난 이 책을 보면서 난감 하다는 생각이 들었다. 대한민국의 부동산의 현실을 말하는 책을 보면서 왜? 난감해야 하는지는 참 아이러니기도 하지만 어찌되었든 그렇다. 내가 경제와 금융 그에 따른 역사를 짧게 공부하면서 느낀 것은 자산가격의 상승에 따른 부의 효과가 올 때는 늘~ 너도나도 빚잔치를 벌일 때였던 것 같다. 빚 잔치의 처음부터 참가한 선수들은 흥겨운 시간을 보내다가 집으로 돌아가겠지만 시작부터 시중일관 구경만 하다가 빚 잔치의 흥겨운 음악과 춤에 뒤늦게 매료되어 참여한 관중들에게는 꽤나 골치가 아픈 상황이 펼쳐 진다는 것이다. 만취에 즐기는 파티의 음주가무는 그 순간이 기쁘고 즐거운 거겠지 그 와중에 다음날 오는 숙취에 대한 걱정을 하는 사람이 몇 명이나 될까? 그 와중에 “인생사 새옹지마 어부지리”라고 얻어 걸리기라도 했다면 인플레라도 지켰을 터이지만…… 그렇듯 선대인이 말하는 대한민국 부동산의 문제점은 그 동안 너무 부채 드라이브를 걸었다는 거다. 그리고 이는 현재 집을 가지고 있는 사람도 집이 없는 사람도 골치가 아픈 문제가 되어버렸다.

 이 책은 한국 현재의 부동산을 직시하기 위한 부분과 그에 따른 우리가 향후 어떻게 대응하여야 하는가에 대하여 크게 두 가지 부분으로 나뉘어 있다는 생각이 들며 내가 느끼는 가장 핵심은 선대인이 말하는 부채 다이어트다. 근데, 이놈의 다이어트가 고통을 수반하니 정부도 민간도 적극적인 자세로 나아가기가 매우 어렵다. 하지만 그래도 해야만 하는 과정이라고 저자는 이러한 부분에서 지금 상황을 직시 할 것을 주문한다. 그리고 향후 주택시장의 변화 및 가계의 대응법과 자세 등을 설명한다.

난 언제부터인가? 좀 꽤 된 것 같지만, 건방지게도 오를것이다? 또는 내릴것이다 란 말 자체를 귀담아 듣지 않는다. 다만 이 책은 꼭 부동산 뿐만이 아니더라도 현재 한국이라는 상황을 많은 자료들을 들어 설명하기에 그런 부분에서 도움이 될 것 같다는 생각이 들며 뜻이 있다면 알 수 없는 미래지만 지혜로운 대응을 하여야 할 것이고, 그러한 부분에서 이 책이 안목을 더 키워주는 데에 있어 플러스가 것이라고 난 생각한다.

벌써 10여년전 일본 부동산 리츠 펀드로 50% 이상의 손실을 보며 손절매를 했던 사람들은 요즘 다시 일본 펀드가 뜬다고 해도 손을 내밀지 않는다. 그만큼 부동산은 자산 중에 커다란 부분을 차지하며 그 투자에 의해서 자산가로 도약할 수도 또 바닥으로 떨어질 수도 있던 시절이 있었다.

그러나, 부동산 버블이 꺼져가면서 부동산을 구매하기 보다는 맡겨놓은 돈을 그대로 돌려받을 수 있는 전세를 선호하는 사람들이 많아졌다. 과거 부동산 불패 신화를 믿고 무리한 빚을 내며 부동산을 장만했던 많은 집주인들은 패닉에 빠져있다. 은행이자가 바닥을 치고 있는 근 몇 년간 전세를 받아가지고는 부동산을 구매하기 위해 빌린 돈의 이자를 갚기도 어려운 형편이다. 게다가 기업들의 구조조정과 날선 경제로 인해 자영업자들까지 힘들어지자 부동산 월세는 일본이나 미국처럼 꾸준한 현금 유입 흐름을 만들어주는 효자 경제활동 기제가 되었다.

그러나, 아직도 새로운 정부에서는 부동산 버블을 인정하지 않으며 부동산이 바닥을 치고 있다고 부동산 구매 프로모션 활동을 계속하고 있다. 그러나, 이에 속으면 안 된다고 저자는 주장한다.

보금자리주택의 분양공급을 대폭 줄인다고 해도 이는 주택의 과잉공급 물량을 소량 축소시키는 효과가 있을 뿐이다. 건설업체들의 워크아웃이나 법정관리보다는 실질적으로 시장에서 퇴출시키는 시장 청소(market cleansing)가 일어나야 한다. 이 방법이 부동산의 공급 과잉을 가장 효과적으로 축소시킬 수 있는 방법이며 부동산 호황기 때 과도하게 늘어났던 주택 건설업체들의 과잉 공급을 차단시킬 수 있는 방법이기 때문이다.

선진국의 예를 보아도 인구는 점점 축소되고 1, 2인 가구가 늘어난다고 해도 주택은 계속 과잉공급 상태일 것이므로 현재의 충격을 견디며 부동산 버블을 제거하는 정책을 펼쳐야 한다는 것이 저자의 생각이다.

저자는 여러가지 해법을 제시한다.

10년후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상은 참 흥미롭다.

