대한민국에서 강남은 자타공인 최고 입지와 가격을 자랑하는 곳이다.

사실 필자가 몇 년전부터 진행해 온 유튜브 "황소장의 부동산 팩폭"을 통해서

강남 부동산의 전문가라는 점을 익히 알고 있었고,

필자의 경험과 노하우 등을 간접적(?)으로 충분히 알고 있던 터라

주저함 없이 예스24를 통해 교재를 구매하였다.

프롤로그에서도 필자는 '그때 투자를 했더라면'하고 늘 시간이 지나고

부동산 투자를 못해 아쉬워하는 나와 같은 독자들에게 주의를 환기시켜 준다.

내가 보기에 책 내용의 핵심은 이렇다.

1. 실질적인 강(남)꼬(마)빌딩의 구매 투자

2. 신축(리모델링), 보유, 매도 노하우

3. 기타 문제상황 해결과 강꼬빌딩 관리 노하우 등

그래서 이 책을 추천한다.

나도 강꼬빌딩을 사기 위해서는 반드시 알아야 할

필수적인 지혜(*)가 있기에...

(*) 지혜는 역시 처음부터 겪어 온 필자의 노하우에서 나오는 진심인 듯~!

제목 : 나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다.

이 책은 강남의 꼬마빌딩을 갖고자 하는 독자들에게 적극 추천하고 싶다. 

또한. 이 책은 지금 부동산 공부를 하는 초보인 나에게 부동산 전반적인 공부에 도움을 주는 책인 것 같다.

강남의 꼬마빌딩 투자라는 어려운 주제임에도 저자의 내공으로 쉽게 풀어놓은 글이 책을 받아서 펼친 후 재미있게 끝까지 쉽게 읽었으며, 강남의 강꼬빌딩에 대한 작은 지식을 쌓은 느낌이 든다.

이 책은 저자의 오랜 세월의 경험, 시행착오, 노하우가 고스란히 담겨져 있는 것 같다.

이 책을 읽으면서 강남의 강꼬빌딩투자에 대한 목표가 더욱 뚜렸해졌다. 아직 자금 여력이 부족하지만 ^^... 

이 책은 강꼬빌딩의 A to Z 를 보여주는 것 같다. 

물건을 찾는 법, 사고자 하는 목적에 따른 접근법, 입지를 보는 기준, 설계, 신축 시 분쟁해결법, 명도 등 저자의 오랜 경험과 내공이 뜸뿍담긴 알찬 정보를 접할 수 있었는 것 같다.

재미있게 읽은 부분은 설계를 어떻게 하느냐? 만약, 내가 건물을 신축한다면 내가 좋아하는 구조, 스타일, 인테리어를 먼저 떠올리는 데, 저자는 철저하게 임대수요에 맞는 설계를 강조하고 있다. 가만히 생각해 보면 참으로 지당한 이야기 인 것 같다. 

이 책은 옆에 두고 몇 번은 정독하면 좋을 듯 하다. ^^

들어가며

연부연 연금형부동산연구소 황준석 소장님을 만난 건 약 8년 전으로 거슬러 올라갑니다. 8년 전이라면, 혹시 제 이웃들은 알고 계실지도 모르겠습니다. 그렇습니다. 제가 부동산 투자를 처음 시작할 무렵이었지요. 당시에는 레버리지의 개념 조차 몰랐던 때였습니다. 말그대로 머릿속이 하얀, 아무것도 없던 도화지와 같은 상태였지요. 하지만 약 1시간 반 가량의 상담이 끝나고 저는 완전히 다른 사람이 되었습니다. 그 날은 매서운 한겨울이었는데요, 얼마나 가슴 떨리고 흥분되던지 추운 줄도 모르고 남자친구(지금의 신랑)와 강남 한복판을 계속 돌았답니다. 방금 들었던 상담 내용을 바탕으로 해서 앞으로의 투자 계획을 그려본 것이지요. 길거리에서 그렇게나 부동산 투자에 열을 올리고 떠드는 모습이 웃겼을 지도 모르겠습니다. 그리고 결과는 아시다시피, 월세를 받는 꼬마빌딩의 주인이 되었고 파이어를 했답니다.

