이 책은 부동산 투자자의 추천을 받아서 읽어보게 되었다

재개발은 사실 절대로 쉽지 않은 분야이고, 상대적으로 일반인들에게는 어렵게 느껴지기도 한다

이 책이 재개발에 대해 자세하게 서술되어 있다고 하길래 구매해서 읽어보았는데 사실 좀 어려웠다

재개발 과정조차 익숙하지 않은 나에게는 조금 스트레스 받아가면서 읽어야 했던 책이다. 하지만, 책은 정말 잘 쓰여져 있다고 생각한다

저자가 최대한 많은 정보 및 노하우를 담아내려고 했다는 게 느껴지는 책이며, 우리나라는 재개발 할 땅이 앞으로도 적지 않기 때문에 지금처럼 부동산 침체기가 왔을 때 재개발과 관련된 서적을 잘 읽어두어야 한다고 생각한다

이 책은 초보라면 한번 읽는걸로는 부족하다. 2번 3번 읽어야 그래도 익숙해질 것이라고 생각한다

책을 읽으면서 느낀 것은 확실히 재개발이 일반 아파트 매매보다는 어렵다는 것이었다. 하지만, 저자도 경매로 아파트 투자 이후 재개발 투자를 하면서 자산을 크게 불린 것을 보면 재개발도 확실히 기회라고 생각한다

나는 서울의 핵심지 아파트를 원하기 때문에 서울 재개발이 관심이 많았는데, 서울 외의 수도권 재개발에도 관심을 가져야겠다고 생각이 든 책이었다

부동산 투자에 관심이 있다면 꼭 읽어보길 바란다

재개발 모르면 부자될 수 없다는 제목부터 굉장히 강한 인상을 주는 책이었다. 사실 처음에는 재개발이라는 단어만 들어도 어렵고 복잡하다는 생각이 먼저 들었다. 특히 나는 부동산 공법이나 도시정비사업 같은 내용을 거의 모르는 초보자였기 때문에, 재개발은 전문가들만 할 수 있는 투자라고 생각했다. 그런데 이 책은 그런 막연한 두려움을 조금씩 줄여 주었다.

책에서는 재개발이 어떤 방식으로 진행되는지, 조합설립이나 관리처분 같은 기본 개념들을 비교적 쉽게 설명해 준다. 처음에는 용어 자체가 낯설어서 읽는 속도가 느렸지만, 계속 읽다 보니 재개발이 단순히 오래된 동네를 새로 짓는 것이 아니라 법과 행정 절차, 주민 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 사업이라는 점을 알게 되었다. 특히 재개발 과정에서 권리관계와 사업 진행 단계가 얼마나 중요한지를 반복해서 강조하는 부분이 기억에 남았다. 

가장 인상 깊었던 점은 저자가 단순히 돈 버는 방법만 이야기하지 않았다는 것이다. 재개발 투자에는 시간도 오래 걸리고 위험도 있으며, 공부 없이 접근하면 손해를 볼 수도 있다는 현실적인 이야기를 많이 해 주었다. 그래서 오히려 더 신뢰가 갔다. 초보자인 내 입장에서는 무조건 투자하면 성공한다는 식의 책보다 훨씬 도움이 되었다.

특히 부동산 공법을 잘 모르는 사람 입장에서는 사업시행인가, 관리처분인가, 권리산정기준일 같은 단어들이 굉장히 어렵게 느껴진다. 하지만 책에서는 실제 사례를 통해 왜 그런 절차가 필요한지를 설명해 주어서 조금씩 이해할 수 있었다. 물론 한 번 읽었다고 완전히 이해되지는 않았지만, 최소한 뉴스를 보거나 부동산 이야기를 들을 때 예전보다는 흐름이 보이기 시작했다.

또한 재개발 투자가 단순한 운이 아니라 정보 분석과 기다림의 과정이라는 점도 새롭게 느껴졌다. 나는 원래 부동산 투자를 “돈 많은 사람들이 하는 것”이라고 생각했는데, 책을 읽고 나서는 공부와 현장 조사도 매우 중요하다는 생각이 들었다. 특히 재개발은 법과 정책 변화에 영향을 많이 받기 때문에, 공법에 대한 기본 이해가 왜 필요한지도 알게 되었다.

