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저자는 크게 3가지를 중점적으로 이야기한다. 1. 시장 상황을 파악하라 베이비 부머형 투자 트렌드, 주택 소유의 시대는 저물고 있다. 2. 해결책을 찾아라 주택 투자 관점이 바뀌어야 한다. 3. 투자 마인드를 정립하라. 준비된 사람이 이긴다. 저자는 감과 운으로, 그리고 오랜 시간 버티기만으로 투자해오던 베이비부머 스타일의 무지성 투자는 이제 끝났다고 말한다. 인구 절벽으로 인해 주택 수요가 줄어들고 서울과 지방의 격차심화, 합리성과 실용성을 중시하며 숫자와 지표를 활용하고 분석하고 공유하는데 적극적이고 소유보다는 거주에 방점을 찍는 MZ세대 투자자들, 낮아지는 자본 수익율, 집을 바라보는 관점의 변화, 자전거래같은 법의 테두리 안에서 벌어지는 편법, 시장을 교란시키는 1%, 부동산 뉴스의 허와실 구분하기 등 현재 우리를 둘러싼 거시적/미시적인 주거 환경의 이슈를 둘러보고 미래의 변화는 어떻게 다가올지까지도 예측을 한다. 보통은 개발과 시행같이 한두가지 연관분야가 같이 묶여 있는 투자사나 시행사는 봤지만 투자-개발-시행-중개를 다 아우르는 곳은 흔치 않다. 있다고 하더라도 각각의 전문가들이 한 곳에 모여있으며 협업하는 정도다. 하지만 저자는 건축공학을 공부하고 부동산까지 아우르며 실무와 함께 운영, 자산으로서의 부동산에 대한 공부를 통해 부동산과 관련된 전반적인 궁금증을 해소해시켜 준다. 또 평범한 전문가들이 다른 자료들을 단순 인용정도로만 활용하는데 그치는 것에 반해 저자는 다양한 자료를 토대로 재가공해서 자신의 자료화해서 보여주어 이 책을 특별히 봐야할 이유를 더해준다. 스스로 해당 분야를 심도있게 공부해봤고 지금도 관심을 가지며 꾸준히 공부해오는 모습을 보여주고 있어 좀더 신빙성이 있어 보인다. 아무래도 유튜브를 하다보니 일반 대중들을 상대로 방송하기 위해 좋은 컨텐츠를 만드는 방식들에 대해 고민했을 것이고, 그러한 결과들이 이 책의 내용을 구성하는데 꽤 영향을 끼치지 않았을까 하는 생각이 든다. 저자는 다양한 정보를 취합해 자신의 해석을 더하는데 대한민국부동산 투자의 역사라든지 부동산 경기 사이클, 인구구성의 변화등을 토대로 앞으로의 부동산 변화 추이를 예측해주고 있어, 이런 지표들을 보고 미래의 에측은 이런 방식으로 하고 있구나 하고 전문가의 시선을 엿볼 수 있다. /노이즈와 시그널을 구분하자 저자는 빠르게 변화하는 시장에서 살아남기 위해서는 개인 일반 투자자도 쏟아지는 무수한 정보를 구분할 줄 알아야 한다고 말한다. 급변하는 부동산 투자 환경과 미래를 예측하기 위해서는 단순 정보 취합만으로는 승부를 볼 수 없다. 정보를 취합해 자신에게 꼭 필요한 정보로 가공하고 그 정보를 바탕으로 종합적, 전략적 사고와 판단을 할 수 있어야 한다. 물론 이 책에 나온 이야기도 전부 맹신은 하지 말고 정보를 토대로 스스로 판단해서 자신에게 적합한 정보만을 추려낼 수 있어야 할 것이다. 부동산 투자는 변화하는 정책과도 연관성이 있기 때문에 정책변화에도 관심을 기울일 필요가 있다. |
     이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가이자 유튜브 ＜빌딩의 신＞을 운영하고 계신 정인부동산그룹㈜ 박준연 대표님의 책이다. 저자는 부동산 투자 환경이 급변하고 있는 이 시기에 현재의 녹록지 않은 상황을 독자들에게 알리고 인식을 공유해야겠다는 생각에 이 책을 집필하게 되셨다고 한다. 책은 총 4부로 이루어져 있다. 1부에서는 대한민국 부동산 투자의 역사와 변화된 현재 시장 상황에 대해 설명한다. 우리나라가 고도 성장을 이어가던 시대의 부동산 투자 역사는 흥미롭게 읽었지만, 경제성장률이 둔화된 이후 우리나라 현 상황과 앞으로의 전망 예측 부분을 읽을 때는 마음이 무거워지면서 걱정이 앞섰다. 