'부동산'이라는 단어에 집중해서 선택한 책입니다.

자세히 보니 '물류'부동산이에요.

물류센터 건축물을 어디에 지을 것인지, 건축 후 어떻게 소득을 올릴 것인지 알려주는 책이에요.

막연하게 부동산 투자자들을 위한 책이 아니고, 독자를 한정했어요. 물류부동산에 관심 있는 분들이라면 읽어보시길 추천합니다.

이커머스(eCommerce)를 사전에서 찾아봤는데요.

거래를 뜻하는 Commerce에 전자를 뜻하는 Electronic를 합한 말로 전자상거래를 뜻합니다. 즉, 인터넷을 통해 이루어지는 모든 거래를 말하는 거죠.

코로나 사태(?)를 겪으며 많은 것이 변했습니다. 온라인 회의, 온라인 강의, 온라인 쇼핑, 온라인 장 보기,...

특히 쿠팡의 배송 시스템은 혁신을 가져왔어요. 로켓 배송 말이죠. 새벽 배송으로 슈퍼마켓에서 장 볼일이 확 줄어들었죠. 쿠팡의 뒤를 이어서 마켓 컬리, 대형 마트도 열심히 경쟁하고 있습니다.

책에서도 이커머스의 시장은 증가했고, 꾸준히 증가할 것이라 예측하고 있어요. 그만큼 물류부동산의 전망도 기대할만하다는 뜻입니다.

하지만 물류센터를 주위에서 본 적 있나요? 보통 우리가 거주하는 곳 근처에는 없죠.

물류센터라는 게 쉽게 말해서 아주아주 큰 창고를 말해요. 대형 트레일러 차량들이 자주 드나드는 곳이죠.

우리 아파트 바로 옆에 물류센터를 짓는다? 입주민들은 반대합니다. 큰 차들이 왔다 갔다 하는 걸 용서 못 하죠.

그리고 화재에 취약해요. 2년 전에 쿠팡 물류센터가 전소하는 사고가 있었어요.

그렇다고 시외에 한참 동떨어진 곳에 지을 수는 없어요. 구매자는 시내에 거주하는데.. 운반 시간이 짧게 걸려야 되고 운반 비용도 가급적 적게 들 수 있는 곳을 찾아야 됩니다. 고속도로와의 인접성도 따져봐야겠죠.

물류센터는 창고이지만 그냥 건축물이 아니네요.

배송형과 보관형으로 구분해요. 용도에 따라 건축 방법이 다르다는 걸 알았어요.

배송형은 자주 입출고를 하기에 유동성이 편리하게 짓는다고 합니다.

식품의 경우, 상온 센터와 저온 센터도 구분해요. 저온 센터는 또 냉장 센터와 냉동 센터로 나눌 수 있어요.

냉장 시설물을 설치할 때는 시공 시 더 까다롭다고 합니다. 아무래도 큰 화재 사고를 겪었기에 법적으로 강화되었겠죠. 안전사고는 재발해서는 안 되기에 적절하다고 생각해요.

만약 '내가 물류센터를 짓겠다'하면 배송 창고 vs 보관 창고, 상온 센터 vs 저온센터 vs 복합센터를 다 고려해야 합니다.

생각보다 쉽지 않군요! (물론 투자금도 없지만요.. ^^;;;;)

가장 중요한 게 위치예요.

물류부동산도 결국은 교통편을 고려한 곳, 수요가 많은 곳에 투자한다면 수익을 얻을 수 있어요. 부동산 투자 시 적용되는 기본적인 원칙인데 물류부동산도 마찬가지입니다.

전문가 5인의 관점에서 들어보는 물류부동산의 전망에 대해 재미있게 공부할 수 있었습니다.

