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1. 이 책의 핵심 키워드는? (3가지) 1) 경매 2) 권리분석 3) 배당
2. 본 것 :: 이 책의 핵심 내용은? (부분 필사)
page 39. 유치권은 법정담보물건임에도 등기상에 등재도 없이 단순한 점유행위만으로도 그 권리를 주장하고, 전적으로 낙찰자가 해결해야 하는 경매에 있어서 암적권리라 할 수 있다.
page 114. 말소기준권리는 경매 물건의 매각시 부동산 등기사항전부명세서에 설정되어 있는 권리를 낙찰자가 떠안는 권리가 있느냐, 아님 전부 말소되는 권리냐로 나뉜다. 즉 인수와 소멸의 기준권리가 되고, 또한 임차인이 대항력 유무를 가름해서 임차보증금의 추가부담이나 전액인수를 결정하는 권리로, 대상물건을 취득하느냐 마느냐를 결정하는 중요한 기준 권리이다. 이는 등기부에 기재된 7가지 종류의 권리로 구분하고 있다.
page 182. “임차인의 벽을 넘지 않고서는 경매를 할 생각을 마라.”라는 말들을 할 정도로 임차인은 경험자에게도 항상 버겁고 힘겨운 대상이고, 초보자에게는 더더욱 그렇다. 임차인은 경매의 시작부터 끝까지 나오는 주연이다. 때로는 강한 대항력을 가지고 매수인을 웃게 할 수도, 울게 할 수도 있고, 배당요구에서 채권자의 지위에 있기도 하고, 쪽박 차는 피해자일 수도 있다. 그야말로 북도 치고 장구도 치고 노래도 부르는 주연인 것이다. 그리고 경매 절차의 마지막 단계인 건물의 명도에 있어서 그야말로 극에 달해 바로 이 부분이 매수인에게 큰 벽으로 다가오는 것이다
page 235. ”배당도 모르면서 경매를 하나? 배당표 작성은 권리분석의 종합판이다. 배당표 작성을 해봐야 입찰 여부를 판단한다“ 라고 말하는 사람들이 있다. 물론 맞는 말이지만 머리를 무겁게 하는, 경매를 어렵게 하라는 말로 들린다. 그들의 말대로 입찰자가 관심있는 물건마다 일일이 매번 배당표를 작성해서 입찰 여부를 판단하는 것이 정석일 수 있다. 그러나 그렇게 안해봐도 경매는 할 수 있다. 이미 말소 권리를 분석하는 과정에 인수권리자와 소멸권리자가 구별이 되고 배당에 참여하는 권리가 어떤 권리인지, 해당 물건에서 배당을 받을 수 있는 권리가 어떤 권리인지 파악이 되었는데 시시콜콜 배당표를 작성해볼 이유가 있겠는가?
3. 깨달은 것 :: 이 책에서 얻은 것은 무엇인가? (나의 이해/해석) 투자 물건도 소형, 대형, 신축, 준신축, 구축으로 나눌 수 있고. 투자자를 개인, 법인, 매매사업자로 나눌 수 있다. 투자하는 방법도 매매로 인한 취득에서 경매라는 방식을 배움으로서 더욱 다양한 투자를 통하여 수익율 극대화를 위한 방법으로 경매를 활용해야겠습니다.
4. 적용할 것 :: 나에게 유용한 것은 어떤것이 있는가? (벤치마킹) 경매라는 방법에 대해서 숲을 보지 못하고, 나무를 보는 것이라는 오해가 있었는데. 경매를 더욱 적극적으로 활용할 수 있게 되었습니다.
5. 책 속의 책 :: 연관 지어 읽어볼 책이나 내용은?
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오랫동안 부동산 관련된 일을 했던 저자는 많은 노하우와 지식을 이 책을 통해 전달 하려고 한다. 저자의 약력을 보면 부동산에 많은 열정을 쏱았던것을 볼수가 있다. "부동산 경매의 시작! 알기 쉬운 기초 경매" 라는 책은 경매를 처음 접하는 경린이들에게 참 유용할 것 같다. 그 동안의 노하우로 초보자가 읽었을 때 이해하기 쉽도록 구성을 하고 집필한 흔적이 역력하다. 그 동안 많은 경매 책을 읽어 왔는데 이책을 읽음으로서 경매 대한 머릿속 지식이 정리가 되는 느낌이였다. 저자의 '말대로 볼 줄알고 읽을 줄만 알면 경매는 한다' 진짜 한다~ 내요을 간단하게 설명하자면 SECTION1 경매를 시작한 이유, 목적이 무엇인지 스스로가 점검해보는 시간이 있고 목적이 정해지면 좋은점과 경매를 하기 위한 자금 계획등이 기술 되어 있다. SECTION2 경매의 기초인데 경매 물건을 찾는 방법과 권리 분석을 하는 방법, 임차인의 분석, 배당에 대해서 알기 쉽게 기술 하였다. 자~ 이제 이 책을 읽었을 당신~! 이제 경매에 도전해보기 바란다. |
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집값이 이처럼 높았던가요?
떨어질줄 알았던 집값이 고공 행진을 하고 있을때 이때처럼 경매에 관심이 가는 시기는 없을텐데요
경매라 하면 싸게 마련할수 있는 기회가 되는 동시에 어렵고 힘든것이라는 두가지 생각이 함께 들게 되는데
경매에 관해 기초를 앍싶다면 쉽게 씌여져서 술술술 읽기에 이책이 참 괜찮더라구요
지은이는 공인중개사 1회 시험을 취득한 전문 중개인이기도 한데요
아무래도 실무가 탄탄한 분이니 교과서적인 개론에 중점을 둔 책이 아니라
경매의 시작을 조금은 쉽게 하고 싶은 분들이 보면 좋은 책이랍니다.
