입지를 분석하고 오르는 주택을 사는 것은
나의 노후와 가족을 지키는 책임 있는 행동입니다
우리가 값을 지불하는 것은 땅값과 건축비만이 아니라 그 부동산이 위치하고 있는 입지의 장점과 환경의 가치를 함께 사들이는 것입니다. 만약 입지의 조건과 환경에 적절한 가격을 지불했다면, 그것은 성공적인 투자입니다. 그게 아니라 분위기에 휩쓸리거나 면밀히 알아보지 않은 채 과도하게 값을 치렀다면 실패한 투자입니다. 가장 훌륭한 투자는 부동산과 입지의 미래 가치를 미리 내다보고 선점하는 것이겠지요. 이것이 제가 이 책을 쓴 이유이고, 여러분이 이 책을 필친 이유입니다. --- 1권 서울편 4쪽 [프롤로그]에서

이제부터는 삶의 질을 추구하는 수요 시장이 열린다!
서울은 물리적으로 주택 공급을 크게 늘릴 수 없습니다. 마지막 택지개발사업이었던 강서구 마곡지구 개발이 마무리 단계에 이르렀습니다. 따라서 앞으로 수도권 부동산 시장은 서울권을 생활 기반으로 희망하는 양적 수요는 경기 지역과 인천에서 충족시켜나갈 것이고, 서울은 질적인 상품을 공급하는 데 집중하게 될 것입니다. 다시 말해서 세대수를 획기적으로 증가시킬 수 있는 택지개발은 경기도와 인천에서 담당하고, 서울은 기존 주택들의 상품성을 높이는 재건축, 재개발을 활성화하는 방향으로 나아갈 것입니다. 앞으로 서울의 부동산 시장은 이전과는 완전히 다른 모습으로 전개될 것입니다. 때문에 전에는 경험하지 못했던 트렌드 변화와 거기에 따른 진행 과정을 꼼꼼히 지켜봐야 합니다. --- 1권 서울편 27쪽 [서울 부동산 브리핑]에서

강서구 이주와 투자 이전에 생각해볼 것들
돈이 적게 들어간다고 해서 좋은 투자가 아닙니다. 투자금이 더 들어가도 좋은 입지를 사는 것이 부동산을 대하는 바람직한 태도입니다. 왜 싼지, 왜 쌌는지 한 번쯤은 따져봐야죠. 게다가 강서구는 이제 예전처럼 저렴하기만 한 동네가 아닙니다. 경제력이 높은 층과 낮은 층이 공존하고 있습니다. 학군이 매우 중요한 동네이고, 상권에 대한 기대 수준도 매우 높습니다. 교통 환경도 획기적으로 호전되었습니다. 입주민의 특징과 성격이 바뀌고 있다는 의미입니다. 따라서 일자리, 교통, 교육, 생활편의 시설, 자연환경, 입주민, 이 6가지 사항을 충족하지 못하는 입지는 한 번 더 고민하고 매수 여부를 결정하기 바랍니다. --- 1권 서울편 64쪽 [강서구 브리핑 2]에서

이렇게 많이 올랐는데 또 오를까요?
부동산은 장기 투자여야 합니다. 주식 같은 데이트레이딩이 아닙니다. 정상적인 시장의 입지 가치와 상품 가치를 모른 채 단기 투자를 하는 주택 매수층은 반드시 실패합니다. 부동산의 가치는 쉽게 형성되지 않지만, 한 번 형성된 가치는 거의 떨어지지 않습니다. 미래 가치가 있다는 판단이 서면 언제든지 매수해도 됩니다. 다만 최소한 5년 이상 10년 정도를 내다보는 매수 전략이 필요합니다. 매도 시점을 10년 후로 예상한다면 되도록 준공 10년 미만의 새 아파트를 공략하는 것이 바람직합니다. 입지와 상품 경쟁력 모두를 고려해야 하기 때문입니다. 적어도 이 두 가지 조건만 지킨다면, 어떠한 부동산 규제 정책이 나온다 해도 리스크를 관리 할 수 있습니다. 이것이 부동산 규제 시대의 가장 안전한 투자 방법이라고 할 수 있습니다. --- 1권 서울편 64쪽 [빠숑의 부동산 칼럼 1]에서