- 전세는 사라지고 월세는 증가한다 =＞ 누구나 예측가능 할 것이다.

- 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로 =＞ 바람직한 방향이 아닐까? 부동산은 투기의 대상이 됨ㄴ 안 된다.

- 신축주택이나 노후주책이냐가 가격 결정 =＞ 과연 이렇게 될까는 아직 미지수..그러나 설득력이 있다.  상업 건축물처럼 주택도 감가상각이 적용된다니..

- 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로 =＞ 거리도 아름다와질테고, 사용자도 더 편리할 듯.

- 중대형 수요는 급격히 줄 것이다 =＞ 투자와 과시가 아니라면 자기에게 필요한 규모가 좋지.

- 거품이 꺼지면 부동산에도 품질이 중요해진다 =＞ 버블 세븐 지역의 버불이 다 꺼진다면..

- 집이 남아도는 시대가 온다 =＞ 벌써 시작되지 않았나?

- 선분양제가 사라진다 =＞ 공급자우위 국가에만 있는 이상한 제도..벌써 사라져야했다.

- 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시 =＞ 노령화 영향이 클 것이다. 대학병원 근접성이 중요할 것이므로.

- 대규모 개발사업 추진이 어려워진다 =＞ 이것도 이미 시작.

이 책의 장점은 저자 혼자만의 주장이 아니라는 점이다. 각종 객관적인 증거자료와 데이터로 저자의 주장을 뒷받침한다는 점이 장점이다. 특히, 저자의 부동산에 대한 해박한 지식과 각종 지표 및 자료는 부동산을 매입하거나 또는 판매할 때..그 외의 부동산에 대한 의사결정을 할 때 참고하면 좋을 것이다.

* 이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 출판사에서 도서를 제공받아 작성되었습니다.

지금 부동산이 어떻게 돌아가고 있는지 감이 안 잡히기 때문에 이 책을 읽고 싶었다. 바닥을 친 듯도 하지만 그렇지도 않은 것 같고, 관련 뉴스를 볼 때마다 도무지 혼란스럽기만 하다. 무엇보다 거품이 꺼질 경우에 어떻게 대처해야할지 정말 막연하다. 전혀 예측할 수 없기에 관련 서적을 읽고 싶었다. 선대인 소장이 4년 만에 내놓은 본격 부동산 예측서라고 하기에 반가운 마음으로 이 책 ＜선대인, 미친 부동산을 말하다＞를 읽게 되었다.

 이 책에서는 아직 알려지지 않은 것들, 더 이상 피할 수 없는 것들에 대해 말한다고 한다. 이 책을 읽으며 골치가 지끈지끈 아파온다. 이 책에서 이야기하는 논리가 와닿기 때문이었다. 맞는 말이기에 미치겠다. 인정하고 싶지 않지만 앞뒤 상황이 똑 떨어지게 전개되기에 인정할 수밖에 없다. '미친 부동산'을 논하는 이야기를 보다가 내가 미칠 지경이다. 이 책을 보며 부동산 시장이 바닥을 치고 상승할 거라는 핑크빛 미래는 접고 대세하락기가 시작되었다는 점을 인지하게 되었다. 공감한다. 그래서 뒷골이 당긴다. 인정할 것은 인정해야 한다.

 이 책은 크게 5부, 총 17장의 이야기로 채워져있다. 앞의 3부는 대한민국 부동산의 현실, 뒤의 2부는 미래 예측과 대응방법을 알 수 있는 부분이다. 앞 3부까지는 부동산의 현실과 생각보다 심각한 문제들 때문에 머리가 지끈거렸다. 하지만 현실 파악만 하고 대처법이 없었다면 이 책의 의미가 없을 것이다. 4장부터는 정신을 똑바로 차리고 대세하락기에서 살아남는 방법을 모색하게 되었다. 막연히 걱정만 하고 있는 것보다는 어떻게 처신할지 현명하게 생각해보는 시간을 갖게 된다. 그 점이 이 책의 후반부에 가면서 실질적인 도움을 받게 된 점이었다.

 이 책은 조목조목 논리적으로 잘 풀어 설명하는 점이 장점이었다. 그 말이 하나같이 다 맞아서 씁쓸했지만, 현실을 파악하는 데에는 무엇보다 효과적이었다.

이 위태로운 상황을 그냥 두고볼 수 없어 이 책을 쓴다.

독자들이 크게 네 가지를 얻기를 바란다.

첫째, 혼란스러운 부동산 시장의 현실을 제대로 이해해야 한다.

둘째, 정부나 언론을 맹신하면 위기가 닥칠 수 있음을 알아야 한다.

셋째, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 가늠해야 한다.

넷째, 주택 문제와 관련해 내가 어떻게 할지, 그리고 공동체로서 우리가 어떻게 해야할지 판단해야 한다.

 이 중 '첫째, 둘째'는 이 책을 통해 확실히 알게 되었다. '셋째'는 어느 정도 윤곽이 잡혔다고 생각된다. '넷째'는 지금 나의 판단이 옳을지 점검을 해봐야 한다.

 경제에 관심이 많은 사람도, 관심이 전혀 없는 사람도 누구나 한 번쯤 읽어보고 부동산의 현실을 짚어보는 시간을 갖는 것이 필요할 것이다. 하지만 건강이 안좋은 사람은 조심해서 보시길. 머리가 아프거나 혈압이 오를 수도 있는 대한민국 부동산의 현실을 낱낱이 알게 될테니 말이다. 도움이 많이 된 책이지만 슬슬 걱정이 앞선다.

