이 책의 저자 파이팅팔콘님은 지금 현재 행크에듀에서

강사로 활동 중이신 분이다.

나 역시 그의 강의를 듣기 전에는 공부에 대한 부담감이 있었다.

어디서부터 해야 하는 건지, 어떻게 해야 하는 건지 헤매느라 재미를 잃은 것도 사실이었다.

하지만 팔콘님의 강의를 들으면서 가장 중요한 건

가장 기본적인 것이라는 것을 깨닫게 되었다.

아직도 권리분석 때문에 경매와 친해지지 못했다면,

공부를 시작하기도 전에 부담감으로 도망가고 싶다면

지금 이 책을 펼쳐 신세계를 만나보자.

 

 

 

 

 

 

권리분석을 제대로 하려면 첫 단계인

'말소기준권리'를 잘 찾아야 한다.

말소기준권리란 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이다.

말소기준권리 '이전'의 권리는 낙찰자에게 '인수'되어

낙찰자가 부담해야 하고,

'이후'의 권리는 매각 후 전부 '소멸'되어

낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

 

 

 

 

 

 

말소기준권리는 사실 많은 책에서 설명을 해서

이미 알고 있을 확률이 높다.

앞에서 설명한 근저당권, 가압류, 담보가등기,

경매기입등기, 전세권과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸된다는 것까지!

사실 많은 책들이 여기서 설명을 끝내버린다.

중요한 것은 우리에게 인수되는 권리인데 말이다!

그래서 이 책을 추천한다!!

가장 쉽고 가장 체계적인 권리분석법을 제공하기 때문이다!

낙찰의 기쁨보다 후회의 피눈물을 흘리기전에

인수되는 권리를 알아보자!

 

 

 

 

 

"건물 철거 및 토지인도 청구 가처분"은 후순위라 해도

인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안된다!!!

 

 

 

 

 

 

 

"법정지상권"은 토지와 건물을 같은 사람이

소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해

토지와 건물의 소유자가 달라지는 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다.

즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의

의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다.

따라서 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이

성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도

마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요하다!

 

 

 

 

 

 

 

만약 내가 아파트를 경매로 낙찰받았는데

그곳에 세입자가 있다면 어떻게 해야 할까?

임차권 분석의 핵심은 바로 대항력으로 임차한 주택이

경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한

임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고 보증금도 받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.

 

 

 

 

 

 

그럼 이 대항력은 살기만 하면 성립이 되느냐?

그렇지 않다!

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는

임대차 계약 후 '주택을 인도'받아 실제로 점유하고,

반드시 '전입신고'를 해야 한다.

 

 

하지만 대항력만 확보한다고 해서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다.

임차인이 우선변제권을 가지려면

"대항력" + "확정일자" 가 있어야 한다.

 

 

 

 

 

 

대항력을 갖춘 임차인이 있다면 배당에 따라

낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라지므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

 

 

 

중요한 문제니 사례를 통해 익혀보자.

ex1) 전입신고는 선순위, 확정일자는 후순위

전입신고일은 말소기준권리보다 빨라서 대항력은 있지만 확정일자가 늦으므로 우선변제권은 후순위다.

임차인은 현대캐피탈이 먼저 배당받은 후 남은 금액이 있으면 배당받을 수 있다.

그러나 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자에게 인수된다.

 

 

 

 

 

 

 

ex2) 확정일자는 선순위, 전입신고는 후순위

우선변제권은 전입신고일과 확정일자 중

더 늦은 날짜를 기준으로 얻게되므로

말소기준권리보다 전입신고가 늦어 후순위로 배당받는다.

전액 또는 일부를 배당받지 못하더라도 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 금액은 없다.

 

 

 

 

 

 

자 그럼 여기서 권리분석은 끝!!ㅋㅋㅋㅋ

우리는 복잡한 권리분석을 방금 다 마스터했다.

" 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? "라는 말이

당신의 입에서 나왔을거라 나는 확신한다.

나도 그랬기 때문에 ㅋㅋㅋㅋ

우리의 목표는 부동산 박사가 되는 것이 아니라

경매를 통해 경제적인 자유를 누리는 것이다.

그러니 쓸데없이 어려운 책들은 고이 접어두고

이 책 한 권으로 경매의 틀을 다지자.

 

 

 

 

 

경매는 어려운 물건이라고, 시간을 더 많이 들였다고 해서

큰 수익이 나는 것이 아니다.

패찰 해도 포기하지 않고 꾸준히 투자를 할 때

물건을 보는 안목이 생기고, 큰 수익이 발생하는 것이다.

그러니 한두 번의 패찰에 포기하지 말고

자신을 믿고 한 번만 더 해보자.

낙찰과 패찰은 동전의 양면과 같기 때문이다.

# 이 책은 깡꿈월드의 피와 땀으로 번 돈으로 직접 구입한 책입니다.