프롤로그만해도 경매는 몰라도 경매는 즐겁고 좋다
하고 씌여있고
일반적인 인식과는 다른 발상인데요 책을 읽어보고 싶은 이유가 이 한 문장으로 함축되는거 같은데요
아기 쉬운 기초 경매 책은 경매를 시작하는 분들이 보면 좋은 책이라
경매의 시작과 경매의 기초까지 모두 다 녹아있어요
가장먼저!
경매를 하면 얼마나 저렴하게 물건을 가져갈 수 있는지
매각 통계를 통해 확인해 볼 수 있는데요
요것만 봐도 경매가 하고 싶어 지지 않나요?
경매는 그럼 어디서 확인하지? 라는 생각이 드는데
대법원 경매 정보와 민간 정보지를 활용하는 방법을 알려 주구요
민간을 사용하는 이유와 조심해야 ㅎ라 사항들도 책에 잘 녹아있어 도움이 되구요
경매하면 가장먼저 드는 생각이
경매가 함정이 많다던데 하는 생각일텐데요
정말 정리를 잘 해 두었더라구요!
경매를 하고 싶어 고른 책인만큼 이책을 읽으면 경매의 길도 보인달까요?
또 당잦ㅇ 경매를 위해 준비해야할 현금이 있다던데 하는데요
글쎄 현금을 준비하지 않아도 되는 꿀팁까지ㅣ 있더라니까요!
경매는 정말 돈있는 사람들의 전유물이 아니라는점 어느책을 보면 알 수 있을까요?
경매에서 중요한
말소기준권리 찾는 법도 상세히 설명되어있어요
일단 항상 설명을 말로 쉽게 풀어둬서 이해가 쉽다는 점인데요
그런점에서 이제 막 도전하고 싶다 하시는분들은 알기 쉬운 기초 경매 를 보시면 정말 좋을것 같단 생각이 들어요
또! 매수인이 인수하는 부담스러운 권리
이부분을 짚고 넘어가지 않으면 위험을 떠안게 되는거 잖아요?
정말 0부터 넘넘 잘 정리 되어있죠?
경매를 배우면 가장 어려운일이 임차인 처리문제 일텐데요
이부분도 잘 정리가 되어있답니다. 요건 교과서같은 기본서에서는 볼 수 없는 내용이잖아요
정말 실전을 경험해본 실전서에만 볼 수 있는 내용인데요!
경매를 준비해는데 덜컥 겁부터 난다 싶으시다면 알기 쉬운 기초 경매 부터 읽으시면 많은 도움이 되실것 같아 추천드립니다
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요즘은 자고 나면 아파트 값이 올라 있고 분양 시장을 통해서 청약을 받기가 쉽지가 않은 게 현실이다. 이제는 대한민국에서 살명서 좋든 싫든 부동산에 대해서 관심을 가지고 살아가야 되는 실정이 되어 버렸다. 그리고, 평범한 가정의 가장 큰 자산이 부동산이어서, 부동산을 좀 더 싸게 매수 할 수 있는 방법을 많은 사람들이 찾아 헤매고 있으며, 이런 기조에 편승하여 경매의 열기도 엄청 높은데, 본 저서를 통하여 경매의 기초를 다지고 이길 수 있는 경매를 할 수 있는 자신감을 고취시켜 줄 것이라고 생각한다.
특히, 본 저서는 경매에 대해서 너무 몰라서 접근하기 어렵다고 생각하시는 모든 분들이 읽고, 이해하고, 평가할 줄 아는 능력을 키울 수 있도록 경매의 기초에 대하여 알기 쉽게 설명하고 있다.
경매 물건을 찾기 위해서는 대법원 경매 정보(www.courtauction.go.kr) 또는 민간인터넷정보업체에서 제공하는 정보를 이용할 수가 있다. 또한, 경매가 진행되는 일련의 과정을 살펴보면 경매 물건 선정 -＞ 권리 분석 -＞ 현장 조사 -＞ 적정 입찰가 결정 -＞ 입찰 후 낙찰 -＞ 대금 납무 -＞ 명도 -＞ 입주, 임대, 매각 등의 일련의 과정을 거치게 되어 있는데, 이런 과정의 주요 부분에 대한 정보를 본 저서에서 꼭 다루고 있다.
경매는 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 토지거래허가 구역에서는 일정 면적 이상 취득하는 토지 또는 대상 부동산에 대해 계약금액, 토지이용계획, 자금조달계획 등 중요 내용에 대해 시, 군, 구청장의 토지거래허가를 받아야 토지나 아파트 등 대상 부동산을 취득할 수 있지만, 경매로 취득할 때는 거래의 허가 없이 전국 어디든 자유롭게 취득할 수 있는 장점이 있다. 또한 매수인에 대한 자격이나 전매제한도 받지 않는다.그리고 부동산 실거래가 신고제가 실시되면서 일반매매에 있어서는 실거래가가 취득세과세표준이 되지만, 경매에 있어서는 감정가가 아닌 낙찰가를 적용받게 되어 취득세 감면 효과도 볼 수 있다.
