"조합(2단계)이 사업(3단계)을 관리(4단계)한다."

 재건축,재개발의 단계를 간략하게 알수있고 또 외울 수도 있는 한 문장인 것 같다.

부동산의 세계가 점점 먼 산이 되는 느낌이다.

법도 수시로 바뀌고 대출도 세금도 자주 바껴서 도대체가 신경을 곤두 세우지 않으면 흘러간 강물이 되어서 되돌릴 수가 없다.

암튼 이 책이 요즘 이슈가 되는 이유는 청약은 로또 보다 어렵고 그렇다고 제 값주고 사기에는 나만 속은 느낌이고 뭔가 저렴하게 먼저 새아파트에 들어가는 길은 없을까? 고민하는 많은 사람들의 심정을 대변한게 아닐까 한다.

요즘은 새 아파트가 입지라는 말이 있다고 한다.

궁하면 통한다는 말이 있듯이 절실하게 필요하면 공부하게 되고 결국은 난관을 뚫고 선점할 수 있다는 뭐 그런 이야기이지만 공부할 분량이 만만치가 않은 요즘이다.

이론은 우선 알고 지역을 살펴야 겠지만 전국을 다 돌 수는 없고 내가 살고 있는 곳을 중심으로 주변 먼저 공략해보자.

우선 단계별로 나열해 보자면 다음과 같다.

정비 기본계획 수→(재건축)안전지단→정비구역 지정→조합설립 추진위원회→조합설립인가→시공사 선정→건축심의→사업시행인가→종전자선평가(감정평가→조합원분양→관리처분인가→이주 및 철거→일반분양→준공 및 조합 청산

단계만 보면 뭐 이리 복잡하나 싶은데 설명을 들으니 이해는 간다.

물론, 실질적인 물건을 보고 나의 경제상황과 세금 등등을 적용시키는 것은 어렵지만 말이다.

이론과 실제는 늘 괴리가 있다.

 하지만 이 책에서는 지역별로 재건축, 재개발 지역을 지도로 잘 표시해 두어서 관심이 있는 곳은 직접 알아보고  공부하기에 좋은 소스를 제공해 준다.

추가로 리모델링 예정인 단지도 수록되어있다.

첫 재건축/재개발에 대한 이야기를 책 한권으로 시작한다. 참 여러가지로 의미가 있는 책이어서 공부를 할 요량으로 독서록을 적는다.

아마도 책을 여러번 다시 보면서 공부를 함에 따라서 독서록의 컨텐츠도 계속해서 늘어날 가능성이 높다.

조합이, 사업을, 관리한다.

이 책을 읽고 한 마디로 책을 정리한다면 나는 '조합이, 사업을, 관리한다.'는 작가의 말을 인용하여 표현하고 싶다. 그럽게 복잡해보이고 어려워만 보이던 재건축/재개발을 이렇게 간단하게나 정리하는 사람이 있다니. 사실 이 단어를 처음 봤을 때는 '도대체 무슨 말을 하는건가?, 심지어 이 3개의 단어면 끝이 난다는 이야기를 하고 있다니. 내가 알고 있는 그 복잡한 재건축/재개발 단계를 이렇게 쉽게 이야기하는게 가능한가?라는 생각이 먼저 들었다. 책을 읽은 후에는, '아, 그게 가능했던거구나, 핵심이 저 1문장으로 설명이 되는거였구나.'라는 결론을 낼 수 있게 되었다.

이제 서평을 시작을 해보자면..

1. 왜 책을 구매하게 됐는가?

2. 책은 어떤 이야기를 하는가?

3. 책에서 배운 것은 무엇인가?

4. 앞으로의 계획은 무엇인가?

이렇게 4개를 이야기 해보고 싶다.

1. 왜 이 책을 구매하게 됐는가?

1) 아파트가 늙고 있다.

서울 아파트의 노후도가 계속 증가하고 있다는 건 내가 나이를 먹는 것과 마찬가지로 너무 자명한 사실이다. 신축이 구축이 되고 구축이 다시 신축이 되는 사이클을 결혼하고 여러 곳에서 보면서 현재 살고 있는 구축도 시간이 흐르면 그렇게 될 거라는 건 알고 있었다. 하지만 단순히 우리 아파트가 늙어서 새로 태어나기를 기대하기에는 너무 오랜 시간이 필요하다. 또 그 때까지 기다리기엔 집이 너무 좁다는 생각을 아이가 태어난 후 줄곧 해왔으므로, 공부는 반드시 필요했다. 원래는 강의를 듣고자 여기저기 찾아보았으나 마음에 드는 강의를 찾기가 어려웠다. 그러던 중 이 책을 만났다.

