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재건축과 관련된 절게 전략 수립에 꼭 필요한 내용들이 알차게 들어 있다. 취득세 보유세에 대한 상세한 설명과 재건축 양도세, 비과세, 과세 적용법도 상세히 기술하고 있다. 2주택자에 대한 취득세율 적용법과 일시적 2주택 취득세율 적용법도 기술하고 있다. 여러가지 다양한 사례를 Q&A를 통해 어떻게 적용할지 보여주고 있다. 재건축 재개발 세금에 관한 포괄적인 궁금증을 '신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북'을 통해 해결할 수 있다. 추천 도장 꽉 찍는다!
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재건축 재개발시 발생할 수 있는 다양한 세금에 대한 기초 부터 Qna까지 바이블 같은 도서입니다. 한번 읽고 다양한 케이스에 대해 어떤 식으로 처리된다는 감을 잡았습니다. 나중에 필요할때마다 필요한 부분들을 꺼내볼 수 있을 것 같습니다.
재건축, 재개발될때는 멸실된 이후, 다양한 사업 진행에 따라 주택 수에 포함되느냐 여부가 중요한데 이런 것도 다양한 케이스별로 모두 다 정리가 되어 있어서 이 책만 보면 모든 케이스를 알 수 있을 것 같습니다. |
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정부의 규제 강화 등으로 부동산 양도세등을 포기한 세무사도 있다는 이야기를 듣고 비난 할 일이 아니라 그럴 수도 있겠구나 공감이 절로 갔습니다. 신방수 세무사님은 부동산 관련 저서를 많이 가지고 계신 부동산 관련 세금 전문가로 명성이 높으신 분이십니다. 최근 많이 대두되고 있는 재건축 시 1 1 조합원 입주권의 비과세 및 양도세에 대한 세법의 쟁점, 각종 규제와 제약이 있어 대안이 될 수도 있고, 15년 차 아파트 부터는 논의가 가능한 리모델링 사업과 세무상 쟁점 분석이 매우 유익 하였습니다. 본 도서는 재건축, 재개발, 리모델링 진행 중에 계신 분이거나, 관련 부동산에 관심 있는 모든 분들에게 추천합니다.
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정부의 복잡한 세법으로 재건축, 재개발 관련 세제로 인해 손해를 보는 경우가 있다. 예를 들어, 조합원입주권이나 주택분양권을 주택 수에 포함시켜 취득세와 양도소득세 과세 방식을 정하는 것은 많은 사람들을 어렵게 한다.
주택수 증가는 곧 취득세가 중과될 수 있고, 조합원입주권이나 완공주택에 대한 양도세 비과세 등을 받기가 힘들어질 수도 있다.
또한 재건축, 재개발의 세법은 복잡한 점이 많다. 아래와 같은 질문에 대한 답은 쉽지가 않다.
청산금을 수령할 때 어떻게 양도소득세 과세되는지? 1+1 재건축이 되면 양도소득세 비과세와 과세가 어떤 식으로 되는지? 임대등록된 주택이 재건축으로 들어간 경우의 세제는?
이 책은 이러한 문제에 대한 일반인들을 위한 다양한 세금 문제를 해결하기 위해 쓰였다.
이 책을 읽으면서 세무내용이 어렵다는 생각을 많이 했다. 세금에 대한 기본 지식을 알고 있다고 생각했지만, 쉽게 이해되지 않는 부분이 많았다. 왜냐하면 법령을 따르다 보니, 그런 부분에서 거부감이 많이 들었다.
하지만, 나는 굳이 모든 부분 이해하려고 노력하지는 않았다. 왜냐하면 자신에게 필요한 부분을 발췌해서 봐야 할 필요성이 있어보았기 때문이다.
대한민국에 많은 사람들이 재개발, 재건축에 몸을 담고 있을 것이다. 그러면, 자신의 투자 영역에 포함된 세금은 자신이 가장 잘 알고 있어야 한다. 왜냐하면 자신 외에는 어떤 누구도 자신의 자산을 지켜주지 않는다.
