광기의 실험, 시장의 반격 그 두 번째, “경제원론과의 전쟁”

이 책의 저자 심교언, 그를 대표적인 시장주의자라 한다. 시장주의는 가격 체제를 바탕으로 자원 배분과 생산량의 조절이 이루어지는 시장원리에 따라 공공 서비스를 생산하고 공급하자는 견해 혹은 태도다. 그는 이 책 1, 2를 통해 문재인 정부의 부동산 정책 5년을 살펴볼 수 있는 자료를 공유한다. 이른바 자료집이다. 2편의 제목이 살벌하다. ＜광기의 실험, 시장의 반격＞ 그리고 경제원론과의 전쟁이라고, 이 문장의 함의는 부동산은 아무나 건드리는 게 아니야. 대한민국에서 언행을 조심해야 할 두 가지, 집과 자식 교육이다. 첫째는 부동산, 아파트값, 전셋값 등 주택공급 등은 함부로 입에 올리는 게 아니라고, 두 번째는 자식 교육문제다. 어느 고등학교에 갔나, 대학은. 아무리 친해도 속상하니, 말해봐야 본전도 못 찾는다.

이 책에서 다루는 주제는 11장에서 19장, 1권의 목차를 11장부터 이어가는데, 규제, 3기 신도시 갈등, 분양가 상한제, 엄습하는 부담들, 규제의 막바지, 세계 최고 수준의 세금과 임대차 3법, 공공주도의 공급과 터지는 비리, 5년의 결산.

그는 1권에서 다주택자의 자금줄을 끓어라, 토지공개념, 종합부동산세, 그리고 공급, 보유세 등 각종 부동산 대책을 주제별로 중점내용이 무엇인지를 파악할 수 있게 포인트를 잡고 이에 관한 시장(대중 등)의 반응을 싣고 있다. 이렇게 한 정권의(시기를) 부동산 대책을 정리해보는 것도 꽤 유의미한 일이다. 다만, 왜 그런 정책을 폈는지에 관한 정치(精緻)한 분석이 아쉽다. 물론 자료만으로 차고 넘치기는 하지만, 이에 관한 해석은 독자의 몫으로 남겨둔 것인가,

누구를 탓해야 할까?, 다들 경제원론이라면 머리 아파하지만, 그 안에 실린 내용의 대강은 알고 있지 않을까, “세상에 손해 보는 장사가 어디에 있나?”

밀턴 프리드먼의 촌철살인 그가 생각하기에는 지식인들이 집산주의(토지·공장·철도·광산 등 주요 생산수단을 국유화하여 정부의 관리 아래 집중·통제함을 이상으로 하는 주의)에 끌리는 이유는 “무언가 잘못될 경우, 어떤 나쁜 자식, 악마, 사악하고 악의적인 사람 탓으로 돌리면 상황이 단순해진다. 누군가를 탓하는 논리를 펴거나 그 논리를 받아들이는 일은 그리 똑똑하지 않아도 할 수 있다”라고 했다. 날카로운 지적이다.

집은 쉼터인가, 재산증식의 수단, 투자, 투기의 대상인가,

지은이는 대한민국처럼 부동산 관련해서 세계 신기록, 진기록을 양산하는 나라는 처음 봤다고 혀를 내두른다. 그는 자신의 주장을 주요신문 매체에 실린 관련 기사를 들고 있다. 세상에 아무리 비싼 차라도 차는 차일 뿐 시장가격이 있는 법이다. 그러나 세계에 몇 대 안 되는 희소가치가 있는 차라면 어떨까, 이용목적이 아닌 희귀품 수집이라면, 수집가 맘대로 가격을 결정할 수 있다. 여기까지는 이해한다.

주택, 아파트가 중고아파트인데 가격이 튄다고.

집의 형태는 주택이든 아파트이든 시간이 지나면 가치가 떨어진다. 이른바 감가상각을 하는데, 곧 쓰러질 것 같은 집이, 아파트가 살 때보다 몇 곱절 오른다. 그럼, 일해서 저축하고 융자금 끼고 내 집 마련한다는 이야기는 “내 집, 마이 홈” 그런데 이게 뒤바뀌기 시작했다. 바로 투자 붐, 갭투자, 1가구 몇 주택…. 집은 사는 곳, 쉴 공간이라는 가치보다는 투자대상이다. 오래되면 집값이 내려가는 게 정상이 아닌 비정상인 곳이 대한민국이다. 부동산은 말 그대로 돈 동산, 부동산(富動産)이다.

