워낙 겁도 많고 조심성이 많아서 투자는 항상 망설였다.

그러다보니, 좋은 시절 다 보내고 이제 부동산 끝났다고 포기하려고 했다.

그런데 부동산이 아직 끝나지 않았다고 말하는 책이 있다.

나에게도 아직 기회가 있는 걸까?

부동산 투자에도 역발상이 필요하다.

'위기는 기회'이다. 남들이 주춤할 때 적극적으로 물건을 살펴보고 공략하는 것이다.

정부의 정책을 배척하기보다 이해하는 방식의 투자를 해야 한다. 그래야 기회를 만들 수 있다.

이 책에는 작가가 부동산 투자자로서 경험뿐 아니라 작가에게 배운 수강생들, 작가가 해결한 SOS 사례들을 정리되어 있다. 특히 토지 투자에 대한 다양한 사례와 노하우가 담겨져 있다.

현재 부동산 시장의 화두는 '부동산은 끝났다'는 것이다.

아파트 가격이 사상 최고치를 찍고 분양가가 10억 원에 육박하는 상황에서 사람들은 부동산 투자로 돈을 벌 엄두를 내지 못한다. 대출 규제까지 강화된 상황에서 투자금이 너무 많이 들어가기 때문이다. 평범한 서민들이 10억 원에 가까운 종잣돈을 마련할 수 있겠는가? 이런 상황에서 보통 사람들은 정부와 정책에 불만을 터뜨리며 부동산을 외면한다.

하지만 부동산 고수, 부자들은 정책을 탓하기보다는 정책을 파고들어서 분석한다. 꽁꽁 얼어붙은 강바닥에도 틈새가 있다는 것을 알기 때문이다.

투자의 원리 중 하나가 '불황기를 적극 이용하라'는 것이다.

지금을 부동산 투자의 적기라 생각하고 틈새시장을 찾아야 한다. 부동산에는 아파트만 있는 것이 아니다.

오피스텔은 재테크 용도로 거론되는 건물 중 가장 접근하기 쉬운 것이다. 큰 금액을 투자해야 하는 상가보다 소액으로 해볼 수 있기 때문이다. 1인 가구가 증가하고 있어 오피스텔 임대로 노후 준비를 하겠다는 사람들이 늘어나고 있다. 하지만 부동산에도 유행이 있다. 유행이 지면 가치가 하락하기 때문에 임대 부동산은 감가상각을 고려해야 한다.

개발의 중심에 토지가 있다.

건물은 시간이 지나면 낡아져서 임대수익을 거두기가 점점 어려워지지만 토지는 그렇지 않다.

이 책에는 토지 경매 방법과 팁, 노후 대비를 위해 토지 투자하는 노하우에 대해 상세하게 실려져 있는데

용어도 어렵고 이해하기가 쉽지 않았다. 역시 투자에는 공부가 필수다!

차근차근 학습하는 자세로 꼼꼼히 배워야될 것 같다.

이 책에는 부자가 되고 싶은 사람들을 위한 마인드, 미래 부동산 투자의 흐름도 정리되어 있다.

장기, 중기, 단기 목표를 세워서 실천하는 방법부터, 자녀들을 위한 경제 교육 방법까지.

우리나라 부동산 지표는 거의 아파트 중심이다. 그러나 이제 생각을 바꿔야 한다.

부동산은 아파트만 있는 것이 아니다. 남들의 투자 스타일을 쫒기보다 내 목표에 맞는 부동산을 찾아서 투자해야 한다.

토지 투자에 대한 기본적인 이론을 공부하고, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 등기부등본 등 문서를 살펴 보고 임장을 다니다 보면 누구나 도전할 수 있다.

[이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다]

옛날부터 우리나라에서는 부동산은 중요한 재태크 수단 중 하나로 여겨졌습니다.

그런데, 최근 몇년 간 부동산 가격이 폭등하고 거기에 대출규제와 금리인상이 겹쳐서 부동산을 구입하는 데에 부담을 느끼는 사람들이 많아졌습니다.

이런 상황에서 부동산 투자의 난이도가 이전에 비해서 더욱 상승했다고 느껴지는 요즘인데, 그렇다고 부동산 투자가 한물 간 것인지, 아니면 앞으로도 부동산 투자는 여전히 우리나라에서 재태크 수단으로 각광받을 것인지에 대한 판단이 사실상 쉽지 않습니다.

이 책의 저자는 500만 원이라는 소량의 돈으로 부동산 투자를 시작하여 차츰차츰 부를 쌓아서 부동산 법인의 대표이사로 재직중입니다. 부동산 투자를 하기에는 비교적 적은 돈으로 부동산을 시작하여 큰 부를 쌓은 저자의 다양한 경험과 노하우가 이 책 한 권 속에 담겨있는데, 이 책을 읽으면서 부동산 투자에 대한 개념을 다시 한 번 생각을 하게 되었습니다.

