부동산을 매매하고자 할 때, 통상적으로 공인중개사를 찾아가서 매수하려는 물건을 의뢰하거나 매도하고자 하는 물건을 팔아달라고 요청을 한다. 공인중개사는 모든 중개 물건은 매수자에게 정확하게 설명을 해야 하며, 충분한 설명이 없었을 경우 추후 공인중개사에게도 책임이 따르게 된다. (예를 들어, 집 50M 뒤쪽 변전 철탑이 있음. 현재의 진입도로는 개인 토지로 마을 안길로 인정되어 건축허가 받은 것임 등..)

따라서, 특수물건이라고 불리우는 물건에 대해서는 공인중개사들도 중개를 하기를 꺼리고 있다. 나중에 어떤 문제가 불거져 나올 지 예상을 못하는 경우가 많아서이다.

특수물건(형성이 복잡한 부동산)은 공인 중개사들의 기피 물건으로 중개 자체가 거의 불가능하지만, 경매로는 현재 진행이 되고 있다.

형성이 복잡한 특수물건이란 크게 아래와 같이 나눌 수가 있는데, 이런 물건들을 '부동산 소송'을 이용하여 잘 활용하면 좋은 이익을 얻을 수가 있다.

첫째, 지분으로 공유한 부동산

둘째, 건물 매각 제외 토지만 매각

셋째, 현황도로는 있으나 지적도상 도로가 없는 맹지

넷째, 담당 공무원이 농지취득자격증명원을 안 해주는 농지

본 저서에서는 사건 개요(사건 현황, 각 종 사진, 각 종 대장 등)을 쉽게 설명을 하고 있다. 하지만, 부동산 초보자가 볼 때에는 몇 번씩은 정독을 하면 좋을 것 같다. 부동산에 대해서 어느 정도 이해도가 있는 사람들은 쉽게 이해할 수 가 있으나, 초보자들은 많은 어려움이 있을 수가 있다.

사건 개요 이외에 소장, 진행 상황, 판결 등을 실제 사례를 들어가면서 설명을 하고 있어서, 추후에 부동산 관련 소송이 있을 경우에 유용하게 활용을 할 수 있을 것으로 예상된다.

본 저서는 아래 3개의 파트로 구성되어 있다.

Part 01. 건물 제외 토지만 매각

Part 02. 농지취득자격증명 미발급에 대한 소송

Part 03. 지분 매각

가끔씩 경매 물건을 조회해 보면, 본 저서에서 다루는 3개 파트와 관련된 물건들이 심심찮게 볼 수가 있다.

하지만, 부동산 관련 지식이 짧은 관계로 특수 경매 물건들은 쳐다보지도 않게 되는데, 본 저서를 접한 후에 부동산 소송 과 관련하여 어느 정도 지식을 가지게 되어서 자신감을 가질 수 있게 되었다.

법정지상권 없는 건물의 토지만 경매로 진행된 사건, 합법적인 건물이 옆 농지 침범 및 불법 축사 설치로 농취증을 반려한 사례 등 실제 사례를 자세하게 설명하고 있다.

본 저서는 똑같은 내용의 소송이지만 어떻게 승소를 하였는지 그 사례들을 모아 놓아 특수경매에 도전을 하고 싶어하는 투자자에게 추천하는 서적이다.

저자 : 이종실
제목 : 이것이 진짜 부동산 소송이다
출판 : 두드림미디어
출판연도 : 2023.08
페이지 : 332

『이것이 진짜 부동산 소송이다』의 저자는 이종실이다. 저자는 토지 투자 개발, 특수 경매 전문가이다. 현재 부동산 서비스 산업 교육원 원장으로 20여 년간 수천 명의 수강생을 배출했다.

이 책은 저자가 10여년간 특수물건 경매를 진행하면서 진행한 소송에 관련한 책이다.
일반경매는 누구나 쉽게 접할 수 있는 시대가 되었기에 경쟁이 치열해졌다.  그래서, 틈새시장을 찾아야 하는데 그게 특수경매이다. 관계가 복잡한 부동산은 공인중개사가 중개를 꺼려하기 때문에 일반 매매로 접할 수는 없고, 경매로 취득해야 한다. 그런데, 관계가 복잡하다 보니 소송으로 해결해야 하는 경우가 많다. 그만큼 일반인은 접근하기가 어려운 부동산이다. 이 책에는 다양한 특수물건의 소송 내용이 담겨있다. 남들과 차별화된 수익을 얻고 싶다면 도전해 볼 수 있다. 다만, 확실하게 권리 관계를 파악해야 한다. 이 책을 통해 특수물건에 대해서 간접 경험을 쌓아보자. 지분, 법정지상권, 농지취득자격증 미발급에 관련한 내용을 찾고 있다면 이 책을 보면 된다. 해결책까지 제시하고 있으니, 좋은 길잡이가 될 것이다.

본 리뷰는 두드림미디어의 도서지원을 받아 작성되었습니다

이것이 진짜 부동산소송이다.

