| 삼토시님 책은 다 사서 봤습니다. 인터넷에 올리시는 글도 꼭 찾아보는 편입니다. 맨 처음 책이 나왔을땐 참 신선했었죠. 하지만 이번 책은 아쉬움이 남습니다. 책의 상당 부분이 누구나 알만한 지역 대장단지들 소개에 할애했고, 분석 부분도 이미 지난 데이터로 시장은 이미 곡소리 나고 있는 터에 늦은 감이 많네요. 이미 시장에선 네임드라 예측이 빗나간것에 대해 부담을 많이 가진 듯 한 인상을 받습니다. 하락장을 겪으면서 더 날카로운 분석에 연륜의 지혜도 더해지리라 봅니다. 응원하겠습니다. |
| 책 '부동산 변곡점이 왔다'는 부동산 시장의 현황과 미래에 대해 다루는 책입니다. 저자는 부동산 시장의 변화와 흐름을 분석하며, 부동산 투자에 대한 전략과 주요 동향을 제시합니다. 이 책은 부동산 시장의 변곡점을 예측하고 이를 통해 투자자들에게 유용한 정보와 조언을 제공합니다. 저자의 심층적인 연구와 다양한 사례를 통해 부동산 시장의 동향을 이해하고 투자 전략을 수립하는 데 도움이 됩니다. '부동산 변곡점이 왔다'는 부동산 투자에 관심 있는 독자들에게 유익하고 현명한 결정을 내리는 데 도움을 주는 책입니다. |
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삼토시 님은 부동산 데이터분야에서 최고 라고 불리울 정도로 데이터와 명확한 자기만의 근거로 부동산 시장을 분석하시는 분이신데, 저도 여러 방송에서 보았고 블로그도 올리실때 마다 몇번 정독해서 보곤 합니다. 전작인 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다'도 2번정도 봤었는데, 이번에 '부동산 변곡점이 왔다'라는 신작이 나와서 독서 해봤습니다. 23년 전고점을 예상 했었는데 왜 1년 앞당겨졌는지도 나와있고 데이터로 분석하셔서 집중해서 잘 봤습니다.
＜ 부동산 변곡점이 왔다 독서 후기 ＞
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삼토시 님 이전책을 감명깊게 읽어서 새로운 책이 나왔을 때 구입을 망설이지 않았다
삼토시 님은 꾸준하게 블로그를 통해서도 많은 정보를 주고 계신 분이다
요즘 부동산 시장이 정말 다이나믹 하다. 어떤 사람들은 이제 2025~2026년 까지 수도권 아파트가 다시 상승한다는 분들도 있고, 반등하면 매도해야 한다는 분들도 있다
사실 정답은 모른다
그만큼 현재의 부동산 시장이 굉장히 복잡하다는 것이다
삼토시님은 블로그를 통해서도 종종 욕을 먹는데, 부동산 투자자들은 자신의 의견과 다르면 종종 비난을 하는 것 같다. 삼토시님과 몇몇 부동산 투자자들의 의견이 엇갈리는 부분은 3기 신도시 입주 시점이다
3기 신도시 입주는 그만큼 중요하기 때문에 주의깊게 바라봐야 하기도 한다
이 책을 통해서 삼토시님이 서울,수도권과 지방 (부산 등) 타이밍을 어떻게 생각하는지 그리고 그 기준에 대해 시간내어 읽어보길 바란다 |
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독서모임에서 딱 1년 전 쯤 삼토시님의 책 '앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다'를 읽은 이후로 모처럼 독서모임에서 삼토시님의 신간 '부동산 번곡점이 왔다'를 추천받아 읽게 되었다. 큰 기대없이 읽었는데 결론부터 말하자면 책이 무척 짜임새 있고 논리적으로 서술되어있어서 놀랐다. 서울 부동산의 현재 상황과 그 이유는 물론 향후 몇 년간 어떠한 국면에 접어들지에 대해 '주택구입부담지수' '전세가율' 등 의미있는 지표를 기준으로 과거에는 어떠했으며, 현재는 고점이라 볼 수 있고, 미래에는 어떻게 될 것이라 예상된다는 내용이 상세히 적혀있어서 부동산 고수로부터 한 수 배운 느낌이었다. 