조선 시대 전반기와 푸반기 퇴계 이황도 재산 증식에 관심이 많았고 노비 관리에 양인과 노비가 결혼하여 그 아들을 낳으면 그 자식도 노비가 되어 재산증식 수단으로 양인이 노비와 결혼할 수 있도록 제도화 되었다는 역사적 사실을 알게 되었다.  또 한양에 살고자 했던 이유 중 하나는 교육 인프라로, 한양에 거주한다는 것은 양질의 교육과 더 많은 찬스를 의미하며, 고려 최충의 문헌공도는 과거 전문입시학원이 되어 학도들이 모여들어 거리와 골목을 형성하여 과거시험 문제를 출제하는 지공거도 최충은 여러차례 맡아서 이 학원들이 인기가 높아, 많은 사람들이 모여들어 고거에 급제하는 사람들이 많이 나왔다. 일종의 고시학원이였던 모양새다. 조선 전기는 영남 사림의 시대로 길재가 세운 사립학교에서 김종직 등 인재가 배출되어 인기가 많았지만 선조 대를 정점으로 무게추가 서울로 넘어가서 지방에서 상경해 높은 벼슬을 한 사람들이 점차 한양에 눌러앉기 시작했고 자연스레 한양사람이 되어 새로운 기득권층으로 자리잡게 되었다. 강남의 8학군의 역사가 이렇게 오래 되었음을 알게 되었고, 최고 권력근처에 살면 고급 정보를 얻는다. 조선 북촌의 집값이 비싼 건 정보 이용료도 포함되어 있다. 고려 양반들은 돈 이야기와 번화가를 좋아했고 조선 양반들은 둘 다 멀리 하는 척했지만 실은 관심이 많았다. 새로운 사실을 알게 되었다......

교수가 읽고 있길래 구매하게 된 책이다.

젊은 교수이고, 틀에 박힌 생각을 하지 않는 교수라 읽는 책마저도 신선했다.

공동저자인 이상우, 유성운은 공학도와 역사학자가 뭉친 책이다.

퇴계이황과 다른 조선시대 사례를 비교하는 것을 보고 참 독특한 책이라는

생각을 하게 되어 구매한 책이다. 책은 굵지만 잘 읽히는 책이며 

훌륭한 블렌디드로 책의 퀄리티 또한 좋은 소중한 책이다.

대한민국 부동산 부의 역사

애정하는 이상우 님의 책이 나왔다.

책을 받아보고 놀랐다.

너무 두꺼워서 읽기 부담스러웠다.

부동산 책인데 지금처럼 시장이 얼음처럼 차가운데 이렇게 두꺼운 책이라니 애독자의 한 사람으로서

판매가 걱정스러웠다.

저자는 자신의 책이 많이 읽히기를 바랄 텐데

시기가 좋지 않다는 생각이 스친다.

예전엔 11월쯤 되면 연말이 가까워지면서 각종 부동산 서적이 쏟아졌다.

자신의 부동산 투자 성공담을 포함, 각종 부자 되는 비법, 꿀팁서가 나왔다.

다음 해의 전망서도 이어져 나온다.

'이렇게 하시오', '저리 하시오 '등의 유명인들의 서적이 줄을 이어서 출간되는 시기인데 올해는 조용한 가운데 이 책이 나왔다.

저자 이상우 님은 부동산 공부한다는 사람에게는 유명하신 분.

명성과 실력이 있음에도 자신의 유튜브 채널을 만들지 않아서 독특하신 분이라 생각했다.

다른 유튜브에 게스트로 나와도 워낙 겸손하고 말을 아낀다는 인상을 받았다.

알고 보니 전문 애널리스트 출신이라서 굉장히 예리하시고 분석적이신 분이었다.

지금은 퇴사하고 월간 부동산 라이프를 매월 발간하고 부동산의 분석 기사를 쓰고 계신다.