존재감이 부각되기 시작한 경기도 파워 도시들!
앞으로 10년 뒤 경기도 도시 가운데 가장 성장해 있을 두 지역을 예상해본다면 단연 화성시와 평택시를 꼽을 수 있습니다. 화성시는 동탄 신도시만의 도시가 아닙니다. 어마어마한 일자리와 뛰어난 교통망, 잘 짜인 상권 시설 등이 복합적으로 개발되고 있습니다. 평택은 2가지 호재를 동시에 맞았습니다. 미군 부대 이전과 삼성전자 등 대규모 산업단지 개발입니다. 이에 따라 평택은 이전과는 전혀 다른 역할을 하게 될 것입니다. 화성시도, 평택시도 지금은 단일 지자체이지만, 분구(分區)가 확실시되는 메가 시티로 개발되고 있습니다. --- 2권 경기편 13쪽 [경기도 부동산 브리핑]에서

왜 화성(華城)은 수원에 있고, 수원대학교는 화성에 있을까?
‘왜 화성은 수원시에 있고, 수원대학교는 화성시에 있을까?’ 정답은 수원과 화성이 과거에는 같은 행정 구역이었기 때문입니다. 수원대학교가 있던 지역이 화성시로 분리되면서 화성시에 수원대학교가 있게 된 것이죠. 이처럼 수원이라는 거대한 지자체는 인구가 증가함에 따라 여러 지자체로 분리되었습니다. 수원시로 편입된 지역이 있고, 안산시나 군포시로 편입된 지역도 있습니다. 일부는 오산시와 화성시로 분리되었습니다.(중략) 결론적으로 화성이 수원에 있기 때문에 외부 사람들에게는 화성과 수원의 행정 구역에 다소 혼선을 줄 수 있습니다. 이러한 혼선 역시 화성시에 도움이 되지 않습니다. 화성시는 이미 수원시의 후광 효과를 볼 필요가 없을 정도로 거대한 도시이기 때문입니다. --- 2권 경기편 193쪽 [신도시의 끝판왕, 동탄 신도시의 화성시]에서

군사 요충지는 대체로 명당이다
무봉산(舞鳳山), 경기도 평택시 진위면 신호리에 위치한 산입니다. 봉황이 춤을 춘다는 뜻이지요. 무봉이라는 이름에서 보통 2가지를 생각해볼 수 있습니다. 하나는 천의무봉(天衣無縫)이라 해서 선녀의 옷처럼 바느질한 자리가 없는 옷이라는 의미가 있습니다. 즉 완벽하다는 뜻입니다.(중략) 무봉산은 낮습니다. 200미터 조금 넘는 높이니까요. 하지만 낮은데도 불구하고 평택이라는 도시의 변화를 고스란히 지켜봐온 명산의 위용을 갖추고 있습니다. 주변의 모든 움직임을 살필 수 있는 입지이기 때문에 조선시대에는 산성이 있기도 했습니다. 군사적인 활용도가 높은 곳은 풍수적으로도 매우 의미가 큽니다. 미군 부대의 위치를 주목하라는 의미가 여기에도 적용되는 것이지요. --- 2권 경기편 266쪽 [풍수 이야기]에서