본책은 소송이 진행되고 있는 내용들을 
1. 건물제외 토지
 2. 농지취득자격증명 미발급에 대한 소송
 3. 지분매각 각 항목별로 사례를 취합한것이다.
그 취합산 사례는 진행했던 소송을 정리한것으로 소장 판결문 그리고 방어하기위한 피고인의 서면등
결과만 보는 것이 아니라 과정을 봄으로 각 소송에서 쟁점이 무었이었는지 이해가 잘되었다

특히 등기부등본과 중요한 부분에 대해 빨간 상자로 표시되어 있어서 소송에 어색학 두러운 사람도
실제로 어떻게 소송이 이뤄지고 진행되는지 알 수 있었다. 각 사례별 스터디를 통해서 깊이 있는 공부를 할수있다.

법정지상권, 법정지상권 없는 건물의 차지권 주장, 건물을 일반매매로 매입후 가등기 말송, 법정지상권 없는 건물의 토지만 경매
불법건축물이 농지를 침범, 조정의 현물분할 등
위와 같은 내용들을 각사례들을 재미있게 읽을 수 있다.

분명한 본도서의 장점은 실제로 소송에 대한 막연함에 대해서 그런 걱정과 두려움을 줄일수 있다.
논리가 있고 그형식을 갖추면되는 것을 그 막연함에서 한발 더가서 어떻게 해야할지 알수 있었다

부동산을 매입하는 방법은 다양하다. 우리가 흔히 하듯이 공인중개사 사무실에 찾아가서 원하는 부동산을 매입할 수도 있고, 경매나 공매와 같은 방법으로 매입하는 방법도 있다. 이 중에서 보다 저렴하게 부동산을 매입하기를 원하는 사람들이 찾는 방법이 시세보다 저렴하게 살 수 있는 경매나 공매라는 방식이다.

그러나 최근 들어서 경공매를 배우고 도전하는 사람들이 많아 과거보다는 많이 대중화 된 느낌이고 특히 아파트 같은 경우에는 낙찰률이 점점 올라가서 시세보다 더 비싼 가격에 부동산을 매입하는 경우도 생기고 있다. 그래서 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입한다는 경공매의 본래 목적에서 벗어나는 일이 벌어지고 있다.

그리고 경공매의 대중화로 인해 입찰자들이 많아지는 관계로 낙찰가가 올라가기 때문에 부동산을 통해 급매를 매입하는 것이 더 나은 선택이 될 정도로 경공매의 매력이 조금은 사라진 것도 사실이다.

그러나 여전히 경공매는 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 매력적인 수단이며, 이 경우에 남들이 접근하기 어려운 속칭 특수물건에 접근하게 되면 낮은 경쟁률 속에 보다 많이 수익을 얻을 수도 있을 것이다. 이런 특수 물건에는 건물을 제외하고 토지만 매각되는 경우(법정지상권), 농취증이 발급 않되는 경우, 지분 물건의 사례 등이 있다.

그리고 이러한 특수 물건은 단순히 낙찰을 받는 것이 다가 아니라 때로는 소송이라는 절차를 거쳐서 수익화를 시켜야 하는 어려움도 있기에 경쟁자가 그만큼 적고 또 반대로 수익은 그만큼 커진다고 할 수 있을 것이다.

이런 특수 물건에 대한 사례를 소개한 책이 한권 출간 되었다. 바로 이종실 저자의 '이것이 진짜 부동산 소송이다'라는 책이다.

이 책은 위에서 말한 3가지 특수 물건 사례인, 법정지상권, 농취증 미발급, 지분 물건을 소송 절차와 함께 소개하고 있다. 일단 이 책은 가독성이 뛰어난 편은 아니다. 그리고 이런 특수 물건에 대해서 기본적인 지식이 없으면 내용이 어렵게 느껴질 수도 있다. 그리고 책 내용 자체를 텍스트로 풀어 놓은 것이 아니라 개별 물건을 소송 사례와 함께 도해해 풀어낸 책이라서 이 내용을 아는 사람은 이해가 쉬울 수도 있겠지만 내용을 모르고 처음 특수 물건과 소송을 접하는 사람에게는 어려운 책이 될 수도 있다.

그래서 초보자 보다는 이런 특수 물건을 아는 분들이 접하면 좋을 책이라고 할 수 있다. 경공매 물건의 소개부터 낙찰 이후 수익화 과정에서 소송을 진행했던 내용과 과정, 심지어 소장까지도 모두 책에 담고 있으니 소송 절차를 배우고 싶었던 분들에게는 경공매 특수 물건과 소송에 대해서 큰 흐름을 익힐 수 있는 책이라고 할 수 있다.

조금은 낯설고 어려운 내용이지만 새로운 부동산 매입 방법과 이를 통한 수익화 방법, 그리고 보다 경쟁이 적은 부동산 매입법을 익히고 싶은 분들이 접하면 좋을 책이라고 생각한다.