유성운 저자는 한국사 전공한 기자다.

이 책을 런던에서 집필했다고 말한다.

런던도 부동산이 매우 많고 시내에 살기 위해 많은 이들이 애를 쓴다고 한다.

두 저자가 서로 만나지도 않고 출판사의 기획 의도에 따라 각각 저술했는데 읽어보면 짜임새 있게 쓰여서 의견 교환을 많이 한 것처럼 보였다.

각자의 전문 분야를 콜라보 작업하여 이렇게 부동산을 역사적으로 풀어낸 기획한 것이 매우 신박하다.

그렇다면 두 저자를 함께 묶은 이유는 무엇일까?

부의 역사 460쪽

이 책 전체를 관통하는 주제가 바로 이것이다.

동서고금을 막론하고 사람들의 생각은 비슷하기에

부동산을 보는 생각도 고려-조선-현대에 이르러 지금까지도 큰 차이가 없다는 것이다.

고려와 조선시대 부분은 유성운 기자가,

현대의 부동산 상황은 이상우 저자가 각각 집필했는데 과거 역사 부분이 이야기가 더 흥미롭고 새로웠다.

시기별 확장된 서울지도

서울 생활 40년이 다 되어가도 잘 모르는 수도 서울 아니 한양의 이모저모를 알게 되어 참 재미있게 읽었다.

부동산 전문가가 말하는 입지의 조건과 이를 다시 한양의 역사에 덧입혀 풀어낸 솜씨가 대단하다.

굳이 말하자면 한양 이야기가 비중이 더 많으니 "역사로 보는 서울 부동산 이야기", "서울은 왜 비싼가"라고 부제를 다는 게 더 어울린다.

서론에서 이상우 저자는 부동산은 면면히 흐르는 인간의 삶이라고 말한다.

시대는 바뀌어도 조선시대부터 사람들이 좋아하는 입지는 변하지 않기에 당시 인기 지역의 입지와 지금 인기 있는 입지의 공통점은 같다고 설명한다

유성운 저자의 설명을 따라가면서 국사 공부를 다시 하는 느낌이었다.

왕 중심의 정치사에 익숙했던 국사 수업인데

부동산의 입지 관점으로 들으니 너무 새롭고 신기하다. 처음 서울은 4대문 안을 의미했다.

서울 한복판 경복궁을 중심으로 입지가 형성되어 양반과 정승들이 궁 주변에서 살아온 이야기.

점점 권력도 돈도 부족한 이들이 경기도로 밀려가면서 출퇴근하는 이야기는 지금 서울 직장에 다니면서 경기도에 거주하는 우리들의 이야기와 비슷했다.

과거의 이야기가 다시 현대로 이어지면서 절로 한양의 각 지역과 입지가 익혀지는 이야기 같은 부동산 책이다.

주로 서울이야기라서 서울에 살지 않는 사람들은 지명이 생소할 수 있겠다.

나는 최소한 들어본 지역이고 시내를 오가며 멀리서라도 본 지명이 나와 머릿속으로 조선시대를 그려보며 읽으니 더욱 재미있었다.

이 책의 목적이 재미만은 아닐 것이다

부동산 전문가가 쓴 것이니

부동산을 제대로 보는 눈, 입지를 알아보는 안목을 키워주려는 의도일 것이다

작지 않은 세월을 살다 보니 많은 이들이 살고 싶어 하고 내가 좋아하는 입지는 알고 있다

이 책은 크게 5파트로 나누어 설명한다.

부동산 안목을 키우는 키워드:

1. 교육 환경

2. 직주근접

3. 교통호재

4. 자연환경

5. 도시계획

각 장마다 키워드를 풀어가며 조선시대와 현대 한국을 넘나든다.

첫 번째 키워드를 교육 환경으로 잡은 것이 좀 의아했는데 이게 바로 이상우 저자의 통찰력이다.

