최근 몇년 동안 부동산의 가격 상승세가 거품이라고 불릴 정도로 급격하게 상승하고 있다. 이 시점에서 부동산 투자를 하지 않으면 가만히 있어도 뒤쳐지는 느낌이 들 수 밖에 없다. 이 책은 이런 부동산 투자를 생각하고 있는 사람들에게 도움이 될 수 있는 책이다.

첫번째로 정책이 부동산 가격에 주는 영향을 언급하며 큰 그림을 그린다. 그리고 나서 땅값을 결정하는 교통, 인구 등 4가지를 요소를 가지고 땅값의 변화를 설명한다. 3장에서는 부동산 투자에 있어서 어떤 데이터를 봐야하는지, 데이터를 어떻게 처리하는지 등 데이터를 기반으로 한 투자법을 소개한다. 나머지 챕터는 투자 실전이라고 볼 수 있는데, 다양한 땅 투자 방법에 대해 설명하고 있다. 챕터 마지막 투자분석 코너에서 실제 땅 투자로 크게 성공한 사례를 확인할 수 있어 각 챕터 내용을 실제 상황에 접목시켜볼 수 있다.

다른 부동산 관련 도서를 읽어본적이 없어서 그런지 이 책의 내용만으로 깊게 이해하는것은 쉽지 않았다. 하지만 기본적인 내용에 대해 숙지할 수 있었고, 다른 책이나 인터넷에서 정보를 찾아보면 토지 투자에 대해 제대로 이해할 수 있을 것이다.

이 서평은 출판사로부터 도서를 지급받아 주관적으로 작성한 서평입니다.

데이터를 바탕으로

부동산을 분석하고 적용하는 방법을

알려주는 책

[투자]라고 하면 아무래도 대표적인 것이 '주식'과 '부동산'일 것이다. 내가 '부자'가 되려면 무얼 해야 하나 고민했던 고등학생때도, 그랬다. 고등학교때부터 부자에 관심을 가지고 대학에 들어가서는 대학도서관에서 부자가 되는 관련서적을 최소 2-30권은 읽었던 것 같다. 그때도 많은 책들에서 공통점으로 하는 말은 종잣돈을 모으고 주식과 부동산 투자를 하라고 이야기했으니 말이다.

20대에는 아무래도 돈을 잘 벌지 못했고, 그 돈을 학자금 대출 갚는데만 썼기에 지금처럼 경제적으로 여유가 없었다. 그리고 투자에 대한 마인드 역시 준비되어 있지 않았던 것 같다. 사업은 절대로 하면 안되는 거라고 생각했고, 주식은 해보고 싶지만 주식을 하면 망한다는 통념에 휘둘렸다. 그리고 부동산을 하려면 돈이 있어야 한다는 생각때문에 진입장벽이 너무 높다고 생각했다.

그때의 통념과 한계들은 남편을 만나서부터 하나씩 깨지기 시작했다. 나 혼자벌이로는 사실 경제적으로 넉넉하지 않다. 하지만 남편이 사업을 시작하면서 월수입이, 현금흐름이 늘어난 덕분에 월 300정도는 여유를 부릴 수 있게 되었다.

친정아빠가 사업에 실패하면서(사실 IMF탓이 큰 것 같다.) 사업은 절대 하지 말아야 하는 것이라고 생각하는 나의 편견을 깨어준 것은

남편과 결혼 후 상담대학원에 들어가면서이다. U&I학습심리검사를 해 보면서 나 자신을 많이 이해하게 되었고 긍정적으로 지각하게 되었는데

남편 성격유형에 대해 공부해보니 남편이 여러가지 많은 것을 배워 결국 사업을 해야 한다는 소리를 들었기 때문이 크다.

이제야 주식을 시도해보는 시점에서, 부동산도 알아가고 배워가보고 싶은 나는 이 채구 [돈이되는 토지를 사라]를 읽게 되었다.