부동산 투자라는 것이 보통 저는 '아파트'를 생각해 왔습니다. 실제로 동네 부동산 앞을 지나가면은 주변 아파트 가격이 얼마나 오르내렸는지에 대해서 가장 관심있게 쳐다보곤 했는데, 이 책의 경우, 일반적으로 잘 생각지 못했던 토지 투자에 대해서 보다 집중적으로 다루고 있었습니다.

물론, 토지 투자 뿐만 아니라 오피스텔 매매, 공매, 경매 등에 대해서도 나와 있고, 맹지라고 해서 무조건 피해야 할 땅이 아니라 개발하여 가치를 높여서 성공한 케이스, 특히 농지연금에 대해서 자세히 다루면서 농지도 투자처로써 괜찮은 판단이 될 수 있다는 것을 이 책을 통해서 배울 수 있었습니다.

이 책이 좋았던 점은 부동산 투자의 기본적인 마인드에 대해서 배울 수 있을 뿐만 아니라 용도에 적합한 땅을 구입하여 그 땅의 가치를 높이는 방법에 대한 내용들이 중점적으로 나와 있었다는 것입니다.

토지의 특성에 맞춰서 투자를 하면서 수익도 올리는 방법으로 투자를 하니 구입하는 사람에게 더욱 만족도가 높은 투자법이 아닐까 싶습니다.

또, 이 책은 부동산에 대해서 기본적인 지식이 없는 사람들이 공부용으로 읽기에 좋은 편입니다. 기본적으로 부동산에 관련된 법률이 워낙 많다보니 그에 관련한 기초 지식이 없는 사람에게는 용어가 낯설다는 면에서 어려움이 있으나, 적어도 제가 읽어본 부동산 이론서 중에서는 정말 이해하기 쉽도록 풀어서 설명이 되어 있는 책 중 하나입니다.

그뿐만 아니라 이 책에 나오는 실제 사례들은 저자의 지인이나 저자의 실제 경험담이 실려 있는데 성공사례 뿐 아니라 실패 사례도 실려 있어서 땅을 구입할 때에 놓치기 쉬운 부분들을 이론적으로 잘 설명이 되어 있어서 임장할 때 많은 도움이 될 것으로 생각이 되었습니다.

소액의 돈으로라도 부동산 투자를 시작해보고 싶은 분들은 이 책을 통해서 토지 구입을 하기에 앞서 공부해야 할 기본적인 지식을 배울 수 있기를 기대합니다.

＜부동산 틈새 투자＞의 저자 김태연 님은 모두가 '이제 부동산은 끝이다'라고 말할 때 오히려 소액으로 투자하 수 있는 토지로 눈을 돌려 수익을 올린 토지 투자 전문가입니다. 저자는 개발예정지를 알려주는 책들과 달리, 이 책은 토지의 특징에 맞는 개발법과 활용법을 알려주는 책이라고 말합니다.

저는 토지 투자에 관련해서는 아는 것이 전무했기 때문에, 제가 이 책을 잘 이해할 수 있을까 하는 걱정 반 그리고 새로운 것을 배우는 것에 대한 설렘 반으로 책을 읽기 시작했습니다.

책의 목차를 먼저 보았습니다.

보통 많은 책들이 성공한 사람들의 공통점이나 투자 마인드 등 일반적인 내용들을 책 앞 부분에 배치하고 있는 것과 달리, 이 책은 이와 관련된 내용을 책 마지막 파트에 배치한 것이 눈에 띄었습니다.

전반적인 내용을 보니 예상보다 토지 투자 관련 비중이 높아 보여, 저처럼 토지 투자에 대한 지식이 하나도 없는 사람은 이 책을 한 번 읽고 바로 이해하기는 어렵겠다는 생각도 조금 들었습니다.

개인적으로 너무나도 생경했던 파트, '농지연금, 20대부터 시작하자'.

이 제목을 보면서, 집값 폭등으로 인해 평생 내 집 하나 마련하는 것도 힘든 상황에 놓여있는 대부분의 20대들에게 농지연금이 얼마나 와닿을까 하는 생각이 조금 들긴 했습니다.. 책에서 농지연금 매입을 위한 토지 투자의 예시로 든 것도 이미 퇴직하신 교사 분이셨구요.

개인의 판단에 따라 다를 수 있겠지만, 솔직히 일반적인 20대가 농지연금을 받기 위해 토지를 매입하는 건 현실적으로 끌리는 재테크는 아닌 것 같습니다. 그래도 나중을 위해 참고하고자 이 부분은 여러 번 다시 읽어보며 공부하려고 합니다.