그간 읽은 책에서는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지이고 입지를 말할 때 항상 직주근접-직장과 얼마나 가까운가-이 최우선 순위였다.

그래서 직주근접이라는 것을 마치 반드시 기억해야 하는 한자의 사자성어처럼 신성시하며 공부했었다.

저자는 고소득층이 가장 중요시하는 것이 자녀교육이고 이는 조선시대부터 지금까지 이어진다고 말한다.

과거시험 급제자가 많이 배출된 지역과 현대에 와서 서울대를 많이 합격시키는 특목고와 인기 학군지를 설명하는 부분이 그 설명이다.

외국도 그렇지만 우리나라 교육열은 가히 세계적이다

이 책은 초등학교 학급당 인원수를 2004년과 2020년을 비교해서 설명한다.

인기 있는 지역은 큰 차이가 없다.

다름 아닌 강남 서초 송파이다.

이들 초등학교 학생 수는 거의 차이가 없는데 이는

자기와 비슷한 사람들이 많이 모여사는 곳에서 자기도 살기를 원한다는 것으로 교육의 목표는 결국 네트워트를 만드는 것을 말한다.

서울시에 1977년 평준화가 도입되면서 기존 명문교가 강제로 이전되었는데 이때 새로 생긴 지역에 새 명문교가 생겨난 것은 교육의 수요를 이용해서 도시계획을 실현한 예이다.

두 번째 키워드는 직주근접이다.

일자리 많은 곳에 돈이 몰리는 것 당연지사.

조선의 지명이 신선하다.

고소득 전문직의 거주지였던 중촌.

중촌은 청계천과 종로를 아우르는 지역이다.

의관, 율관, 역관, 도화원의 소속 화가 등 전문직 관리, 실무담당하는 하급 관료, 북촌 저택으로 출퇴근하든 집사 등이 거주했다는 지역이라 설명한다.

파고다 어학원이 있는 자리가 예전 역관들이 산 지역의 기운이 남아있다는 해설이 그럴듯했다.

또 중촌은 지금 하나은행 본부, 무역보험공사, 예금보험공사. 미래에셋 증권 등 각종 기업이 있는데 예전에도 그랬다는 설명이 흥미로왔다.

고등학교 때 배운 국사 수업은 주로 왕의 역사였다.

왕의 순서를 태-정-태-세-문-단-세-에-성-연-중-인-명-선-광-인-효-연-숙-경-영-정-순-=헌-철-고-순으로 외우고 각종 전쟁의 발생 연도를 줄줄이 외우느라 급했다.

이런 국사가 재미는 없었다

하지만 이것이 한국사이기에 중요한 줄 알았는데 실상 우리네 선조의 삶은 전혀 모른척했던 것이다.

이 책을 읽으니 당시 서민들의 삶과 서울살이가 눈에 보이는 듯하다.

종로나 을지로의 역사도 모르고, 그쪽의 등 이름도 몰랐는데 이 책에서는 재미있게 풀어내고 있어 구수한 이야기를 듣는 듯하다.

이재에 밝은 지금의 강남 거리는 예전 중촌이고

북촌은 돈 이야기를 꺼리는 관리들이 주로 살았다는 비유가 그럴듯하다.

서울의 동서남북촌의 모습을 역사 이야기로 읽는 일은 꽤나 흥미롭다.

지금의 서울은 조선시대보다 훨씬 다 확장되었다.

군인이나 가난한 사람들이 거주했다는 남촌이

지금의 남대문 방향, 신세계 백화점 본점 일대이다.

경복궁 근처의 북촌에서 남촌까지가 서울 성내였으니 당시의 서울은 정말 자그마했다.

내가 걸어서 반나절이면 마스터할 거리다.

지금으로 보면 반나절 임장지역인 셈.