누군가 이 책이 필요하다면 자신이 필요한 부분을 집중적으로 보면 될 것이다.
그러면, 이 책에서 가장 기본이 되는 환지 방식과 수용 또는 사용 방식의 비교를 소개하면서 마무리를 한다.
※ 환지방식 : 사업시행자가 토지 소유자(조합원)의 토지를 매입하지 않고 개발이 끝난 후 토지나 건축물의 일부로 되돌려주는 사업 방식
※ 수용·사용 방식 : 토지 소유자의 토지를 매입해 진행하는 사업 방식으로 소유자의 토지주에게 우선으로 주택을 분양받을 수 있는 권리를 부여
이러한 환지방식과 수용방식의 기본적인 배경 아래, 세무는 이 책을 열심히 공부해야 이해될 듯하다.
취득세에서, 보유세, 양도세까지 열심히 공부해 보자. |
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※ 재개발 재건축의 세무상 쟁점과 의문사항에 대해 자세하게 다루었다. 취득세, 보유세, 양도세 과세/비과세 쟁점과 분양권 관련 세금문제도 상세히 풀어내고 있다. 재건축, 재개발 조합원입주권과 주택분양권 등 궁금한 세금문제는 필요할 때마다 찾아봐야할 책이다. ------------------------------------------------------------------------------------------------
▶ 재건축 관련 취득세율 1) 주택건물 등이 멸실되기 전에 취득한 경우(유상취득)
2) 주택 등이 멸실된 상태에서 취득한 경우 (유상취득) - 토지에 대한 취득세 4% - 재개발 등으로 해당 주택이 멸실될 예정이라도 취득 당시에 주택이 있는 경우에는 주택에 대한 세율 (1~12%)이 적용 될 수 있음
3) 완공후 (원시취득) - 2.8% 부과
▶ 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해서 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔의 수를 말한다. 이때, 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택수를 산정한다.
▶ 재건축 원조합원 경우 관리처분인가일 전에 주택을 보유한 경우의 비과세 보유기간은 '당초 취득일~양도일'까지를 기준으로 한다. 이때 청산금을 납부한 경우로서 토지의 면적이 증가한 것은 새로운 취득으로 보아 준공일부터 양도일까지를 보유기간으로 한다 재건축 승계조합원 경우 관리처분인가일 후에 조합원입주권을 취득한 승계조합원의 비과세 보유기간은 취득일(즉 준공일)~ 양도일까지로 한다
▶ 주택분양권이 주택으로 완성되고 잔금을 치르게 되면 등기를 해야 한다. 이때 취득세를 내야 하는데 유상취득에 해당되어 취득세율은 1~12%까지 적용된다. - 주택분양권을 당첨받은 경우 : 당첨계약일 현재의 주택수를 기준으로 취득세율을 결정한다 - 주택분양권을 매수하거나 증여받은 경우 : 주택분양권 취득일(잔금일, 증여일) 현재의 주택수를 기준으로 취득세율을 결정한다
▶ 재건축 사업의 절차와 세금의 관계 1) 정비구역 지정 - 정비구역 지정일 현재, 재개발조합원에 대해서는 완공시 취득세를 50~75% 감면한다 (단, 85m2 이하 주택에 한함) - 시가표준액 1억원 이하의 주택은 '지방세법'상 주택수에서 제외하며 중과세율을 적용하지 않으나, 정비구역 지정 후에는 주택수에 포함하는 한편, 중과세율을 적용한다
2) 사업시행인가 - 사업시행 중 대체주택은 이날 이후에 취득해야 비과세 혜택이 주어진다
3) 관리처분인가일 - '소득세법'상 원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준이 된다 - 원조합원의 경우 부동산과 조합원입주권을 구분하는 기준이 된다
4) 준공일 - 완공주택에 대한 취득시기가 된다 - 승계조합원의 양도세 비과세, 세율 등을 결정하는 기준이 된다
5) 이전고시일 - 청산금의 수령이 늦어진 경우 양도시기가 된다 - 미등기양도자산의 해당 여부가 결정된다
▶ 청산금은 조합원 분양가와 평가액의 차액을 말하며, 조합원분양가 ＞ 평가액인 경우 해당 차액이 청산금이며 이 차액을 납부해야 한다. (실무적으로 추가분담이라고 한다) 조합원분양가 ＜ 평가액인 경우 청산금을 수령하게 된다. 청산금은 준공이 완료되고 소유권 이전고시가 있는 후에 수령 또는 납부해야 한다.