2) 과거의 나를 반성했기 때문이다.

과거의 나를 반성하며, 더 늦기 전에 공부를 해야 다음에 올 기회를 놓치지 않고 잡을 수 있다고 판단했다. 결혼을 준비하면서 신혼 집을 알아보고 책과 특강을 들으러 다니던 시절 김학렬 강사님의 부동산 강의를 들은 적이 있다. 그 강의를 들으면서 가장 기억에 남았던 것 중에 하나는, 반포 1주공 단지 국평이 왜 그 때 당시에 15억을 넘는 실거래가 이뤄질 수밖에 없는지였다. 정답은 재건축과 넓은 대지지분이었다. 그 때 처음 '재건축'이라는 단어를 들었다. 그 때 당시의 나는 막 사회생활을 시작한 햇병아리였고, 주거라는 것은 나의 500/55짜리 월세방이 전부였을 때였다.

그 강의를 들으며 머리를 한 대 맞은 것처럼 충격을 받았지만, 금새 잊어버리고 말았다. 이미 20억을 하는 아파트가 나중에 40억이 될 거라 예상해서 앞다투어 사려고 한다는 얘기를 듣고나서도, 저건 내 이야기가 아니라고 느꼈기 때문이다. 내 연봉으로는 안쓰고 안먹고 안입고 모으기만 해도 몇십년을 모아야 살 수 있는 아파트의 예시를 들었으니, 어렸던 나는 흘려 넘긴 거였다.

근데 시간이 흐를 수록 반성이 되었다. 이유는 누구나 알고 있듯, 치솟은 집값 때문이다. 노동 소득으로는, 특히 외벌이인 나의 노동 소득으로는 다음 주거지를 선택하는 것이 너무 어려워지면서 공부를 더 일찍하지 않은 것에 대한 후회가 생겼다. 그래서 더 늦기 전에 지금이라도 공부를 해야 다음 기회를 잡을 수 있겠다고 생각했다. 이 책이 더 마음에 와닿았은 이유였다. 지도를 보면 방향을 알고 위치를 알 수 있듯이, 나의 다음 거주지를 결정하는 길잡이가 되어줄 것 같은 생각이 들었다.

3) 어렵지만, 그래도 이겨내야 할 길

작년 공인중개사 자격증을 취득하면서 공법 공부를 하긴 했다. 하지만 시험용으로 공부한 지식은 시험이 끝남과 동시에 사라지는 것이 원칙 아니던가? 특히 공법이 더 그랬다. 시험에 나오는 것들이 몇 % 이상, 언제까지, 조항 하나를 통으로 외워야 했는데, 재건축/재개발 관련된 과정이 너무 복잡해서 사실 공부를 하면서 '아 이게 진짜 필요한 것인데'라고 생각은 하면서도 제대로 공부를 안했다. 시험을 위해서는 전략적인 선택이 필요하기도 했으니. 그래서 결국 자격증을 취득하고도 남는 건 별로 없는 느낌이었다. 오히려 공법의 중요성을 깨닫고는, '아 공부를 많이해야겠구나.' 했다. 결국 재건축/재개발 관련된 내용은 오히려 언젠가는 꼭 공부를 해봐야 하는, 어렵지만 이겨내야 하는 길이라는 것을 느꼈다. 근데 책을 봤더니 참 예뻤다. 그리고 뭔가 알록달록하게 해놓으니 쉬운 느낌도 있었다. 그래서 못믿는 척 한 번 사봤다. 밑져야 본전이라 생각하면서.

2. 책은 어떤 이야기를 하는가?

서두로 돌아가서, 결국 이 책은 조합이, 사업을, 관리하기 위해 필요한 프로세스와 그 과정에서 우리가 중요하게 봐야 할 것들, 주의해야 할 것들, 작가님께서 생각하시는 팁들에 대한 이야기를 하는 책이라고 생각한다.

본문에는 재건축/재개발 단계들에 대한 도식화된 한 장의 표가 있다. 사실 이 순서도는 공법 공부를 하면서 한 번은 봤던 것들이지만, 이렇게 눈에 들어오게 정리할 생각은 하지 못했다. 단순히 어렵고 지루한 수업이라고만 생각을 했을 뿐. 하지만 결국 모든 재건축과 재개발은 아래의 단계를 따르기에, 이 아래의 단계는 꼭 익숙해져야만 하는 과정이기도 하다.