이 분, 대표적인 한국 부동산계의 회의주의자 입니다. 일단 책의 처음에서 보다시피 '절대 사지 마라' 를 강조하시는 분입니다. 사실 최근 부동산에 무척 관심이 많고 실제로 거래를 한 사람으로서 매우 쓴 소리로 보이긴 합니다만, 분명 어느 부분에 있어서는 맞는 부분이 존재합니다. 사실 어떤 예측이든 정확히 할 수 없지만 금융과 관련된 부분은 사실 긍정적인 시각보다는 회의적인 시각을 해서 맞으면 굉장한 사람으로 평가받곤 하지요. 이 분도 사실은 그것을 바란게 아닐지? 라는 생각을 하게 됩니다. 책을 읽으면서 어디 하나에도 '집을 사야 겠다' 라는 생각을 전혀 갖지 않게 해 주시는 분이니 말이지요.

요 몇 년간 오피스텔이 호황을 이루면서 하던 이야기가 있습니다. 전체 인구가 앞으로는 줄어들 것이고 1~2인 인구가 3인 이상 인구를 훨씬 상회할 것이라는 진단을 말이지요. 사실 맞는 이야기 입니다. 세계적인 출산율 부족 국가이며 너무나 가파르게 올랐던 부동산 때문에 원룸이나 오피스텔로 많이 쫓겨난 상태지요. 실제 신혼부부들도 오피스텔을 더 선호하는 경향이 있기도 하니 그 말이 틀린 것은 아닐 것입니다만, 어디든 호황이라고 하면 불빛의 나방처럼 달려들게 되어 있습니다. 그래서 최근 너무나 많은 오피스텔이 분양이 되어 향후 2~3년 간은 오피스텔 가격은 점차 하락될 수 밖에 없습니다. 저희 동네(동탄)도 최근 약 4천실에 가까운 오피스텔이 분양되었으며 언제 지나가더라도 1/3이상 불이 켜진 것을 본적이 없습니다(전부 밤에 근무하는 걸까요??;;) 그만큼 호황이라는 분위기에 도취되어 너무나 많은 사람들이 몰렸다는 이야기지요.

이 분 말씀대로 부동산을 구매하지 않으면 사실 가장 좋은 것은 전세로 계속 옮겨다니는 방안입니다. 집 계약 방식 중 세입자에게 가장 유리한 제도이기도 하며, 월세와 같은 부가적인 금액이 전혀 필요가 없는 정말 환상적인 방법입니다. 물론 지인 중에는 2년마다 돌아다니는 것 그 자체를 싫어하는 사람들도 꽤 되어 아예 월세 혹은 매매로 가는 경우도 많긴 합니다만, 한국에서만 존재하는 몇 안되는 희안한 방책임에 틀림 없습니다. 사실 이것도 이제 점차 옛날로 잊혀질 위기에 놓여 있습니다. 금리 문제로 인해 월세가 점차 늘어나고 전세도 반전세와 같이 월세 형식을 띄는 경우가 많아지고 있습니다. 돈이 없는 상태에서 전세를 갖고 매매한 사람이 아니라면 누구라도 월세로 돌릴 만큼, 월세 방식이 대세를 이루고 있습니다.

이처럼 월세보다는 차라리 더 투자해서 집을 매매하는 것이 어떨까? 라는 시장의 시그널입니다만, 이 분은 절대 아니라고 합니다. 앞으로 매매로 성공하기는 어려울 뿐더러 가격이 오를리가 없다는 내용입니다. 사실 학자 출신들의 대부분의 문제점은 이처럼 다른 것과의 비교를 통해 통계로 모든 것을 바라보는 문제가 있습니다. 우리가 미국이나 독일 그리고 일본과 같은 조건에서 부동산을 생각해 본다면 사실 비교가 안됩니다. 도시 하나가 남한만한 곳을 가지고 있는 국가들과 비교를 한다고 하면 정말 당황스러운 것이지요. 아예 대다수의 사람이 차를 타고 기본 30~40분을 가는 것을 당연히 생각한다면 모르겠지만 서울에 거의 모든 시설이 집중되어 있는 상태에서 서울 집값이 앞으로 폭락할 거라고 보는 것은 무리가 있겠지요. 부동산도 결국 재물인데, 무조건 떨어질 수는 없다는 것입니다.

재건축과 리모델링을 통해, 여러 개발을 통해 집이 계속 생산이 된다고 해도, 모든 가구의 소원을 들어 줄 수 없는 상태입니다. 결국 가진자가 더 편한 위치에 더 좋은 곳을 갖게 되고 그로부터 조금씩 퍼져나가게 됩니다. 2000년대를 거치면서 부동산의 폭락과 급등을 모두 경험해 보았지만 하나 확실한 것은 내가 살아야 할 한 곳은 꼭 사둬야 겠다는 생각을 갖게 되었습니다. 물론 모두가 아파트를 원할 때 단독주택과 같은 것을 원한다고 하면 더 좋겠지만 아파트를 원하는 것은 그만큼 그 부분이 편리한 것이 많이 존재한다는 것입니다. 특히 세계 어디에도 보기 힘든 커뮤니티와 부대시설들이 아파트로 많은 사람들을 몰리게 하는 것일 것입니다.