책을 읽으면서 저자는 확실히 일반적인 사람들과 부동산 투자를 보는 시선이 다르다는 것을 확실히 느낄 수 있었습니다.

토지 투자에 대한 지식이 전무한 제가 이해하지 못한 내용이 많았던 만큼, 저에게는 배움의 열망을 더 강하게 불태워준 책이었습니다. 언젠가는 이 책의 내용이 모두 '내가 아는 것'이 될 수 있도록 열심히 공부해야겠다고 다짐하게 되었습니다.

부동산 틈새 투자는 바뀌는 정부의 부동산 정책에 따라 유동성 있게 움직여야 한다. 매번 개정되는 부동산 관련 법안을 냉정하게 분석해서 맞춰가는 전략이 최선이다. 투기가 아닌 정당한 투자로 미래를 대비하기 위해선 정책에 순응하는 방법을 찾는 것이 중요하다고 한다. 부동산에 투자하는 이유는 매달 들어오는 수익 때문이다. 직장에 다니지 않아도 자기 사업을 하듯 부동산 투자로 노후 자금까지 마련하고 싶은 이유다. 농지연금도 오래전에 들은 적이 있는데 농지원부 5년간 보유, 영농 경력 5년 이상, 만 60세 이상이 되면 농지연금을 신청할 수 있는데 합산 기간으로 따지기 때문에 직장 생활을 하면서도 충분히 준비할 수 있다고 한다.

이 책은 정말 틈새시장을 노리듯 부동산과 관련된 다양한 투자처를 알려주고 있다. 세상에는 돈을 벌 방법이 다양하다는 생각을 하게 되는데 적게 시작해서 크게 불리는 전략대로 준비해야 될 때라고 생각한다. 경제 불황과 불확실한 미래 때문에 고민하기보다는 열심히 부동산을 공부해서 실행에 옮기는 것이 최선이지 않을까 싶다. 하루하루 반복되는 쳇바퀴 같은 생활을 곧 마무리하게 될 때가 올 텐데 매달 월급을 받듯 수익이 들어온다면 또 다른 일에 투자할 수 있으니 늦었다고 생각하지 말고 차근차근 공부하면서 어떻게 하면 수익을 낼 수 있는지 지금 시작해도 늦지 않았다고 생각한다. 그 틈새를 어떻게 파고드느냐가 중요하다.

월급 만으로는 미래를 담보하기 힘들기 때문에 부동산으로 수익을 올리려고 하는 것 같다. 재테크 방법도 많지만 부동산으로 얻는 수익률을 따라오지 못한다. 적은 투자금을 갖고 시작해도 된다는 걸 보여준 책이라서 직장 생활에 메이느라 우물 안 개구리가 된 것만 같다. 직장을 다니면서도 꾸준히 관심을 가지고 수익을 올릴 수 있는 기회를 엿봐야 하는데 그러지 못했다. 시도해 본 경험이 없기 때문에 두렵지 익숙해지면 그다음부터는 어떻게 해야 되는지 알게 되니 편하게 진행할 수 있을 것이다. 이 책을 읽으면서 동기부여도 되고 미래에 대한 설계도 해볼 수 있어서 좋았다. 역시 부동산은 알아둘수록 생활에 이롭다는 걸 다시 깨닫게 되었다.

우리 대한민국의 주택보급률은 100%가 넘는다고 한다. 통계청에 따르면 대한민국 주택보급률은 지난 2015년 기준 이미 100%를 넘어 정상적인 구조라면 가구당 1채의 주택 소유가 가능한 상태다. 물론 가구가 주택 1채만 소유하는 것으로 법적 제한이 있다면 1가구 1주택은 충족됐다는 지표상 수치를 보여준다. 그러나 주택보급률이란 게 특정국가 또는 특정지역에 있어서 주택이 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적지표이기 때문에 집을 한 가구가 2채 이상 소유할 경우 100%란 수치는 말 그대로 '수치상 문제'일 뿐이다.

대한민국은 사유재산권을 인정하기 때문에 개인이 집을 2채, 3채 가져도 세금 문제만 해결한다면 법적 구속력은 없다. 일반적으로 주택보급률은 일반가구수에 대한 주택수의 백분율로 산정한다. 여기서 주택수는 인구주택총조사결과를 기준으로 빈집을 포함하여 산정한 수이고, 일반가구수는 가족을 구성하여 거주하는 혈연가구수로서 1인가구를 포함한 가구수이다. 이때 발생하는 것이 다주택자가 많으면 많을수록 실제 1가구 1주택은 유명무실한 숫자일 뿐이라는 점이다.

