#부동산 시장의 변동성은 주식시장 1/50이라는게 지금까지의 정설이었다. 하지만 최근 부동산 시장 만큼은 강남, 강북, 지방으로 지역을 가르며 차별을 말하던 지역적 편차에서 전국구로 평준화 현상을 들어내며 어떤 시장보다 급격한 가격 변동성을 겪고 있다. 이런 문제의 본질적인 최대 원인은 정부의 부동산정책 불확실성에의한 트리거가돼서 시장의 불확실성과 맞붙어 변동성의 폭이 확대된 측면이 분명하게 있다고 개인적으로 생각한다.  

#그런 주택시장의 불확실성 변수와 변동성을 단언하고 전망한 저자가 부동산 투자 성공의 최대 전제는 항상 부동산에대해 지속적인 관심과 공부하는 자세가 중요하다고 말하고 있다. 그리고 그보다 더 중요한 것은 공부만이 아니라 그 공부와 관심을 통해 결단하고 실행하는 추진력이라는 알고만 있지말고 실천해보라는 부분이다. 결론적으로 현재는 어떤 시장보다 변동성이 심화됐다.

부동산 전문 Influencer인 저자가 바라본 부동산 투자전략, 성공투자 지침서인  
본문은 모두 4장으로 나뉜다. 
‘1장 대한민국 부동산은 왜 주택인가’에서는 미분양과 공급량, 부동산 투자 당위성을 듣고
‘2장 대한민국 주택종류’에서는 apt, 연립, 다가구, 다세대 등의 투자전략을 들어보며

‘3장 나는 어디서 살아야 할까’에서는 약세권, 일자리, 학원가, 호재, 환금성, 택지선택을 듣고

‘4장 주택 투자의 전장’에서는 영끌은 나쁜것이 아님을 말하고 있다. 
또한 부동산 정책 미래 10년을 내다보고, 안줗지 말고 결말을 화려하게 그리자고 말하고 있다.

‘마지막으로는, 부동산의 수익은 내 노력, 나의 인장활동과 발품으로 만들어 진다는 것을 정확하게 짚어내고 있다.
 

#즉, “당신의 부동산 투자 성공은 그런 실천하는 노력으로 만들어 진다.”는 저자의 언급이다. 여기서 노력이란 바로 전문용어로는 임장활동을 말하고 순수 우리말로는 발품을 말하는 듯 하다. 덧붙이자면 지금까지 부통산 투자를 하면서 발품, 즉 임장활동을 할수록 가격이 저렴해 지는 것을 무수히 봐 왓다는 저자의 언급은 문제의 본질을 정확하게 읽고 있는듯이 솔직하다.

#예를 들어 부동산 경매에서 들러리 마니아, 들러리 낙찰가의 펙트는 굉장히 읽을수록 인상적이었다. 알다시피 들러리 낙찰가들은 매일 경매장을 오가며 남의 들러리를 서면서 많은 종목을 저가로 입찰하고 실제로 낙찰을 받는 경우가 자주 있다는 의미이다. 

#그러면 요즘같이 스마트폰으로 경매물건에대한 기초정보들이 속속들이 검색되고 경매 자체가 대중화된 시대에 정보 비대칭성이 가능할 수 있는가라고 말할수 있다. 하지만 그런 생각하는 이면에 실제로 저자의 다양한 부동산 투자 경험에 의하면 현장에서는 그런일들이 발생하고 있다고 말하고 있다. 즉, 그런 투자의 “꾸준함은 시기와 상관없이 언제나 통한다.”는 것이다. 단순한 예로 많은 사람들이 날씨를 이유로 입찰을 포기했고 나역시 그런 사소한 이유로 포기한 입찰이 많다고 토로한다. 그럼으로서 여러번의 기회를 놓쳤다고!!!

#저자는 당언한다. 부동산이라는 기회는 언제나 그 자리에서 당신을 기다리고 있다고 말이다. 노력으로 그 곳, 거기, 그 자리까지 다다르는 것은 내 몫이라는 사실이다. 어쩌다 기회를 놓쳐도, 내 생각보다 조금 느려도, 비가오나 눈이오나 꾸준히 임장활동, 경매시장을 다니다보면 당신도 어느새 성공한 부동산 투자자 위치에서 있을것이라는 사실 한가지만 기억하라는 저자의 끈기어린 당부다.

