2023년 6월 12일 대한민국 속초, 강원도의 힘.

 강원도는 수도권 사람들이 자주 가는 공기 좋고 물 좋고 경관 좋은 곳입니다. 너무 많은 사람들이 찾으니 특히 성수기에는 숙소를 잡기가 까다롭습니다. 경관이 좋아 오션 뷰(ocean view)라도 확보된 숙소는 너무 비쌉니다. 호객행위를 하는 숙소는 싸다고 해서 가서 보면  너무 더러워 돌아 나오기 일쑤입니다. 싼 오피스텔이라도 있으면 하나쯤 장만하고 세컨드 하우스로 사용하면 좋겠다는 생각이 문득 듭니다. 보통은 생각으로 그치는데, 제가 아는 분이 생각을 행동으로 실천하시는 현장을 동행했습니다.

 속초는 여기저기 공사가 한창입니다. 무슨 건물인가 확인하니 호텔도 있고, 생활형 주택이라고 현장을 소개하는 알림판도 현장 가설벽에 붙어 있습니다. 공사 현장 바로 옆에는 준공된 지 2년 지난 건물에  ‘회사 보유분 분양 중’이라는 대형 현수막이 바닷가에서도 보이게 높이 건물벽에 걸려 있습니다. 바로 옆 건물도 분양이 되지 않는데, 이렇게 공사를 할 수밖에 없는 사정이 있겠지요. 이미 PF대출은 받았고, 공사를 시작하고, 분양을 하지 않으면 옴짝달싹 하지 못하는 말 못 할 사정이 있을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 낭떠러지 앞에서 떠밀려가지 않으려 발버둥 치는 모습으로 제 눈에는 보였습니다.

 매도인은 여러 채의 생활형 주택을 가지고 있다고 했습니다. 보증금 얼마에 월세 얼마를 받지만 그 돈으로는 대출원리금 상환을 충분히 할 수 없어 2년 전 분양받은 가격에서 약 3천만 원 남짓 가격을 내려 매도를 합니다. 매매계약을 체결하고 잔금 중 대부분을 새마을금고 계좌로 송금하여 대출금을 상환합니다. 남은 잔금 조금을 매도인 통장으로 이전하며 소유권이전 서류를 받아 법무사에게 전달합니다. 법무사는 서류를 확인하며 매도인이 손해 보고 판다는 말을 할 때마다 대출금을 견딜 수 있으면, 부동산을 가지고 계시라며 다시 가격이 오를 것이라고 장담합니다. 듣기에 거북한 제가 한마디 거들었습니다.

“가지고 계신 집을 법무사님에게도 하나 파시죠.” 제가 부동산 중개업을 하면 분명히 망할 겁니다.

 매매계약을 끝내고, 거래된 집을 보러 갔습니다. 전용면적이 채 8평이 되지 않는 공간을 확장한 집입니다. 빌트인 냉장고와 드럼 세탁기가 설치되어 있고, 화장실 하나와 중간에 벽으로 반을 갈라 두 개의 공간을 만들어 침실과 구분했습니다. 확장을 하여 베란다가 없어져 보일러실이 방 안에 있는 모양이 되어 불완전 연소된 가스가 집안으로 들어올 수 있을 수도 있다고 생각되어 불안해 보였습니다. 공간을 늘리기 위하여 안전을 무시하는 행태가 여기도 그대로 보였습니다.

 중개인이 수수료 영수증을 주지 않길래 돌아오는 길에 전화를 걸어 영수증을 요구했습니다. 그랬더니 부가세를 주면 현금영수증을 끊어 주겠다고 합니다. 사무실에서 중개수수료를 지급할 때 영수증을 발급할 것인가 물어보았으면 오해가 없었을 텐데, 영수증 얘기는 피하는 듯한 모습에 오해를 한 제가 받은 돈을 나누어 부가세를 계산하면 되지 않느냐고 물으니 갑자기 전화기를 통한 그의 목소리가 흥분을 합니다.