주택보급률은 주택의 절대부족문제가 심각하였던 한국에서 주택보급 확대라는 주택정책목표의 달성도를 나타내는 주요지표로 활용되고 있다. 하지만 주택보급률 지표는 주택의 배분상태(자가보유율)나 거주상태(주거수준)를 보여 주지 못하는 한계가 있다. 주택보급률은 현재 국토해양부에서 매년 공표하고 있다. 다만, 인구주택총조사가 이루어지지 않는 연도의 주택보급률의 경우 추정치에 해당한다는 맹점을 가정한다면 대한민국의 1가구 1주택은 아직 먼 수치가 아닌가싶다. 더욱이 대한민국은 인구밀도가 세계 최상위권으로 높다. 영토를 확장하지 않는 한 실제 주택보급률은 100%를 채우기 힘든 구조다.

그러면 왜 대한민국 정부는 주택정책을 모든 정권이 실패하는 것일까. 이에 대한 문제는 여러 가지 주장이 나오는 바람에 일반 사람들은 알 수 없다. 그때 그때 세운 주택 보급 정책에 따른 설명에 기댈 뿐이다. 주택 정책은 지금까지 어떤 정권이 들어서든 주택 정책을 재대로 실행해서 '집 없는 사람들의 기본권' 확보 차원에서 완전한 주택 정책이라고 주장하며 실행해 왔다. 그러나 보수 정권이든 진보 정권이든 성공적인 주택 정책을 펼치지 못했기 때문에 아직도 국민의 원성은 전국 곳곳에서 일고 있다.

이 책도 사실은 주택 정책에는 반하는 점을 많이 내포하고 있다. 부동산을 이용해 돈을 벌겠다는 현실적 욕망이 끼어들기 때문이다. 그러나 집 없는 사람들도 집을 마련하기 위해서는 뛰는 집값보다 많이 벌어야 하는 상황에서 이들의 합법적인 투자 욕구마저 제한할 수는 없은 일이다. “이제 부동산은 끝난 거 아니에요?” 현재 부동산 시장의 화두는 뭐니 뭐니 해도 ‘부동산은 끝났다’는 것이다. 하지만 돌이켜보면 우리나라 부동산 투자는 이 말과 함께 성장해왔다. 1998년 외환위기 때 집값이 폭락했을 때도 사람들은 부동산이 끝났다고 말했다. 이후 부동산이 최고점을 찍었던 2005년에도, 다시 부동산이 최저점으로 내려온 2014년에도 ‘부동산은 끝났다’는 뉴스가 어김없이 나왔다. 집값이 폭등하면 폭등해서, 폭락하면 폭락해서 더 이상 부동산 투자로는 돈을 벌 수 없다고 여겼다.

그렇다면 지금까지 부동산 투자를 해온 사람들은 모두 손해를 본 것일까? 그렇지 않다. 주기적으로 등락을 거듭하는 와중에 꾸준히 부동산 투자를 해온 사람들은 자산을 불려서 부자가 되었다고 저자는 주장한다. 부동산 정책이 아무리 강경해도 수요자가 늘 있기 때문에 '틈새'가 있다는 저자의 설명이다. 이 책은 합법적이고 적절한 부통산 투자를 권유하고 있는 책이다.

저자는 부통산 틈새 시장을 겨냥해 돈을 벌려는 사람과 평범한 사람들의 차이를 '반대로 움직이기' 때문이라고 강조한다. 부동산 투자의 고수들은 시장이 얼어붙고 경공매 시장이 한산할 때, 즉 사람들이 부동산에 관심을 돌리지 않을 때 투자를 늘리고, 부동산에 대한 관심이 쏠릴 때 매도하는 전략으로 돈을 번다. 이것은 주식투자도 마찬가지다. 독자는 부동산 투자도, 심지어는 증권 투자도 해본 적이 없지만 증권 투자의 기본 지식은 알고 있다. 증권 시장에서도 평범한 사람들은 오를 때 사고 떨어질 때 팔지만, 부자들은 떨어질 때 사서 오를 때 판다고 한다. 부동산 시장도 마찬가지리라는 짐작은 얼마든지 추정 가능하다. '시장 원리'니까.

아파트 가격이 사상 최고치를 찍고 분양가가 10억 원에 육박하는 상황에서 사람들은 부동산 투자로 돈을 벌 엄두를 내지 못한다. 대출 규제까지 강화된 상황에서 투자금이 너무 많이 들어가기 때문이다. 평범한 서민들이 10억 원에 가까운 종잣돈을 마련할 수 있겠는가? 이런 상황에서 보통 사람들은 정부와 정책에 불만을 터뜨리며 부동산을 외면한다. 하지만 부동산 고수, 부자들은 정책을 탓하기보다는 정책을 파고들어서 분석한다. 꽁꽁 얼어붙은 강바닥에도 틈새가 있다는 것을 알기 때문이다. 저자의 생각을 경청하며 부동산 지식을 늘리는 것도 앞으로의 삶을 위해 괜찮을 듯싶다. 독자가 이 책을 읽는 이유다.