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대한민국 부동산, 성공투자 지침서!

900만 원으로 시작해 15년간 아파트, 빌라, 상가, 토지, 분양권, 입주권, 재개발지 등 총 14개 부동산 보유 중이며  2만 명의 블로그 구독자와 7천 명의 팬을 가진 부동산 인플루언서이며, 부동산 강의, 경매 강의 강사로 활동 중인 네이마리 저자의 그야말로 부동산 투자의 필독서이다.

부동산 투자전략에 대한 모든 것을 총망라하는 이 책은 부동산 투자 지침을 4가지 단락과 19개의 파트로 구분 지어 설명하고 저자만의 투자처 찾는 방법, 저평가된 아파트와 지역을 언급하며 투자 노하우를 제공하고 있다. 

투자 성공담 뿐만 아니라 저자가 걸어오며 실패한 경험담까지 가감 없이 이야기하며 소액 투자자의 기본 원칙을 이야기한다. 100여 개가 넘는 아파트 자료를 인용하였고, 70여 개의 지도, 도표, 그래프를 분석하며, 방대한 부동산 시장의 성공투자 전략을 자신 있게 제시하고 있다.

특히 이 책에서는 3기 신도시에 대해 집중적으로 다루기도 하는데 직감이 아닌 철저한 데이터 분석을 바탕으로 앞으로의 투자 계획을 세우는 발 빠른 투자자들은 이미 3기 신도시를 중심으로 몰려들고 있다고 귀뜸하며 3기 신도시가 고질적인 수도권 부동산 문제의 해결책이 될 수 있다고 믿는 사람들에게 “묻고 더블로 가!”를 외친다. 

장화를 신고 진주를 찾아 뻘로 들어갈 것인가, 맨발이 아님에 감사하며 서 있을 것인가. 선택은 당신의 몫이란 대목이 인상적이었고 기회는 언제나 제자리에서 당신을 기다리고 있고 노력으로 거기까지 다다르는 건 당신이 해야 할 몫이라는 뼈때리는 조언을 아끼지 않는다. 

꾸준하고 성실하게 투자에 대해 공부하고 발품을 파는 그런 노력. 노력은 배반하지 않는다. 수익은 노력으로 만들어진다. 이 책은 부동산 투자를 꼭 해야 하는 이유를 제시하는 책이다. 주거 안정, 인플레이션, 재테크 수단뿐만 아니라, 다양한 사례를 통해 부동산 투자 이유를 설명하고 있다. 또한 저자 자신의 성공담과 실패담을 진솔하게 이야기하며 투자 철학과 투자 원칙을 제시하고 있다.

책의 구성은 네개의 챕터로 이어지며 대한민국 부동산, 왜 ‘주택’인가란 질문에 떨어지는 미분양 주택 수와 주택 공급량, 유동성 지표를 근거로 부동산 시장의 전망을 이야기한다. 또한 그렇다면 어디서 살아야 하나?에 대한 답으로 전통과 역사의 ‘역세권’, 직주근접의 실현 ‘일자리’, 식지 않는 교육열 ‘학원가’, 전후좌우, 호재파악, 환금성이란 키워드를 중심으로 설명한다. 

그 외에도 ‘영끌’이란 꼭 나쁜 걸까? 부동산 정책, 지난 10년을 알아야 앞으로 10년이 보인다, 투자란 없다? No, 안주란 없다!, 시작이 초라하다고 결말이 초라한가 등의 부동산 투자와 관련된 저자의 철학과 원칙등에 대한 풍부한 읽을거리가 있다. 

Before

난 운명을 믿는 편이다. 그래서 가끔씩 운세 정보를 확인해 보곤 한다. 물론 운명이란 노력에 의해 얼마든지 변화가 가능하다는 것을 전제로 한다. '운칠기삼'이라는 말이 바로 그런 걸 증명해 준다. 우리가 노력한 만큼 70% 이상은 새로운 국면으로 변화가 가능하다는 희망의 메시지가 이 낱말 속에 담겨 있다. 그리고 '귀인'이 돕는다는 표현에도 때로는 기대를 담아 보곤 한다.