저자는 다양한 그래프, 도표, 통계 등을 제시하면서 미래 시대를 예측하고 현재 많은 이들이 갖고 있는 생각이 착각일 수 있다고 말한다. 소위 뼈를 맞는 느낌이었다. 부동산 투자와 관련하여 당연하다고 생각했던 명제들에 대해 다시금 생각해 보게 됐고, 시대 변화에 맞춘 새로운 투자 철학을 세워야겠다는 생각이 절실히 들었다. 2부에서는 주택 투자와 관련하여 투자를 바라보는 새로운 관점과 투자 성공 전략들을 제시한다. 예전에는 주택 투자에만 관심을 가져왔다. 별다른 근거도 없이 상업용 부동산이 주택보다 투자 위험도가 높다고 생각했고, 주택 투자는 혹시 실패하더라도 내가 들어가서 살면 되지라는 안일한 생각 때문이었다. 하지만 1부에 기술된 내용을 읽으며 주택 투자에 대한 매력도가 떨어진 것이 사실이다. 주택은 상업용 부동산보다 규제가 많은 편이고, 바뀐 시장 환경에서는 그리 큰 수익을 얻기 힘들거란 생각이 들어서다. 2부에서는 바뀌고 있는 주택 투자 흐름, 주택 투자 전 주의점, 재건축 아파트 투자 시 고려해야 할 점 등에 대해 설명한다. 3부에서는 상업용 부동산 투자와 관련하여 상업용 부동산에 투자해야 하는 이유와 투자 전반에 대한 내용을 다룬다. 여태까지 상업용 부동산에 대해 어렵다는 생각에 관심조차 갖지 않았다. 하지만 저자가 상업용 부동산이 투자의 대세이고 주택에서 상업용 부동산으로 갈아탈 시점이라고 언급하고 있어 3부를 더 주의 깊게 읽었다. 건물 투자 부분 설명이 인상 깊었다. 건물 투자에 대해선 선입견이나 심리적 저항선이 크다. 건물 투자는 투자금이 많이 필요한 거라는 생각이 들고, 주변에 건물 투자 경험을 가진 사람을 만나기 쉽지 않기 때문이다. 요즘 서울 아파트 한 채에 10억이 넘는 경우가 많고 주택 투자 매력도가 떨어진 이상 건물 투자에 대해서도 관심을 가질 필요가 있어 보인다. 건물 투자를 결혼에 비유한 저자의 생각에 웃으면서 공감했다. 현재 저자가 운영 중인 유튜브 ＜투자의 신＞에서 상업용 부동산에 대한 모든 것을 알려주고 있다고 하니 강의를 하나하나 차근히 들어보면서 투자 방향을 설정해 봐야겠다는 생각이 들었다. 마지막 4부에서는 투자 실행 전 마인드 세팅을 다룬다. 어떻게 보면 책에서 가장 중요한 내용이라 볼 수 있다. 투자 공부를 열심히 한다 해도 실행으로 이어지지 않으면 아무런 의미가 없기 때문이다. 투자를 못하는 사람 예시 중에 ‘부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람’이 있다. 읽어보니 부동산 매도 시 ‘세금’과 관련된 내용이었다. 무릎을 탁 쳤다. 세금 정말 중요하다. 제대로 알지 못하면 내가 번 돈 나라가 다 가져간다! 2017년 말~2022년 초 엄청난 부동산 시장 상승세가 있었다. 유튜브를 보면 누구는 이제 상승이라 하고 누구는 아직 하락이 멈추지 않았다 하니 투자자들이나 매수희망자들은 중심을 못 잡고 갈팡질팡할 수밖에 없는 상태다. 나 역시 그런 상태에 있었는데 우연한 기회로 이 책을 알고 변화된 패러다임이 어떤 걸까 궁금해 읽게 됐다. 개인적으로 1부 내용이 가장 도움이 많이 됐다. 기존에 부동산 투자에 대해 막연하게 갖고 있던 생각들이 많이 바뀌는 계기가 됐다. 이 책을 통해 시장 변화의 흐름을 파악했으니 시장 상황에 맞는 나만의 투자 전략을 세워봐야겠다. 부동산 투자에 관심 있는 분이라면 꼭 읽어보시길 권해 드린다. #부동산투자대격변 #박준연 #두드림미디어 #빌딩의신 #부동산투자 #주택투자 #아파트투자 #재건축아파트 #상업용부동산투자 #건물투자 #오피스텔투자 #상가투자 #추천도서 #책추천 #신간도서 #신간추천 *본 서평은 달콤북스(@dalkom_books) 님을 통해 박준연(@god.of.building) 대표님으로부터 제공받은 도서를 읽고 주관적으로 작성한 글입니다.
