목차는 다음과 같다.

"부동산의 기본용어, 상업용 부동산 투자 개론, 투자 검토 단계

매매계약서, 투자 분석, 운영, 대출, 매각, 기타, 부록"

이 중에서 몇 가지만 살펴봅시다.

임원배상책임보험

패키지 보험 외에도 부동산 투자 관련한 보험이 더 있는데, 이는 임원배상책임보험이다.

이는 회사의 임원이 각자의 업무범위 내에서 업무를 수행할 때 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반해서 회사, 주주 또는 제3자에게 경제적 손해를 입혔을 때, 그로 인한 손해 배상책임을 담보하는 보험이다.

    예를 들어, 부동산 투자를 위한 별도의 회사가 설립되었고 여기에 임원, 즉 이사 등이 되었을 때, 그가 결정한 내용으로 인해 민사상 손해배상 책임이 생겼을 경우 이를 커버하는 보험이다. 주의할 것은 본 보험은 민사에 대한 것이고, 형사에 대한 소송은 보호하지 못한다.

    대부분의 해외 투자 기관은 D&O에 가입되어 있어서 의사결정의 위험에서 어느 정도 자유로운 반면 국내 기업의 경우엔 투자를 위한 SPC의 임원으로 등재되어 있음에도 불구하고 디앤오의 존재도 모르고, 이를 안다 하더라도 비용문제로 가입하지 않는 경구가 더 많은 것으로 보인다.

    이는 상당히 위험한 것으로 나중에 소송에 휘말릴 경우에는 개인 자신을 방어할 수 있는 방법이 매우 제한적일 수 있음을 먼저 알고 업무를 맡아야 할 것이다. 221쪽 5. 보험

IRR

NPV = ∑Ct/(1+r)t = 0

부동산 투자의 현금흐름을 보면 초기에 큰 금액의 지분 투자로 부동산을 매입한 이후, 수년간의 운영기간 동안 비교적 작고 안정적인 현금흐름을 창출한 후에, 또 한 번의 매각을 통해 원금과 이익을 얻게 되는 간단한 현금흐름을 보여준다. 따라서 IRR이 여러 개 나타날 가능성은 거의 없는 편이다. 138

쪽

NPV 순현재가치                               N                 t

NPV = ∑Ct/(1+r)t-C0 또는 NPV = ∑     Ct/(1+r)

                                                        t=0

참고로 부동산 투자 의사 결정에서는 NPV보다 대부분 IRR을 판단기준으로 사용한다. 그 이유로 생각되는 것은 1) 자산운용 특성상 이자율이 중심이 되는 의사결정을 하기 때문이며, 2) NPV는 프로젝트의 크고 작음에 따라 NPV가 달라질 수 있는데 비해, IRR은 일관된 기준을 갖고 판단할 수 있기 때문이다. 141쪽

Equity Multiple

즉 IRR만 기준으로 성과를 평가하고 전략을 실행하는 경우, 매각 시점을 놓치거나 시장상황이 변하고 있을 때 game lpan - 즉 exit strategy를 세우기 어렵다. 거의 모든 상황이 IRR의 크기가 얼마나 작게 낮아지는지에 대해 의사결정을 할 수밖엔 없기 때문이다.

그렇지만 부동산의 경우 원본 회수 가능성 또는 몇 배를 단순히 벌어들일 수 있는지에 대한 의사기준이 다양한 자산으로 구성된 포트폴리오 인베스트먼트를 하는 경우에서 IRR과 더불어 개별 자산별 전략을 세울 수 있는 기분도 될 수 있다. 144쪽

ROE

    국내 기관에서 투자 의사 결정 전 주로 물어보는 것 중 하나가, 매각익을 제외한 배당금만 얼마로 들어오는지에 대한 것이다.

    매각 논의를 배제한 채 결정되는 ROE 또는 배당수익률이 성과측량 지표가 되어서는 안될 것이다.

146쪽

회계적 투자 이익률

ARR이라고 하며, 감가상각비를 차감한 수익률을 말한다.

    여기에서 연평균 투자액은 잔존가치가 없고, 투자 수명기간 동안 정액법으로 상각함을 가정하고 있는 점 때문에 감가상각이 반영된 수익률을 구할 수 있어서, 부동산 투자에서 이를 고려할 수 있는 성과지표로 여긴다. 147쪽

끝으로 환원이율

Cap rate. 자산에서 발생되는 현금을 매매가로 나눈 비율이기 때문에 기타 외부 영향 요인들을 배제한 채 자신으 매매가와 수익력을 직접적이면서도 객관적으로 비교할 수 있기 때문이다.

Capitalization rate is the ratio between the net operating income produced by asset and its capital cost or alternatively its current market value.

153쪽

큰그림에서 부동산의 현금흐름은 아래와 같이 차례로 계산된다.

PGI - Loss& Vacancy = EGI

EGI - OPEX = NOI

NOI -DS -Capex -TI _ LC _ AMC fee = BTCF

BCTF - Tax = ATCF

ATCF : After Tax CAsh Flow 세후현금흐름

155쪽

    부동산투자도 기관투자자처럼 하려면 알아야 할 것이 참으로 많지요.

그렇지 않더라도 최소한 은행, 신탁, 또는 다른 투자자를 상대하기 위해서

꼭 필요한 용어와 계산식에 대해서는 눈을 뜨고 있는 것이 중요하고 필요하다고

보았습니다.

    귀찮커나 알고 싶지 않더라도 아는 것이 힘일 때는 배워는 것이 인지상정.