저자에 따르면 주식투자에서 개미투자자들은 큰 수익을 목표로 어마어마한 돈을 투자하는 전문 주식투자자들을 따라 할 수 없다. 평범한 사람들에게는 그만한 투자금도 없을 뿐더러 자칫 손실이 발생할 경우 인생 전체가 흔들릴 만큼 리스크가 크기 때문이다. 저자는 1억 원을 투자해서 10억 원을 버는 방법을 알려줄 수 없다고 잘라 말한다. 이 정도 수익을 올리기 위해서는 오랜 노하우와 실력뿐 아니라 남다른 운도 따라줘야 하기 때문이라는 것. 하지만 사람들은 단번에 몇 억을 벌어들이는 투자법을 찾는다. 젊은 사람들이 영끌을 해서 아파트에 투자하는 이유다. 5억을 투자해서 10억을 벌어들이려고 하는 것 또한 돈 먹고 돈 먹기나 다름없는 투기 심리다.

평범한 사람들은 적은 투자로 조금씩 크게 불려나가는 방법밖에 없다. 처음에 500만 원으로 시작해서 10년 만에 30억 원으로 자산을 불리고 현재는 100억 대의 자산가가 된 저자는 1천만 원 이하로 알찬 수익을 얻을 수 있는 방법을 알려준다. 처음부터 크게 투자하기보다는 소액의 종잣돈을 모을 때마다 조금씩 부동산 투자를 하면 부동산을 보는 안목을 기를 뿐 아니라 나만의 투자 노하우가 쌓이고, 자신의 자산도 어느새 불어나 있을 것이라고 말한다.

저자는 이 책의 제목처럼 '틈새 투자'를 겨냥하라는 것이다. 저자는 남들도 관심을 가지는 부동산은 비쌀 수밖에 없다고 단언한다. 한마디로 싸고 좋은 물건은 없다. 하지만 아무도 거들떠보지 않는 물건은 경쟁률도 낮고 값이 싸다. 그중에는 얼마든지 보석으로 세공할 수 있는 것들이 있다. 싸게 매입하고 가치를 올려서 되파는 것이다. 작은 눈뭉치를 굴리면 큰 눈덩이가 되듯이 적은 돈도 계속 투자해서 굴리다 보면 꿈꾸던 금액으로 늘어나게 된다. 부동산 투자로 월급 이상의 수익을 매월 올리는 직장인, 소액으로 오피스텔에 투자해 월세 수익을 얻는 20대, 500만 원을 투자해서 5배 수익을 올린 30대, 농사짓는 땅으로 매월 400만원씩 연금을 받는 부부도 있다.

‘모든 토지는 가치가 있다’ ‘토지는 스스로 돈을 번다’는 원칙으로 투자해온 저자의 주장에 100% 신뢰가 가지는 않지만 투자 신념에는 관심이 커진다. 아무리 재테크에 문외한인 독자 역시 돈 버는 방법에 대해서는 듣고 보고 읽어 아는 지식은 있다. 다만 그것이 자신의 노력만으로 해결될 수 있는 문제인지가 두렵기 때문이다. '투기'가 아닌 '투자'로 돈을 번다는 것은 '운'도 따라야 하는 것 아닌가. 물론 투기는 돈 버는 방법에서 제외해야 하지만 지식과 노력만으로 돈을 벌 수 있다면 대한민국 국민 한 사람도 마다할 이유가 없다. 아니 어쩌면 산업 경제를 일으켜 세울 때보다 더 열심히 투자에 매진하리라 독자는 생각한다. 저자는 독자들의 생각을 제대로 짚어내 미래에 가치가 오를 만한 부동산을 보는 노하우를 이 책에서 알려준다. 제 1조건은 싸고 좋은 물건이라고 무조건 사지 말고 이 부동산을 어떻게 활용할 수 있는지를 보아야 한다. 지금은 아무도 거들떠보지 않는 상가, 토지, 자투리 땅이지만 주변을 탐색하고 흐름을 파악하고 정책을 파고들면 얼마든지 가치 있는 부동산으로 바뀔 수 있다는 저자의 주장에 관심이 커진다.