저자 이일구는 부동산 투자현장에서 17년간 다양한 성공과 실패를 경험한 투자자이자 강사이다. 이 일을 하기 전에는 금융권에서 IT개발을 했다고 한다.([부자교과서]의 저자 김윤교와 이력이 비슷하네?) 출판사의 센스인지, 이 책은 디자인적으로 너무 눈이 즐겁게 되어있는 것이 장점이다.

아무튼 그런 이력 덕분인지 저자는 데이터를 기반으로 자료를 분석하고 투자를 하는 성향을 가지고 있다.(사실 당연하긴 하다.)

저자는 먼저 개발계획을 살피라고 이야기한다. 거시적으로 국토종합계획부터 시작하여 도종합계획, 수도권정비계획, 광역도시계획을 살피는 방법을 알려준다. 이런 데이터를 기반으로 하되 조심하라고 조언하는 것은 꼭 임장을 다녀와서 그 계획이 실제로 ' 실행'되고 있는지 파악하라고 조언한다.

저자는 '교통, 산업단지, 택지개발지구, 인구' 이 4가지가 땅값을 결정한다고 이야기하면서 앞서 이야기했듯 '자료를 찾아내고 분석하는 법'을 알려준다. 실제 사례인 평택, 화성, 세종시의 예시를 들어가며 이 데이터를 파악할 수 있도록 돕고 있다.

저자의 강점은 '감'이 아니라 '데이터'이다. 그래서 이 책에도 그런 장점을 한껏 담고 있다.

저자는 투자할 때 감이 아니라 데이터를 파악하고 그것을 바탕으로 검증한 후 투자를 해야 한다고 주장하면서

빅데이터와 키워드분석까지 알려준다. 세종시 북부를 예시로 들며 그것을 어떻게 적용해야 할지도 알려준다.

한 가지 아쉬운것은, 이 책은 나에게 좀 어려웠다는 것이다.

근데 이 아쉬운점은 이 책이 내 눈높이를 못맞춘거라기보단, 내가 너무너무너무 부동산용어와 부동산지식이 부족하다는 것을 의미한다고 생각한다.

그렇기 때문에 그 부분을 보완하고 지식을 쌓고자

이 책을 익힐 수 있을 때까지 다시 봐야겠다는 생각이 들었다.

돈 때문에 힘들어하는 사람들이 너무 많다.

돈 때문에 세상을 등지고 사라지는 사람들을 보면 너무 안타깝다.

반면 아는 사람에 아는 사람의 이야기라며 행운을 거머진 사람들의 얘기도 주위에 넘쳐난다.

주식으로 돈 번 사람, 가상화폐로 돈 번 이야기, 청약으로 로또 맞았다는 이야기까지.

그 사람들은 어쩜 그렇게도 운이 좋은지…….

‘돈이 돈을 낳는다고 돈이 있어야 투자도 할 수 있지’라며 먼 산 불구경하듯 손놓고 있자니 불안하기도 하다.

부동산에서 운을 배제하고 돈을 벌려면 어떤 땅을 사면 돈을 벌 수 있을지 공부해보자 싶었다.

‘배워서 남주나’ 하는 심정으로 부동산에 관심을 가지기 시작했지만 어떤 공부를 얼마나 해야 하는지 막막하기만 했다.

인터넷에도 무조건 현장을 봐야 한다, 이슈를 봐야 한다, 국토종합계획을 보면 된다 등 여러 가지 방법론이 제기되고 있어서 더 혼란스러웠다.

저자는 뻔한 얘기가 정답이라고 했다. 바로 한 걸음씩 천천히 정도를 걸어야 한다는 것.

편법으로 많은 수익을 준다는 곳은 분명히 탈이 난다고 했다.

운에 내 소중한 돈을 맡기지 말고, 그 정도(定道)를 배워서 안전한 돈을 벌어보고 싶다.

이일구는 부동산 투자 현장에서 17년간 다양한 성공과 실패를 경험한 투자자이자 블러거이다.

부동산 경매와 공매, 이주자택지, 토지, 상가 등 대한 투자 컨설팅 및 강의를 17년째 이어오고 있다.