내가 결혼할 때도 청약이 어렵다고 하긴 했지만 지금처럼 만점 당첨자가 나오는 수준은 아니었다. 그런데 지금은 청약으로는 무언가 하는 것이 점점 더 어려워지고 있다. 심지어 되더라도 자금의 문제로 계약을 체결하지 못하는 케이스도 생기고, 10년 재당첨 금지로 인해 섣부르게 청약통장을 썩혀버리는 경우도 생기는 것을 인터넷에서 많이 봤다. 사실 작가님은 청약 전문가인데, 그런 작가님이 보기에도 청약으로 무언가 하는 것이 어려워졌다고 하신다. 그래서 재건축/재개발을 봐야한다고 첫 장을 시작한다.

이후 위에 언급한 재건축/재개발 프로세스에 대한 설명을 쉽게, 아주 쉽게 풀어서 이야기 해주신다. 나로서는 책에서 가장 기억이 남는 장이 이 2부인데, 공부를 하면서 너무 어렵다고 생각했던 것이 쉽게 풀려서이기도 하다. 하지만, 결국 실전 투자에 들어가기 전에 일반 매매와 다른 과정을 겪어야 하기에 배경지식으로 꼭 알아두어야 할 것들이 잘 정리되어있기 때문에 굉장히 마음에 들었다. 아래 책의 한 장처럼 재건축과 재개발을 소방차가 다닐 수 있는 길인지 아닌지로 쉽게 풀어서 이야기 하는 내용들은 사실 책을 읽으면서 굉장히 신선하게 다가왔다. 나처럼 모르는 사람들은 이런 예시로 어려운 내용이 너무 쉽게 풀리기 때문이다. 이 외에도 너무나 많은 팁들, 투자시에 반드시 고려해야 하는 점들이 너무나도 많이, 자세하게 기록되어 있다.

3부에서는 서울부터 시작해서 경기, 5대 광역시의 재건축/재개발 구역과 물건들에 대한 설명을 자세하게 써져있는데, 이 장에서는 관심이 있는 지역을 집중적으로 보고, 2회독/3회독에서 그 범위를 늘려가야겠다고 생각하여 내가 살고 있는 서울 지역을 주로 봤다. 값 비싼 신축을 조금이라도 더 싸게 살 수 있는 기회가 여기에 있다고 생각했기 때문이다. 서울은 오세훈 현 시장이 부임하기 전 시행된 다양한 재건축을 규제하는 법안들로 인해 노후화 된 아파트와 동네가 제 때 개발되지 못했다. 조합 내부에서의 소음도 있어서 사업이 지연 및 취소된 경우도 있었다. 하지만 오세훈 시장 체제에서는 그 방향성이 바뀔 가능성이 높다고 생각한다. 물론 어떻게 될지는 계속 지켜봐야지만. 아파트는 계속 늙고 있고, 서울 거주에 대한 수요는 항상 가득 차있기 때문이다. 이런 생각하에서 결국 내가 가고 싶은 곳은 지금보다 더 좋은 위치의 신축이므로, 이 곳에 기회가 있다고 생각했다. 아 물론, 아래의 경우처럼 '존버'를 강제로 해야할수도 있긴 하다.

4부에서는 리모델링과 공공재개발 역시 지켜봐야 할 대안으로 설명해주면서 책을 마친다. 강서구의 경우 등촌 부영아파트가 이미 상당부분 진행되어 몇 년 안에 신축으로 탈바꿈 할 예정인데, 이런 실질적인 케이스를 보게 됨에 따라 리모델링 역시 내가 고려해야 할 큰 옵션이라는 것을 다시 한 번 느낄 수 있었다.

3. 책에서 배운 것은 무엇인가?

책을 받은지 24시간만에 읽었다. 이렇게 책 하나를 금새 읽은 건 몇년 만인 것 같다. 100일이 갓 지난 우리 아이를 곁에 두고 계속 읽으면서 배운 것은, 재건축과 재개발도 공부를 하면 내가 넘지 못할 산은 아니라는 것이다. 실질적인 지식에 대한건 회독을 늘려가면 자연스럽게 늘어날 것이고, 해당 내용은 블로그에 계속해서 정리를 할 것이지만, 그 것보다도 멀게만 느껴졌던 재건축/재개발이 가까워진 느낌이 든 것, 작가님도 나와 같은 시절을 겪고 지금의 전문가가 됐다는 것을 배웠다. 물론 다양한 지식과 팁도 배울 수 있었다. 하지만 그런 것들은 여러번 봐야 익숙해질 것을 알기에 앞으로 더 공부할 예정이다.