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다

부동산으로 돈벌기 위해 최선을 다하는 사람들이 참 많습니다. 그래도 대부분은 돈을 크게 들이는 분위기입니다. 그래서 영혼까지 끌어들여 대출과 지인 찬스를 쓰는 분들이 많습니다. 하지만 이것만으로는 절대 성공할 수 없습니다. 철저한 분석력, 빠르고 정확한 결정력이 필요하기 때문입니다. 물론 운도 중요합니다. 부동산으로 돈벌기 위해선 지역을 분석하는 방법, 전문가의 의견, 지역과 산업의 전망 등 참 다양한 의견을 많이 접해야합니다. 그러나 대부분의 부동산 전망과 분석이 들어간 서적은 모두 하나같이 저자 한 사람의 의견만 들어갑니다. 그래서 객관적인 분석과 결정적인 힌트를 얻기 힘듭니다. 어느 누구의 말이 맞고 틀린지 쉽게 알 수 없기 때문입니다. 오히려 그 저자의 의견에 휩쓸려 좋지않은 투자를 할 수 있으니 다양한 의견이 한꺼번에 들어간 서적이 필요합니다. 다행히 이런 엄격한 조건이 반영된 서적이 나왔습니다. 성안당에서 출판한 '이커머스의 승패를 좌우하는 물류부동산 전망'이 그 주인공입니다. 

이 책은 5명의 저자가 있으며, 모두 부동산 전문가입니다. 전문가들만 들어가서 이 책을 추천하는 것이 아닙니다. 다른 부동산 서적과 다르게 한 주제에 여러 의견이 들어갔단 점때문에 추천드리는 겁니다.

중간중간에 중요한 조언이 들어가 있습니다. 여러분이 부동산 투자할 때 평정심을 갖고 냉정하게 판단할 수 있도록 도와주고 있습니다.

부동산에서 가장 중요한 지도가 주제에 걸맞게 다양하게 들어가 있습니다. 여러분이 결정하기 편하게 내용을 알차게 구성하였습니다. 

여러분은 지금 부동산에 투자할 때 지금만 보시겠습니까? 미래를 보시겠습니까? 이 책이 여러분의 인생에 중요한 답을 줄 것입니다. 

관련 업계 전문가 5명이 각자 집필한 내용을 하나의 책으로 엮었는데, 물류부동산 뿐만 아니라 물류산업 전반을 살펴보기에 좋은 책이다. 우선 국내에서는 2000년대 초 물류부동산에 대한 투자가 본격화 되었다고 하는데, 특히 연 6~8% 내외의 고수익을 챙길 수 있기 때문에 2010년 이후 주로 싱가포르계 자본들이 물류부동산에 본격적으로 투자했다고 한다. 전체적으로 2021년 한 해 동안에만 물류센터 거래는 약 75건, 거래액은 약 7.8조원 정도였는데, 97% 정도는 금융업계에서 매입하는 구조로 물류센터가 건립되고 있다고 한다. 물론 대기업에서 자가 창고 형태로 짓는 경우도 있지만 대부분 개발업자와 물류 사업을 하지 않으면서 물류센터를 건립하는 사업자의 물건을 펀드나 리츠에서 흡수하는 형태로 활발히 거래되고 있다면서 말이다. 또한 현재 공급된 물류센터의 30% 정도가 2020년 이전에 공급되어 낙후된 물류센터가 많이 있기에 스마트 물류센터나 첨단 물류센터로 리모델링 되어서 다시 공급될 여지가 많다고 전망한다. 20년 전만 해도 물류센터를 한 동 내지 두 동 정도의 소규모로 짓다가 최근에는 한 동이 1만~3만 평, 크게는 10만 평 규모까지 대형화 되었으며, 이런 것들이 집약되어 있는 물류단지 형태의 개발도 많이 이루어지고 있다고 한다.