저자는 부동산, 특히 토지 컨설팅을 하면서 좋다고 추천해도 뭐가 좋은 건지 제대로 알지 못한 채 돌아서거나 다른 곳에서 사기를 당한 후 어떡하면 좋으냐고 하소연하는 이들을 많이 만났다고 한다. 그래서 투자자는 반드시 공부해야 한다는 것을 뼈저리게 느꼈고, 그간의 경험으로 쌓은 것들과 새롭게 조사한 내용들을 담아 책을 썼다고 한다.

《돈이 되는 토지를 사라》는 토지 투자자들이 제대로 알아야 하는 기분부터 반드시 피해야 할 것들과 개인적인 실패와 성공을 통해 얻은 노하우까지 담겨 있다.

어디서부터 시작해야 할지 모를 막막한 시간을 줄이고, 투자처와 투자 타이밍을 잡는 데 도움이 될 것이라고 말한다.

이 책은 운 만 믿고 무모하게 투자하는 사람들에게 좋은 안전장치가 되어 줄 것 같다.

나처럼 지금은 돈이 없어도, 가까운 미래에 돈을 투자할 마음이 있다거나 투자에 관심만 있다면 이 책이 지루하지는 않을 것이다.

투자는 돈이 생기면 그때부터 알아보고 하는 것이 아니라, 미리 관심을 가지고 공부하고 있다가 돈을 마련해서 하는 것이라고 생각한다.

경제적으로 어려운 사람들 다들 힘내길 바라본다.

아파트와 같이 비슷한 위치에 비슷한 물건이 있는 경우에는 최근의 시세와 흐름을 쉽게 알 수 있고, 매수와 매도자도 많이 있기 때문에 환금성도 좋습니다. 또한, 모든 자금을 투자하지 않아도 전세나 월세를 이용한 갭투자도 용이하여 소액으로 투자할 수 있습니다. 이에 비하여 토지는 비슷한 물건이 거의 없으며, 같은 지역이라고 해도, 도로나 지형 등 토지 주변 여건에 따라 가치가 차이가 납니다. 또한, 매수자가 주택에 비하여 적기 때문에 환금성도 상대적으로 떨어집니다. 그렇기 때문에 대다수의 일반인들이 토지 투자에 대하여 걱정이 앞서도 섣불리 투자를 하지 못하는 것 같습니다. 이 책은 일반인들도 소액으로 토지 투자를 할 수 있는 방법을 저자의 경험과 노하우와 함께 알려 주고 있으니 도움이 되리라 기대됩니다.

책은 총 5장으로 구성되어 있습니다. 저자는 정부, 지자체에서 세우는 각 종 개발계획과 같은 기본적인 지식을 가지고 있다면 토지 투자에 도움이 된다고 합니다. 그리고 ‘10(5)+5가지 필요충분조건’을 통해 괜찮은 지역을 찾을 수 있어야 한다고 합니다. 책에서는 국토종합계획과 지자체의 계획에서 돈이 될 수 있는 지역이 어딘지를 찾는 방법을 설명합니다. 또한, 땅값을 결정하는 교통, 산업단지, 택지개발지구 그리고 인구의 4가지 조건으로 투자 지역을 찾는 내용을 설명하여 평택, 화성, 세종시에 대한 분석과 전망도 제시하고 있습니다. 토지는 개발주기가 10~20년이기 때문에 상승 추세가 나타나면 쉽게 꺾이지 않고 10년 정도는 간다고 하니, 기존에 땅값이 오른 지역과 상승 이유를 분석하는 것도 도움이 되리라 생각되었습니다.

공개된 정보와 이론적인 내용을 통해 기본기를 알았다면, 투자 지역을 찾고 데이터를 분석할 수 있어야 합니다. 과거에는 현장에 답이 있다는 말처럼 무조건 현장을 많이 돌아다녀야 한다고 했습니다. 물론 지금도 현장에서 답을 찾는 것은 맞지만, 과거와 다르게 많은 부동산 정보들이 구축되어 있고 공개 되어 있기 때문에, 투자 고수들은 지가상승률, 토지거래랼, 경제성장률과 지가변동률의 관계, 택지공급실적 등의 빅데이터를 이용하여 분석한다고 합니다. 이런 자료들은 누구나 알 수 있고 과거의 자료이기 때문에 미래에 그대로 적용하지는 어렵지만, 시장을 이해하는데 도움이 되리라 생각합니다.