진보정권이 들어서면 늘 주택문제로 시끌벅적?

진보정권이냐 보수 정권이냐 중립이냐, 뭐 이런 거는 따지지 않겠다. 보통의 분류법으로 그렇게 본다는 사회 일반의 인식을 바탕으로 보자면 그렇다는 이야기다.

이 책은 말 그대로 시장 중심으로 문제를 풀기보다는 계속 뒷북만 치는 형국이다. 집은 충분한데 투기꾼들이 문제다. 일부 임대인들이 투기를 하기 때문에 전체를 더 규제해야 한다. 갭투자가 집값 상승의 주범이다. 글쎄다. 이미지는 갈팡질팡 무원칙 그 자체가 원칙이다. 이를 집산주의로 보는가?

주택공급률이 100%를 넘어선 지금, 선 건축 후 분양은 왜 안 되는가?

이론적으로는 모든 국민이 각자의 집을 갖는다고 전제한다면, 당장에 집 없는 사람을 위해 우선 집부터 지어야 할 이유가 없어진다. 견본주택을 지어놓고 꼭 그렇게 하자 없이 틀림없이 집을 짓겠다고 했던 건설사는 왜 자꾸, 건설비를 올려달라고 하거나, 하자 있는 집을 지을까?, 건설사에는 어차피 내가 살 집이 아니고, 돈도 이미 받았고, 분양이 끝났는데, 문제가 터지면 그때 해결하고, 아니면 말고, 정권이 바뀌면 어차피 주택정책이 바뀔 건데. 복불복?, 그 피해는 입주자가 고스란히 안아야 하는가?, 울며 겨자 먹기로….

아무튼, 대한민국의 주택정책은 도무지 이해가 안 된다. 아무래도 대한민국만의 특수성일까?, 땅 따로 건물 따로, 잘 지어야 팔릴 텐데, 이미 돈을 받았으니, 칼자루를 쥔 쪽은 건설사다. 그렇다면 이미 국가가 해야 할 일은 분명하지 않는가?

이 책은 많은 자료를 통해서, 주택정책의 잘못됨을 하나하나 들춰내고 톺아보고 있다. 지금 정권은 또 다른 의미에서 헛발질하고 있지 않은지….

＜출판사에서 보내 준 책을 읽고 쓴 리뷰입니다＞

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우리의 기억에 민주당이 정권을 잡으면 부동산이 폭등한다는 심리가 깔려 있다. 그도 그럴것이 고 노무현 대통령 시절 부동산 가격이 폭등했으며 ‘노무현 정신’을 계승하겠다고 호언장담했던 문재인 대통령 시절에도 어김없이 부동산 가격은 미친 듯이 널뛰었다. 정권이 바뀐 지금, 당시의 광기에 대해 담담히 바라보던 부동산 전문가들의 견해는 어떨까 

＜광기의 실험, 시장의 반격 : ② 경제원론과의 전쟁＞은 지난 문재인 정부시절 이해할 수 없는 대책들로 가득한 부동산 정책을 국내 부동산학의 석학인 저자가 통렬하고 가감 없이 정리한 책이다. 1권에 이어 이번에 두 번째 책을 내놓았는데 책의 내용 전반에 흐르는 정서는 그동안 원칙도, 기준도 없이 주먹구구식으로 규제만 가하던 아마추어의 부동산 대책이 망가뜨려 놓은 현실에 대한 울분이다. 1권(비정상의 정상화)에서는 문재인 정부 출범 첫 2년(2017~2018년) 사이의 부동산 정책을 다뤘다면 이번 2권(경제원론과의 전쟁)은 문재인 정부 중반부터 임기 말까지 거의 폭주에 가까운 강력한 규제일변도의 부동산 정책을 다룬다. 그야말로 ‘비상식적’이라고 밖에 표현할 수 없는 규제정책은 부동산 경제원론을 무시한 크나 큰 댓가를 치루게 됐고 결국 부동산시장을 고장냈다고 저자는 지적한다. 석학의 논리적 비판은 그 타당성을 더욱 공고히 해주는 것은 덤. 거기에 더해 전문 지식조차 없는 좌우 정파 성향의 대표 언론에서 보여 준 보도들의 문제점도 거론한다.