이렇게 대형화되고 체계화되다 보니 금융사가 주도하던 개발시장에서는 수요예측에 무게를 두기 보다는 수익성에 따른 규모의 건축물을 선도하는 사례가 빈번하게 일어나고 있다고 우려하고 있다. 특히 일부 지역 내 과도한 난개발에 따라 물류시설이 과도하게 공급된 사례도 속출하고 있으며, 결국 이러한 사태는 물류센터의 운영과 운영비 절감에 많은 관심을 가지도록 만들었다고 한다. 특히 물류부지 비용이 많이 오르고 있다 보니 고객의 니즈에 맞는 물류센터를 만들기보다는 사업수지에 맞춰 저온센터를 많이 지었다고 한다. 저온센터 임대료는 상온 대비 보통 2배이기 때문인데, 그래서 저온 창고가 현재 과대 공급되어 있다고 한다. 물류부동산의 최근 동향을 살펴보면 이천, 용인, 경기도 광주로 쏠리던 물류센터가 지금은 인천으로 집중되고 있다면서, 대규모 부지가 많고 인허가도 수월하며 무엇보다도 고속도로와 함께 인천항과 인천공항이라는 두 가지 중요 인프라가 동시에 있기 때문이라 말한다. 하지만 인천 권역에 저온 센터 공급량이 증가하는 것은 우려된다고 말한다. 인천항의 경우 철강, 목재, 원자재 등의 수출입항으로 저온에 대한 수요는 거의 없음에도 불구하고 물류센터 임차 유형을 제대로 파악하지 못하고 공급되고 있다면서 말이다.

물류센터가 워낙 부족하다 보니 상온물류센터의 경우 준공되기도 전에 이미 선매각 되고 있다고 한다. 현재 펀드 리츠가 가지고 있는 1만평 이상의 물류센터만 200개 정도인데, 고속도로, 지방도로, 국도 주위에 1만평 이상 물류센터의 대부분은 펀드 리츠가 선매입 했다고 봐야 한다면서 말이다. 통계상으로 봤을 때 물류센터 면적이나 개수를 보면 실질적으로 모자라지 않은 수준인데, 물류센터의 노후화로 인해 물건을 보관하기 힘든 환경이 생기고, 그래서 여기에 있던 임차인들이 이탈하는 경우가 발생하거나 물류센터를 더 이상 유지하지 못해서 소멸하는 경우도 생기기 시작했다고 한다. 배송시장에 대한 체질 변화가 생기면서 그런 환경이 갖춰진 신규 물류센터들을 선호하다 보니 아직은 물류센터에 대한 공급이 적다고 볼 수 있다면서 말이다. 최근 들어 수도권 인근 지역의 배후단지에 있었던 낙후된 공단들이 구조고도화 사업을 통해서 도심형 물류센터로 전환되고 수도권 배후단지에 공급이 증가하고 있다면서 경기도 여주 쪽에 신규 센터가 많이 공급될 것으로 예상된다고 말한다. 과거에는 부산항을 통해서 들어온 물동량이 주로 경부고속도로를 이용하여 수도권을 통해서 유통되었지만, 지금은 중부내륙고속도로를 이용한다고 말한다.

이런 관계로 중부내륙고속도로를 통해서 영동고속도로와의 교차점인 여주휴게소 인근으로 물동량이 많아지다 보니 호법 IC, 덕평 IC, 서이천 IC, 양재 IC 인근에 많은 물류 거점들이 구축되어 있다면서 말이다. 그 밖에도 경부고속도로 입장 IC와 북천안 IC까지의 인근 구간에 있는 약 30만평 이상이 물류창고 개발용으로 검토되고 있다고 말한다. 그 밖에도 범용적인 물류센터를 짓기 위해서는 창고 깊이가 깊지 않고 도크를 많이 확보할 수 있어야 하며, 접안 되는 차량 대수가 많아야 하고, 차가 한꺼번에 입고되면 대기 차량이 있을 수 있기에 야적장이나 야드가 넓은 센터로 만들어야 한다고 언급한다. 예를 들어, 11톤 이상의 차량이 운행하려면 11미터 이상의 회전 반경을 확보해야 하기에 기둥 간격이 11미터는 되어야 한다면서 말이다. 특히 물류센터의 경우 인허가를 낼 때 진입로가 굉장히 중요하다면서 농림지가 진입로에 포함되었다면 인허가에 많은 애로사항이 발생한다고 말한다. 마지막으로 현재 물류부동산 시장에서 자가 형태로 본인들이 보유하고 있는 경우 이외에 수익에 초점을 맞춘 임대형 창고들의 가장 큰 문제점은 관리 인력의 전문화가 부족하고, 그 인력에 대한 투자가 미비한 것인데, 이 점은 반드시 개선되어야 한다고 말하고 있다.

YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.