경매물건에 대하여 낙찰을 받고 나서, 매각 물건의 현황이 다른 경우에 낙찰자 입장에서는 손해를 볼 수가 있기 때문에, 매각불허가 신청 또는 매각허가 결정의 취소 신청을 할 수 있다. 이런 신청을 통하여 매각을 취소 시킴으로써, 낙찰자가 몰랐던 정보에 대한 피해를 최소화 할 수가 있다. - 매각불허가 신청 및 매각허가 결정의 취소 신청 낙찰자 입장에서 경매 함정에 빠졌을 때 '매각불허가신청'을 할 수가 있다. '매각불허가신청'은 매각 일로부터 1주 이내인 매각결정기일까지 해야 한다. 해당 사유는 7가지에 한하여 매각불허가 신청이 가능하며, 이를 통하여 낙찰자가 손해를 입지 않게끔 법원에서 보장을 하고 있다. 매각불허가신청기간을 놓쳤어도 잔금납부 전까지 구제받을 기회가 있다. 이 때에는 매각허가가 결정된 이후라서 매각허가에 대한 이의신청, 즉 매각불허가신청이 아닌 매각허가결정의 취소신청을 하게 된다. 매각불허가신청과 매각허가 결정의 취소신청은 기간과 절차만 다르게 신청이 될 뿐, 결국은 낙찰자가 위험에서 벗어날 수 있게 기회를 제공하고 있다.
경매를 입찰하기에 앞서 매각물건명세서에서 확인해야 될 주요 내용들을 본 저서에서 상세하게 설명하고 있어서 많은 도움이 될 것으로 예상된다. 1. 사건번호와 물건번호를 보고 검색물건과 동일한지 재확인 2. 말소기준권리 확인 3. 점유자란을 확인하여 대상 물건의 거주자가 누구인지 확인 4. 등기사항전부증명원상의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인 5. 비고란을 확인하여 등기사항전부증명서에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 재매각이나 농지취득증명원 제출 여부 등을 확인한다.
경매를 하려면 항상 듣는 말이 말소기준권리이다. 본 저서의 4장에서는 말소기준권리가 필요한 이유 및 이해에 대해서 자세하게 설명하고 있다. 말소기준권리는 경매 물건의 매각 시 부동산등기사항전부증명서에 설정되어 있는 권리를 낙찰자가 떠안는 권리가 있느냐 아니면 전부 말소되는 지 기준이 되는 권리이다. 인수와 소멸의 기준권리가 되고, 또한 임차인의 대항력 유무를 가름해서 임차보증금의 추가 부담이나 전액 인수를 결정하는 권리로 대상 물건의 입찰에 참여하느냐 마느냐를 결정하게 되는 중요한 기준권리이다.
말소기준권리와 권리분석을 잘못하여 낙찰자가 인수할 수 있는 권리도 잘 정리가 되어 있는데, 이런 권리를 낙찰 이후에 인수하지 않으려면 항상 하기 내용을 주지하고 있어야 될 것이다. - 매수인이 인수하는 권리 1. 매수인이 소유권을 잃을 수 있는 권리 말소기준권리보다 등기상 접수일자가 빠른 선순위권리는 순위보전을 위한 소유권 이전청구권가등기, 처분금지가처분, 팔고 다시 산다는 환매등기 등이 대표적인 권리들이다. 말소기준권리보다 후순위권리는 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 선후순위 불문하고 경매개시기입등기 전에 청산절차가 완료된 담보가등기, 폐지 전에 설정된 예고등기 등이 이에 해당하는 권리이다. 2. 매수인이 추가로 돈을 부담해야 하는 권리 대항력 있는 임차인이 배당요구를 안 했거나 배당요구를 했어도 배당요구종기일 이내에 철회를 하는 경우이다. 즉, 선순위전세권자가 배당요구나 경매 신청이 없을 때는 말소기준권리로 소멸되지 않고 매수자가 부담하게 되어 추가적인 비용 지출이 발생하게 된다. 3. 매수인이 사용제한을 받을 수 있는 권리 법정지상권, 분묘기지권, 선순위지상권, 선순위지역권, 토지별도등기, 특별매각조건상의 매수인인수조건 등이 이에 해당하는 권리들이다.
대지권 없음이란? 어떤 내용일까? 경매 목록을 보다 보면 대지권 없음이라는 내용을 자주보게 되는데 대지권에 대한 속시원한 설명 및 다양한 사례를 설명하고 있어서 이해가 쉽게 되었다. 대지권미등기는 대지권은 있지만 등기가 지체되는 사유로 인해 미등기인 상태이다. 대지권 없음은 이와 달리 대지권 자체가 아예 없는 경우를 말한다. 즉 건물 자체의 권리는 있지만 토지에 대한 소유권이 없거나 상실한 상태로 토지 소유자가 따로 있는 경우이다. 따라서, 입찰 전에 대지권에 대한 사실관계를 확실히 밝히고 경매 입찰 여부를 결정하는 것도 중요하다. 대지권을 확인하기 위하여 토지등기부등본을 떼서 확인하고, 토지상에 경매 물건이 속한 동 이외의 다른 동이 있다면 집합건물등기부등본과 토지등기부등본을 열람 확인하고 같은 동, 다른 호의 등기부등본도 반드시 열람하여 꼼꼼히 확인 하도록 해야 한다.
이 밖에도 매각물건명세서와 감정평가서의 권리내용에 대한 다양한 분석 방법, 입찰 전에 대지권에 대한 사실관계 파악하기, 대지권 미등기, 대지권 없음, 토지별도 등기, 전세권 등의 다양한 경매 권리 분석 노하우를 책에서 읽을 수 있어서, 경매를 준비하고 경매를 낙찰 받아 수익을 창출하려는 분들에게는 많은 도움이 될 것으로 예상된다.