어려운 문제일수록 항상 내 주변에 답이 숨어 있습니다
《대한민국 부동산 미래지도》를 집필할 때에도 서울과 수도권의 핵심 지역들을 다룬 이후에, ‘정말 우리가 익히 알고 있는, 오르는 지역만 계속 오를까? 아직 드러나지 않았지만 사람들이 몰리고 돈이 돌고 새롭게 도약할 입지요건을 갖춘 도시가 없을까’란 생각에서 집필에 착수했습니다. 그리고 살펴볼수록 ‘명당은 역시 명당이구나, 다시 사람과 돈이 몰리겠구나’ 싶은 지역이 눈에 들어왔습니다. 이번에 서울편에 추가한 강서구와 중랑구가 그러하고, 경기편에 추가한 화성시와 평택시가 그러합니다. 우리는 흔히 우리가 살고 있거나 자주 가봤거나 익히 알고 있는 지역을 제대로 알고 있다고 착각합니다. 이 지역이 왜 이런 이름을 갖게 되었는지, 왜 분구되었는지, 왜 사람이 몰렸는지, 왜 지금은 몰리지 않게 되었는지, 이 지역을 지자체나 중앙정부에서는 어떻게 바라보고 있는지를 모른다면 내가 살고 있거나 가봤다고 해서 제대로 알고 있다고 말할 수 없습니다.