조선 한양의 남촌 북촌 중촌 모습

한양에서 가장 저렴했던 지역인 남촌. 위인전에 이에서만 본 정약용이 이곳에서 살았고, 이순신과 원균이 한동네에서 자랐으며 둘 다 군인 자녀였다니 혼자 웃었다.

둘은 이미 아는 사이였구나.

홍길동전의 저자 허균도 이곳에서 자랐다.

정약용은 자신의 아들들이 서울에서 살기를 원했고 자식들에게 이를 강조했다는 점에서 부동산 방면에 이미 능통했다고 본다.

일제 강점기에 일본인의 비율이 25%였던 남촌 지역은 일본 백화점이 들어서고 전기가 남아도는 지역이었다.

이 기운을 꺾기 위해 박정희 대통령은 충무로라 명명하고 화교가 많은 곳의 기운을 꺾기 위해 을지로라 명명했다고 하니 역사를 알고 나니 모든 게 다 이유가 있는 것임을 알았다.

이름 하나도 허투루 짓지 않은 것이다.

교육과 직주 근접을 다룬 1. 2파트가 개인적으로 가장 재미있었다.

3부에서는 교통호재를 다루고 있다.

나라의 중심에 위치한 충주를 설명하는 부분이다.

충주는 고려와 조선에서 중요한데 그 이유는 육로와 수로의 거점이었기 때문.

예전 충주 수안보온천에 갔더니 폐허가 되어서 놀란 적이 있다.

교통이 발달하기 전에는 충주가 모든 중심지역이었지만 서서히 철도가 개설되고 경부 고속도로가 놓이면서 충주는 서서히 역사 속으로 밀려나가는 이야기를 보니 도시의 흥망성쇠가 보이는 듯했다.

국토의 중심도로

KTX노선도

내가 오랫동안 살았던 강동구와 광진구 설명이 매우 재미있었다.

한양은 고려 때 양주라는 이름이었고 이 양주의 중심은 광진구 광장동 일대였다.

광진의 남쪽에 바로 삼국시대 백제의 도읍이었고 이는 현재의 풍납토성이다. 광진은 고려 때까지 국토의 중심이었다.

바로 옆에 있는 아차산성은 바로 고구려와 신라의 산성이었다니 이곳이 삼국시대의 1등 입지였다.

풍납 토성은 지금의 풍납동 지역인데 이곳은 올림픽 공원이 위치해 있고, 지금도 유적이 많이 있어서 풍납동 지역은 개발이 제한되어 있어 바로 옆 천호동과 비교되면서 매우 낙후되어 보인다.

광진은 한강을 건너면 한반도 남부와 연결되고, 북쪽으로 가면 이정부와 양주시를 거쳐 개성과 평양으로 연결되는 요지였음을 이제야 알게 되었다.

이후 고려 문종과 숙종에 이르러 남경을 만들 때 북악산의 남쪽인 현재 청와대 자리 즉 종로구로 수도를 이동하면서 광진은 밀려나고, 조선이 천도하면서 한양은 사대문 안의 한양도성이 되었다.

이 과정에서 언급되는 지명이 낯익다

홍제원, 자평원, 사평 나루인데 지금도 이 자리에 고속버스 터미널 동서울 종합터미널이 위치해 놀라웠고 교통의 입지가 지금껏 이어 내려오는 것 같다. 역시 입지의 힘은 오래간다.

수도권 외곽순환도로

4부는 자연환경이 키워드이다.

조선시대 현, 군의 수는 334개였다.

그런데 서울, 평양, 공주, 개성. 같은 도시가 수도로 선택이 되었는지 설명하고 있다,

해답은 바로 강(river)이다.

서울은 한강

평양은 대동강

공주는 금강이다.

강을 낀 곳이 번성한 것을 영국 런던, 스페인 세비야와 함께 설명하는 게 흥미로왔다.

여기에 또 내 고향 천안 이야기가 눈을 끌었다.

직산, 성환 같은 낯익은 지명이 나와서 더욱 눈을 크게 뜨고 읽었다.