책의 뒤 편에서는 10(5)+5가지 필요충분조건, 방송에서도 가끔 들어본 딱지투자, 알박기 투자 등 다양한 투자 기법이나 현장에서 필요한 실전 노하우와 전략들도 배울 수 있었습니다. 이 책 한 권으로 토지투자의 전반적인 내용이 무엇인지를 알 수 있을 것이며, 초보 토지투자자에게 필요한 것과 공부해야 할 것이 무엇인지도 배울 수 있었습니다. :)

(출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.)

토지 투자는 참 어렵습니다. 주택과는 달리 매매가 활발히 이뤄지지 않다 보니 정해진 가격도 없고 막상 매도하려고 할 때 매수자가 나타나지 않으면 돈이 묶이게 되기 때문이지요. 하지만 토지 투자를 전문적으로 하는 사람들을 보면 주택보다 고수익을 올리는 것 같아 궁금하기도 합니다. 이 책의 제목처럼 돈이 되는 토지를 알아보는 눈을 기르고 싶네요.

저자는 '투자 이론은 쉽고 간결하기, 현장 경험은 깊고 다양하게'하라고 합니다. 이론 공부만 파고 있기보다는 기본적인 공부는 하되, 현장에서 직접 발로 뛰면서 임장을 다녀야 좋은 토지를 알아볼 수 있겠죠.

저자는 개발계획 속에 보물지도가 있다고 말합니다. 하지만 개발계획을 맹신해서는 안 됩니다. 국토종합계획, 도종합계획, 도시기본계획, 도시관리계획, 토지이용계획확인서 등을 열람하되 실제로 계획대로 개발이 되고 있는지 꼭 확인해봐야 한다고 합니다. 담당 공무원과도 통화해보고 현장 부동산에 들러서 분위기도 보면서 토지를 구입해야 실패가 없겠지요.

저자가 알려주는 지가 상승의 조건은 교통, 산업단지, 택지 개발 지구, 인구 증가인데요. 이 4가지 조건으로 평택, 화성, 세종시를 분석해놓았네요. 이곳은 이미 많이 올랐다고 생각했는데 저자는 토지는 한 번 상승하면 10년 가기 때문에 여전히 상승 매력이 있다고 판단하는 것 같습니다. 생각해 보면 주택도 비싼 곳이 계속 비싸죠. 토지도 같은 맥락에서 접근하나 봅니다.

여기에 좋은 팁이 있네요. 10+5 규칙인데요. 10km 안에 5가지 조건(고속도로IC 2개 이상, 지하철 역사, 산업단지 2개 이상, 택지 개발 지구, 농지 평당 50만 원 이하이거나 관리 지역 100만 원 이하)을 만족한다면 좋은 물건이라고 합니다. 10km가 아니라 5km라면 더 좋은 물건이겠죠.

신도시 투자, 자가 건축 방법, 토지보상 등 다양한 토지 투자방법이 나오네요. 토지 투자에 대한 기본 마음가짐부터 실전 전략까지 차근차근 알려주는 책입니다. 책도 두껍고 내용도 많네요. 반복해서 읽고 내용을 잘 익혀둬야겠습니다.

주택이 강력한 정책으로 투자 길이 막혀 있어서 그런지 토지 관련 책이 많이 나온다. 토지가 어렵다고 하지만, 최근 나온는 책들의 내용은 대부분 비슷하다. 주어진 범위 내에서 최대한 쉽게 쓰려다보니 하나의 경향을 만든 분위기인데, 이 책은 이전에 나온 책들과 비교했을 때, 확실히 다른 점이 있다. 한 마디로 표현하면, 어디가 돈이 된다고 콕 찝어주는 류의 책이 아니라, 제대로 된 공부를 할 수 있도록 안내하는 몇 안되는 책이다.