▶ 청산금을 수령하는 경우 청산금은 기존건물의 일부를 양도함에 따라 받은 대가에 해당한다. 따라서 청산금수령액에 대해서는 양도세가 과세되는 것이 원칙이다. 다만, 청산금이 원천이 1세대 1주택에서 비롯된 것이면 비과세를 받을수 있다. (단, 12억원 초과분은 과세) 청산금을 납부하는 경우 이러한 청산금은 새로운 취득가액의 일종이 된다. 세법은 양도세 비과세와 장특공제 등을 적용할때 청산금 납부시기를 별도의 취득시기로 보고 세제를 적용한다. |
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실전 투자를 적극적으로 하진 않지만 항상 카페나 책, 기사 등을 통해 부동산 시장에 대해 관심은 꾸준히 가지고 있다. 보다보면 시장에서 사람들의 관심이 어떻게 바뀌어 가고 어떤 부동산에 관심을 가지는지 보이기도 한다. 청약, 줍줍 등 분양 아파트에 대한 내용이 많이 나오다가 여러 법안들이 나오고 청약이 힘들어지면서 언제부터인가 재개발에 대한 이야기들이 종종 보이곤 했다. 특히 서울이나 경기도는 재개발 예정인 곳도 많고 리모델링을 유행처럼 아파트들이 시작하거나 1기 신도시나 구도심들이 많기 때문에 재개발재건축 시장이 더 눈에 들오왔던 것 같다. 항상 갈아타기를 염두해 두고 있기도 했는데 재테크 강의를 들으러 가서 서울 시내 재개발 예정지들에 대한 이야기를 듣고 좀 무리해보는 선 내에서 관심이 가는 지역도 생겼다. 그런데 부동산 세법은 항상 바뀌고 어렵지만 특히 재개발 재건축과 관련한 부분은 업무를 해보면서도 접하지 않은 사례라 더 낯설게 느껴졌는데 신방수 세무사님들의 다른 세법 책들에서 얻었던 정보를 생각하며 기대를 가지고 선택했다.
저자의 책들이 대부분 그렇듯 단순 투자자들 대상보다 실무자들을 위한 책인 느낌이다.
세금을 알아야 하는 이유를 시작으로 각 사업진행 방식등에 따른 세무상 쟁점, 세법에 따른 주택분양권 범위 등을 언급한다. 조금 더 세부적으로 재건축 취득세와 보유세, 재건축 양도세 기초지식 쌓기, 재건축 양도세 비과세, 과세 적용법, 재건축 청산금, 1+1조합원입주권 양도세, 임대주택 재건축/주택분양권/지역,직장주택조합의 세무상 쟁점을 주제로 관련 법령, 사례 등을 설명해준다. 각 장이 끝나면 심층분석을 통해 조금 더 주의해야 하거나 알아둬야 할 부분을 추가로 제공한다. 해당 내역들을 도표로 한번 더 정리를 해주고 있고, 관련한 법 조문 자체도 내용마다 참고자료로 제시한다. 마지막은 재건축 관련 법률을 조근 더 이해할 수있도록 부록도 있다.