<b>주택을 매수할 때는 반드시 투자자의 관점에서 접근해야 한다</b><br/><br/>2020년 10월 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크 34평형이 36억 6,000만 원에 거래되며, 일반 아파트 평당 1억 원 시대를 열었다. 연일 가격이 치솟고 있는 서울의 부동산시장을 지켜보노라면 뭐라도 해야 할 것만 같은 조급함이 앞선다. 반면에 한쪽에서는 냉소적인 시선을 던질지도 모른다. ‘집값이 평당 1억 원이라니, 거품이 끼어도 단단히 끼었군.’<br/>당연한 말이지만, 부동산의 가격은 단순히 ‘땅값+건축비’만을 반영하지 않는다. 만약 재료비와 각종 인건비만으로 가격을 산정한다면, 모든 부동산에는 크기별로, 넓이별로 동일한 가격표가 붙어야 한다. 하지만 어떤 지역의 17평짜리 아파트가 다른 지역 34평 아파트보다 훨씬 비싼 것이 현실이다. 이유는 프리미엄, 원색적인 표현으로는 ‘거품’ 때문이다. 그렇다. 부동산시장에서는 거품을 사고판다. 그리고 누구나 이러한 사실을 인정하고 있다. 문제는 과연 그 거품이 가치를 지니고 있는가, 거기에 합당한 가격을 지불하고 있는가 하는 점이다.<br/><br/>주택을 매수하면서 가격이 오를 만한 곳을 찾고 팔 때 시세차익을 남기는 것은 결코 그릇된 욕심이 아니다. 대부분의 가정이 집을 구할 때 대출을 얻기 때문에 이자 비용이 발생하고, 공간이 업그레이드되면 생활비 역시 커진다. 벌이가 크게 늘어나지 않는 상황에서 그나마 집이라도 지키는 거의 유일한 방법은 오르는 주택을 사서 훗날 매수가보다 비싸게 파는 것이다.<br/>문제는 척박한 지역에 건물을 지어놓고 과장된 청사진을 보이며 앞으로 가격이 오를 것이라고 부풀리는 허위 정보와 광고, 그리고 거기에 현혹되는 무분별한 선택이다. 낙후한 곳일수록 개발 이슈에 민감하게 반응하고 가격이 들썩인다. 아무런 가치가 없는 ‘진짜 거품’일수록 요란하기 마련이다. 이처럼 옥석을 가리기 위해서는 공부가 필요하고 투자자의 관점에서 접근해야 한다. 주택을 매수하면서 이것저것 따져보고 면밀히 검토하는 것은 집과 가정, 노후를 지키는 책임 있는 행동이다.<br/><br/><b>사람들이 원하는 지점을 정확히 간파하고,<br/>오를 수밖에 없는 지역을 찾아가는 대한민국 부동산투자 답사기</b><br/><br/>먹고살기 힘들 때는 당장의 일자리와 비바람을 피할 수 있는 집만 있으면 많은 것이 해결된다. 조금 풍족해지면 이때부터는 교통과 교육, 생활편의 시설 등에 관해서 따지게 된다. 이마저도 충족되고 나면 고급 주거지에 대한 기대가 커진다. 현재 서울 부동산시장은 이 단계에 이르렀다. 대부분의 신축 아파트가 삶의 질을 높이는 방향으로 설계되어 건축되고 있으며, 심지어 호텔식 서비스를 제공하기도 한다. 이제 주택은 단순히 잠을 자고 머무르는 공간을 넘어 즐기고 향유하는 영역으로 나아가고 있다. 이러한 조건을 충족시키느냐 아니냐에 따라 가치가 달라지고 가격 역시 차이를 보이게 된다. 그렇다면 답은 하나다. 과연 어떤 지역이 이러한 욕구를 충족시키고 있는지, 또 앞으로 충족시켜줄 것인지를 찾아내는 것이다.<br/>이 책이 서울의 변두리 지역으로 여겨지는 강서구와 중랑구로 포문을 여는 것은 땅과 부동산이 가진 가능성을 발굴하려는 의도에서다. 광역 서울권이 확대됨에 따라 변방이 중심으로 거듭나고 변화하는 과정을 추적한다. 특히나 강서구와 중랑구는 도심으로 변모하면서도 천혜의 자연환경을 갖추고 있어 삶의 질을 추구하는 오늘의 부동산 트렌드와도 부합하는 지역이다.<br/>현재 대한민국 부동산시장에서 대장주 역할을 하고 있는 서초구를 통해서는 부동산의 가치가 어떻게 매겨지는지 알아보고 이 지역으로 부가 집중되는 이유를 밝힌다. 서초구의 6개 동네를 따라가다 보면 1등 부동산의 모델을 확인하게 된다. 다소 어정쩡한 위치에서 고급 주거지로 환골탈태한 노원구와 마포구, 과거의 영화를 되찾으려는 영등포구와 성북구, 강남권으로 편입되기 위해 조용히 변화를 모색하는 강동구 등은 저마다 특색 있는 색깔로 지역의 라이프스타일에 따라 부동산의 가치가 어떻게 달라지는지 보여준다.<br/><br/><b>서울의 아성에 도전하는<br/>지방의 신흥 강자들이 보여주는 부의 미래</b><br/><br/>지역 불균형 문제가 항상 거론된다. 부동산시장 관점에서 보면 이 문제는 더욱 첨예하게 드러난다. 