·C 지역 대장 아파트의 특징을 지닌 아파트인데 가격이 저렴하다면, A 지역 아파트는 아직 저평가돼 있다고 판단할 수 있습니다. 아파트 장기 투자는 이런 물건을 찾는 방식으로 이뤄집니다.
--- 「4장 (3주 차) 임장 가서는 이것만 기억하자」 중에서

대출은 최대한 많이 알아볼수록 좋습니다. 경락잔금대출은 2금융에서 주로 해주는데, 1금융에서 아예 취급을 안 하는 건 아니므로 1·2금융 은행을 되도록 많이 방문해 알아봅니다. 은행마다 대출 한도나 금리가 조금씩 다른데, 나의 상황에 맞춰 대출 상품을 고르면 됩니다. 실투자금이 적다면 금리가 조금 더 높더라도 대출이 많이 나오는 상품이 더 나을 것이고, 투자금이 어느 정도 있다면 금리가 낮은 제품이 더 유리하겠죠. 그리고 단기간에 매도하거나 잔금납부 후 바로 전세를 맞출 생각이라면 대출을 받고 3~4개월 후 원금을 갚아야 하므로 중도상환 수수료가 발생하는지도 체크해야 합니다.
--- 「5장 (4주 차) 입찰과 명도를 똑 부러지게 하는 방법」 중에서

경기도에 있는 빌라를 낙찰받은 60대 수강생의 사례입니다. 1억 5,899만 원에 낙찰받아 내부 인테리어를 한 후 1억 9,200만 원에 매도해서 약 3,000만 원의 차익을 거뒀습니다. 이 집 역시 명도가 끝난 후 집 안을 확인했을 때, 어떻게 이런 데서 사람이 살 수 있나 싶을 정도로 엉망이었습니다. 이런 장면을 보면 낙찰자는 ‘아, 낙찰 잘못 받은 것 같은데’라는 걱정이 앞서게 됩니다. 그런데 이렇게 엉망이었던 집이 수리하고 꾸몄더니 새집이 됐습니다. 그리고 수리가 되자마자 전세입자를 맞춰 투자금을 회수하고 다음 경매물건에 투자할 수 있게 되었습니다.
--- 「6장 최대한 빠르게 수익 내는 법」 중에서

세 번째 사례는 서울 구로구에 있는 빌라입니다. 이 빌라를 낙찰받은 수강생은 처음엔 지하철역과 가깝고 지어진 지1 0년이 안 된 빌라에 입찰할 생각이었습니다. 그런데 누가 봐도 좋은 물건이라 경쟁도 심하고 낙찰가도 높을 것 같아 같은 날 같은 법원에서 진행하는 물건을 둘러보다가 우연히 이 빌라를 발견하고 입찰했습니다. 처음 입찰하려 했던 빌라와 연식은 비슷하지만 지하철역과 멀다는 단점이 있었습니다. 그 대신 버스정류장이 바로 앞에 있긴 했어요. 1억 8,010만 원에 낙찰을 받은 수강생은 중개사무소부터 들렀는데 소장 님이 매수자가 기다린다고 했답니다. 그래서 소유권이전 후 집 내부를 간단하게 수리하고 2억 2,000만 원에 바로 매도계약서를 작성했습니다. 차액 약 4,000만 원에 순수익은 2,700만 원이었습니다.