특히 주택구매 실수요를 알아보는 수치로 '서울 경기 10,11년차 부부'의 증감에 따라 서울 아파트 부동산 가격도 큰 상관관계가 있다는 점도 흥미로우면서 납득이 가는 부분이었다(10,11년차 즈음에 자녀도 어느 정도 크면서 학교에 가는 나이가 되는 생애주기에 접어들게 되다보니 안정적으로 한 지역에 거주하고자 주택을 매수하려는 실수요 심리가 높아진다고..) 그 외에도 서울아파트 착공물량이 2-3년 후의 입주물량이 되고, 서울아파트 재건축 인허가 물량이 5-7년 후의 입주물량이 되기 때문에 미래의 공급물량을 미리 예측함으로써 집값의 추이도 판단할 수 있는 지표로 분석한 점도 흥미로웠다. 그리고 3기 신도시 입주시점도 맞물리면서 26-28년쯤에는 공급폭탄으로 인해 서울아파트 가격이 큰 폭으로 하락할 수 있다는 예측은 상당히 납득이 가는 부분이었다. 뿐만 아니라 저자가 생각하는 미래의 입지조건 5가지에 대해 설명하고, 그 조건에 부합하는 추천단지들을 서울 및 전국 광역시별로 정리해둔 뒷부분 내용도 앞으로 투자를 해나갈 예비 투자자와 실거주를 마련하려는 무주택자들에게 큰 도움이 되었으리라 생각된다. 여러모로 보다 넓은 시야에서 현재 부동산 시장을 객관적으로 바라볼 수 있어서 많은 인사이트를 얻은 책..! |
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과거 시장을 바탕으로 현재의 상황을 이해하려는 여러 시도들이 좋았다. 지금까지 유의깊게 보지 않았던 여러 지표들을 알게 된 것이 매우 흥미로웠다. 요즘같이 금리가 급 상승하는 시기에 금리에 따른 지표를 어떻게 해석해야 하는지 알게됐고 해당 지표들을 찾아보면서 시장을 전반적으로 이해하는데 도움이됐다.
작년부터 이어진 하락세가 얼마나 더 지속될 지. 서울의 감소한 입주물량과 인천, 파주 등 수도권의 물량 폭탄과 3기 신도시 물량등을 자세하게 설명해주면서 미래의 시장을 예상해보고 어떤 변수들이 등장할 지도 생각해보게 됐다.
책의 뒷부분은 이러한 여러 지표들을 가지고 아파트 단지들을 추천해주었는데 임장을 다니면서 돌아본 아파트들이 간간이 나와서 내가 생각한 단지의 입지나 가치와 저자가 생각하는 수준을 비교해보니 더 재미있었다.
지금처럼 혼란한 시장에 수치만을 가지고 앞으로의 투자를 결정짖기는 어렵겠지만 어떤 수치들이 존재하고 그 값들이 과거에 어떤영향을 미쳤는지를 알고있는 것만으로도 향후 앞으로 닥쳐올 일들을 무방비로 맞닥들이는게 아니라 스스로 생각해보고 결정하는데 큰 힌트 정도는 될 것 같다.
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부동산 변곡점이 왔다. 길고 긴 부동산 상승장을 끝으로 2022년 초부터 거래가 활발히 일어나지 않고 하락 거래가 늘어나고 있다. 부동산 상승장에 부동산 공부를 시작한 나에게 부동산은 영원히 상승만 하는 자산인줄 알았다. 하지만 하락장이 시작된 지금 2022년 상승분을 반납한 단지들이 여럿 보인다. 2021년 부동산 공부를 막 시작할때에는 집을 살 기회가 영영 없을줄 알았었는데 지금은 오히려 가격 조정이 많이 되어 집을 사기 좋은 시기임에도 부동산에 대한 관심은 점점 줄어들고 있다. 저자는 부동산을 데이터를 기반으로 의사결정할 것을 권하고 있다. PIR, 전세가율로 고평가를 판단한다. 장기 PIR 평균 127이다. PIR이란 중위 가격 주택을 중위권 소득 25%로 나눈 것으로 PIR가 100일 경우 소득의 25를 주담대 원리금 갚는곳에 쓰는것으로 볼 수 있다. 현재 서울의 경우 PIR은 22년 2분기 231.4까지 올랐다. 이말은 소득을 원리금 상환에 58%를 사용하고 있다는 뜻이다. 장기평균과 비교했을 때에도 과도하다는 생각도 들지만 인플레이션에 의해 새로운 뉴노멀(new nomal)이 될 수 있으니 참고하면 좋을것 같다. 전세가율, PIR로 거시적으로 시장을 분석하고 개별 단지별로 직접 임장하면서 부동산을 분석하면 단순하게 가격, 연식, 세대수, 입지만 보는것이 아니라 조금 더 입체적으로 부동산을 볼 수 있을것 같다. 끝으로 마지막에 입지가 더욱 강화될 단지를 추천해주는데 낯익은 아파트들도 보이고 처음 부동산 공부를 시작할 때보다는 아는 단지가 많아졌다는 느낌이 들었다. 