제가 생각하는 결론은 간단합니다. 투기적 목적으로 하는 것은 이제 조금은 다른 시야에서 생각해 볼 일입니다. 다같이 오르는 시기는 분명 지났기 때문이지요. 하지만 거주 목적인 집은 그게 시기가 언제든 꼭 필요하다는 생각입니다. 이사가는 것 만큼 많은 시간과 금액이 소요되는 일이 드물고 거기다가 정서적인 안정감에 있어서는 의식주 중에 꼭 필요한 것이 '주' 이기 때문이지요. 금액적으로는 발전 여하에 따라 변동이 있겠지만 살기 좋은 곳은 언젠가는 오를 것이라는 것이 제 짧은 소견입니다. 부동산이 전체적으로 미치긴 했지만 그것도 다 자본주의의 한 부분이 아닐까 생각이 되네요^^

자신의 이름을 걸고 경제연구소를 운영하고 특히 부동산과 토건족에 대해 비판적인 시각을 보유한 저자의 말이 조금은 자극적이지만 책 제목속에 그대로 남아 있다. 이는 단기적이고 좁은 시각이라기 보단 거시경제의 현황과 추세라는 그림과 현재 국내에서 발생하는 상황에 대한 명확한 경고라고 생각한다. 어제 읽은 경제쇼가 다양한 분야에 대한 개괄이라면, 이 책은 또 각론에 대해 좀더 깊이있게 분석하고 경제전문가로써 이에 대한 의견과 조언을 담고 있다. 

사실 나는 부동산의 신화시대를 통과해 왔지만, 부동산 신화에 대해서 크게 신뢰하지 않는 성향이다. 그래도 남들보다 덜 벌었을 수도 있고 그러한 능력이 부재하기도 하다. 하지만 마음 편하게 사는 것일지도 모른다. 쉽게 땅은 개발가능성이란 기회비용이 존재한다. 그리고 집을 지으면 부가 늘어날 수 있다. 이는 생산력에 기반한다. 그리고 집을 없애고 20층짜리 아파트를 짓는다면 추가적인 성장이 가능하다고 생각한다. 그리고 20층 아프트를 없애고 25층 짜리 아파트를 짓는 다면 아무도 하지 않을 것이다. 50층짜리 부상복합을 짓지 않고서야 적정하게 수익이 날까라는 생각을 하기 때문인데 세상의 분석에서 인구분포와 수를 기반으로 하는 것은 나는 상당히 합리적이라고 생각한다. 물론 리모델링등을 하여 주거 여건을 개선을 하면 가격은 투입효과로 오르기도 하지만 이것이 기본적인 생산력기반의 성장을 절대 넘어서지는 못한다. 석유를 파면 팔수록 채굴비용이 증가하고 한계효용이 감소하듯 집을 짓는 것도 유사하다고 생각한다. 물론 개발여건과 지리적 여건에 의해서 주택가격이 크게 영향을 받는다. 하지만 이와 상관없이 어느 곳이던 네모 깍두기 모양의 집이 마당있는 집보다 비싼 나라는 우리나라만한 곳이 없다. 그리고 재벌들을 보면 마당있는 주택에 살지 않나?라고 반문해 본다.

책의 초기에 다양한 분석 중 가처분 소득, 가계부채, 주택가격의 추세를 복합적으로 분석하는 것은 매우 유효한 방법이라고 생각한다. 모든 경제주체는 참여한 시장에서 주어진 제라도라는 조건속에서 자유로운 경쟁을 통해 가치를 창출해야한다. 그리고 그 가치가 더하기, 빼기가 되던 스스로 책임을 진다. 최근 이런한 생산성과 생산성을 지원하는 금융사이의 탈동조화가 발생하면서 그 책임에 대한 따가운 시선과 질책이 늘고 있다. 주택은 다른가? 나의 가처분 소득, 가계부채, 주택가격이란 시장의 변동 추가한다면 거시경제환경의 변화에 대한 안목에 따라 그 결정에 대한 책임을 지게된다. 결국 이 책은 이러한 환경에서 토끼몰이라는 방식으로 규모의 경제 훼손, 과도한 부채를 통한 불건전한 레버리지 효과의 지향, 정확한 수요공급에 따르지 않고 외부적 시장 개입과 영향을 통한 왜곡을 줄 수 있는 정부정책과 그 가능성에 대해서 매우 비판적이다. 그럼으로 상당수 위험에 노출된 사람들에게 자신이 분석한 자료를 근거로 살아갈 방향에 대해서 냉철하게 제시하고 있다고 생각한다.

나의 조금 다른 의견이라면 그 속에서 이런 환경을 결정한 주체들도 그 위험에 노출된 사람에 관한 것이다. 각자 모두가 좀더 쉽게 돈을 벌기 위해서 묵시적으로 꺼지지 않는 부동산에 대한 기대와 떠받침을 같이한 동업자라는 것이다. 이 책에서는 말하지 않았지만 위험에 노출된 사람들이 스스로 안정화를 위한 자구책을 확보하는 과정속에서 깊이 생각해볼 필요가 있다고 생각한다.