저자소개

＜연금형부동산연구소＞ 카페의 소장이자 ＜강남건축＞의 대표인 저자 황준석은 강남 지역의 28채, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 실전 전문가입니다. 오랜 세월 강남 지역에서만 꼬마 빌딩의 매입, 신축, 임대 등을 하면서 쌓아온 내공으로, 최초로 임대료 책임제 (공실이 있더라도 확정 수익률을 소유주에게 지급) 를 도입하여 임대 관리 회사로는 가장 선진적인 형태를 갖추게 되었습니다. 강남의 주요 입지를 선점하여 각자 호실(다세대 주택)을 개별 등기로 분양하고, 임대 확정 수익을 보장해주는 이른바 '공동구매' 시스템을 만들어, 많은 사람들의 인정을 받고 있습니다.

핵심문장

만약 월세로 500만 원, 1,000만 원 혹은 2,000만 원 이상이 매달 꼬박꼬박 들어온다면 우리의 인생은 어떻게 변할까요?

종잣돈이 모이면 다시 익숙한 아파트를 삽니다. 산수에서 더하기와 빼기에 능숙해지면 곱하기와 나누기로 넘어가야 하는데 계속 더하기와 빼기만 하는 상황이라고 볼 수 있습니다.

강남은 방금 말한 안정성과 성장성 두 가지를 모두 갖고 있으며, 강꼬빌딩은 월세와 시세차익 모두를 기대할 수 있는 부동산입니다.

부자가 되기 위해서 혹은 경제적 상황이 더 나아지기 위해서는 세금을 반드시 내야 하며 과거보다 더 많은 세금을 내고 있다는 것은 점점 부자가 되고 있다는 지표입니다.
 

겉보기에 입지가 훌륭해도 나의 쓰임에 맞아야 합니다. 누구나 인정할 만큼 입지가 좋아서 꼬마빌딩을 샀지만 엉뚱한 결과가 나올 때도 있습니다. 주거 임대가 좋은 지역에 상가와 사무실로 이뤄진 건물을 산 경우 혹은 그 반대인 경우입니다.

서평

아파트 투자를 할 수 있는 투자금이 억대로 늘어났습니다. 이제 서울의 주요 입지의 아파트는 수십억이 필요하게 되었습니다. 특히 대출이 나오지 않으니 내가 가진 현금을 전부 투입해야 가능하게 되었습니다. 수많은 투자자들은 이제 아파트 말고 다른 쪽으로 눈을 돌립니다. 바로 빌딩입니다.

부동산 투자자라면 언젠간 아파트에서 빌딩으로 넘어갑니다. 그것이 수순입니다. 물이 위에서 아래로 흐르듯 당연한 것입니다. 왜 그럴까요? 기존의 아파트를 사고 파는 것만으로도 충분한 것 같은데, 왜 굳이 비싼 빌딩을 사야하는 것일까요?

＜나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다＞의 저자 황준석은 그 이유를 곱셈과 나눗셈으로 이야기합니다. 기존의 아파트 매매가 더하기와 빼기였다면 빌딩 투자는 곱셈과 나눗셈이라는 것이지요.

빌딩을 산다는 것은 온전한 내 땅 수십 평을 가진 채로 매월 확정 수익 월세 을 얻는다는 것입니다. 그리고 규모가 커지면 커질 수록 매월 확정 수익은 늘어납니다. 이 돈은 다시 나를 위해 일을 합니다. 다른 투자를 할 수도 있고 노후 자금으로 사용할 수도 있습니다. 매월 들어오는 월세는 특히 500만원 이상이 되는 순간 꽤나 유의미한 종잣돈이 됩니다.