인터넷 세상에서는 서로 얼굴 한 번 마주친 일 없이 얼마든지 친구도 되고 이웃도 될 수 있다. 그런 가운데 알게 모르게 서로 영향을 주고 받곤 한다. 실은 영향을 주는 일보다는 거의 영향을 받고 있는 편이다. 나에게 이런 영향을 준 블로거들이 몇 분 있다. 그중에서도 문득 지금은 활동하지 않고 있는 '천공질러'님의 소식이 궁금한 건 그의 명철한 인사이트에 감동받은 바가 있어서이다. 이 책을 내신 '네이마리'님 역시 블로그의 글을 읽으면서 많은 영감을 갖게 한 분이다. 그분의 글에 언급된 내용을 통해 발품과 손품을 대신할 수 있을 정도로 많은 도움을 받고 있다. 그런데 그런 분이 책을 내셨다고 한다. 블로그를 통해 미처 다 펼치지 못한 그가 가진 인사이트의 전모를 파악할 수 있는 좋은 기회인 듯싶어 책을 구입하게 되었다.

Reading

A 왜 '주택'인가?

주식과 부동산은 모두 결론적으로는 우상향이다. 주식이 수익률이 높다 해도 부동산은 훨씬 그 움직임이 안정적이다. 그런 점에서 부동산은 주식에 비해 매력적이다. 특히 미분양은 위기가 아니라 안전마진을 확보할 수 있는 기회라는 점에서 주목해야 한다. 미분양 주택 수는 부동산 시장의 분위기를 알려 주는 중요한 지표다. ☞자본주의의 기본 원리인 '수요와 공급'이 바로 미분양과 관련되어 있기 때문이다.

3기 신도시는 부동산 시장에 충분한 공급의 기회가 될 수 있을 것인가? 이는 2기 신도시의 사례를 통해 검증해 볼 수 있다. 금세 이루어질 줄 알았던 2기 신도시는 아직까지도 진행 중일 정도로 당초 의도와 달리 공급 계획은 지체되었다고 하겠다.

현재 주택 보급률은 104.8%이다. 이는 숫자의 함정에 불과하다. ☞현 정부의 기본 오류가 여기에 기인한다. 예전과 달리 낡고 허름한 주택에 거주하려는 신규 입주 인구가 없다는 것이다. 지금의 주택보급률은 신규 주택, 특히 아파트를 기준으로 해야만 한다. 또한 신도시가 대량공급을 통해 가격을 하락시키려는 기대와 달리 현실적으로는 신도시에 의해 오히려 집값이 올랐다는 사실이다.

▶ 저자의 결론 : 3기 신도시의 물량이 시장에 영향을 주기는 하겠지만, 시세 하락으로 이어지는 일은 없을 것이다.

부동산에 대한 관심을 갖되 돈이 되는 부동산에 대한 연구가 필요하다.

부동산 투자를 전망하기 위해서는 유동성에 대해 관심을 가져야 한다.

부동산 가치 하락보다 화폐 가치 하락이 먼저 찾아올 것이다.

금리 인상, 공급 등 다양한 이유로 정체 시기가 올 수 있겠지만 장기 하락은 없을 것이다.

부동산은 안정성, 수익성과 하방경직성, 부증성, 개별성과 비대체성을 지니고 있다.

B 주택의 종류

아파트는 한국인의 절반이 사는 주거 형태이다.

2000년대에 지어진 3세대 아파트부터 고유 이미지를 가진 브랜드 아파트가 등장했다.

660㎡를 초과하면 '연립주택', 그 이하는 '다세대주택'으로 구분한다.

연립주택은 '대체 수요'가 많은 지역에 있는 것이 좋다.

다가구주택 투자의 핵심은 공실률 관리이다.

다가구주택을 다세대주택으로 변경하기 위해서는 방화벽의 두께가 19cm를 넘어야 한다.

C 어디서 살아야 하나?