“지금 부동산 중개수수료를 깎자는 말입니까? 가뜩이나 요즘 부동산업을 하기가 어려운데 이건 너무 지나친 요구가 아닙니까?” 제가 중개수수료에 부가세 별도라고 얘기하신 적이 없지 않으냐고 따지니 계약서에 명기가 되었다고 중개인이 설명을 합니다. 계약서를 확인하니 그의 말이 맞았습니다. 미안하다고 하고 중개인에게 사과를 하였습니다. 그러면서 갑자기 흥분한 중개인에게 “모르고 그랬는데 너무 갑자기 흥분을 하시니 당황했습니다”라고 하니 부동산이 요즘 어렵다는 하소연을 하면서 부가세를 핑계로 중개수수료를 깎으려는 줄 알고 순간 흥분했다고 중개인도 사과를 했습니다

 한문도 교수의 책을 읽으면서도 부동산 시장을 직접 확인할 기회가 없었습니다. 이번에 속초에서 집을 거래하면서 실패한 투자자, 어려운 시장에서도 불굴의 투지로 건설에 매진하는 건설업체, 회사 보유분 보다 싼 매물을 보유한 부동산 중개인, 어려운 거래를 성사했음에도 중개수수료 영수증 발급 요구에 선입견을 갖고 발끈하는 중개인을 만났습니다. 집을 산 분은 싸게 샀다는 기쁨도 잠시 이 집이 다시 가격하락이 될지도 모른다는 걱정이 들었던 모양입니다.

“지가 떨어져 봤자 얼마나 더 떨어지겠어” 혼잣말을 차 안에서 하였습니다.

 나이가 드니 전에는 그러지 않았는데, 물회가 매웠습니다.  맵지 않은 강원도의 물회가 그리워졌습니다.

지금 집값은 정상일까? 주택구입부담지수(Housing Affodability index)

  “부동산 시장, 특히 주택 시장에서 정상 주택 가격을 판단할 수 있는 지표가 바로 주택구입부담지수다. 여러 부동산 지표가 있으나 이 지표의 시장 예측 신뢰도가 높다고 본다. 이는 후행적 지표지만 현재 주택 가격의 정상 수준 여부를 파악하는 데 도움이 된다.

  이 수치는 어떻게 산출하는 것일까? 중위가구의 소득을 기준으로 주택의 중위 가격이 있을 것이다. 그러면 중위가구가 중위가격의 주택을 구입할 때 일정 조건이 있다. 그 조건은 LTV(Loan To Value ratio 주택담보대출비율=주택을 담보로 대출할 때 인정되는 자산가치 비율) 50%(정확히는 47.9%), DTI(총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다) 25.7%에 만기 20년 고정금리인 조건이다. 이 조건을 적용했을 때 주택 매입 후 중위소득 가계가 매월 부담하는 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타낸 것이 바로 주택구입부담지수다.

  더 간단하게 설명하면, LTV 50%, DTI 25.7%에 만기 20년 고정금리라는 조건으로 집을 샀을 때 100이라는 수치는 중위가구 소득의 25% 정도를 원리금 상환으로 부담한다는 의미다. 그리고 200이라는 수치는 소득의 50% 정도를 부담한다는 뜻이다. 2022년 3분기 주택구입부담지수가 214.6으로 소득의 54%를 부담하는 것으로 나타났다.

  여러분의 소득 중 50%를 원리금 상환으로 지출하고도 생활이 부담 없는 사람이 얼마나 될까? 세금, 보험료, 교통비, 자녀 학비 등을 다 지불하고 나면 정상적이 생활이 되는가? 전 세계적으로 안정적인 수치를 30~35% 정도로 본다. 40% 선이 일반적이고  30%라면 주택구입부담지수에서는 120 정도가 된다.

  120 정도가 정상 수준이라고 볼 수 있는데, 현재의 200에서 120까지 떨어진 값을 계산해 보면 최소 40%의 갭이 생긴다. 바꿔 말하면 현재 주택 가격이 30~40% 조정될 수 있다는 것이다. 물론 정부가 인위적인 대출 확대 등의 정책을 펼치고, 미국의 물가가 잡히고, 금리가 인하되면 그 폭은 다소 제한될 수 있을 것이다. 그러나 현재 주택가격은 정상 가격이 아닌 거품 가격이라는 사실은 누구나 알 수 있다.” (33~39쪽 저자의 설명요약)

  당신은 집을 사신 후 빚을 갚느라 생활이 쪼들리지 않으십니까? 금리가 오른 후는 어떻습니까? 주택구입부담지수를 계산할 수 없어도 주부라면, 가장이라면 금방 알 수 있을 듯합니다. 그런데도 집값이 언제 오를지 몰라 염려되어 집을 사려는 분들이 있을 것 같습니다. 공포 마케팅은 어느 시장에서나 흔히 쓰는 영업 전략입니다. 부동산에 가면 당장 계약하지 않으면 곧 다른 사람에게 팔린다며 지금 결정하라는 말을 하는 경우를 많이 들으셨을 것입니다. 이 경우 열의 아홉은 거짓말입니다. 