하지만 초보자 입장에서는 여전히 어려운 부분도 많았다. 세금이나 권리분석, 정비사업 절차 설명은 한 번에 이해하기 힘들었고, 중간중간 다시 읽어야 하는 부분도 있었다. 그래도 완전히 모르는 상태에서 읽기 시작했을 때보다는 재개발이라는 분야가 훨씬 현실적으로 느껴졌다.

이 책은 단순한 투자 성공담이라기보다, 재개발이라는 복잡한 세계의 입구를 보여 주는 안내서 같았다. 부동산 공법을 잘 모르는 초보자인 나에게는 재개발은 무조건 어려운 것이라는 막연한 두려움을 줄여 준 책이었다. 앞으로 실제 투자를 하게 되든 아니든, 최소한 재개발 뉴스를 이해하고 공부의 방향을 잡는 데는 큰 도움이 된 책이라고 생각한다.

재개발에 많은 내용 있지만

특히, 사업단계별 매수 매도 타이밍

1차 매수 타이밍은 조합설립 직전이다. 입지가 좋은 구역이라면 이 단계에 진입하는 것이 좋다. 추진위원회가 결성되고 토지등 소유자의 동의율이 75%를 넘어야 조합을 설립할 수 있는데, 상가 등 반대자 파악및 추진위 직원들의 태도와 사업에 대한 의지 등을 파악하고, 주변 부동산 중개소 서너 군데에서 중개사들의 의견을 들어보는 것도 필요하다.

1차 매도 타이밍은 사업시행인가 후 시공사가 선정되고 난 직후다. 단기투자자들에게는 이때가 첫 번째 매도 타이밍이다. 시공사 선정되면 홍보를 많이 하는데 단연 홍보효과가 큰 이벤트는 시공사 선정이다. 건설사들은 본인들만의 특화 설계를 내세운 멋들어진 설계도와 조감도 등을 담은 홍보책자를 조합원들에게 돌리고 이는 각종 언론과 온라인 커뮤니터 등에 뿌려지면서 세간의 관심이 집중된다. 매수자가 몰리게 된다.

2차 매수 타이밍은 감정평가후 낮은 감정평가를 받은 실망 매물이 헐값에 나오면 매수할 타이밍이다. 

2차 매도시기는 관리처분인가가 되면 투기과열지구에서는 조합원지위양도금지가 되므로 직전에 매도하기는 것이 좋다. 

3차 매수시기는 안전한 투자를 원하는 투자자나, 실거주를 원하는 경우 위험이 해소된 관리처분전후에 매수하는 게 좋다. 3차 매도타이밍은 입주 이후로 신축 시세가 안정될 때까지 기다렸다가 파는 것도 좋다.  등의 내용 등으로 구성되어 있음 

  저자를 알게된 계기는 유튜브를 통해서였다. '조사관'이라는 단어는 꼭 알아야 한다, 알기만 하면 재건축 재개발의 플로우를 알게된다고 했는데 책을 읽으며 그 말을 이해하게 되었다. 재개발 재건축에서 중요한 포인트인 비례율, 조합의 사업후 수익등 재개발재건축에 관심있어 투자하려는 사람들에게는 1독을 권하고 싶다. 단순히 재개발재건축은 오래 묻어놓아야 한다는 고정관념을 깨 주고 다양한 수익실현루트를 알려주어 진입장벽을 낮춰주는 책이다.

입지가 좋고 사업성이 보장된 곳이라면, 사업의 수익성을 정확하게 파악할 수 있는 관리처분 인가 이후에도 충분히 투자할 수 있다.

재개발 모르면 부자 될 수 없다.

우여곡절 끝에 이젠 단계가 이해되기도 어느 때 투자해야 안전하고 어느 시점에서는 많은 공부와 계산이 필요한지도 알았다. 나는 내 집 마련을 목적으로 하고 가치 평가에 대한 기준이 불명확하기 때문에 내 집 마련을 위한 안전한 투자를 위한다면 관리처분 인가 이후 하는 것이 안전하다. 대신 비싸다.

워크시트를 작성해나가며 말도 안 되는 금액을 확인해가면서 '음, 재개발은 아무나 하는 게 아니군'이라는 생각을 많이 하게 되었다. 그래서 청약 때와는 다르게 어디에 도전해 볼 수 있을까?보다는 아 이런 방법도 있구나~에 더 초점을 맞췄던 것 같다.

그렇기 때문에 더 청약 공부를 열심히 하고 관심을 가졌을지도 모른다. 그래서 (아마도) 좋은 기회를 get 하게 되었다.

원본 : https://blog.naver.com/kms9503/222659042149