왜 스스로 경제원리에 대한 안목을 넓혀야하는 이유이며, 사회적으로도 건전한 주택시장의 관리가 되어 갈 수 있기 때문이다. 나부터 시작이 되어야 사회, 정부, 기업도 동참하게 된다고 생각한다. 인간생활의 기본인 의식주중 주에 대한 문제를 안정화하지 못할 만큼 인간의 능력이 한심하다고 생각하지 않기 때문이고,  고비를 넘기 위한 절제가 필요한 시점이다가 오기에 준비가 필요하다고 생각한다.

보편적으로 저축은 가계의 몫이고 이 저축은 투자의 형태로 건전한 생산성에 투입되어 소득을 만들어 주는 것이 순리다. 가계가 부채속에서 허덕이고, 덩달아 정부까지 부채속에 허덕이는 빚의 구조는 뼈를 깍는 절제와 감내를 필요하게 될듯하다. 다만 그 절제와 감내를 내가 아닌 남에게 넘기는 것에 대한 관리가 좀더 철저해야한다고 생각한다. 특히 정부가 잘못된 정책을 이끌때 도덕성의 문제에 직면하는 것은 많은 국민이 이를 보전하기 때문이다. 이에 대한 책의 비판적 의견은 충분히 경청되어야 한다고 생각한다.

나는 집이란 가족이 행복하게 살기 위한 공간이란 생각을 갖고 있다. 공급자가 아닌 소비자로 주택이 갖는 의미는 재산증식의 목표가 아니라 사랑하는 가족이 비록 만족스럽지는 않지만 행복하게 사는 공간의 의미이다. 그 터전을 이리저리 굴리는 것은 가족의 소중한 공간을 위험에 노출시키는 것인데 나는 그리 용감하지는 않다. 다만 소비자로써 책의 의견을 피력하면 이렇게 소비자를 박대하는 시장도 없다. 고객만족은 살때만이 아니라 비싸게 산 명품처럼 오래 간직하게하는 시장정책과 제도가 강화되었으면 한다.

지하철 주변 1채가격에 2채란 플랭카드를 본적이 1년이 안되서 1채 가격에 4채란 업데이트가 되고, 동네방네 집사라는 펼침막이 엄청나게 늘어났다. 우리집 주변엔 또 엄청나게 집을 짓고 있기도 하다. 자신의 규모에 맞는 지출은 미덕이다. 하지만 간단한 수요공급의 원리로 보더라도 신문에 달려오는 분양광고, 집주변에 다닥닥 붙은 집광고, 사무실에 찾아오는 빌딩홍보, 빌딩을 사라는 은행등을 보면 현상은 명확하다. 심장약허라고 귀한 것은 깊숙히 숨기기 마련이다. 동네방네 돌아다니는 집사라는 광고가 스스로 돈이 급하다, 집이 남아 도는 반증이라는 것은 너무도 당연하다. 세상이 좋으면 길바닥에 술집광고가 넘쳐나고, 조금 나쁘면 일수 찌라시가 넘쳐난다. 막장에 가까우면 집파는 광고가 넘치는 것이 내가 생활속에서 보는 경제다. 어떻게 어려서 보던 저축하라는 소리는 이리도 보기 힘든지 아쉽다.

부동산이 미친 게 아니라 부동산 때문에 사람들이 미치고 있다. 부동산으로 덕 좀 본 사람들은 어떻게든 더 많은 차익을 얻기 위해 더 미쳐가고, 부동산에 별 관심 없이 자신의 위치에서 성실하게 일하는 사람들은 상대적 박탈감에 미친다. 그리고, 요즘은 집값이 기약 없이 떨어지고 있는 대세 하락기라 빚내서 집 마련한 사람들은 하우스푸어가 될지 모르는 불안감에 미치고 환장할 노릇이다.

결국 대부분의 민첩하고 시류에 편승하는 돈 많고 정보에 밝은 사람들, 특히 소위 기득권 층에 있는 사람들은 이미 부동산으로 많은 이득을 본 후 다 빠져나가고, 계속 오르는 집값에 이러다가 평생에 내가 살 집 한 칸 마련하지 못하겠다는 불안감에 막차를 타고 상투를 잡은 사람들은 대부분 하우스푸어의 신세를 면하기 어렵게 되었다.

무엇이 잘못되었을까?

경제적인 수치를 들여다 보면 보다 세부적인 논의가 가능하겠지만 그냥 간단하게 생각해보자. 평범한 샐러리맨이 한 달에 백만 원씩 평생 적금을 부어도 서울에 있는 집 한 채를 사기 어렵다. 대기업에 다니는 직장인이 한 푼도 안 쓰고 십 년 이상을 모아야 자신이 발 뻗고 누울 집 한 칸을 마련할 수 있는 수준이 지금 우리나라 대한민국의 집값 수준이다. 다른 것은 모르겠고 평범한 사람이 구매하기에 너무 높다는 것이다.

그리고, 인구통계학적으로도 집을 구매할 수 있는 경제인구가 2012년 2072만 명을 정점으로 점차 줄어들고 있다고 한다. 30대에서 50대의 경제활동인구는 점차 줄어들 것이 불을 보듯 뻔하고, 은퇴한 베이비부머 세대들도 이미 남은 자산은 집 한 채가 전부이기 때문에 자녀들이 출가하고 나면 집을 처분해서 노후생활 자금으로 쓰는 경우가 많다. 한마디로 수요가 줄어들고 있고, 이런 추세는 시간이 흐를 수록 더 심화 될 것이라는 말이다.