  이 글의 핵심어(키워드)는 2022년 3분기 214.6이라는 숫자입니다. 내 소득의 절반 이상이 빚을 갚는데 사용된다는 말을 하고 싶었습니다. 이게 정상일까요?

부동산 폭락, 재앙일까 축복일까. 당신은 누구 편입니까?

 여러분은 부동산 특히 아파트 값이 오르는 것이 좋으십니까 아님 내리는 것을 보는 것이 기분이 편하십니까? 어느 쪽에 해당하는지에 따라 책의 내용을 믿기 싫은 사람도 있을 것이고 책의 내용대로 되기를 바라는 분들도 있을 것입니다. 저자 한문도 교수는 본인의 입장을 처음부터 명확히 제시하고 책을 쓰기 시작합니다.

 “부동산 40% 폭락 예기가 요즘 많이 나오고 있다. 그 폭락은 과연 재앙일까 축복일까? 부동산 하락, 아니 정상화는 대한민국 미래의 청년세대와 후세들을 위해 분명히 축복이라고 생각한다. 지난 7년여간의 부동산 가격 급등은 일부 투자자들과 금융기관, 건설사에게만 축복일 뿐 대부분의 1주택자와 무주택자에게는 전혀 도움이 되지 않았다. 주택 가격이 안정되어야 국가경제의 선순환이 이루어지고 국가발전을 도모할 수 있다.” (5쪽)

 부동산을 보는 시각은 두 편으로 나뉠 수 있습니다. 무주택자나 1주택자 대 건설사와 언론사, 은행이 입장이 다릅니다. 무주택자나 1주택자는 주택 가격이 오르면 좋을 게 없습니다. 집을 장만해야 하는 입장에서는 높은 가격이 장벽이 되고, 1주택자의 자산 가치가 오른다고 해봐야 달리 뾰족한 수가 없습니다. 사는 집을 팔고 다른 집을 사려고 해도 각종 부담을 감안하면 잘해야 수평 이동하거나 오히려 빚을 질 수 있습니다(과거 기존 아파트를 팔아 넓은 평수의 아파트로 이사하고도 남는 돈이 있었던 시절이 있었습니다. 그런데 어느 날부터 신축 아파트가 구축 아파트보다 새것이어서 값이 더 비싸다며 당연한 듯이 건설사들이 분양가를 높인 것을 저는 아직도 이해하지 못합니다) 반면, 건설사는 집값이 올라야 좋습니다. 사업을 늘릴 수 있고 수익도 높일 수 있습니다. 언론은 건설사들이 장사가 잘 되어야 광고를 수주해서 좋지요. 그런데 은행은 왜 우리 편(저는 1주택자입니다. 아이가 둘 있는데, 둘 다 집을 장만해야 할 무주택자입니다)이 아닐까요? 은행은 돈을 빌려주고 이자장사를 하기에 결코 우리 편이 아닙니다. 집을 살 사람들이 은행에 손을 벌려야 할 정도로 소득 대비 집값이 비싸야 돈을 벌 수 있습니다. 저자도 같은 말을 합니다.

“은행이 무엇인가? 사실 은행이란 금융산업 자본주의의 리더다. 그럼 금융산업 자본주의의 목적은 무엇인가? 경제주체들의 채무를 늘리는 것이다. 그래야 지속적으로 수익이 발생하기 때문이다. 사람들이 빚을 다 갚으면 은행이 먹고살 수 있을까? 당연히 아니다.” (66쪽)

  이 둘 사이의 관계를 조정하여 적정한 주택가격을 유지하는 역할을 정부가 한다지만, 정부가 우리 편일 때가 언제 적인가 기억이 아른거립니다. 자기 입장을 분명히 밝히고 책을 쓰던, 정책을 펴던 해야 우리가 속지 않고 돈을 잃지 않을 수 있습니다. 투자와 투기는 주식이든 주택이든 기본적으로 제로섬 게임입니다. 누가 따면 그만큼 누구는 돈을 잃지요. 그래서 우리 편을 잘 골라야 합니다.