저자의 바램은 오로지 ‘비정상의 정상화’. 상식선에서 도저히 나 역시 이해할 수 없었던 점은 집값 상승은 투기꾼과 저금리 때문이라며 시장에 새로 공급될 수 있는 주택 통로를 꽁꽁 틀어막은 채 공급확대를 가로막았다는 것이다. 거기에 웃지 못할 말들도 곁들인다. 지난 문재인 정부는 부동산 ‘투기와의 전쟁’이 아닌 ‘경제원론과의 전쟁’을 펼치고 있다고. 임대료 규제의 폐해는 경제원론에도 나와 있다. 이를 깡그리 무시한 채 만든 과격한 처방들은 극단으로 몰고갈 뿐이었다. 오죽하면 학계도 반성해야 한다고 저자가 일갈할까? 국민 상당수가 대졸이고 고등교육을 받고 자란 사람들인데 경제학 개론 혹은 원론 수업을 듣고 졸업했는데도 교과서와 정반대의 부동산 정책을 실행하는 문재인 대통령과 정부에 대한 지지는 곱씹어봐야 할 일이라는 것이다. 틀린 말 하나 없다. 이 책은 그래서 더욱 통렬하다.

다른 사람의 재산을 욕심내면 안 됩니다. 왜냐하면 사람들은 재산을 잃는 것보다 아버지의 죽음을 더 빨리 잊기 때문입니다. - 마키아벨리

경제의 시장의 원리에 따른 수요와 공급의 법칙에 따른다는 말을 정규교육 과정뿐만 아니라 경제학원론을 통해서도 경제를 배우는 제일 기본원리를 통해 배웠습니다. 최근의 경제를 생각하거나, 새롭게 배우고 있는 것은 경제는 수요와 공급의 법칙보다는 정부의 원칙을 먼저 따른다는 말인 거 같습니다. 수요과 공급의 법칙을 벗어나 정부의 규제와 금리의 압박을 통해 시장은 위축하고 수요는 자연스레 줄어듭니다. 보이지 않는 자연스러운 시장의 원리보다는 보이는 손에 의한 통제가 더 많이 보이는 거 같습니다. 이번에 읽은 ＜광기의 실험, 시장의 반격 : 2 경제원론과의 전쟁＞은 지금까지의 시장을 통제하려고 했었던 지난 과거의 정책을 되돌아보는 책입니다. 이번 책은 지난 1편에 이은 2편이며, 문재인 정부의 후반기 부동산 정책을 주로 다루고 있습니다. 저자인 심교언 교수님은 언론사 기자들이 가장 많이 찾는 부동산 전문가 중에 한 분이라고 하는데요. 이번 윤석열 정부의 대통령직인수위원 부동산 TF 팀장을 역임했다고 합니다. 이력을 통해 알 수 있듯이 과거의 정부에 대한 어느 정도 비난의 강도는 있을 거라고 생각하고 읽으면 좋을 거 같습니다. 그래서 머리말에서도 지난 정부의 부동산 정책의 실패를 말하는 부분에서 다음과 같이 이야기를 합니다.

세계 최고 수준의 취득세· 보유세· 양도세를 내야 하는 나라, 공공이 주인에게 묻지도 않고 땅을 빼앗아 개발하는 나라, 민간이 개발하면 규제하고 공공이 개발하면 혜택을 주는 나라, 50억짜리 전세도 임대차 보호를 해주는 기막힌 나라, 빈집이 골칫거리인 시골에도 임대차 규제를 하는 나라, 임대료로 감당이 안 되는 세금을 물려 임대주택을 상가로 개조하게 하는 나라, 그러면서도 주택 수를 늘리겠다는 나라, 몇 명 되지 않는 소수의 재산은 거의 강탈해도 된다는 나라, 내 집을 사고팔 때 허가를 받아야 하는 나라, 결혼을 장려하고 출산을 장려하면서도 혼인신고를 하는 순간 대출금을 회수하는 나라, 남들한테는 집 팔라고 권하면서 본인은 다 주택자인 나라, 집값이 많이 올라 세금 때문에 고생하는데 집값이 오르지 않았다고 우기는 나라, 집을 팔고 세금 때문에 작은 집으로 이사 갈 수밖에 없는 나라라고 이야기를 하는데요. 이 말에 공감이 간다면 ＜광기의 실험, 시장의 반격 : 2 경제원론과의 전쟁＞ 책을 읽은 준비가 되신 거며, 왜 그런지에 관해서는 책에 자세한 정책과 신문기사들을 인용한 이야기들을 확인할 수 있습니다.