특히 5장에서는 임차인에 대한 권리 분석 방법 및 예시 등을 다루고 있어서, 권리분석에서 가장 신경 써야하는 임차인의 권리에 대해서 자세히 다루고 있다. 우리나라의 임대차 보호법(주택임대차보호법, 상가임대차보호법)은 약자인 임차인의 편을 많이 들어주는 편이기 때문에 경매 낙찰 전에 임차인에 대한 권리를 확실하게 분석하여 체크하고 넘어가야 할 부분이다. 임차인의 대항력에 대한 실제적인 판단을 돕기 위하여 다양한 케이스별로 실전 사례를 가지고 설명을 하고 있다. 임차인의 가족이 먼저 전입하고 후에 임차인이 전입할 경우의 대항력, 임차인이 일시 퇴거를 했다가 다시 전입했을 경우의 대항력, 선순위임차인이 무상거주확인서를 작성 후 대항력을 주장하는 경우, 전 소유자가 임차인의 지위로 변할 경우의 대항력 등 경매 입찰에 앞서 임차인이 대항력이 있는지, 임차인의 보증금을 낙찰자가 전액 부담하게 되는지 꼼꼼한 권리 분석이 필요한데, 본 파트에서 상세하게 다루고 있어서 경매 물건 조사 시에 많은 도움이 될 것 같아서, 너무 좋았다.
마지막 6장에서는 경매가 진행되어 사건 부동산이 매각되고 낙찰자로부터 매각대금이 완납되면 법원은 법이 정하는 데로 배당표를 작성하게 되고, 그 배당표는 경매 절차 이해관계인들이 배당기일 3일전부터 열람을 하게 되는데, 이런 배당표 작성 연습 등에 관해서 상세하게 설명하고 있다. 이러한 예상배당표를 작성해보는 것도 경매 물건에 대한 권리분석을 이해하는데 많은 도움이 될 것으로 판단된다.
요즘의 최대 화두는 재테크가 아닐까 싶다. 중장년층 뿐만 아니라 청년층에서도 부동산에 많은 관심을 가지고, 높은 가격으로 오른 부동산을 조금이나마 싸게 취득하기 위하여 경매 시장에 많은 참여를 하고 있는데, 경매 시장에 참여하여 낙찰을 받는다고 모든 낙찰자가 이득을 취할 수도 없는 형편인데, 본 저서를 통하여 경매에 대한 자신감도 가지고 경매의 기초 실력을 익히면 좀 더 어려운 특수물건 경매에도 접목할 수 있고, 재테크에도 많은 도움이 될 것이라고 생각한다. |
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저자는 경매 가이드로 부동산학을 전공하며 쌓은 지식과 30년 넘는 오랜 세월 부동산업에 종사하며 얻은 경험과 산지식을 토대로 이 책을 집필하였다. 경매에 무지한 일반인의 입장에서 경매란 무엇이며 그 진행과정과 주의점 등이 궁금하여 선택한 도서이다. 가끔씩 신문 지면을 통해 경매 공고문을 보는 정도가 다였던 나-인데, 요즘의 경매는 누구나 쉽게 참여할 수 있는 대중화된 부동산 거래 방법이라고 하니 이 책을 통해 기초부터 꼼꼼히 배워 보기로 한다.
경매는 이점이 많다. 우선 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있다. 이는 곧 재테크로 이어지며 또한 필요한 물건 취득에 용이하다. 물건의 정보 접근이 용이하고 편리한 경매는 첫 매각기일 14일 전에 일간 신문에 공고된다. 물론 대법원 경매 정보지를 통해 전국 단위의 매물정보도 확인 가능하다. 법원 경매는 전 과정이 법원의 책임하에서 진행된다. 그래서 일반 매매보다 안전하다는 측면이 있다. 물론 낙찰 후 하자에 대한 책임 부담은 있는데 이에 대한 구제방법 또한 마련되어 있음을 설명글과 상세한 예시를 통해 확인할 수 있었다. 경매를 하는 이유와 목적이 경매의 첫 번째 시작으로 본인이 세운 기준에 따른 목적을 갖고 시작하길 저자는 권한다. 취득 목적에 따른 종목 분류, 입찰보증금, 경매 물건의 선택 기준 등을 통해 첫 발을 내디뎌 본다. 경매의 기초에서는 경매 물건을 찾는 다양한 방법에 대해 알아본다. 법원의 공고와 인터넷 정보를 이용할 수 있는데 대법원 경매 정보는 물론 민간 정보 인터넷 사이트를 이용할 수 있다. 이에 대한 이용방법 또한 인터넷 화면을 통해 상세히 설명해 준다. 권리분석은 부동산을 매입하기 위해서 꼭 필요한 절차이다. 특히나 경매에 있어서 전적으로 매수인 본인의 책임이기에 권리상 하자 유무 확인은 필수다. - 최고가매수인이 되어 낙찰을 받고 나서 추가로 인수해야 할 권리나 추가로 부담할 금액 등이 있는지, 없는지 등을 분석하는 것이 권리분석의 핵심이다. ... 또한, 대상 건물 점유자의 유형(임차인, 소유자)을 파악해 낙찰 후 명도상의 어려움이나 추가부담금이 발생하는지를 파악해서 입찰 여부와 입찰 금액을 결정하는, 경매에 있어서 가장 핵심적인 일이다. p 104 매각으로도 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리의 유형에 관해서도 상세히 알려주는데 초보자 입장에서는 권리분석이 비교적 쉬운 물건 위주로 경매를 즐기길 저자는 당부한다. 