고려 시대 금이 나오는 곳 중 절반이 충남에 있고 이곳 중 직산이 유명했다고 설명하는 부분이 매우 새롭다.

조선은 명나라가 금은을 요구할까 봐 금은 광산을 폐쇄했다.

20세기 들어 일본인들이 직산의 큰 금광을 차지했고 입장, 성환, 천안, 성거 등에서도 작게나마 금이 났다고 한다. 이곳에 직산에 킴 봉서는 충남의 금광 왕이었고 이의 친척이 공부하고 조선화약에 입사했다가 해방 이후 사들여서 지금의 한화가 되었다는 이야기가 나온다.

나는 천안에서 중, 고를 다녔고 남동생은 북일고를 졸업하는데 바로 이 학교가 한화 재단에서 세운 학교이다,

이제야 왜 천안에 한화그룹에서 학교를 세웠는지 이해되었다.

내가 중고를 다니던 70년대 천안 삼거리를 가보면 너무 볼품이 없어 실망했는데 이 시기는 금광이 점차 쇠퇴하면서 인구도 풍선 빠지듯 줄어서 천안이 쪼그라들던 시기였다.

지금의 거대도시 천안은 교통의 요충지로 그 이후 발전을 거듭한 결과이다.

현대는 자연환경을 인공적으로 만든다.

강남지역이 유수지로 상수 침수지역이었던 것을 개발하고 잠실도 예전 섬이었으나 매립지 개발을 통해 한강변이 멋진 주거지로 변신한 대표 사례다. 나쁜 땅을 금싸라기로 만들 만큼 기술혁신이 되었다는 것.

내가 지금 살고 있는 일산 호수공원이 인공적인 환경 조성의 성공사례로 소개되어 뿌듯하다.

분당 중앙공원과 더불어 아파트 단지 옆이 대 공원이 가치가 있음을 알게 되었다.

마지막 도시계획의 부분에서 저자는 정부의 분산정책에 대해 부정적인 의견을 냈다.

종합청사를 과천, 대전, 세종으로 분산하고 공사의 본사를 전국에 흩트린 것에 대해 부정적이었다.

수도권에 기능을 집중시키는 것이 효율적이지만 지금처럼 분산하는 것은 정치논리라는 설명이었다.

서울을 중심으로 하는 부동산 이야기가 5개 키워드를 주제로 풀어나간 이 책을 통해 입지에 대한 개념을 확실히 잡을 수 있었다.

 대한민국 부동산 부의 역사

저자

이상우,유성운

출판

포레스트북스

발매

2022.10.11.

*깨비 드림 카페 서평단으로 선정되어 도서를 지원받아 읽고 쓴 솔직 후기입니다.

우리나라에서 부동산 하면 모르는 사람이 없는 상우형과 한국사를 전공하고 기후환경학을 공부하신 유성운님이 책을 쓰심

1.

고려 장원 급제와 관련된 역사 이야기가 시작. 오? 무슨 이야기지? 읽을수록 뭔가 어려운 느낌인데,. 이거 내가 이해하는게 맞나 싶었다. (문돌이지만 또 역사엔 무지랭이인 문돌이라니) 하지만 결국 이 이야기들의 핵심은 바로 '학군'이었다. 지금의 과학고, 외고, 자립형사립고 등과 유사한 형태의 교육기관이 이미 있었으며 정치적인 요소가 작용된 현상들이 교육기관을 통해 나타나고 있었음을 알 수 있었다.

2.

자식 교육을 위해 인서울(한양)을 열망했던 건 지금이나 조선 때나 마찬가지였다. 고려와 조선에서도 사교육이 붐이었고 일타 강사는 떼 돈을 벌었었다. 또한 고교 평준화는 학군지 부동산의 가치를 월등히 끌어올리는 계기가 되었다. 교육이란 어떤 지식이냐가 아니라 어떤 네트워크를 가지느냐가 중요하다.