역세권

역세권은 대체로 지하철 중심 500m 내외의 지역을 뜻한다.

더블 역세권이나 트리플 역세권은 노선을 두 개 이상 이용할 수 있는 만큼 프리미엄도 높게 형성된다.

지상역은 역세권임에도 불구하고 집값이 낮게 책정되는 경향이 강하다.

급행 노선은 일반 노선보다 집값 상승률이 높을 수밖에 없다.

직주근접

출근 거리가 짧을수록 행복지수가 높다.

일자리가 많은 곳의 부동산이 비싸다.

서울 마곡은 의약 바이오 업체가 입주하고, 평택 고덕에는 반도체 공장이 가동됨으로써 직주근접을 이루게 된다.

학원가

학원가 부동산의 특징은 자녀 학업에 맞춘 장기거주자가 많다는 것이다.

대치동, 목동, 중계동은 서울의 3대 학원가이다.

경기도에는 일산의 후곡마을, 안양의 평촌, 분당 정자·수내·서현, 수원 영통 등의 학원가가 유명하다.

지방에는 대구 수성, 천안 불당, 대전 둔산 등의 학원가가 있다.

호재

눈에 보이는 것보다 숨은 호재에 의해 가격이 결정된다.

호재를 공유하는 사람이 많으면 그 효과는 더욱 크고 광범위하게 퍼져나간다.

누가 더 많은 호재를 알고 있느냐보다 누가 '진짜'를 알고 있느냐가 중요하다.

호재의 희소성과 미래 가치는 일반적으로 정비례한다.

호재는 교통, 지역 개발, 정책 변동 등이다.

환금성

부동산 투자 시에는 수익성, 안전성, 환금성을 고려해야 한다.

환금성이 높다는 것은 수요에 따른 거래가 활발하다는 것이다.

역세권 대단지의 85㎡ 미만의 중소형이 환금성이 좋다.

경기침체기에는 인기 지역이 비인기 지역보다 하락폭이 크다. 이는 부동산 특유의 환금성 때문이다.

진입장벽이 낮은 소형 아파트, 단지형 단독주택 등의 환금성이 높아졌다.

환금성이 좋은 지역의 집값 하락은 급매물 거래 증가로 인한 것이다.

D 부동산 정책 : 규제

투자에서 중요한 것은 공부를 통해 결단하고 실행하는 추진력이다.

최근 부동산 시장의 문제는 물량 부족이다.

전세 물량 감소로 월세나 매수로 전환하고 있다.

영끌 구매 시에는 환금성이 좋은 물건을 선택하는 것이 좋다.

거의 모든 임대 물건은 거래 신고 대상이 된다.

다주택자는 세부담을 피해 매매보다는 증여를 선택하는 경향이 많다.

규제로 인한 풍선효과로 상업/업무용 부동산 거래량이 늘었다.

가장 큰 단위의 돈이 움직이는 곳에 큰 이익이 생긴다.

분양수요는 여전히 존재하는데, 인허가물량이 감소하고 있다.

부동산 시장 비관론에 안주하지 않는 게 무엇보다도 중요하다.

지속적인 관심과 꾸준한 실행이 중요하다.

인생은 멀리서 보면 희극이고, 가까이서 보면 비극이다.(찰리 채플린)

인생이란 생각하면 희극이고, 느끼면 비극이다.(버나드 쇼)

☞ 이 두 명언을 묶어서 해석해 보면 타인의 삶은 멀리서 객관적으로 생각하기에 희극이고, 자신의 삶은 가까이에서는 주관적으로 느끼기에 비극이기 십상이라는 뜻은 아닐까 싶다.

After

주식 시장이 근래 들어 호황이다 보니 소소하게 몇몇 회사의 주식을 매수했다. 매매를 하다 보니 재미있는 현상이 있는 걸 알게 되었다. 매수를 하고 나서 이익을 볼 때는 그다지 그 몫이 크지 않는데, 손실을 볼 때는 상당히 그 폭이 크다는 것이다. 주식 자체의 변동성과 환금성을 탓해 보기도 하지만, 우리 주식 시장의 특성을 이해하지 못한 매매 성향의 문제가 더 큰 이유라고 본다. 이와 반대로 시장 규모가 우리와 달리 글로벌한 미국 주식 시장은 그 변동성에도 불구하고, 몇 십 년 동안 지속적으로 우상향을 해 왔다. 우리 시장의 불확실성과 달리 미국 시장은 꾸준히 버티면 이익을 얻을 수 있다는 확신이 시장참여자들 사이에 자리하고 있는 것이다.