단순히 아는 것에만 그치지 않고 실제 결과를 낼 수 있도록 더 공부하고 집중하도록 해야겠다는 생각이 들었다. 요즘 점점 시간을 쓰는것도 그렇고 집중력이 많이 떨어졌다. 많은 이유들이 있겠지만 결국 결과를 내지 못해서 그렇지 않은가 생각이 든다. 아직 투자를 못해서 아쉬운 마음을 주변에 이야기하면 오히려 작년에 투자한 사람들은 나를 부러워할 수 있다는 말에 다시 위안을 얻는다. 계속 공부만 하지 말고 결과를 만들 수 있도록 조금 더 집중하자. 화이팅. |
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부동산 변곡점이 왔다 삼토시 강승우 저 저자는 투자경력이 상당해 보이는 듯하다 분서력이 상당히 입체적이고 구체적이며 숫자를 구체화해서 독자들에게 수긍하게 만드는 마법같은 힘이 엿보인다 여느 독자처럼 천편일률적인 분석이 좀처럼 보이질 않는다 하락장에서 현금보유자는 어떻게 기다리며 어느 지역을 공략해야하는지 전국적인 로드맵을 제시해준다 부동산 버블이 거치고 바닥권에서 에너지가 모이는 그 시점에 타이밍을 잡아가야하리라 부자를 꿈꾸는 이들.. |
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- 서울경기 10~11년차 부부의 증가는 아파트 매매수요를견인 - 유동성 확대는 가격 상승을 유발＞m1/m2 비율이 중요 - 규제의 부작용도 매매가 상승요인 - 금리역시 악재속에서는 하락푹을 확대하는트리거 역할 - 집값이 상승하면 주택 인허가 물량도 늘어 상승장이 5년을 넘기는 어렵다 -토지보상금＞상승동력 - 1주택 보유가구가 증가하면 집값이 오르고, 다주택 보유가구가 늘어나면 집값이 떨어졌다거나 덜 올랐다는 의미 -다주택자 양도세중과는 유동물량 감소를 유발해 가격상승을 불러옴 -주택구입부담지수는 PIR보다 유의, 지수 100=소득의 25%를 주택구입할때 상환부담으로 사용 -부담지수 164에서 보통 조정이 온다 - 08년 대비 21년까지 양극화는 큰차이를 보이지 않는다 - 서울 전세가율이 48프로까지 떨어진다면 매매가의 본격적 하락이 온다 - 서울 전세가는 서울경기 입주물량이 결정 23~24년은 20~22년 입주물량보다 많을것이고 25년에 가면 입주물량은 다시 줄어들가능성이 높다. - 입주예정물량 뿐만아니라 인허가 물량도 봐야한다. 인허가(사업시행인가) 후 5~7년 후 입주물량이 된다 - 하락장에서는 전세가율이 낮은 아파트가 위험 - 멸실물량은 중요하지 않다. ○이번 하락장에서 어디가 많이 빠졌는지 확인해보자 |
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과거 부동산 시장을 바탕으로 데이터로 분석하여 현재의 가격을 확인할수 있었다. 특히 주택구입부담지수가 지역별로 다르고 평균치보다 높고 전고점보다 높다는 점을 체크하면서 확인 할수 있어서 새롭게 알게된 점이다. 부동산 투자에 있어서 기준과 같은 전세가율은 여기서 역시 중요하게 다루어지며 매매가의 하방 지지선과 실거주가치로서 기준으로 좀더 세세할수 알게 되었다. 입주물량으로 그 지역의 입지를 확인하는 포인트에서 좀더 세세하고 착공물량, 인허가물량의 차이를 명확하게 구분할수 있는 점도 매력적이었다. 서울 뿐만 아니라 5대 광역시를 같이 다루어 모든 지역이 각자의 사이클로 돌아가며 고유한 특생이 있음을 알수 있었다. 삼토시님의 분석을 통해 지금 당장은 매수하기가 어렵지만 데이터상으로 객관화된 지표를 통해서 상급지로 갈아탈수 있도록 미리 미리 준비를 해야 한다고 생각하였다. 하락장일수록 "펀더멘털'에 집중해야 한다는 말을 깊이 새기면서 미리 입지에 대한 공부를 해서 좋은 선택을 할수 있다고 생각하였다. 객관화된 데이터로 부동산 분석이 필요한 분이라면 이 책은 더할 나위 없이 좋은 책이며 나와 같은 초보에게도 읽기 쉽게 설명이 되어 있어 그 점도 무척 좋다고 생각한다. |