무엇보다도 경제성장 좋아하는 사람들에게 물어보자. 집값 올라서 살림살이 좀 낳아졌냐고 말이다. 집값이 높으면 기본적으로 대부분의 가계에 주거로 인한 비용이 높아진다. 중년층은 빚내서 집 샀으니 이자에 원금까지 갚으려면 가처분 소득이 줄어들어 은행에 월세 내고 사는 꼴을 못 면한다. 결국 내 집 하나 장만했다는 뿌듯한 감정은 있을지 몰라도, 은행에 내고 남은 소득으로 생활비를 감당하기에는 벅차다. 결국 집 있는 거지꼴을 못 면하는 거 아닌가. 젊은이들에게는 집은 그야말로 우리나라의 가장 큰 청년문제인 3포 현상을 만들어낸다. 결혼 포기하고, 연애 포기하고, 자식 낳는걸 포기한다.

돈은 피와 같아서 구석구석 잘 돌아야 국민경제도 풍요롭고 살기도 넉넉해 지는 건데, 모든 돈이 집에 묶여 있으니 소비도 활성화되지 않고, 출산율은 시간이 갈수록 세계 최저 신기록을 경신할 지경이다. 출산이 안정적으로 유지돼야 그 세대가 성장해서 경제의 중앙부를 튼튼하게 받치고 비경제활동 인구도 부양해야 하는데, 우리나라는 세계에서 유래가 없을 정도로 초고령화 사회를 향해서 브레이크 없이 달리고 있다.

가장 중요한 것은 집이라는 게 사람이 꼭 필요하고 가장 중요한 의식주 중 하나인데, 사람을 행복하게 해주는 집이 사람을 불행하게 만든다는 거다. 집 때문에 눈물짓고 집 때문에 신경 쓰고 모든 에너지를 생산적인 것에 돌리지 못하는 요즘 세대들에게 집은 그냥 하루의 피곤한 몸을 누이고 가족과 행복한 시간을 보내는 그 본연의 역할로 돌려보내면 안될까? 뭐, 원론적인 얘기지만 백 년도 더 이전에 토지공유의 필요성을 설파하고 모든 지대를 조세로 징수하여 사회복지 등의 지출에 충당해야 한다고 역설한 ‘헨리 조지’의 말을 다시 귀 기울일 만 하다.

방법은 있다. 그러나 벌써 양심과 도덕, 함께 살아가는 가치를 지키기에는 우리의 욕망이 너무 커져버렸다. 이미 우리의 욕망은 브레이크 없는 기차처럼 되돌리기에는 너무 늦은 걸까? 인간에게는 서로 협력해서 뭔가 함께 이뤄나가는 데에 기쁨과 행복을 느끼는 본능이 있다고 한다. 조금만 우리 내면에 있는 그런 좋은 것들에 귀 기울여 보자. 좀더 천천히, 좀더 여유를 갖고.

  어떤 영역에서든 예측을 한다는 것은 어려운 일이다. 하지만 어떤 영역에서든

전문가라고 불리는 이들은 다음을 예측하는 것이 필수적으로 요구된다. 그런

점에서 예측은 전문가들에게는 양날의 검이라고 할 수 있다. 어떤 예측이든 몇

퍼센트의 확률을 이야기할지라도 결국 결과가 나왔을 때는 맞는 것 100%, 틀리

는 것 100%이기 때문이다. 사람들은 그 예측이 이루어질 확률은 기억하지 않기

때문이다. 그런 점에서 전문가들이 가장 안전하게 다음을 예측하는 방법은 많은

이들이 바라는 방향을 그리고 많은 이들이 하는 말을 반복하는 것이라고 할 수

있다. 틀려도 다른 목소리들에 숨을 수 있기 때문이다. 그리고 모두가 바라는 방

향으로의 예측은 마치 점쟁이의 말처럼 사람들이 기억할 것이기 때문이다. 그런

쉬운 방법을 두고 최근 몇년동안 모두가 말하는 방향과는 다른 방향을 그리고 모

두가 바라는 방향과는 다른 방향으로 다음을 예측하는 전문가가 있다. 바로 선대

인이다. 그리고 그는 다시 오랫동안 한국의 부동산에 대해서 말해왔던 것을 다시

한 번 정리한다. 그것은 바로 그가 그동안 이야기했던 선택의 시간이 다가왔기 때

문일 것이다. 그래서 이 책 선대인, 미친 부동산을 말하다는 지금 시점에서 한 번

읽어볼 필요가 있는 책이다.

  선대인 소장은 최근 몇년동안 꾸준하게 한국 부동산 거품의 몰락을 이야기했다.