우리나라에서는 미국의 주식과 같은 역할을 부동산이 대신하고 있다. 우리 나라 가계자산 중 비금융자산이 차지하는 60% 이상이라고 한다. 다른 주요국 가계자산에서 금융자산 비중이 높은 것과는 반대되는 현상이다. 이러한 현상에 대한 원인 분석은 견해와 입장에 따라 달리할 수 있겠지만, 대체로 우리 나라 주식시장의 불안정성과 지나친 외국인 투자자 의존 현상 때문이 아닌가 생각한다.

지금처럼 우리 주식 시장이 안전 자산의 성격을 띠지 않는다면, 우리 가계에서 부동산 등 비금융자산의 비중이 줄어들 가능성은 거의 없을 것이다. 그러기에 우리나라 사람들의 주식보다는 부동산 선호 현상은 쉽게 변하지 않을 것이다. 미국의 주식 시장처럼 우리 부동산 시장은 참여자가 많다. 이렇듯 참여자가 많은 시장이야말로 안정적인 시장이 아닐까 생각한다.

누가 뭐라 해도 부동산에 대한 꾸준한 관심과 공부를 통한 실행력 높이기는 우리나라에서는 매우 중요한 경제적 행위가 되었다. 이러한 차원에서 저자가 책에서 줄곧 강조한 부동산 시장의 기본 원리와 흐름을 파악하는 일은 선택이 아니라 필수가 아닐까 싶다. 또한 '에셋 파킹'이라는 말이 있듯이, 세계 각국의 주요 도시 부동산은 국적과 관계 없이 자본의 관심 대상이 된다고 한다. 우리나라의 '에셋파킹' 대상은 아무래도 서울일 것이다. 부동산에 대한 관심과 실행은 나라를 지키는 일과도 관련된다고 말하면 침소봉대가 될까?

  왜 주택에 투자해야 하는 지를 시작으로 주택의 종류, 어디를 사야하는지 등을 순차적으로 설명하고 있다. 사실 시중의 부동산 책들과 차별화되는 부분이라면 주택의 종류에 대해 그리고 각 주택 투자에 대한 장단점을 한챕터를 할애해 설명해주고 있다는 것 같다. 단독주택의 장점이나 다중주택과 관련된 부분들은 좋은 정보였다. 어디를 사야하는지는 좀 일반적인 이야기들과 예시여서 좀 아쉬웠다.

  요즘은 신문기사나 부동산 카페나 지역 톡방 등에서도 기본적인 지식이나 변경된 법안, 이슈들을 쉽게 접할 수 있다보니 부동산 책을 읽을 때는 조금더 인사이트를 얻을 수 있는 깊이 있는 내용들을 원하는데 그런 부분에서는 너무 초보자를 위한 책인 느낌이 들었다. 앞서 말했듯이 주택 종류에 대한 챕터부분을 좀더 세세히..가령 용도변경 방법이나 각 종류의 주택들을 매입후 다양한 활용도에 대한 실제 사례들이 좀 더 풍부하게 있었으면 좀 더 괜찮지 않았을까 하는 생각이 든다.

  부린이라면 책에서 언급하는 신도시들, 학원가, 주택종류 등을 기준으로 세부 공부를 설정해봐도 괜찮을듯..

  [(이벤트 당첨되어) 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다 ~]

  '부동산 불패'가 신화처럼 되는 현실에서, 요즘보다 더 부동산 투자에 관심이 컸던 시기가 있었을까. 현 정부는 5년여의 시간동안 무수한 부동산 관련 정책들을 시장에 내 놓았지만, 그 정책들이 효과가 발휘되었다는 소식을 접하지는 못했던 것 같다. 오히려 정책의 일부가 철회되고 있는 요즘이다. 정책의 효과나 잘잘못을 따지자는 것은 아니다. 그저 이러한 시장이 과연 바람직한 것인지에 대한 의문이 생길 뿐이다. 그리고 이러한 열기가 사그러들까, 더 심해질까? 궁금할 뿐이다.