그런데 여기에서 중요한 것이 더 있습니다. 바로 강꼬빌딩 강남에 위치한 꼬마빌딩 이라면 시세 차익도 따라온다는 것이지요. 사실 강남권의 꼬마빌딩은 거의 시세차익형이라고 봐도 무방할 정도로 인식되고 있습니다. 그래서인지 최근에는 수익률이 2%대로 나오는 물건이 당연해질 정도입니다. 2% 수익률이라면 대출이자, 세금, 건물관리비, 공실 등 예비비를 생각해본다면 사실상 마이너스 수익률과 마찬가지입니다. 그런데도 강꼬빌딩을 선택하는 것은 바로 땅 때문이지요. 꼬마빌딩이라면 40~100평 가량의 땅이 있는데, 이 땅을 온전히 내가 소유할 수 있다는 것이 중요한 것입니다. 강남 한복판에서 수십평을 소유하고 있다는 것, 그리고 우리나라의 땅값은 역사상 단 한차례도 떨어진 적이 없다는 것이 강꼬빌딩의 강력한 힘입니다.

이 책에서는 꼬마빌딩을 매입하기 전후의 다양한 주의사항과 참고자료를 소개하고 있어, 실제로 꼬마빌딩 매입을 준비하거나 저처럼 꼬마빌딩을 가지고 있는 사람들에게도 유용합니다. 특히 대출, 세금, 중개수수료, 건물 관리, 명도, 건축 팁 등 실전에서의 경험에서만 알 수 있는 여러 팁들이 소개되어 있습니다. 내가 꼬마빌딩 매입 준비를 하고 있다면 꼭 알고 있어야 하는 내용들입니다. 어떤 일을 모르고 당하는 것과 어렴풋이라도 안 상태로 맞닥뜨리는 것은 천지차이입니다. 또한, 책 마지막에 실려있는 부록 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황은 강남 구역별 특징이 잘 정리되어 있어 강남 전반적인 특색과 추천하는 강꼬빌딩의 위치를 알 수 있습니다.

꼬마빌딩을 갖는다는 것이 허황된 꿈일까요? 저자는 그렇지 않다고 이야기합니다. 아직까지는 상업용 부동산에 대한 대출이 용이한 편이고, 주거용 부동산 역시 전세보증금 등을 활용하여 내 자금을 최소화 할 수 있는 방법이 많이 있기 때문입니다. 최근 아파트 투자금액을 생각해보면 그렇게 비현실적이지도 않다는 것도 웃픈 웃기면서도 슬픈 현실일지도 모르겠습니다. 우선 내가 목표하는 부동산, 수익률, 목적에 맞게 타겟을 좁히면서 현실적으로 접근 가능한 물건을 알아보는 것이 우선입니다. 꼬마빌딩을 사겠다고 마음 먹는 순간부터가 시작입니다. 그러면 또 다른 길이 보입니다.

나가며

직접 겪어보면 알게 됩니다. 세상 모든 일이 다 그렇지만, 특히 월세가 그렇습니다. 황소장님의 상담을 받고난 후 가장 먼저 한 일은 강남의 한 오피스텔을 매입한 것이었습니다. 월세를 받는다는 것을 그때 처음 경험해봤습니다. 그리고 든 생각은 바로 이것이었습니다. "엇, 이게 정말 되네?"

그 후 저는 다양한 형태로 투자를 계속해왔습니다. 물론 저 역시 아파트 투자로 종잣돈을 마련할 수 있었던 것이 사실입니다. 하지만 마음 속에는 늘 빌딩을 사겠다는 목표가 있었습니다. 저는 꼭 제 월급보다 많은 월세를 받겠다는 강한 의지가 있었습니다. 그리고 그것을 실현한지 2년 정도 되었습니다.

매월 수백만 원이 통장에 들어온다는 것, 그리고 다음을 꿈꾸며 행동할 수 있다는 것. 이렇게 제 인생은 완전히 달라졌습니다. 평범한 직장인에서 꿈꿔왔던 삶을 살아가는 것을 제가 실제로 겪어보았기에 강력하게 추천할 수도 있는 것 같습니다. 이 세상의 모든 부동산 투자자들이 꼭 월세를 받아봄으로써 풍족함과 여유로움, 꿈꾸는 삶을 살아가면 좋겠습니다.

원글 : https://blog.naver.com/happyending10/222560950698

1. 책 제목 '나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다.'