그리고 등락은 있었지만, 추세적으로 그의 예측은 상당히 맞아들어가는 모습을

보여주고 있다. 하지만 여전히 언론은 그의 말을 사람들에게 전하지 않는다. 그

리고 정부는 결코 그의 말에 귀 기울이지 않는다. 물론 언론과 정부가 그의 말에

귀 기울일 이유는 존재하지 않는다. 우리는 모두 듣고 싶은 것만을 들을 자유가

있기 때문이다. 하지만 적어도 언론과 정부는 자신들의 생각과 다른 생각을 일단

은 들어둘 필요가 있다. 그대로 듣고 흘려버릴지라도 말이다. 그리고 특히 언론은

소수의견이라고 할지라도 그 의견들을 사람들에게 알릴 필요가 있다. 결국 그 소

수의견들은 정보가 되어 사람들의 선택에 일정한 역할을 할 것이기 때문이다. 그

런 점에서 이 책 선대인, 미친 부동산을 말하다는 언론이 이야기해주지 않는다는

그 점만으로도 우리가 한 번은 읽어볼 필요가 있는 책이라고 할 수 있다. 모두가

바라는 방향과 다른 방향을 그리고 모두가 이야기하는 것과 다른 것을 이야기하

는 이의 이야기를 듣는 것이 옳은 선택을 위한 가장 첫 번째 출발점이 될 것이기

때문이다. 더구나 부동산이라는 열차의 관성에 실려 이제는 멈출 방법을 찾을 수

없을 것 같은 우리 경제를 조금이라도 더 자세히 알고 다음을 준비하고 싶은 이

들이라면 이 책은 더욱 의미를 가질 것이다. 모두가 부동산을 사고 집을 사라고

말하는 그런 시대이기 때문에 다음에 대한 아무도 말하지 않는 것을 말하는 선대

인과 그가 쓴 이 책은 그래서 우리에게 너무나 소중한 자료가 된다. 이미 우리는

모두 그 브레이크 없는 열차에 타고 있기에, 이 책은 그 달리는 열차에서 조금 덜

다치면서 뛰어내릴 방법을 찾을 수 있도록, 그 열차의 상황과 구조에 대해서 또

다른 이야기를 들려주기 때문이다. 이미 멈추는 것이 어렵다면 덜 다칠 방법을 찾

아야 하는 것이 생존을 위한 가장 최선의 방법일 테니 말이다.

  부동산이라는 말의 의미를 제대로 이해하고 있는 이들이 얼마나 있을지 가끔 생

각하게 된다. 보통 부동산을 우리는 그냥 땅이라는 개념으로 그리고 더해서 집이

라는 개념으로 받아들이고는 한다. 하지만 부동산의 진짜 의미는 필요할 때, 바로

사용하지 못하는 재산을 이야기한다고 이해해야 한다. 우리가 은행에 예금을 하

든, 지갑 속에 갖고 다니든 그 현금들은 모두 액수가 규정이 되어 있다. 그리고 그

현금은 빠르게 필요할 때 사용할 수 있는 것들이다. 하지만 부동산은 묶여 있는

현금이다. 부동산을 사용하기 위해서는 현금으로 바꾸는 과정이 필요하고, 그 과

정에서 부동산의 가격은 다시 정해지는 것이다. 그런 점에서 부동산은 언제나 유

동적인 재산이라고 할 수 있다. 그리고 부동산에 많이 묶여 있을수록 필요할 때

그 돈을 빠르게 이용하는 것이 어렵다. 그래서 경제학에서는 일정 수준 이상으로

부동산에 돈을 묶는 것을 못하게 한다. 이것은 상식이다. 그런데 우리의 상황은

모든 돈을 부동산에 묶어버리는 모습을 보이고 있다. 그리고 그런 상황이 이제는

우리 경제의 가장 큰 약점이 되고 있다. 어쩌면 우리는 몇년 내로 부동산에 묶인

돈을 두고 그대로 파산하는 모습들을 목격하게 될지도 모른다. 하지만 우리는 그

런 이야기를 어디에서도 들을 수 없다. 그래서 선대인 소장의 이야기는 의미를

갖는다. 우리는 모두 대한민국의 경제 상황에서 벗어나지 못한다. 그렇다면 그

대한민국 경제에서 가장 큰 위험 요소를 만들어내고 있는 부동산과 그 부동산이

만들어내는 상황들을 들여다 볼 필요가 있다. 선대인, 미친 부동산을 말한다는

미친 부동산에 묶여 함께 미쳐가는 한국 경제를 이야기 한다. 그리고 우리의 다

음 선택에 대해서 생각하라 이야기 한다. 아직 미래는 오지 않았기에 이 책은

더 의미를 갖는다. 그리고 읽어야 할 책이 된다.

'선대인 경제연구소'에서 나온 책에 ＜두 명만 모여도 꼭 나오는 경제질문＞이 있다. 이 책은 경제 불황기에 한국인들이 가장 궁금하게 생각하는 경제 문제 중에는 중산층, 세대 갈등, 국민연금, 부동산, 재테크 등이 있다. 그에 관한 질문을 각종 지표와 정책을 바탕으로 답변을 해 준다.

그래서 알게 된 사람이 선대인이다. 그는 부동산 호황기이던 2008년에 이미 부동산은 하락기에 접어 들었음을 가장 먼저 예측하였다.

어제도 KBS TV ＜심야토론＞의 주제가 '위기의 부동산, 해법은?'이었다. 나는 TV를 보는 대신 ＜선대인, 미친 부동산을 말한다＞를 읽었는데, 그만큼 우리 국민들에게 당면한 문제로 다가오는 사안 중의 하나가 '부동산'에 관련된 것이다.