  부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 결혼을 한 이후부터이다. 그전까지 집은 그저 부모님과 가족이 함께 편안하게 지낼 수 있는 거주 목적의 공간일 뿐이었다. 집을 바꾸는 일은 부모님처럼 어른들의 몫이라고 생각했을 뿐이다. 결혼을 하며 드디어 내가 직접 집(물론 전세였다)을 구하게 되었고, 첫 집을 매수하고 그 집을 매도하는 첫 경험(?) 이후에야 비로소 집이 투자의 목적도 가능한 대상이라는 것을 알게 되었다. 부모님이 대단한 자산가셔서 물려받을 재산이 많은 것은 아니지만, 재물에 관심이 적었던 부모님의 영향으로 부(富)에 대한 관심이 적었던 탓일게다.

  집에 대한 인식의 변화가 있긴 했지만, 그래도 여전히 내게 집이란 거주의 목적이 가장 큰 공간으로 자리한다. 거주의 목적에 그래도 이왕 거주할 거, 나중에 조금이라도 투입대비 수익이 일어날 곳에 거주하자, 정도로 인식이 변화했다고나 할까. 주식 투자를 시작하며 변동성이 적은 투자 대상을 찾게된 요인도 주택 투자로의 시각을 넓히는데 한 몫 했을 것이다. 그러면서 역시 관심에 대한 대상들은 책으로 공부하는 습관이 발동했고 이 책을 만나게 되었다.

  주택가격 데이터가 나오는 곳은 KB와 부동산원, 국토교통부가 있는 것으로 알고 있다. KB에서는 부동산 관련 보고서도 정기적으로 발표되는데, 이 책은 KB 보고서와 비슷한 느낌을 준다. 관련 서적을 많이 보지는 못했지만, 표지와 내용 구성도 비슷하게 느껴졌다. 최근 책이다 보니 최근에 발표된 부동산 관련 정보들이 많이 수록되어 있다. 그저 관련 정보들이 수록만 된 것은 아니고, 내용 안에 적절하게 녹아 있다고 해야 하나, 그래서 지금 읽기에 딱 좋았다. 그 말은 시간이 지나면 이 책의 효용성은 떨어질 것 같다는 것이다. 이 책이 개론이나 원론 서적이 아니기에 어쩌면 필연적인 결과일 것이다. 이 책을 읽는다면 바로 지금, 당장 읽는 것을 추천한다.  

  저자는 주택 투자의 당위성을 설명하며, 언제 어느 곳의 부동산에 투자해야 할지 설명하고 있다. 앞에서 말한 것처럼, 최근의 공급 대책이나 정책 변화들을 반영하여 설명하고 있기 때문에 집중해서 읽을 수 있다. 책의 흐름상 구성도 괜찮은 편이지만, 주택의 종류를 설명하는 부분은 조금 늘어질 수 있을 것 같다. 투자에 대한 관심이 목적이라면, 'C. 그렇다면 어디서 살아야 하나?'를 중점적으로 읽으면 좋을 것 같다.

  투자는 타이밍이라는 말이 있다. 이 책도 많은 곳에서 주택 투자의 타이밍에 대해 이야기 한다. 즉 많은 사람들이 지금이 고점인지 아닌지를 궁금해 하며 '언제' 투자를 해야 하는지에 대한 답을 원한다는 것이다. 고점인지 아닌지는 알기 어렵다. 과거를 돌아 봤을 때 비교 시점 대비 고점이었는지 저점이었는지 알 수 있을 뿐이다. 투자는 내가 왜 투자를 하려는지 꼼꼼하게 분석하고 그에 대한 결정을 내릴 뿐이다. 이 책은 투자 대상에 대한 분석 요소들을 설명하고 있다. 결정은 항상 본인의 선택에 달려 있을 뿐이다.