부동산에서 도로는 우리 몸의 혈관과도 같다. 혈관의 피가 잘 돌아야 우리의 생명이 이어지듯 도로는 토지를 살리는 생명의 통로와 같다. 도로가 크고 넓다고 다 좋은 것은 아니라 적재적소에 쓰여야 한다. 도로가 잘 나 있으면 교통이 좋다는 뜻이고, 그런 곳에는 사람들이 모인다.(p.243)

저자 : 김태연

전 재산 500만 원으로 부동산 투자를 시작해 실전 경험을 쌓으며 부를 축적해왔다. 모두가 ‘이제 부동산은 끝이다’라고 말할 때 오히려 틈새시장을 찾아 수익을 올렸다. 소액으로 투자할 수 있는 토지로 눈을 돌려 ‘모든 토지는 가치가 있다’, ‘토지는 스스로 돈을 번다’는 것을 실감하며 토지 투자 전문가로 거듭났다. 40대에 10년 후 30억 부자가 되겠다는 목표를 세우고 꾸준히 부동산 투자를 한 결과 그 이상의 목표 달성을 했으며 현재 100억 원이 넘는 자산을 일궜다.

행정학 석사와 법학 박사 학위를 취득한 후 현재 동국대학교, 부동산 투자 컨설팅 등을 대상으로 법학과 부동산 관련 강의를 하고 있다. 부동산추월차선연구소를 통해 일반인을 대상으로 실무 위주의 강의를 하고 있으며 단기투자보다 꾸준히 수익을 올릴 수 있는 개개인의 맞춤형 투자를 권한다. 그 외에 부동산 컨설팅 및 교육 사업, NPL 회사, 식음료 법인, 부동산개발 법인의 대표이사로 재직 중이며 농업법인의 이사로 활동하고 있다. 저서로는 『부동산추월차선』 등이 있다.

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＜출판사로부터 도서를 제공받아 작성된 리뷰입니다.＞

투자가 필수인 시대가 되었는데 본업 외에 부업으로 부동산이나 주식 투자를 하는 사람들이 많아지고 있다. 꼭 투자를 해서 큰돈을 벌기 위한 목적은 아니더라도 노후에 전원생활을 즐기기 위해 미리 한적한 시골 땅에 투자를 할 수도 있고 상가를 매입하여 임대 수입을 얻을 수도 있다. 부동산 투자는 우리가 거주하는 아파트를 매수하는 것에서부터 시작할 텐데 살기 좋은 아파트와 집값이 오르는 아파트는 다르고 부동산 투자 중 가장 쉬운 것이 아파트이므로 책에서 자세히 다루지는 않았다. 초반에 주택 연금에 대해 다루었지만 유튜브 등을 통해 쉽게 접할 수 있는 내용들이었다. 상대적으로 난도가 높은 토지에 대해 중점적으로 설명을 하였는데 토지에 투자하기 위해서는 알아야 할 것들이 많다. 용어들도 낯설기도 하고 그 땅이 어떻게 발전할지는 알 수 없기에 사전 지식이 상당히 필요할 것이다.

토지를 매입하여 농사만 짓겠다는 사람도 있겠지만 대부분은 농지를 사서 개발을 해서 시세 차익을 노리기 위함이 목적일 것이다. 내가 살고 있는 동네도 서울 같은 대도시가 아니기에 주위에 논 밭으로 둘러싸여 있었는데 어느새 도로가 나고 길이 뚫리기 시작하면서 건물들이 하나둘씩 지어지기 시작했다. 왕복 2차선 도로이고 인도를 접하고 있는데 유동인구가 많지 않기에 어떤 건물들이 들어오나 유심히 살펴보니 많은 사람들이 찾지 않는 디자인 하우스나 댄스 학원들이 주를 이루고 있었다. 책을 읽으면서 더 자세히 알게 되었지만 유동인구가 적으므로 사람들이 고정적으로 찾을 수 있는 그런 상가들 위주로 구성이 되고 있는 것이다. 토지에 투자를 하기 위해서는 이러한 정보도 잘 알아야 할 것이며 차가 들어오는 길은 어떻게 확보가 되어 있는지를 보고 투자를 해야 할 것이다.

주말에 자전거를 타고 가다 보면 두세 명이 임장을 온 것도 볼 수 있었는데 그분들이 어떤 부분을 보는지 유심히 살펴보기도 했다. 한 권의 책으로 모든 정보를 제공할 수는 없다는 것을 알기에 너무 많은 정보를 설명하려고 하지는 않았지만 가끔 전문적인 내용이 나와서 당황스럽기는 하였다. 전문적인 내용을 쉽지 않은 방법으로 계속 설명하려 하였다면 얼마 읽지 않고 책을 덮어 버렸을 수도 있지만 독자들의 흥미를 유도하는 정도로 그치고 실제 사례 위주로 이야기를 하였다. 토지에 대한 투자를 하면 빠질 수 없는 것이 경매인데 그렇다 보면 자연스레 빌라에 대한 이야기로 이어지기 마련이다. 투자에 대한 책들은 서점에 차고 넘치지만 실제 경매를 하려면 책 한 두 권 읽어서는 안된다는 것은 직관적으로 알고 있다. 경우의 수도 다양한데 모든 것을 다룰 수는 없는데 한마디로 끝낼 수는 있다. 아깝다고 생각하지 말고 전문가를 찾아가는 것이다.