재개발 재건축 사업 자체도 완전히 이해가 된 상태도 아니고 익숙치 않은 세법이지만 어떤 부분을 주의해야하고 단순한 아파트 거래와 차이는 어떠한지, 국세와 지방세를 고려할시 주의할 부분등은 정리를 할 수 있었다. 예정인 재건축 재개발 사업지들을 하나씩 선택해서 어떤 법에 해당 되는 사례인지 책을 통해 공부를 해보면 좋을 듯하다. 한번 읽을 책이라기보다 옆에 두고 관련 부동산 거래 예정일 때 활용해도 좋고, 세무사의 자문을 구하기 전 간략한 공부를 해볼 때도(아는 만큼 질문도 할 수 있고 답도 이해할 수 있다) 유용할 듯하다.
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[ (컬쳐블룸 이벤트 당첨되어) 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다 ] |
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"조합원 입주권을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하면 2주택이 된다. 조합원 입주권과 신규주택이 모두 조정지역에 소재한 경우 신규주택에 대해서는 8%의 세율이 적용된다. (78쪽)" 나는 신방수님께서 저술하시고 ＜매경출판(주)＞에서 출간하신 이책? ＜신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북 실전편＞을 읽다가 윗글에 깊은 인상을 받았다. 아~ 입주권도 주택으로 보기에 한채더 매입시 취득세를 자그만치 8%나 된다니 정말 투자자들께서도 깊이 유념들 하셔야겠구나 바로 그걸 느꼈다. 글고 이책의 저자이신 신방수세무사님께서는 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사이다 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재는 기업과 개인고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다. 그리하여 이책에서는?투자전 재건축ㆍ재개발 세금을 알아야 하는 이유, 재건축 취득세ㆍ보유세, 재건축 양도세 쟁점해결을 위한 기초지식 쌓기, 재건축 양도세 비과세 적용법, 재건축 양도세 과세 적용법, 재건축 청산금 1 1 조합원 입주권 양도세 특집, 임대주택의 재건축과 세무상 쟁점, 주택분양권과 세무상 쟁점, 지역ㆍ직장 주택조합과 세무상 쟁점 등 총 9장 331쪽에 걸쳐 재건축ㆍ재개발 세금에 대한 모든 것들을 아낌없이 잘알려주시고있다. 세상을 살아가면서 비즈니스를 하든 투자를 하든간에 가장 유념해서 살펴봐야할 분야가 바로 세금문제이다. 특히, 재건축ㆍ재개발이 추진되는 곳에 거주하시는 분들께서는 물론이고 투자할려고하시려는 분들께서도 세금관련 사항들을 잘알아둔다면 매매시 순이익을 최대한 많이 낼 수 있다고 본다. 근데, 설명이 쉽게 잘되있는 서적을 찾기가 쉽지않은데 그런 면에서 이책은 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑세무께서 직접 저술하신 책이라 더욱 신뢰가 가서 속도감있게 읽어나갈 수 있었다. 특히, 조합원 입주권과 주택 분양권을 주택수에 포함시켰다는 사실과 양도세 계산사례들을 한눈에 들어오게 일목요연하게 잘설명해주셔서 무척 유익했다~^^ 그래서 나는 신방수님께서 저술하시고 ＜매경출판(주)＞에서 출간하신 이책 아주 잘읽었고 이에 나에게도 뜻깊은독서가 되었다. 그런 의미에서 이책은 재건축ㆍ재개발세금문제들에 능숙하게 대응하고싶으신 분들께서는 놓치지않고 꼭읽어보시길 권유드리고싶다. 지금도 생각나네... 재건축ㆍ재개발세금을 알아야하는 이유를 설명해주신 다음의 말씀이... "세금문제를 이해하는 것이 생각보다 쉽지 않다. 관련사업 방식에 따라, 그리고 조합원의 종류에 따라 세제의 내용이 달라지는 한편, 사업의 진행과정에서 다양한 세무상 쟁점들이 파생하기 때문이다.(18쪽)" (출판사의 소개로 출판사로부터 책을 제공받아 읽고 후기 정성껏 써올립니다. 근데, 중학교시절에 도서부장도 2년간 하고 고교 도서반 동아리활동도 하는 등 어려서부터 책읽기를 엄청 좋아하는 독서매니아로서 이책도 느낀그대로 솔직하게 써올려드렸음을 알려드립니다~ ^^*)
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세금 관련 도서의 다작으로 유명한 신방수 세무사 신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북 실전편은
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재건축 재개발의 세법부터 달라서 많은 잘알지 못하면 어려운 내용도 많고 최근 새로운 정부가 들어오면서 세재관련 내용이 많이 바뀌어 재건축 재개발 내용에 대한 세법이 궁금하던 찰라에 알게 된책 믿고보는 신방수 세무사님의 시리즈 답게 어려운 내용도 어렵지 않게 내용을 잘 설명하여 주고 있다. 평소 잘 몰랐던 주택분양권과 조합원입주권 차이를 세법개념으로 적용해서 설명하여 보니 신가하기도 하고 재미있기도 하였다.