집이 있는 사람들은 하우스 푸어로 전락하게 되었고, 집이 없는 사람들은 전세난에, 전세에서 월세로 전환되는 전세집에 대한 문제와 언제 집을 사야 할 것인가에 대한 생각들로 마음이 뒤숭숭하다.

새로운 정부가 들어서면서 각종 부동산 대책을 내 놓았지만, 그 대책들이 서민들에게는 별로 효과가 없다는 것도 국민들이 부동산과 관련되어 어떻게 대처하여햐 할 것인지 갈팡질팡하는 이유이기도 하다.

이 책의 내용은 선대인 소장의 예측이 맞는지 아니면 틀렸는지는 지금 알 수 있는 것이 아닌 몇 년 후에 그  결과를 알 수 있을 것이다. 그러나 부동산에 대한 예측을 살펴 보고 싶다면 이 책을 읽고 참고해 보는 것도 한 방법이 될 것이다.

지금까지 우리들이 가지고 있던 부동산에 대한 생각은 '집을 사두면 언젠가는 오른다'는 것이 정설이었다, 그러나 현재의 노후 세대들에게 통했던 이런 과거의 부동산 패턴은 더 이상 통하지 않을 것이라는 것이 이 책에서 말하고자 하는 가장 중요한 요점이다.

부동산은 2008년 이후 대세 하락기에 들어가면서 강남, 분당을 비롯한 대형 평형의 아파트는 거의 반토막이 났다. 이쯤에서 부동산 하락은 바닥을 쳤을 것이라고 생각하기 쉬우나, 저자는 최소한 앞으로 4~5년이상은 하락기에 머물거나 부동산 가격은 더 떨어질 것이라는 전망을 내 놓고 있다.

그 이유로는 주택공급은 충분히 이루어질 수 있는 수준이고, 노령가구의 증가로 이들이 앞으로 부동산 시장에 내놓을 물량이 만만치 않을 것이라는 점, 그리고 인구 감소, 1인가구, 2인 가구의 증가, 노령화 등을 들고 있다.

부동산 대세 하락기에 접어든 2008년 이후 가계부채가 늘어난 이유는, 소득 여력이 적은 사람들에게 정부가 무리하게 빚으 내서 집을 사도록 부추겼고, 저금리에 따른 고물가와 재별 편중 경제심화로 가계 소득은 늘지 않았는데도 빚을 내 생활하도록 만들었기 때문이다.

지금쯤 이때에 집을 구입한 사람들은 자신이 가진 부동산의 하락과 그 집을 사기 위해서 받은 대출로 인하여 이중고를 겪고 있을 것이다.

"전세가 상승세도 이제 한계에 왔다고 볼 수 있다. 이미 집값에 비하면 대부분 '깡통전세'가 될 수 있는 수준까지 전세가가 올라왔으므로 더 올라갈 여지가 크지 않다. (...) 개인적인 사정에 따라 판단이 달라질 수는 있겠으나 일반적으로 지금은 집을 살 시기는 아니다. 치솟는 전세난에 힘겹기는 하겠지만, 그렇다고 무너지는 부동산을 떠받치는 희생양이 될 이유는 없지 않겠는가, 어려운 여건이지만 최대한 '안전한 전세'를 골라 버티기를 바란다. " (p. 125)

부동산 빚더미는 경제에도 큰 영향을 미치고 있는데, 부동산 거품의 에너지는 결국 부채, 금융권 부실을 증가시켰고, 건설업계는 잠재부실이 수면 아래에서 커지다가 이제는 그 거품이 무너지면서 급격히 부실화되고 있다. 은행권도 2008년부터 영업이익, 당기순이익이 떨어지고 있는 것이 현실이다.

아파트의 매매가가 반토막 정도가 났으니, 이제는 바닥이라는 생각을 많이들 가지고 있다. 그러나 지금은 집값이 바닥권이 아니다. 현재는 대세 상승을 마무리한 후 이어지는 대세 하락기의 초반이다. 그렇다면 하락은 멈추지 않고 계속될 전망이라는 이야기가 아닌가...

물론, 이런 경제 예측시에는 꼭 인구 변화에 주목해야 하는데, 그 역시 인구는 감소하고 있다. 그것이 경제를 위축시키고 부동산 가격을 침체시키는 큰 요인이기도 하다.

* 향후 국내 부동산 시장에 펼쳐질 가까운 미래의 모습

* 대한민국 부동산을 예측하다.

* 대세 하락기, 이렇게 대응하라 등을 차근차근 읽어보면 우리들이 궁금해 하는 부동산에 관한 답이 담겨 있다.

저자는 주택시장이 안정기에 접어 들기까지는 7~10년 정고가 걸릴 것이라는 전망을 내놓고 있다.  그리고 아파트 시대는 저물고 다유형 소량생산시대가 될 것이며, 중대형 수요도 급격히 줄어들 것이라고 본다.

'지금 알지 못하면 모두가 후회하는 대세 하락기 생존법! ' (책표지 뒷면에서)

이 책은 대한민국 국민들 모두가 궁금해 하는 부동산에 관련된 사항들을 속시원하게 풀어준 부동산 예측서이다. 이 책의 내용을 믿거나 말거나 그것은 독자들의 몫이다. 그러나 분명 이 책은 우리의 궁금증를 어느 정도는 해소해 줄 것이다.