토지에 투자를 한다는 것은 아무 땅이나 사서 대를 물려주면서 오르기를 기대할 수도 있지만 책에서는 장기 투자보다 5년에서 10년 정도 투자에 중점을 두었다. 주식 투자에 대해 공부를 할 때도 어차피 주식은 장기적으로 우상향이니 결국은 회복하게 된다고 한다. 부동산도 마찬가지이지만 상당한 세금과 기회비용을 고려해야 하기에 신중에 신중을 기해야 하는 것이다. 모든 것을 다 다루겠다는 욕심보다 독자들에게 부동산 투자에 대해 관심을 이끌어 내기 위한 목적이었다면 충분히 달성했다고 본다. 책을 덮으면서 드는 생각은 역시 투자는 어려우며 배우고 익혀야 할 것이 많다는 것이다.

부동산 투자는 끝났다. 2016년부터 시작된 부동산 상승은 2022년 최고조에 달했다. 그와 더불어 정부의 부동산 관련 정책은 회를 거듭할수록 강력해졌다. 대출 규제로 인해 레버리지를 사용할 수 없게 되었고 매매 시 발생하는 세금도 중과되어 배보다 배꼽이 더 커지게 되었다. 그로 인해 현재는 사실상 부동산 투자가 힘들어졌다. 그렇다. 부동산 투자는 끝났다.

그런데 정말 끝난 것일까. 만약 부동산에 조금이라도 관심을 갖고 있다면 100% 동의를 하지는 않을 듯하다. 각종 규제가 난무하는 이 상황 속에서도 투자를 이어오고 있는 이들이 있기 때문이다. 그렇다면 그들은 과연 어떤 방법으로 투자를 계속할 수 있는 것인지 의문이 들지 않을 수 없다. 그 의문에 대한 해답을 난 이 책에서 찾을 수가 있었다. 부동산뿐만 아니라 어떤 투자든지 제약과 규제가 뒤따른다. 하지만 그 속에서도 빠져나올 수 있는 작은 틈새는 존재하기 마련이다. 이 책은 바로 그 틈새를 찾아 성공적인 부동산 투자를 이어 나갈 수 있는 방법을 제시하고 있다.

결론부터 말하자면 저자가 이 책에서 말하는 부동산 틈새 투자 전략은 바로 토지를 활용한 투자 방법이다. 전문가들조차 혀를 내두를 정도로 너무 복잡해진 부동산 정책들이 향한 곳은 엄밀히 말해 주거용 아파트다. 다른 나라와 달리 우리나라는 아파트가 대표적인 주거 공간으로 자리 잡았다. 그만큼 21세기를 살아가는 현대인들에게 필요한 모든 환경이 잘 갖추어져 있다. 그래서 부동산 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 아파트다. 6~7년간 이어져온 부동산 상승장에서도 단연 아파트의 상승이 돋보였다. 이 말을 달리 해석해 본다면 아파트를 제외한 다른 부동산들 즉, 토지, 상가 등은 부동산 규제에서 살짝 벗어나 있다. 바로 이것이 부동산 틈새 전략의 핵심이다.

경우에 따라 다르겠지만 부동산 투자라 하면 거액이 필요한 것이 일반적인 상식이다. 그래서 사실상 아무나 누구나 쉽게 부동산을 사고팔 수 없으며 신중해야 한다. 그런데 만약 500만 원 정도의 소액으로도 투자를 할 수 있다면 어떨까. 부동산 투자를 함에 있어 조금은 부담을 덜 수 있지 않을까. 더욱이 처음 시작하는 이들이라면 조금 더 쉽게 접근할 수 있지 않을까. 물론 투자에 앞서 대상 부동산에 대한 이해와 그에 맞는 투자 목적을 설정하는 것이 중요하다. 즉, 공부가 필요하다. 아무런 준비 없이 누군가 알려주는 정보에 의지해 투자해서는 절대로 안 된다. 그로 인해 그로 인해 발생하는 피해와 책임은 모두 본인의 몫이다. 쉽게 들어온 것은 쉽네 나가는 법이다. 요행을 바라서는 안 된다.