등기부등본은 권리분석의 핵심으로 일반인에게는 다소 익숙하지 않다. 용어부터가 낯설고 어렵다. 이 역시나 실제 등기부등본을 통해 하나씩 차근히 배워나갔다. - 토지별도등기는 토지와 건물에 설정된 등기가 서로 다르다는 의미로 '토지에 별도등기 있음'이나 '별도등기 있음'으로 표기되는 일종의 해당 부동산 거래 시 조심하라는 법원의 경고 메시지기도 하다. 이러한 토지별도등기는 단독건물 등에서도 발생하기도 하지만, 아파트나 다세대주택, 주상복합건물 등 집합건물에서 많이 발생하는 등기상 별도의 권리다. p 154 경매에서 가장 어려운 일은 임차인 처리 문제이다. 이에 임차인 권리 및 그 대항력에 대한 방안에 대해서도 세세히 알려준다. 경매에서 사건 부동산에 대해 법원이 주관하여 진행하는 매각절차의 마지막 단계가 바로 배당이다. 이에 대한 내용으로 마무리하며 「알기 쉬운 기초 경매」를 끝맺는다. 하나의 큰 산을 넘은 느낌이다. 관심은 있지만 선뜻 시도하기 막막한 경매였는데 기초부터 하나씩 차근히 배워나가니 그 두려움이 조금씩 사라졌다. 모르면 어렵고 알면 쉽다, 경매 또한 마찬가지임을 이 책을 통해 확인할 수 있었다. 부동산 경매에 관심 많은 분이나 경매를 시작하고자 하는 분들에게 강추한다. 이 책이 그 시작을 위한 좋은 길라잡이가 되어 줄 것이다. |
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이 책은 경매의 기초 개념 위주로 저술되어 있는 책이다. 저자가 프롤로그에서도 언급했지만 [알기 쉬운 기초 경매], [알기 쉬운 경매 실무], [알기 쉬운 특수물건] 등 시리즈로 출판될 것으로 보인다. 이 책은 그 첫번째 책인 [알기 쉬운 기초 경매]로 책 제목처럼 경매 물건은 어디서 찾아봐야 하는지, 등기사항전부증명서(등기부)는 어떻게 봐야 하는지, 말소기준권리란 무엇인지?, 권리분석은 어떻게 해야하는지? 등 사례보다는 경매에서 중요한 개념 및 권리분석에 관해 2/3 분량을 할애하고 있다. 경매에 관한 기초 개념에 대해 공부하고 싶은 분에게 적당한 책으로 보인다.
Page114. 말소기준권리는 경매 물건의 매각 시 부동산등기사항전부증명서에 설정되어 있는 권리를 낙찰자가 떠안는 권리가 있느냐, 아님 전부 말소되는 권리냐로 나뉜다. 즉 인수와 소멸의 기준권리가 되고, 또한 임차인이 대항력 유무를 가름해서 임차보증금의 추가부담이나 전액인수를 결정하는 권리로, 대상물건을 취득하는냐 마느냐를 결정하는 중요한 기준 권리이다. 이는 등기부에 기재된 7가지 종류의 권리로 구분하고 있다.
Page192. 대항력이란, 한마디로 대항요건을 갖춘 임차인이 임차한 주택이 매매, 교환, 증여, 상속 등의 원인으로 소유권의 변동이 생기더라도 남은 임대차기간 동안 또는 갱신기간(2+2) 동안 본래의 목적대로 주거생활을 계속할 수 있고, 기간이 만료되면 보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리를 말한다. 법 제3조에서 대항력의 효력은 대항요건을 갖추고 그중 늦은 날의 다음 날 0시에 효력이 발생한다고 규정하고 있다.
Page206. 확정일자란 주택인 경우 동사무소·읍·면사무소 등에서, 상가일 경우에는 해당 소재지 세무서에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하고 임대차계약서에 확인날짜가 있는 도장을 찍어주는 것을 말한다. 이렇게 확정일자를 부여받으면 등기부상의 전세권등기와 같은 순위보전의 효력으로 임차주택이나 임차상가건물이 경·공매로 매각 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 효력을 갖게 되는데, 이런 효력을 확정일자부 우선변제권이라 하는 것이다. |
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요즘은 경매를 통해 좋은 부동산을 보다 싸게 매입하여 재테크에 활용하는 분들이 부쩍 늘어나고 있습니다. 베테랑 공인중개사이자 건설업자, 인기 강연자이기도 한 저자는 일단 독자가 경매에 대해 아무것도 모르는 초심자라고 가정하고 "그저 볼 줄 알고 읽을 줄만 알아도 경매는 할 수 있다"며 생기초부터 차근차근 알아 듣기 쉽게 이 책에서 가르칩니다.
실제로 경매에 뛰어드는 사람들이 많으나, 모든 분야가 다 그렇지만 그 중에서 실제로 성공하는 사람은 극히 드뭅니다. 저자는 경매로 돈 버는 사람들의 공통점을 다음과 같이 요약합니다.
1) 선별검색을 통해 시간을 최소로 줄이면서 원하는 알짜 물건을 찾아낸다.