당신은 누구 편입니까?

회사원 신문쟁이나 방송쟁이 vs 유투버쟁이 누구 말을 믿을까?

  저는 카풀을 합니다. 같은 회사를 다니는 4명이 같은 차를 타고 출퇴근을 합니다. 자연스레 차 안에서 얘기를 자주 합니다. 정치 얘기는 자칭 중도(저는 믿지 않습니다)라는 사람이 극좌로 나를 꼽고, 극우로 사장(카풀 동승자 중 한 분입니다)을 꼽습니다. 남은 한 명은 얘기에 끼어봐야 좋을 게 없다는 소신을 갖고 있습니다. 우리의 차 속 논쟁이 제법 치열해지는 이유 중 하나는 극우 유투버의 얘기가 소개되는 경우입니다. 그 말의 근거를 찾아보고 말을 전하라고 하면 화를 내지요. 그러면서 제가 보고 듣는 방송(KBS도 포함됩니다)이 오히려 거짓을 전하고 반면 극우 유튜버가 진실을 전한다고 합니다. 두 사람 사이에 갑자기 자칭 중도라는 분이 그럽니다. “그놈도 문제고 저 놈도 문제다, 좌로도 우로도 치우치지 않는 매체를 택하라” 나무랍니다. 중도는 아파트 가격이 다시 상승한다고 소식을 전합니다. 이런 소식을 전하는 매체가 무엇일까? 궁금해졌습니다.

  최근 포탈에서 신문쟁이 회사원들의 광고 글이 올라오고 있습니다. 서울지역의 아파트가 저점을 찍고 상승 중이라는 의견이지요. 거래량도 조금 늘었답니다. 그러면 매물이 줄었겠지요. 조금만 가격이 올라도 매물이 실종되었다고 호들갑을 떠니 쉽게 찾을 뉴스인데 매물 실종 소식은 안 보입니다. 유튜버에서 확인하니 오히려 매물은 늘었다고 합니다. 가격이 오르는데, 매물이 오히려 늘다니 이상했습니다. 이유는 실수요자들이 가격이 많이 내린 아파트를 매입하는 경우가 있어 가격 변동이 있었는데, 실수요 매수자가 있는 동안 집을 팔려는 사람들이 늘었다는 설명입니다. 1년 동안 내리던 집값이 어제오늘 조금 가격이 올랐다면 가격이 오른 것일까요? “가격이 올랐다”는 말은 거짓말이라고 보아야 합니다. 제가 신문쟁이 회사원들의 글을 광고라고 말하는 이유입니다. 사실을 알리는 글이 기사라면 100원짜리 사과가 50원이 되었는데 어제 53원이 되었다고 사과 값이 올랐다고 사과 사라고 설을 풀면 그건 사기이고 거짓말이지요. 그래서 책을 구입했습니다. 한문도 교수의 ‘더 크라시-급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업’이라고 약(?)을 팔고 있습니다. 책 한 권 읽는다고 최강의 수업을 들었다는 것은 허풍일 가능성이 높습니다만 현재의 시장 상황을 이해하는 데는 도움이 될 것이라고 믿습니다. 제가 믿는 부동산 전문가 중 한 분이 저자인 한문도 교수이십니다. 약 때문에 산 것이 아니라 한 교수의 의견을 확인하려고 책을 샀다는 것을 뜨겁게 밝히는 바입니다.

  저자는 영끌을 이끈 주요 세력 중 하나를 언론(건설사가 사주이거나 대주주인 언론사뿐만 아니라 분양광고 수주를 위해 건설사를 애무하는 언론을 말합니다)이라고 말합니다. 지금도 그렇지만 미분양 주택이나 다주택 소유자들의 주택을 팔아주기 위해 그동안 했던 행각을 책에서 적나라하게 밝힙니다. 그러나 앞으로는 이런 언론들의 사기행각이 쉽게 약발을 가지기 어렵다고 주장합니다. 그 이유 중 하나가 유튜버가 활성화되어 기사의 주장을 쉽게 확인할 수 있어서 그렇다는 것입니다. 이 말이 사실이라면 앞으로 제가 카풀하는 차 안에서는 부동산에 관한 거짓말이 더 이상 없을 듯도 한데 과연 그럴까 의문이 듭니다. 부동산 전문가를 자칭하는 유튜버 중에는 건설사와 의견을 같이하는 사람들이 없다고 할 수 없으니까요. 좋은 유튜버를 찾는 방법을 저자의 말에서 유추해 봅니다.