이 책의 가장 큰 특징은 1페이지 부터 끝까지 하나의 flow로 이어져 있다는 것이다. 사람마다 독서 방법이 있고, 정해진 법이 없기 때문에 처음부터 차근차근 읽는 사람과 중간중간 목차에서 마음에 드는 부분 부터 읽는 사람 등 다양한데, 이 책은 각자의 방식을 버리고, 처음부터 차근차근 읽어야만 스토리도 이해되고, 책 속에서 무언가를 얻어갈 수 있다. 마음에드는 목차부터 읽어서는 저자가 무엇을 이야기 하는지, 어떤 점을 강조하는지를 놓칠 수 있으며, 가장 중요한 부분을 놓칠 가능성도 있다. 아마도 저자는 토지투자에 접근하는 방식을 순차적으로 보여주고 싶었던 것 같다. 각 테마별로 새로운 내용을 설명하는 책이라면 마음에드는 목차부터 읽어도 상관없지만, 이 책은 그렇게해서는 안될 것 같다.

책 중간중간 자신이 토지투자하면서 당했거나, 느낀점도 나오고 재미있는 부분도 있다. 큰 틀에서 개발계획을 어떻게 보고, 내가 직접 투자할 토지를 최종 선택하기까지 전체적인 공부방법을 배울 수 있다. 물론 전형적인 공부방법을 설명하고 있으므로, 책 내용이 재미가 있거나, 쉽게 읽고 이해할 수 있는 수준은 아니다. 토지라는 것이 원래가 가지는 난이도도 있지만, 행정계획을 순차적으로 분석하는 내용을 다루고 있으므로 내용 자체가 매우 편하게 다가올 수는 없는 점을 감안하고 이 책을 펼쳤으면 좋겠다. 이 책 내용을 이해하고, 실전에 적용할 수 있다면, 그 사람은 이미 초보가 아니다. 주택이나 다른 부동산에서 토지로 투자처를 옮기고자 하는 사람이 한 번쯤 읽어보면 도움이 될 것 같다.

돈이 되는 토지를 사라

우리나라는 면적이 작아 땅을 사용을 할 수 있는 토지가 한정되어 있어 땅값이 다른 나라보다 비싼 편이다. 물론 강원도 인적이 드문 지역의 땅은 매우 싸다. 그러나 토지를 매수해야지 흙을 매수하면 안되지 않는가 ? 책을 낸 사람은 전국구로 활동을 하면서 구력을 쌓았고 땅은 주택이나 주식과 다르게 긴 시간을 투자해야 우려 놓은 사골곰탕국이 된다.

국토종합계획의 지도를 잘 살펴 보는 것을 권하고 있다. 20년 정도의 미래를 보고 계획을 하여 그려 놓았기에 토지를 구매할 때는 꼭 챙겨봐야 한다. 그 외에 도시기본계획,관리계획에 자세한 부분도 눈여겨 봐야 할 항목이다.

토지시장에 변화가 많이 일어나고 있다.

3요소 산업단지, 인구유입, 교통환경 이걸 가지고 현장 답사 이것이 국책사업이다. 과거는 도시를 만드는 지역이었다고 하면, 이제는 토지 투자는 완성된 지역에 투자하는 것이 아니라 미 완성지역 미래가치를 보고 투자 활동 반경을 넓혀야 한다.

토지의 매력은 개발성 Issue 시세보다 저렴하면 더 없이 좋다 그 저럼한 곳을 찾는 사람이 고수다. 개발 Issuer 가 없어도 경매 나온 땅 주변에 재벌의 땅이 있으면 땅 값이 올라간다.

ex) 모 연예인이 강원도 어느 지역에 땅을 구입했는데, 주변에 땅 값이 올랐다. (Issue 가 없어도)

투자에 있어서 속도 경쟁은 무의미하다.

중요한 것은 제대로 된 방향으로 꾸준히 나아가는 것이다. 토지는 장기전인 만큼 조급정을 버리고 치열하게 고민하고 노력해야 한다. 그렇게 하루 하루 쌓이면 언젠가 "경제적 자유" 는 목표가 아닌 현실이 되어 있을 것이다.