이 다섯 가지 원칙이 모두 필수적이지만 저는 특히 2)와 5)를 마음에 새겨야 한다고 느꼈습니다. 과거에는 고수, 전문가(?)들만 참여해서 고가 낙찰이 없었으나 현재는 서투른 분들도 많다 보니 경매를 통해 취득하는 보람이 없을 정도입니다. 또 경매로 소유권만 확보했다고 다가 아니라 기존 임차인을 퇴거시키고 목적에 맞게 정비를 하려면 돈이 따로 많이 드는데 90~100%에 낙찰을 받으면 남는 게 아니라 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 고가낙찰자에게는 오히려 노련한(?) 퇴거 대상자가 위로를 건넨다고 하니 이게 웃어야 할지 어쩔지 모를 일이죠.
또 경매를 통한 방법뿐 아니라 모든 재테크, 투자는 주먹구구가 되어서는 안 됩니다. 100% 내 자금만으로는 일이 안 되니 어느 정도 대출을 받아야할지 꼼꼼하게 계획을 세워야 하고 언제쯤 얼마만큼 상환을 할지, 혹시 이런저런 자금 유입이 뜻대로 안 될 경우 플랜B를 어떻게 가동할지 다 마련된 바가 있어야 합니다. 이게 안 되면 불의타를 맞고 좌초한다 해도 놀라울 게 없습니다. 비즈니스란, 무슨 장난이 아니며, 수억에서 수십억이 오가는 부동산 취득이 어느 정도 업이 된다면 이건 분명히 비즈니스의 일종입니다.
당장 돈도 없는데 경매에 참여하는 분도 있습니다. 아니 이게 말이 되나 싶지만 심지어 빌린 돈도 없는데 어떻게 참여를 하느냐, 책 p67에서는 보증보험을 통해 아주 적은 돈만으로도 일단 참여는 할 수 있는 방법을 가르쳐 줍니다. 물론 지금 당장에만 돈이 없을 뿐 나중에 확실한 조달 방법이 생길 때에나 가능한 방법입니다.
경매에 참여할 때는 그저 지인들 따라 무작정 나서는 식이 되어서는 결코 안 되며, 공부를 한 후 과연 이 부동산에서 비전이 발견되는지 확고한 기준에 따라 꼼꼼히 따져 봐야 합니다. 책 p92에서는 현황조사서를, 필수로 따져 봐야 하는 서류들 중 하나로 듭니다(이것 외에도 많습니다). 이 서류는 임차인의 현황, 확정일자, 보증금, 나아가 이런저런 유치권 등이 걸렸는지 한눈에 볼 수 있다는 점에서 중요합니다.
아무래도 부동산이라 함은 그 본질과 핵심 정보를 "등기부"에서 알아 볼 수 있습니다. 두말하면 잔소리죠. 책의 섹션 2에서 아주 자세히 설명되며 사실 권리 분석은 이 모든 과정 중 가장 중요하다고 하겠습니다. 책에서는 앞 섹션 1의 말미에서 거론한 여러 서류, 즉 매각물건명세서, 현황보고서, 감정평가서 등의 실제 예를 들며 우리가 해당 물건에 대해 알아볼 때 어떤 점을 특히 주의해서(모든 점에 주의해야 하지만) 봐야 하는지 알기 쉽게 가르쳐 줍니다. 이런 서류는 몇 번 해 보면 익숙해지지만 처음 하는 분들에게는 헉! 하고 뭔가 무서운 느낌마저 들며 분명 한국말로 된 내용인데 아무것도 눈에 들어오지 않는 막막함의 대상이기도 합니다. 책을 보며 아 이렇게 생겼구나, 이 부분은 이런 정보를 담았구나 하고 하나하나 익혀 나가면 되겠습니다.
특히 말소기준권리에 대해 잘 알아야 괜한 점에 헷갈리지 않고 목표한 바에 집중할 수 있겠습니다. 이 점은 민사집행법 91조에서 명정하는 사항인데 책에서 우리 경매 참여자들만을 위한 내용만 잘 추려서 가르쳐 주네요. "소제"라는 말이 눈에 띄는데 정말 아주아주아주 나이 많은 노인분들이 청소라는 뜻으로 이 말을 쓰기도 합니다. 민사집행절차에서는 물론 다른 뜻인데 "낙찰로 인해 후순위권리를 전부 소멸"시키는 결과를 가리킵니다. p118이하에서 세 가지 점에 특히 역점을 두고 독자의 주의를 촉구하네요.
집합건물의 경우 특히 이 건물이 어떤 "대지권" 위에 서 있는지 살피는 게 중요하다고 합니다(p134). 특히 저자는 전세권, 지상권, 임차권 등도 이런 대지(사용)권이 될 수 있지만, 현실에서 그런 경우는 거의 없다고 요약합니다(물론 드물게나마 있기는 있습니다). 그러면 무엇 위에 선 건물인가. 우리 법제는 토지에 건물이 부합하는 식이 아니라 따로 대장을 만들어 완전 별개의 소유권으로 다룹니다. 그러니 취득시효 등 아주 드문 경우를 제외하면 권원 없이 땅 위에 건물만 덩그러니 가질 수가 없죠. 심지어 전세권, 지상권 등 제한물권을 쓰는 경우도 드물다는 겁니다. 혹시나 대지권 등기가 없다, 이러면 이거 큰일나는 수가 있으니 반드시 꼼꼼하게 조사를 해야 한다는 게 결론입니다. 땅 임자가 어디서 나타나 철거를 요구하면 답이 없는 거죠.