3.

전국의 물류가 들어오는 마포에는 일용직이 넘쳐났고 조선 후기에는 마포-용산-서강이 떴음. 성균관 허드렛일을 하던 반인들은 조선의 쇠고기 유통망을 장악해 떼돈을 벌었다. 중요한 것은, 고급 정보와 물류 유통망의 중심은 서울이었고 이 곳의 지근거리에서 권력과 네트워킹을 활용해 돈을 번 사람이 많았다는 것이다.

4.

고소득 직장이 강남으로 돌아오려 하고 있다. 이유는 그 회사의 직원들이 원하기 때문이다. 공공기관 지방 이전은 잔잔한 지방 시장에 고소득자를 옮겨놓은 효과였음.

5.

충주가 고려와 조선에서 중요하게 다뤄진 이유는 육로와 수로의 거점이었기 때문. 고려 시대에 개경에 가려면 남경(서울)을 거쳐야 했다. 돈과 사람, 정보가 모이니 번성할 수 밖에 없었음

6.

도로의 신설은 도시의 확장을 가져온다. 직선보다는 환상선이 더 큰 영향을 미침. 도로의 소음원을 줄이는 것(덮개, 지하화)은 인근 지역에 큰 호재임. 철도의 기존 노선을 연장하는 것만으로도 큰 파급력을 가져온다. 수도권만 못했던 지방 철도 상황이 앞으로 크게 변화한다는 점 잊지말아야 한다.

7.

서울이 여러 차례 수도로 낙점된 건 풍수지리가 좋아서가 아니라 물류의 유통망 때문이었음. 울산은 현차 덕분에 뜬 신흥 산업도시가 아니라 고대부터 동아시아를 대표하는 철강 산업도시였다. 대단지 내 조성 공원은 어떤 공원보다 가치가 커지고 있으며 군부대 자리는 이제 기피 지역이 아니라 주거지 개발의 핵심이 되고 있다.

8.

한양은 10만 명 규모로 만든 계획도시다. 100년도 안 되어 주택난이 시작되자 결국 부도심을 만들었다. 영조는 한양 집값을 잡겠다며 공급 대신 매매를 제한했고 이는 집값 폭등의 주요인이 되었으며 결국 사채에 영끌이 필수가 되기도 했다. 정조는 화성 신도시의 유입 인구를 늘리기 위해 상업과 세제 혜택을 제공했다.

9.

과거 저렴한 일자리를 제공했던 공장지대는 이제 첨단 산업의 메카가 되고 있음. 대규모 공장지대가 쾌적한 주거지로 탈바꿈하는 일은 인천, 해안가에서 자주 확인되고 있다.

+

책을 읽으며 고소득자와 학군지, 부동산의 상관관계를 생각해볼 수 있었다. 전국 학군지를 떠올리고 부동산 가격을 보자. 현재 가치를 나타내는 전세가의 충실한 방어를 보여주는 곳들이다. 강남, 목동, 중계, 평촌, 일산 등 웬만한 학군지로 모이는 이유는 교육과 관계있으며 이 교육을 통해 나온 인재들은 고소득자로 클 확률이 높다. 고소득 직장은 강남, 여의도, 광화문 등에 있지만 이들을 배출해내는 주요 학군지는 거의 높은 확률로 정해져있다.

당장 내가 아이를 키우는 입장에서 어디서 키우고 싶니? 생각해보자. 주변 환경이 중요한 아이들이다. 공부하는 친구들이 많고 바른 친구들 곁에서 컸으면 하는게 엄마아빠의 마음이지 않는가. 그래서 학군지는 부모의 열망과 욕심, 소득이 합쳐져 시너지를 내는 곳이라 볼 수 있다. 그런 의미에서 학군지 투자는 잃지 않는 투자의 주요 포인트이지 않을까 생각했다.

끝.