프랜차이즈 식당 운영, 명품 렌털숍 직원, 부동산 직원, 경매학원 수강생 등의 다채로운 이력을 통해 밑바닥부터 내실을 다져 성공한 인물이 있습니다. 바로 연금형부동산 연구소와 강남건축의 수장인 입지전적인 인물 황준석 소장입니다. 무려 강남에서만 28채의 건물을 매입하고 24채의 건물을 지었으며, 394개 호실의 임대관리를 맡고 있는 명실상부 강남 최고의 꼬마빌딩 실전 전문가가 최근에 집필한 '나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다.' 도서에 대한 소소한 후기입니다.

'성공을 하려면 성공한 사람을 만나라!'라는 말이 있습니다. 나보다 먼저 성공의 길을 걸어간 사람의 성공담을 듣는 것만으로도 시행착오를 많이 줄일 수 있습니다. 또한 성공한 이의 긍정적인 에너지를 통해 내게도 좋은 운이 오기 마련입니다. 알리바바의 창업자 마윈이 만리장성에서 야후 공동 창업자 제리양을 가이드와 여행객으로 만난 일화는 유명합니다. 그 만남 속 대화를 계기로 마윈은 알리바바라는 거대 회사를 만들어 냅니다.

황준석 소장의 산 경험이 녹아있는 본 도서를 통하여 마치 그와 마주 앉아 편하게 차 한잔하며 부동산 전반에 대한 그의 철학을 듣는 색다른 경험이 아니었나 생각합니다.

2. 마음을 움직인 한 문장

성공한 모든 이들을 실제로 만나기란 사실 쉽지 않습니다. 보통 영상과 지면을 통해 간접적으로 만나는 방법을 통하게 됩니다. 물론 실제로 뵙는 것은 아니지만 내 가슴을 울리고 생각을 일깨우는 일련의 과정은 같다고 생각합니다. 연금형부동산 연구소와 강남건축의 수장인 입지전적인 인물 황준석 소장의 저서를 통하여 나의 생각을 일깨운 구절이 있어 소개합니다.

'평범한 직장인도 목표를 세우고 노력하여 재테크를 어떻게 하느냐에 따라 강꼬빌딩을 소유할 수 있습니다.'

라고 말씀하신 구절입니다. 강꼬빌딩을 소유한 이들이 모두 전문직이나 상속자산이 많은 사람들만 있는 것은 아니다. 우리 같은 평범한 직장인도 재테크를 통하여 종잣돈을 마련하여 필요한 만큼 레버리지를 일으키면 충분히 강꼬빌딩을 소유한 건물주가 될 수 있다는 희망적인 메시지입니다.

매달 꼬박꼬박 월세가 들어오는 안정된 노후를 그려보니 절로 웃음이 지어집니다. 그 꿈을 현실로 구체화하기 위해 저도 저만의 청사진을 그려 볼까 합니다.

3. 부동산 투자를 바라볼 때 책을 읽기 전과 달라진 점(1)

이 책을 읽기 전 건물주가 되어 월세를 받으며 살아가는 삶은 마치 내 인생에서는 있을 수 없는 일로 생각했었습니다. '그래, 건물주는 부모가 부자이거나 직업이 전문직이어서 소득이 높은 사람들만이 꿈꾸는 영역 일 것이다.'라고 나만의 결론을 내렸던 나였습니다.

그러한 내가 이 책을 읽고 나서는 '나도 노력하면 할 수 있겠구나.'라는 용기를 얻어 갑니다. 이 책은 뜬구름 잡는 자기 계발서 같은 책이 아닙니다. 밑 바닥부터 산 경험을 통해 성공한 강남부동산 전문가인 황준석 소장 본인의 경험을 녹여 쓴 책입니다. 그렇기에 구체적인 자료와 현장의 이야기를 통해 나의 꿈을 구체화시켜 그려 볼 수 있는 계기가 되었다고 생각합니다.

4. 부동산 투자를 바라볼 때 책을 읽기 전과 달라진 점(2)

이 책을 읽기 전 '대출은 빨리 갚아야 하는 것이며 이자가 나가는 기간이 길수록 손해다.'라는 틀에 박힌 생각에 사로잡혀 있었습니다. 막상 대출을 받게 되면 매달 나가는 이자와 원금 상환에 대한 압박으로 하루빨리 갚아 버리고 싶은 생각이 드는 게 사실입니다. 사실 대부분의 사람들이 느끼는 생각일 것입니다.