  “지금이 예전과 다른 점은, 나를 비롯해 시장의 정확한 팩트를 시장소비자에게 전달하는 1인 미디어가 많아졌다는 사실이다. 그동안 언론사들이 담합하는 게 아닌가 하는 의심이 들 정도로 허위기사, 선동기사를 남발했다. 검증 없이 대중의 공포심을 이용해 영끌 피해자를 양산했다. 이처럼 퇴행적이고 책임지지 않는 언론의 행태 때문에 ‘기레기’라는 오명을 썼다. 이와 달리 유튜버들은 구독자가 최고의 동반자이며 수익을 창출해 주는 고객에 대해 열정적으로 상호 간 신뢰를 쌓는 것이 최고의 경영 목표다. 광고주의 눈치를 보아야 하는 언론사들의 고객에 대한 가치관과는 상반된 경영방침을 가지고 있는 것이다.” (157~158쪽)

  구독자들이 많은 이유는 공감을 많이 했다는 말이겠지요. 부동산 정보를 제공하는 유튜버 방송의 구독자 수는 방송하는 분의 가치관과 그가 제공하는 정보의 사실 부합 정도, 즉 정확성에 따라 정해질 것입니다. 정확한 방송은 시간이 가면 갈수록 구독자 수가 증가하는 것이 보통의 경우입니다. 아내는 ‘윤이련, 50년 요리비결’이 시간이 가면서 구독자 수가 늘어나는 것을 경험했다고 전합니다. 저는 한문도 교수의 유튜버나 출연한 유튜버 방송의 구독자 수가 늘어나리라고 믿습니다. 기사를 보시다가 확인이 필요하면 그의 방송을 구독하시기 바랍니다. 다른 한 분은 최근 강호에 나타난 이광수 씨입니다. 그가 만든 사무실에서는 신청하면 무료로 부동산 관련 자료를 메일로 보내주겠다고 했습니다. 저도 신청했습니다.

  아무쪼록 집 걱정 해소 하시려다 걱정을 더하는 일이 없으시도록 조심들 하시기 바랍니다.

한문도 교수님의 책이 나왔다는 소식을 보고 이건 뭐 당근 구매 목록 1호가 되었고 오늘 다 읽었습니다.

역시 한문도 교수님의 이 책은 다수의 국민들에게 가장 바람직한 부동산 정책의 방향은 어느 쪽인가, 각자의 개인들에게 큰 손해를 입지 않고 자산을 보호하려면 무엇을 알아야 하고 무엇을 조심해야 하는가를 차근차근 짚어주셔서 좋네요.

이 책을 통해서 새롭게 알게 된 각종 지수들과, 부동산 가격이 현재 비싼지를 판단하는 기준 들에 대해 깨알같은 정보를 얻은 것도 좋았습니다.

무엇보다도 한국 사회를 쥐고 흔들려는 거대한 기득권들이 장악한 대부분의 언론들에 대항해서 진정으로 국민을 위한 조언을 주는 점이 너무 좋네요.

지난 3년 보통 모피아 라고 부르는 거대한 금융 세력과, 금융과 유착한 건설사 중심의 집단과, 건설사가 장악한 대부분의 거대언론들이 국민들에게 어마어마한 투기 선동과 시장 조작과 폭등 과장과, 규제에 대한 엄청난 공격들이 있었죠.

그 결과 인플레와 고금리 시대에 서민들은 막대한 빚을 지고 어마어마한 이자 비용이 금융권의 돈방석이 터져나갈 정도로 흘러들어가고 있습니다. 이 야만적이고 악질적인 언론과 기득권의 공세 속에서 이 책은 정말 소중한 한 줌의 소금과도 같은, 등불과도 같은 책이 아닌가 합니다.