4. 앞으로의 계획은 무엇인가?

당연하게도, 이 책을 최소 5회독~10회독을 하면서 재건축/재개발에 대한 지식의 수준을 높이는 것이 첫 번째가 될 것 같다. 육아휴직에 들어가면 그 때 더 열심히 읽을 책이될 것 같다. 둘째로는 아이는 잠시 장모님댁에 맡기고, 와이프와 임장을 다니며 데이트를 하는 것, 재건축/재개발 조합이 있다면 손품/발품/입품도 팔아보고, 부동산 사장님들과 친해지는 것. 셋째로는 자금이 마련되는 시점에 좋은 선택을 해서 나도 이주비 대출 받고 새 아파트를 기다리는 사람이 되는 것, 더 나아가서는 내 주변 사람들에게 이런 지식을 나누고 내 친구들도 부자가 될 수 있게 도와주는 것. 긴 계획이겠지만 앞으로 이 계획들을 실천해야겠다.

정말정말 솔직히는 나 혼자 숨겨두고 보고 싶은 책인데, 이렇게 정리를 하면서 나도 느끼고 배우는게 많으니 그걸로 됐다. 작가님 많이 파셔서 더 좋은 책과 강연 진행해주세요!!

아는 사람은 이 책을 안 살 수가 없다! 모두 들어가 있다!

이제 대한민국에서 부의 사다리는 끊어졌다는 말을 자주 듣습니다. 

하지만 언제, 어디건 간에 조금이라도 경제적인 여유를 얻고자 한다면, 꼭 이 책을 읽었으면 합니다.  대한민국에서 그나마 부의 사다리를 다시 연결할 수 있는 마지막 남은 기회가 이 책에 있다고 생각합니다. 

저는 직장생활을 하며 아둥바둥 허리띠 졸라매며 수십년을 살아왔습니다만, 돌아보니 제가 가진 것이라고는 대출금 가득 끼여 있는 집 한채 뿐이었습니다. 

누구는 그런 집이라도 있으니 다행이라고.. 그래도 집 없는 벼락거지 보다는 좋지 않냐고 하시겠지만.. 

대출 그득한 집 가진 하층 서민.. 게다가 다른 아파트 몇억씩 오를 때 몇천 겨우 오르다 마는 집을 가진 하층서민.. 

그런 사람들이 수억씩 하는 전세도 턱턱 입주하는 가칭 '벼락거지'보다 나은 삶이라고 해야할까요?

아임해피 정지영님은 그런 부분을 잘 알고 계신 것 같습니다. 대한민국 재건축 재개발 지도 보며 얼른 벼락거리에서 탈출하라고.. 자신의 상황에 맞는 것들을 찾아서 현재를 원망하지 말고 얼른 공부해서 남은 부의 사다리를 얼른 잡으라고...

저 또한 나의 미래에 대한 극심한 불안감으로 조금이라도 여유로운 미래를 만들어보고자 공부를 하게된 케이스입니다만, 

이 책은 나누는 마음이 없는 사람은 결코 만들어 줄 수 없는 책인 것 같습니다. 

그리고 조금이라도 재개발과 재건축에 대해 공부해 본 사람이라면, 이 책이 얼마나 잘 정리되어 있고 이해하기 쉽게 만들어 보고자 노력했는지를 알 수 있습니다. 

경험과 노련함이 없으면 결코 만들어 질 수 없는 책이지요..

이 책을 여러번 정독하다 보면 이 책에 있지 않은 재건축, 재개발 지역도 응용이 가능할 것 같습니다. 별 영특함이 없는 저 또한 그런 생각을 하게 되는 탁월한 책이니까요.. 

이 책을 계기로 모두 다 같이 경제적으로 여유로운 삶을 살았으면 좋겠습니다. 

이렇게 자세한 지도와 칼라로 재건축진행사항을 나눠놓은 책이라니요.
재건축 용어가 머릿속에 둥둥 떠있었는데 '대한민국 재건축 재개발 지도'읽고나서 재건축용어와 진행사항들이 머릿속에 딱 고착화 되었어요..

자세한 지도와 설명도 재건축 재개발 구역마다 어쩜이리 자세히 다 넣어주셨는지 시각적으로 확 와닿으니 어렵게만 생각했던 재건축 재개발이 쉽게 느껴지더라구요.