토지별도등기(p154)라는 것도 심심찮게 나타나 낙찰자를 괴롭게 만듭니다. 원래 이런 건 대장과 등기부를 통해 알아 보면 그만이지만(또 건물 취득자의 책임이지만) 법원은 혹시나 해서 이런 걸 미리 경고해 주죠. 집합건물 신축 시 건물보존등기, 대지권 등기(법적 용어가 아니라 실무상 쓰는 말입니다)를 경료하게 되는데, 이때 기존 설정 등기는 다 말소 신청을 하는 게 원칙입니다. 이때 법원에서는 별도등기를 표시하며, 취득자는 이런 부분에 반드시 유념하여 해결을 해야 합니다. 또 별 신경 쓸 필요 없는 별도등기로서 공익적 목적 구분 지상권 같은 게 있다고 책에서는 일러 줍니다.
전세권이나 대항력 있는 임차권(소액임차권 제외)의 경우 순위가 중요합니다. 이 책에서 누누이 강조하는 "밀소기준권리"의 날짜보다 늦은 후순위권리들은 매각결정과 함께 소멸하기 때문에(p167) 별 문제가 안 됩니다. 문제는 선순위 권리들입니다. 순위는 그 성립한 날짜로 결정됩니다.
전세권자나 임차인이 횅사할 수 있는 대항력의 경우 일반매매는 내가 먼저 확정일자를 갖췄을 경우 매수인에 대해 얼마든지 행사할 수 있지만(이걸 위해 만든 거죠), 경매는 그렇지 않다고 책에서 특히 강조합니다. 주임법은 아예 이 경우에 해당사항이 없다고 합니다. 여기서도 "말소기준권리"가 중요하며, 임차인의 경우 경매는 이처럼 불의의 변수가 있으니 주의해야 하겠고, 반대로 낙찰자의 경우 저 권리 기준으로 임차인이 더 선순위이면 반환해야 할 보증금을 다 인수해야 한다는 겁니다(기존 임차인의 보증금을 자신이 반환해야 합니다).
"확정일자를 받으면 보증금을 지킬 줄 알았는데...."(p215) 항상 법은, 다른 수많은 사람들의 권리도 함께 규율하기 때문에, 나나 내 주변만 살펴서는 전혀 생각지도 못했던 타격을 받을 수 있습니다. 그러나 일정 금액 이하로 정한 소액보증금의 경우 무조건 최우선순위이므로 책임재산이 허용하는 한 전액 변제가 가능합니다. 얼마부터가 소액인지는 p219에 지자체별로 다른 규율에 따른 금액이 나와 있으므로 참고해야 하겠습니다. 이는 경매낙찰자의 경우도 마찬가지이며 얼마부터 낙찰자인 내가 책임지고 돌려줘야 하는지 반드시 살펴야 합니다.
이 모든 걸 다 알아야만 경매(참여)를 할 수 있나? 몰라도 되는 것 아닌가? 원칙적으로 아무 생각 없이 어깨너머로 따라하는 건 투기고, 반대로 자기 책임 하에 모든 계획을 세워 행동하는 건 투자입니다. 그러나, 그러나 책에서는 "정 하기 싫으면 최소한 이 정도는 알고 참여하든지 하자"며 이런 분들을 위해 "최소 버전" 정도를 따로 또 일러 줍니다. 아무리 그렇다고 해도, 우리 독자들은 원칙대로 공부를 하고 재테크에 나서야 하겠습니다. 사실 이 책도 제 생각에는 최소 볼륨입니다. 이 정도는 (좀 힘들어도) 공부를 해야겠죠.
*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다. |
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김인성 저자님이지으셨는데 무려 1985년도에 제1회 공인중개사를 취득하신 후 줄곧 부동산 컨설팅 회사와 건설분야에 종사하셨다고 하네요. (저의 현재와 미래도?ㅎ ㅎ)
이 책은 다른책에서 보았던 교과서적인 이론 지식 보다는 실무적 기초에 초점을 맞춘 책으로 이론도 많이 봤고 경매 성공담 책도 많이 봤다 하시는 분들이 '그래서 이제 경매를 하려면 어떻게 해야할까?' 생각하시는 분들이 읽어보면 좋을 책 같습니다.
저는 이미 경매에 대해 조금은 알고있는 상태라 저한테는 완전 기초적 지식이었지만 제목만큼 기초경매이기 때문에 경매에 이제 막 입문하시는 분들이 가볍게 읽으면 좋은 책 같았습니다.
경매를 하면 좋은이유는 목차에도 나와있듯이 1. 시세보다 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있다. 2. 재테크가 되고 필요한 물건 취득이 용이하다. 3. 누구나 물건의 정보 접근이 용이하고 편리하다. 4. 경매는 토지거래허가를 안받아도 된다. 5. 법원 경매가 안전하다.
등등 이유가 있습니다.
이 중 가장 솔깃한것은 '경매는 토지거래허가를 안받아도 된다'라는 것인데요 우리나라에는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행 할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 우려가 있는 지역에는 " 토지거래 허가제" 라는것을 지정하고 있습니다. 부동산 규제정책으로 인해 토지거래 허가구역이 점점 늘어나고 있는 추세인데, 경매로 취득할때에는 거래의 허가없이 전국 어디든지 자유롭게 취득할 수 있는 장점이 있습니다.