그런 내가 이 책을 읽고 나서는 대출에 대한 개념을 바꾸는 계기가 되었습니다. 대출에는 좋은 대출과 나쁜 대출이 있다는 겁니다. 단순히 소비를 위한 대출을 받는다면 그것은 나쁜 대출이라고 할 수 있다는 겁니다. 하지만 투자를 위한 레버리지 목적의 대출은 즉, 강꼬빌딩을 구입하기 위한 대출은 좋은 대출이라는 것입니다. 그때 지출되는 이자는 더 큰 수익을 내기 위한 투자이기에 좋은 것이라는 개념입니다. 그렇습니다. 레버리지와 스노우볼 효과! 그것이 어찌 보면 '부의 비밀'이라고도 할 수 있다는 겁니다.

5. 책을 읽고 난 후의 생각과 느낌

강꼬빌딩의 주인들은 어떤 분들인지에 대한 궁금증, 아파트 투자와 꼬마빌딩 투자 비교, 실제 꼬마빌딩을 갖기 위한 구체적인 준비과정과 예산, 그 과정에서의 문제상황에 대한 해결책, 임대관리 노하우 등 이 모든 것에 대한 해답을 이 책은 제시하고 있습니다.

'평범한 나도 꼬마빌딩을 넘볼 수 있을까?' 이 단순한 물음에 대한 해답을 얻기 위한 여정이 바로 이 책을 읽는 것이었습니다. 책을 읽고 난 후 내 생각은 '그래, 나도 할 수 있다!'입니다. 건물주라는 '손에 잡힐 것 같지 않던 꿈'을 나만의 목표로 삼을 수 있게 해 준 황준석 소장님께 감사의 말씀을 전하며 이 책의 후기를 마칩니다. 소소한 저의 후기를 끝까지 읽어주신 여러분께 감사의 인사를 전합니다.

[사진_빅토르박]

6. 책을 추천한다면 어느 사람에게 하고 싶나요?

부동산 투자와 대출 이 두 가지에 막연한 두려움이 있으신 분들과 이제 막 부동산 투자를 시작하시는 분들, 노후를 대비하고 싶은 직장인, 월세 받는 삶을 꿈꾸는 직장인 분들 모두에게 이 책을 추천드립니다.

강남이 아니라 꼬마빌딩 투자에 관심이 있는 사람이라면 한번쯤 읽어볼 만하다.

일단 아파트와 비교하여 꼬마빌딩 투자 사례에 대해 소개해 준 것은 나에게 신선한 충격을 주었다. 지금까지는 아파트를 주로 공부했기 때문이다. 그러나 상가와 빌딩 또한 내가 넘볼 수 없는 산이 아니라는 것을 여러 책들을 읽고나니 깨달을 수 있었다.

그러나 이러한 꼬마빌딩 투자법은 한 사람의 생애주기와 투자 성향, 그리고 어느 지역에 거주하고 어느 지역에 투자할 것인가에 따라 많이 달라질 수 있다.

저자가 제시한 방법도 물론 유익하고 큰 시세차익을 얻을 수 있는 방법이라는 점에 동의하지만, 준비가 되어 있지 않은 상태에서 섣부른 판단과 투자는 위험하다고 생각한다.

결국 열심히 공부하고 판단이 섰다면 결단력 있게 투자하는 것이 현명한 투자자가 되는 것이 아닐까 생각해본다.

강남에 꼬마빌딩을 신축하는게 얼마나 어려운지 알게해주는 책이다 ㅋㅋ 건물 신축에 대해 도전정신을 일으키고, 평범한 일반인도 할 수 있다는 자신감을 좀 심어주면 좋을텐데, 뭐랄까 한번도 도전해보지 않은 일반인이 봤을땐 신축할때 이렇게 스트레스가 많다니! 지레 겁먹게 해주는 내용이 많았다. 천정부지로 치솟는 서울 아파트를 보면서 차라리 나도 조그만 건물사서 리모델링하고 내가 주인세대에 살면서 월세 받았으면 좋겠다,하는 생각으로 이 책을 사봤는데, 음. 아직 나에겐 먼 얘기인것같다.