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한국 사회에서 부동산 투자는 항상 뜨거운 화두이다. 하지만 최근 몇 년간 부동산 시장은 극심한 변동을 겪고 있다. 투자자들이 투자 기회에 대한 불확실성과 규제의 변화로 어려움을 겪고 있는 시점에서 어떻게 하면 현명하게 부동산 투자를 할 수 있을까?
실제 부동산 시장에 참여하고 있는 투자자들이 겪고 있는 어려움을 누구보다 잘 알고 있는 유튜버 '빌딩의 신' 박준연 대표는 자신의 책 『부동산 투자 대격변』을 통해 이 질문에 대한 해답을 제시한다. 그의 솔루션은 시장의 변화에 따른 패러다임을 이해하고, 이에 맞게 투자의 방향을 재설정하는 것이다. 
박준연 대표는 변화하는 부동산 시장에 대응하는 핵심 전략으로, 기존 주택 투자 중심에서 상업용 부동산으로 관심을 확장하는 것이 필요하다고 강조한다. 그의 근거는 간단하다. 상업용 부동산은 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있을 만큼 수익성이 좋고, 금리 인상에도 상대적으로 유연하게 대처할 수 있기 때문이다. 
또한 그는 주택 시장의 변화에 대한 면밀한 분석을 제공한다. 베이비부머 세대의 투자 패러다임이 끝나고, 인구 절벽이 주는 영향과 주택 투자 환경의 변화에 대한 이해가 필요하다는 것이다. 특히, 주택 투자를 통해 수익을 내고자 하는 투자자들에게 재건축과 재개발, 정책의 변화에 대한 이해가 얼마나 중요한지를 강조한다. 
책을 읽는 내내 그의 조언이 얼마나 현실적이고 유용한지 느낄 수 있다. 투자자는 세금을 꼼꼼하게 따져보고, 시장 상황을 정확히 분석하며, 위험과 보상을 균형 있게 고려해야 한다. 이 책은 부동산 시장에서 길을 잃고 헤매는 투자자들에게 그 길을 밝혀줄 나침반과 같은 역할을 한다. 
『부동산 투자 대격변』은 단순한 투자 전략을 넘어, 변화하는 부동산 시장에서 어떻게 살아남을 수 있을지에 대한 깊은 통찰을 제공한다. 부동산 투자를 고려하는 모든 이들에게 이 책을 추천한다. 변화하는 시장에서 어떻게 투자해야 할지 고민하는 사람들에게 이 책은 확실한 길잡이가 될 것이다.
박준연 대표님(@god.of.building ) 달콤북스 김희영 님(@dalkom_books )으로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 서평입니다.