부동산 경매시장은 부동산 경기의 선행지수라고도 불립니다. 시장의 수요와 공급에 따른 가격의 변화와 정부정책의 강온에 따른 시장의 영향이 먼저 나타나는 경향이 있기 때문이지요. 최근에는 부동산 시장이 다들 알다시피 불장이라서 경매도 아파트의 경우 현재는 감정가보다 더 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많아지고 있습니다.
이렇게 감정가 이상의 높은 가격에 낙찰이 되고 그 가격 이상으로 거래가 되는 현상이 나타나면 향후 실물 시장의 동향이나 흐름도 어느정도 예측할 수 있게 되지요.
부동산 투자를 하긴 해야겠고 가진 돈은 소액이라 어떻게 해야할지 모르겠다면 일단 이 경매책을 읽어보면 좋으을 것 같습니다. |
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저한텐.. 조금.. 아니 쫌더많이 어려웠어요 ;;; 볼 줄 알고 읽을 줄 만 알면 경매는 한다.. 맞는 말씀 헌데 볼 줄을 모르겠고 읽을 줄도 모르겠다 저자 께는 죄송하지만 책 읽는 내내 까막눈이 된 것만 같은 느낌이었어요 ㅠㅠ
아주 쉽게 친절히 책 한 권에 알차게 담아주셨는데 한 가지 미스라면 내가 얼마나 모르는지 과소평가하셨어 ㅠㅠㅠㅠ 다른 사람들은 나보단 나은가 ;;;;;
그래서 용어 하나하나 찾아보며 읽다 보니 어머 초큼 똑똑해진 거 같은 느낌적 느낌
경매는 토지 거래 허가를 안 받아도 된다고요?
읽다 보니 틈새전략도 보이고 경매가 아니어도 알아두어야 할 등기부등본이나 임대차계약 같은 어떤 부동산 거래에도 알아두어야 할 팁들이 톡톡 들어있었어요
경매의 시대는 갔다고 알아보지도 않고 어려워하는 이들에게 지금 시대에도 여전히 경매는 매력적이며 경매는 안전하고 즐겁고 좋다! 는걸 전파하기 위해 어떻게 접근해야 하는지 주의해야 할 점은 어떤 건지 어떻게 즐겁고 안전하게 할 수 있는지 설명하고 있고 임차인의 벽을 넘어야 경매를 한다 고 말 하며 그만큼 선한 임차인의 매도는 힘든 과정임을 이야기해 주며 임차인의 입장에서도 어떻게 해야 피 같은 보증금을 지킬 수 있는지 자세히 얘기해주고있다
포지하지 않고 경매 부자가 되는 사람들의 비법 이 어떤건지 알기위해서 추천하는 도서다 ^^
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최근 부동산 시장이 급등하면서 영끌로 투자를 하는 일반인이 많이 늘어나고 있다. 무주택자부터 유주택자까지 할 것 없이 계속 광풍이 불고 있다. 그 여파로 오피스텔, 토지, 상가주택 및 빌라에 이르기까지 땅 위에 존재하는 모든 것이 널뛰고 있는 것이다. 하지만 끝없이 오르는 것은 없고 향후에는 조정 기간을 걸쳐서 안정을 찾을 것으로 예상이 된다. 다만 그 조정의 기간이 길 것인지 짧을 것인지 그리고 조정의 폭이 얼마나 될 것인가는 예측이 불가한 분야이다.
이러한 시점에 또 다른 투자자들은 경매 시장을 눈독을 들이고 있다. 왜냐하면 무리하게 투자를 한 물건들이 앞으로 경매 물건으로 나올 확률이 크기 때문이다. 그렇기에 향후 투자자들은 미리 경매에 눈을 뜨고 학습하여 좋은 물건이 저렴하게 나올 때 투자를 하는 재테크 수단이 앞으로 미래가 밝을 것이라 생각이 된다.
본 책의 가장 큰 특징은 어렵다고 느껴지는 부동산 경매를 쉽게 이해할 수 있도록 기초부터 잘 설명되어 있다는 것이다. 특히 경매 학습에 앞서 여러가지 부동산 용어에 대한 설명을 미리 인지하고 숙지하므로 부동산 지식을 사전에 학습하여 본론인 경매 학습에 있어 장애가 되지 않도록 한다는 것이다.
두번째 특징은 경매에 있어 가장 중요한 부분인 권리분석에 대해서 많은 부분을 할애하고 또 예시가 풍부하다는 것이다. 사실 경매 공부를 하면서 부담이 되는 것이 권리분석이다. 눈으로 보이는 분석도 있으나 계산을 하고 순위를 따지는 과정이 복잡한 경우도 있으나 본 책에서는 이러한 권리가 복잡한 물건에 대해서 충분한 설명과 많은 예제를 통해서 익숙해지는 습관을 들이는 장점을 가질 수 있다.
마지막으로 경매 낙찰 시 발생될 수 있는 여러가지 이슈와 문제에 대해서 설명을 해놓았다. 특히 대항력과 임대차보호법에 의해서 임차인과의 문제에 대한 부분에 있어서 여러가지 예를 통해서 그리고 문제 유형별로 대응 방법을 잘 설명해놓았다. 실질적으로 주변에서 경매 이후에 유치권이나 대항력 그리고 임대인과의 마찰 문제로 어려워 하는 경우를 많이 경험하였기에 본 구성을 꼼꼼히 살펴본다면 경매 낙찰 이후에 많은 도움이 될 것이다.
어렵다고 생각되는 경매에 대해서 본 책을 통해서 학습한다면 보다 쉽게 접근할 수 있을 것이다.
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