이른바 부동산의 부익부 빈익빈 현상이다. 한때 서울의 배후 도시로 각광받았던 서울 북부의 의정부시와 남부의 안양시는 일찌감치 개발되었다는 점이 오늘에 이르러서는 약점이 되고 있다. 오래된 만큼 낡았기 때문이다. 안양에 속한 평촌 신도시가 안양이기를 거부하며 차별화되려는 움직임을 보이는 이유는 일종의 ‘신분 세탁’으로 해석할 수 있다.<br/>같은 처지에 있는 의정부는 최근 지역의 많은 공간을 점유하고 있던 미군 부대가 대거 이전함에 따라 도시 이미지를 새롭게 하는 성형 과정에 들어갔다. 안양 역시 자급자족형 도시라는 잠재력을 바탕으로 대규모 재개발보다는 소규모 리모델링을 중심으로 변화를 모색하면서 발 빠르게 대처하고 있다. 의정부시와 안양시 둘 다 서울에 인접해 있다는 장점이 있기에 여느 지방 도시와는 차별화되는 위치에 서 있다.<br/>구리시는 이제 서울이라 해도 무방하다. 서울의 26번째 구로 편입된다 해도 전혀 어색하지 않다. 대치동 못지않은 교육 환경을 갖추었을 뿐 아니라 도시 기반 시설 역시 서울의 여느 지역에 뒤지지 않는다. 구리시의 부동산 가치가 상승하는 이면에 어떤 조건들이 반영되고 있는지 살피는 것은 그 자체로 훌륭한 부동산투자 공부가 된다.<br/>이름 그대로 넓은 마을이었던 경기도 광주(廣州)는 많은 역할과 공간을 다른 지역에게 내어주고 한때 존재감이 약해졌지만, 경인선 등의 전철이 뚫리고 청정 지역으로서의 가치가 부각되면서 새롭게 조명을 받고 있다.<br/>동탄신도시로 대표되는 화성시와 서울~세종 라인의 중간 지점에 있는 평택시는 수도권의 미래를 이끌어갈 국제화 도시로 성장할 것이라는 평가를 받고 있다. 당연히 수도권에서 새로운 터전을 마련하는 동시에 차익을 꿈꾸는 이들에게는 관심 대상이 아닐 수 없다. 화성과 평택이 지닌 미래 도시로서의 잠재력과 변화상을 목격하면서 부의 미래지도를 그릴 수 있다.<br/><br/><b>생생한 현장감이 느껴지는 입체적인 지도,<br/>지역의 내력을 밝히는 맛깔난 스토리텔링<br/>그리고 2021년판 최신 정보를 장착한 부동산 재테크계의 새로운 기준!</b><br/><br/>부동산에 관심이 많은 이들 사이에 통용되는 ‘임장(臨場)’이라는 말이 있다. 한자 풀이대로 어떤 장소에 임한다는 뜻으로, 부동산 이슈가 있는 현장에 직접 방문하여 둘러보며 입지 분석을 하는 행위를 일컫는다. 이 책 《대한민국 부동산 미래지도》는 활자와 텍스트가 새겨진 ‘종이책’에 그치지 않는다. 지역에 담겨 있는 내력을 발굴하여 전해주는 저자의 이야기를 따라가다 보면 바로 그곳에 있는 듯한 생생함을 느끼게 된다. 동네의 모습을 담은 사진과 동네 구석구석을 한눈에 파악할 수 있도록 배려한 입체적인 지도가 현장감을 더해준다. 지도를 들여다보면서 저자의 이야기에 귀 기울이다 보면 낯선 지역이라도 여러 번 다녀본 것처럼 친숙해진다.<br/>이 책은 2016년에 펴낸 저자의 책 《부자의 지도》를 전면 개정하여 새롭게 펴낸 것이다. 각종 개발 이슈와 교통망 확대, 행정구역 변화, 최신 트렌드 등의 부동산 정보를 2021년에 맞게 업그레이드했을 뿐만 아니라, 초판에서는 다루지 않았던 서울의 강서구, 중랑구와 경기도 화성시, 평택시를 새롭게 추가했다. 부동산시장에서는 잘 다루지 않던 지역을 왜 포함했는지 직접 확인하면서 시장을 바라보는 새로운 시각을 가질 수 있을 것이다.<br/>단언컨대 이 책은 부동산투자서의 새로운 기준이라 자부한다. 저자의 인문학 지식과 냉철한 분석이 조화를 이룬 살아 있는 내용은 타의 추종을 불허하며, 현장감을 최대한 살린 풍부한 사진과 세밀한 지도 등의 장치는 이전의 그 어떤 부동산 관련 서적이 시도하지 않았던 새로운 방향을 제시하고 있다. 추천사를 쓴 최준영 박사의 말처럼 ‘이 책은 우리 사회가 한 단계 성숙했음을 보여주는 결과물’이자, 부동산투자서의 새로운 장을 여는 첫 페이지가 될 것이다.

“책상에 각 잡고 앉아서 읽기보다는 가방과 자동차 한 귀퉁이에 두고서 계속 읽어보면 좋은 책입니다. 어느 지역에 가서 누군가와 이야기하다가 잘 모르는 동네 이야기가 나올 때 펼치면 좋은 친절한 가이드북이기도 합니다. 편안한 마음으로 읽어내는 동안 호기심과 궁금증이 일어나고 무거운 엉덩이를 들어 자리에서 일어나 움직이도록 만드는, 김학렬 소장이 가진 묘한 매력이 그대로 반영된 책입니다.”(추천사 발췌)