토지 이용획서는 참고용으로 해야지 100% 믿으면 안된다. 기회부동산 2종 일반 주거지역을 많이 이용하고 있다. 바퀴벌레는 죽어도 기획부동산은 절대 죽지 않는다는 진리를 꼭 상기하면서,

어떤 땅이 좋을까 !

국책사업 하는 곳, 신설도로, IC 주변 (화물창고), 인구가 몰리는 곳, 시가화 예정지

뼈 있는 내용 한 마디

당신 주변에 부자되는 노하우를 알려 준다는 것은 다 거짓말이다. 그 사람들이 부자도 아닐뿐더러 그렇게 알려 주게닥고 하는 것은 당신을 이용해 이익을 구하기 위한 낚시질 이라는 것을 알아야 한다. 큰 부자가 책을 쓰고 강의를 해 가면서 스스로 노하우를 알려 줄거라고 생각하는가 ?  그렇게 선한 부자는 이세상에 별로 존재하지 않는다.

투지 투자시 가장 중요한 것은 좋은 땅을 주식처럼 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 좋은 땅을 초보자는 어떻게 구입을 해야 하는지 Issue내용을 분석하는 방법 그리고 마케팅 방법을 찾아 포장을 잘 하여 남는 장사를 하는것이 이 책의 요지이다.

토지 투자를 할 때 어떻게 처음 투자를 인지하고 어떤 토지가 좋고 나쁜지 그리고 매수와 매도를 어떻게 하는지 토지투자의 기초부터 심화까지 모든 과정을 구체적으로 담고 있다.  투지 투자는 현장에 답이 있는 만큼 발품을 많이 팔아야 하고 많이 분석 고민한 만큼 돌아오는 것이기 때문에 초보자들의 교과서로 사용하면 좋을 것 같다.

감사합니다. (제네시스 드림)

＜돈이 되는 토지를 사라＞

많은 토지관련 도서들을 접해봤다. 
그냥 어려운책들도 있고, 읽고 나서도 막연한 책들이  많았다.

이책의 저자가 다른책들과 다른점은 체계적이고 쉽게 설명을 해놓았다는 점이다.
목차부터 한눈에 볼수 있게 잘 정리되어있고 초보자로서 확인해야할 것들도 일목요연하게 
잘 설명해 놓은것같다.

1장.개발계획 속에 보물지도가 있다.
개발계획은 누구에게나 공개된 자료지만 아무나 돈을 벌지는 못한다.
스스로 해석하는 능력이 없기 때문인다. 공부가 안되어 있는 사람은 봐도 뭘의미하는지 
감이 오지않을 것이다. 개발계획 주의점과 활용점을 설명하고 있다.

2장.땅값은 이 4가지가 결정한다.
교통, 산업단지와 택지개발지구, 인구에 따른 땅값의 영향을 끼치는지를 설명한다.
특정 지역을 분석해 준다.

3장.투자?하수는 감을 믿고 고수는 데이터를 분석한다.
빅테이터분석과, 키워드 분석으로 4차산업과 관련된 지역분석,
용도지역별, 이용상황별 지가상승률 분석 및 특정시를 집중설명하며 투자주의점도 설명해준다.

4장.준비가 끝났으면 현장이다.
지금까지 알아낸 정보를 바탕으로 현장에서 토지를사고파는 과정과 현장부동산에서 
일어나는 일까지를  생생하게 전하고 제대로된 구별법을 설명한다.

5장.딱지투자는 모두 불법일까?
잘못된 상식이나 억측말고 제대로 된 정보를 정리하는 기회로 삼아 이주자택지 투자방법설명.

6장. 투자기법, 땅투자의 대상은 상상력이다.
마케팅 투자, 건축 후 매매, 길목 투자, 시가화예정 구역등의 땅가치 상승하는곳부터
사야할 땅의 설명등이 다채롭다

이책을 읽어보니, 한두번 들은 이론이나 보는것만으로 제대로된 투자가 되지 않을 것같다는생각이 든다.
부동산은 이론만으로도 되는것이 아니고 경혐을 바탕으로 꾸준히 공부와 병행해야 한다는것이다.