일단 이 책은 채상욱 작가 책팔이를 보여주는 책입니다. 채상욱 작가는 거의 매년 부동산 책을 쓰는데 거의 시류성 책이거나 인사이트가 없는 책이 늘어나고 있습니다.

이렇게 말하면 그렇지만 전형적인 책 팔이(별 내용도 없는데 주기적으로 책을 내며 책으로 돈버는 사람)이 수준입니다.

책 내용은 거의 볼 내용이 없고 다른 휼륭한 책이 많습니다. 소름 공식이라는 것도 DCF 할인법을 가져와서 끼워맞춘건데... 분단금 공식도 어처구니 없고 

하여튼 이 걸 보느니 전세가율을 보고 시장으로 접근하는게 더 타당해 보입니다. 

절대 사지 마세요.

주택에 관한 책은 읽어본 적이 없다. 

그래도 일반인이 읽기에 부담 없는 난이도였다.

이 책은 자신의 성공담이 아닌 부동산의 적정 가격에 대해 논한다.

적정 가격은 월세를 통한 미래현금흐름 (DCF)를 통해 계산한다.

주택의 수익을 월세라고 보고 미래현금흐름 (DCF)을 계산하면

= PV1 (현 주택의 현금 흐름) - Cost2 (2기 건설 비용) + PV2 (2기 주택의 현금 흐름) - Cost3 (3기 건설 비용) + PV3 (3기 주택의 현금 흐름)으로 구성된다. 

여기서 현금 흐름을 전세를 가지고 추정하는 것이 소름 공식이다.

여기서 전세가는 본인이 생각하는 적절한 가격이다.

즉 = PV1+PV2+PV3 (현금흐름) - Cost2+Cost3 (건설비용)이다.

먼저 현금흐름을 계산해보자.

할인율을 (전월세전환)과 월세 증가율을 이용한 현금흐름은 전세가의 일정 비율 (2.1~2.3배)이다. 

일정 비율은 거점 도시의 경우 2.3배, 비 거점 도시의 경우 2.1배이다. 

다음으로 건설비용은 정비사업 분담금으로 공사비와 금융비용으로 구성된다. 

공사비는 국토부의 기본형 건축비를 참고하면 되고 금융비용은 공사비의 30% 정도로 발생한다. 

저자의 경험에 따르면 총비용은 전세가의 일정 비율 (~0.5배)로 구성된다.

용적률이 250%에서 0.5배, 용적률이 10%씩 감소할 때마다 0.05배씩 감소한다.

정리하면 = 현금흐름 (전세가 2.1~2.3배) - 건설비용 (전세가 ~0.5배)가 된다.

내가 수원시, 서울시, 대전시 아파트를 가지고 수식을 적용하여 가격을 계산하면 2023년 5월 현재 가격보다 아래이거나 비슷하다.

나는 현재 아파트 가격이 적정하다고 생각하기에 수식이 잘 맞는다고 생각한다. 

이는 과거의 데이터에 기반한 수식이기 때문이다.

하지만 저자가 말하는 전세가의 일정 비율은 미래에 변화할 여지가 크다. 

또한 전세가에 따른 가격의 변화가 크다. 

월세는 변동성이 적고 건설비용 계산은 어렵지 않다. 

전세가를 추정하고 일정 비율을 곱하기보다는 월세를 기반한 현금흐름과 건설비용을 직접 계산하는 것이 좀 더 적정하다고 생각한다. 

(1. 내재가치는 가격과 별개라 것을 고려할 때 상관관계가 큰 전세보다는 월세가 적정하다. 2. 내재가치는 현재보다 미래가 중요하다는 것을 고려할 때 전세가의 상승 폭을 예측하는 것보다는 월세가의 상승 폭을 예측하는 것이 적정하다. 3. 월세가는 매매가, 전세가보다 변동성이 적고 하락압력이 다.)

보수적으로 월세를 정하여 가치를 계산하면 안전마진으로 괜찮다.

전직 부동산 애널리스트인 채상욱님의 책으로 책 제목에서 처럼 어떤 가격이 오면 부동산을 사야할지를 알려준 책이다. 적정가가 얼마인지를 알면 아파트는 안전자산이라고...

아파트의 적정가격을 직접 계산할 수 있도록 설명하고 또한 예시를 통해 소름공식을 이해시켜주고 이러한 적정가치를 알려주는 전세가격에 대해서도 언급을 했다.

간단한 부동산용어인 용적율, 분담금 등도 언급하고 부동산 생존전략도 언급했는데 내 생각엔 학군보다는 교통의 역할이 더욱 커질 듯 하다.