책에는 다양한 정책들에 관한 이야기가 나오지만, 지난 정부의 정책 중 가장 이해하기 힘든 정책이 바로 분양가 상한제였습니다. 사실 가격은 시장이 결정한다는 것이 모두가 아는 기본 원리입니다. 하지만 정부는 분양가상한제라는 정책을 통해 일정 금액 이상의 분양가를 책정하지 못하게 했는데요. 공급을 늘리겠다는 정부의 방침과 맞지 않는 정책이며, 분양가 상한제라는 테두리 아래에서 품질이 걱정되는 집들이 공급되면 어쩌나라는 생각이 들었습니다. 기본적으로 재건축, 재개발을 하기 위해서는 사업성이 좋아야 가능하다는 기본전제가 있는데요. 이미 벌써 어느 정도의 테두리를 만들어버리면 이런 사업성이 좋아지기 힘들 수밖에 없다는 것입니다. 또한 이런 분양가 상한제로 인해 공급은 자연스럽게 줄어들 수밖에 없고 기존에 있던 집값만 오르는 부작용을 만들 수밖에 없다는 생각입니다. 특히 책에서도 나와 있듯이 새 아파트의 공급이 줄면 새 아파트에 대한 수요로 인해 새 아파트들은 가격이 오를 수밖에 없고, 그 여파로 연식이 오래된 아파트들도 자연스럽게 오를 수밖에 없기 때문입니다. 저도 오래된 아파트에 살면서 답답함을 느끼며 빨리 재건축이 되기를 바라는데, 이런 정책규제들로 인해 오랜 시간을 오래된 아파트에서 견뎌야 한다는 사실도 참으로 답답하게만 느껴집니다. 저자도 책에서 이야기를 했듯이 대규모 물량 공급을 동반하지 않는 이상, 분양가 상한제는 집값을 낮추는 데 도움이 되지 않는 정도가 아니라 거시경제 자체를 왜곡시키기도 합니다.

아마도 ＜광기의 실험, 시장의 반격 : 2 경제원론과의 전쟁＞ 이 책은 읽기에 불편함을 느낄 수 있는 사람도 다수가 있을 거라고 생각합니다. 정책이라는 것이 정치와 밀접하게 연관이 되어 있기 때문에 누군가를 지지한다면 그 정책마저도 비난하기가 힘들기 때문입니다. 하지만 전 정치를 떠나서 잘한 것과 못한 것에 관한 평가는 객관적으로 평가되어야 한다고 생각합니다. 예를 들어 서울과 경기도 경계에 있는 신도시 아파트 모델하우스에 구경을 간 적이 있습니다. 당시에 아파트를 보면서 놀랬던 것이 하나 있는데요. 아파트가 아닌 오피스텔로 허가를 받으면서 바닥난방이 안 되는 것이었습니다. 홍보 및 구조는 아파트지만 오피스텔로 허가를 받았기에 바닥 난방이 안된다는 현실이 참 아이러니했습니다. 실 수요자들은 오피스텔이 아닌 아파트구조로 가족이 살게 될 것인데요. 규제를 위한 규제라는 생각이 많이 들었던 거 같습니다. 이 책에는 신문기사가 정말 많이 있습니다. 개인적인 의견보다는 언론과 여론의 의견을 통해 팩트를 전달하려는 저자의 노력이 담겨 있는 거 같았습니다. 정치적인 이슈를 떠나서 부동산 정책에 관한 객관적인 판단을 위해서 읽어보면 좋은 책이라고 생각됩니다.

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

文정부 부동산정책 5년, 두 번째 이야기

무블에서 출간한 심교언 교수님의 ＜광기의 실험, 시장의 반격 ② 경제원론과의 전쟁＞은 지난 정부의 부동산 정책을 세밀하게 들여다보는 도서이다.