세금에 대한 이야기부터 재건축, 재개발에 대한 기본개념과 관련 법도 심층적으로 설명해주고 있어서 이 책 한권으로 세법부터 기본적인 개념까지 알게 해주는 책 인것 같았다.
재개발, 재건축에 관심이 있으신 분들에게 추천해주고 싶은 책
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이제 재건축·재개발 세금이 한결 쉬워진다!
매일경제신문사에서 출판한 신방수 세무사님의 ＜재건축 재개발 세무 가이드북＞은 재건축 재개발 과정에서 드러나는 세무상 쟁점을 다루는 실전 도서이다.
신방수 세무사님은 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다. [ 재건축 재개발 세무 가이드북 책날개 중 ] Photo by Kelly Sikkema on Unsplash 신방수 세무사님은 그의 초베스트셀러 ＜합법적으로 세금 안 내는 110 가지 방법＞으로 세금을 절세하는 방법에 관해 많은 이들이 공감을 얻었고 감탄을 자아냈던 기억이 난다. 그는 지금까지 세금과 관련한 다양한 저서를 통해 세금 관련 지식을 전파하고 있다.
자신이 사는 지역이 재개발 혹은 재건축 구역으로 지정되면 가장 먼저 생각하는 것은 이것이 나에게 어떤 영향을 미칠 것인지이다. 주거 환경이 개선되는 것은 당연하고, 그 과정에서 발생하는 오랜 시간의 기다림은 성공적인 과실을 얻기 위한 과정으로 생각한다.
더욱이 재개발 재건축 과정에서 발생하는 세금 문제는 생각보다 복잡해 쉽게 이해되지 않는다. 가장 대표적인 문제는 조합원입주권이나 주택분양권을 주택 수로 포함하는지, 재개발 입주권이나 소유권의 이전 관련해 세금 문제는 어떤 것이 있는지이다. Photo by Luke van Zyl on Unsplash 재개발 재건축 과정에서 우리가 가장 신경쓰는 세금 문제는 현재 정부의 세제 정책에 따른 취득세, 양도소득세, 보유세와 관련한 내용이다. 1주택을 보유 중에 ‘주택법’에 따른 주택분양권을 당첨되었을 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 3년 이내에 처분해야 한다.
단 3년 이내 주택이 완공되지 않으면 세법은 완공 후 2년까지 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용해준다.
재건축 재개발 세무 가이드북은 재개발 재건축의 양도세에 관한 가장 비중 있게 다루고 있다. 아무래도 주택 산정 방식이나 조합원이 지위에 따른 변수가 다양하기 때문이다. 부동산 가격이 조정을 받고 있지만, 재개발 재건축 지역에 관한 기대감은 여전하다. 부동산에 관심이 있거나 재개발 재건축 구역에 주택을 가지고 있는 분이라면 그 과정에서 발생한 세금 문제의 가이드북으로 신방수 세무사님의 책을 추천합니다.
- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.
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