저자는 오랫동안 토지에 투자해온 전문가 중 한 명이다. 이 책에서는 저자의 토지 투자 노하우가 담겨 있다. 소액으로 투자할 수 있는 방법이라 한다면 무엇이 있을까. 그렇다. 바로 경매 또는 공매를 활용한 투자다. 아파트를 비롯해 상가, 토지 등 다양한 부동산을 시세보다 저렴하게 매매할 수 있는 방법은 경공매가 유일하다. 그 이유는 단순하다. 채무 관계에 있는 당사자들 간의 문제가 해소가 되지 않을 때 채무자의 재산이 채권자에 의해 경공매가 진행되게 된다. 그런데 만약 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있다면 경공매가 원활하게 진행되지 않는다. 그 말 즉슨 유찰이 되기 쉽다. 유찰이 되면 해당 부동산의 가격은 최초 감정가에서 하락하게 된다. 결국 시세보다 저렴해진다. 만약 경공매 권리 분석을 잘 할 수 있다면 좋은 부동산을 취득할 수 있는 기회가 된다. 하지만 권리 분석이라는 게 결코 쉽지는 않다. 하지만 경공매로 진행되는 모든 부동산이 그렇지는 않다. 그래서 공부가 필요하다.

개인적으로 이 책을 보면서 관심이 간 부분은 농지연금 부분이다. 주택연금을 생각하면 이해하기 쉽다. 농지를 활용하여 노후에 연금처럼 매월 월급처럼 생활 자금을 받을 수 있다. 더욱이 부부가 공동으로 투자하는 경우 지분별로 각각 연금을 받을 수 있어 매월 받게 되는 금액이 2배가 된다. 노후 준비에 이만큼 좋은 방법도 없는 듯하다. 물론, 농지 연금을 받기 위해서는 조건을 갖추어야 한다. 단순히 해당 농지만 갖고 있다고 가능한 것은 아니다. 무엇보다 영농 경력(5년 이상)이 필요하다. 하지만, 그 방법이 생각만큼 어렵지는 않으며 젊을 때 조금씩 준비한다면 충분히 가능한 일이다. 바쁜 일상 속에서 주말을 활용하여 내가 투자한 농지를 활용하여 아이들과 함께 자연에서 영농 경험을 쌓는 것도 나쁘지 않을 것 같다. 토지가 있어야만 영농 경력을 쌓을 수 있는 것은 아니다. 공매 사이트 온비드에서 임대 토지를 활용하여 요즘 유행하는 소위 주말농장으로 미리 영농 경력을 쌓을 수 있다. 농지연금 제도를 잘만 활용한다면 토지 투자로 완벽한 노후 준비를 할 수 있을 듯하다.

이 외에도 공유 지분, 공동투자, 맹지를 활용한 투자도 소액으로 할 수 있는 좋은 투자 방법이 될 수 있겠다. 초보자가 실제 투자 경험을 쌓기 좋은 방법이 공유 지분이나 공동투자가 아닐까 생각된다. 혼자서 하는 것보다 뜻이 맞는 사람과 같이 하게 되면 그만큼 투자에 대한 위험 부담을 줄일 수 있고 소액으로도 가능하기 때문이다. 맹지에 대한 투자는 초보자들이 쉽게 접근할 수 없는 조금은 전문 영역이지만 아무도 관심 있어 하지 않는 맹지이기에 아주 저렴한 가격에 매수가 가능하다. 맹지를 벗어날 수 있는 방법을 찾는다면 투자 금액 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다.

'하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다'라는 속담이 부동산 투자에도 적용된다. 아니, 지금과 같은 상황에서는 오히려 가장 잘 어울리지 않을까 생각된다. 그만큼 투자하기 어려운 상황이다. 물론, 곧 있으면 정권이 교체될 예정이고 그에 따른 부동산 정책들도 변화가 예고되고 있다. 벌써부터 그 변화의 조짐이 하나둘씩 보이고 있다. 하지만, 그것이 당장 어떻게 시행되고 적용될지는 알 수 없다. 또한, 언제든 다시 제약이 따르게 될 지도 알 수 없다. 그렇다고 한다면 성공적인 투자를 위해서는 한 가지 방법에만 올인하기보다는 전략을 새롭게 구상하고 방향 전환을 하는 것이 옳다. 부동산 틈새 투자 전략이 그 하나가 될 것이다.

"생각을 바꾸면 부동산 투자도 달라진다"

이 책의 말미에 저자는 이렇게 말했다. 이 책에 담긴 내용을 함축하는 한마디라고 생각한다. 이 진리의 말은 비단 부동산 투자에만 국한되는 말은 아닐 것이다. 기회는 누구에게나 찾아온다고 한다. 하지만, 정작 그게 기회인지도 모른 채 놓치고 뒤늦게 후회한다. 생각이 바뀌면 행동이 달라지고, 행동이 달라지면 기회를 잡을 수 있게 될 것이다. 모두가 원하는 경제적 자유라는 기회를 말이다.