심교언 교수님은 서울대학교 도시공학과를 졸업했고 동 대학원에서 석사학위와 박사학위를 받았다. 전남 경제자유구역개발 자문위원, 국무총리실 세종특별자치시 자문위원회 전문위원, 인천광역시 도시재생정비위원회 위원, 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 국방부 정책자문위원 등을 역임하며 다수의 국책사업에 참여했다. 국토도시계획학회 이사, 한국부동산분석학회 이사 등을 역임하며 PF 사업에 관한 연구를 다수 진행했다. 가장 최근에는 2022년 대통령직인수위원회 부동산TF 팀장을 역임했다.

[ 광기의 실험, 시장의 반격 책날개 중에서 ]

얼마 전 흑석동의 한 아파트 무순위 청약에 90만 명 이상 청약해 시세차익은 물론이고 서울 아파트로 입성하기 위한 전 국민의 높은 관심을 알 수 있었다. 부동산 정책은 우리 생활과 가장 밀접한 분야고 정부의 부동산 정책은 국민에게 직접적인 영향을 준다.

부동산 정책은 대한민국 국민의 최대 관심사 중 하나이자 정권교체의 실마리가 되었던 만큼 무엇이 어떻게 진행되었는지 궁금한 사항이다.

대한민국 부동산 시장주의자 심교언 건국대 부동산학과 교수는 ＜광기의 실험, 시장의 반격＞ 1권을 통해 문재인 정부의 5년 중 2017~2018년 사이의 부동산 정책과 시장 영향을 다뤘다. 2권에 해당하는 본 도서는 ＜경제원론과의 전쟁＞으로 2년간 부동산 정책이 효과를 보이지 못하자, 더 강력한 시장 규제 정책이 시행된 내용을 분석한다.

저자는 경제원론을 무시한 과도한 처방이 예기치 못한 결과를 초래했다고 진단하며 시기별 정부가 내놓은 정책과 효과, 결과가 어떻게 흘러갔는지 철저하게 분석한다.

지난 정부에서 내놓았던 부동산 대책은 대략 다음과 같다.

‘전월세상한제, 계약갱신청구권, 도시재생뉴딜, 민간택지 전매제한 강화, 투기과열지구 지정, 재초환 시행, LTV·DTI 강화, 양도소득세 강화, 자금조달계획 의무화, 민간택지 분양가상한제, 가계부채종합대책, 신DTI·DSR 도입, 주거복지로드맵, 공적주택 100만 가구 공급, 임대주택등록 활성화, 재건축 안전진단 강화, 신혼·청년 주거지원, 신혼희망타운 확대, 투기지역 추가 지정, 종부세 인상 및 과세대상 확대, 수도권 주택공급계획, 3기 신도시 발표 ……’

이러한 시장 안정화를 위한 강력한 규제는 투기를 방지하기 위한 대책이었지만, 신규 건축 허가를 어렵게 했고 부동산 시장의 정상적인 거래와 투자 활동을 제한하는 결과를 가져왔다.

지금까지 경험하지 못한 코로나19 팬데믹으로 인한 경제의 불확실성은 커졌고 부동산 시장에 대한 우려가 증가했다. 정부는 상황을 수습하기 위해 자금를 공급할 수밖에 없어 외부 요인도 부동산 시장을 요동치게 했다.

저자는 이러한 정책이 경제 논리와 자유시장주의 관점에 어떻게 배치되는지 분석하며 부동산 ‘실험’에 가까웠던 만큼 기록을 남겨 대중에게 전달할 필요성을 강조한다.

한가지 정책에 대한 조선일보를 비롯한 보수적인 언론과 한겨레신문을 비롯한 진보적인 언론의 해석을 동시에 보여주며 시각의 차이가 존재하는 이유를 알려준다. 몇몇 다른 나라의 부동산 가격 추이를 비교하면 우리나라의 주택 구입이 쉽지 않다는 것을 느낀다. 과거를 통해 현재를 분석하는 것처럼 2019년에서 2021년까지 부동산 정책에 대한 언론반응과 뒤따른 시장의 전망과 반응을 분석해 앞으로 투자에 참고할 수 있을 것이다.

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.

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