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 슈퍼 리치가 사는 집?.슈퍼 리치는 단독주택을 선호하고, 일반적인 부자는 특정 지역의 고가 아파트 위주로 투자하고 있다. 당신은 슈퍼 리치인가? (저는 해피리치입니다만^^) . 강남의 청담동과 삼성동 일부 지역에는 빌라 또는 단독 주택지가 재개발되거나 고급화되면서 업그레이드되고 있다. 이곳의 집들은 호가 100억 원을 가뿐히 넘기며 그들만의 세상을 만들고 있다. 부산 해운대를 조망할 수 있는 입지에 한 채에 100억 원이 넘는 오피스텔이 있고, 청담동의 주상복합 아파트 역시 분양가 150억 원을 뛰어넘는 곳도 있다. 해운대 오피스텔 분양가는 가장 싼 곳이 111억 원이며 대부분이 150~200억 원 선이다. 슈퍼 리치가 선호하는 최근 대세는 단독형 타운하우스다. 서울에서도 땅값 높기로 소문난 청담동, 삼성동, 한남동, 성북동이 중심이다. 이들은 막대한 부를 소유하고 있으며, 주택을 구입할 때 가격에 구애받지 않는 계층이다. 슈퍼 리치가 집을 바라보는 시각은 우리가 생각하는 것과 다르다. 100억 원 주고 산 집이 150억 원 되었다고 좋아하는 것은 일반인의 생각이다. 슈퍼 리치가 제일 중시하는 것은 프라이버시다. 엘리베이터를 이용하거나 주차장을 오갈 때 타인과 섞이거나 이웃의 눈치를 봐야 하는 곳을 피한다. 비슷한 사람들과 관계를 맺으며 네트워킹하는 '끼리끼리 문화'를 만들어 외부인이 함부로 들어오지 못하게 하려는 배타성도 드러낸다. 얼마전 유명한 사건 '전청조'를 기억할 것이다. 강남의 타워팰리스에 살면서 재벌3세를 가장한 사기행각이 밝혀지며 일반인들에게 여러모로 충격을 준 사건이다. 그 사건으로 내가 알게 된 것은 타워팰리스의 월세가 3천만 원이라는 사실이었다. 그런 곳이 슈퍼리치가 선호하는 집인 것일까? . 이 책은 내가 읽은 부동산 관련 책 중에서 최고다. 유튜브 ＜빌딩의 신＞을 운영하는 저자가 생각하는 부동산 전망을 아낌없이 알려주고 있다. 올해 내집마련을 계획하거나, 부동산 투자를 생각한다면 이 책은 필독서로 권한다. . . 이 책의 핵심을 요약하면 현재 우리나라의 부동산 시장을 정확하게 판단하고, 투자환경이 다소 어렵게 느껴지더라도 부동산 투자로 수익을 낼 방법을 찾을 수 있다. -＞ 정확한 시장분석 대한민국이 저성장 시대로 접어들었고, 인구감소가 심각하기 때문에 주택수요는 앞으로 계속 감소할 것이고, 상업용 부동산 시장에 돈 버는 길이 남아있다. -＞ 상업 부동산의 미래 . 이 책을 통해서 그동안 궁금했지만 알 수 없었던 부동산 시장에 대한 많은 인사이트를 얻었다. . 이런 정보를 아낌없이 제공해준 저자에게 감사함을 전합니다. . #부동산투자대격변 #박준연 #두드림미디어 . . 좋아하는 일만 하는 #해피리치 . |
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부동산 시장 변화에 맞는 투자하기
책을 선택한 이유 부동산 시장에 대한 위기 의식이 증가하고 있다. 변화에 맞는 부동산 투자를 알아보기 위해 "부동산 투자 대격변"을 선택한다.  "부동산 투자 대격변"은 1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 로 구성되었다.
1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 에서는 지난 48여 년간 압구정 현대아파트는 450배가 뛰었고, 은마아파트도 100배 넘게 올랐다. 시대가 바뀌고 있고, 변화 속도가 빠르므로, 미래 시세를 예측하지 못한 투자는 나락으로 간다. 경제 성장과 부동산 투자의 역사는 얽혀 있다. 고도성장 과정에서 부동산 시장은 폭등하지만 저성장 기조에서 투자 패러다임은 변한다. 세계 경제 불확실성은 더욱 커지므로 부동산 시장은 단기사이클로 움직일 가능성이 크다. 베이비부머는 부동산 시장을 떠받쳐온 주요 수요층이다. 막강한 소비력과 경제력을 갖춘 베이비부머가 한국 경제를 견인해 왔지만, 경제 일선에서 물러나는 2030년을 기점으로 소비 수준과 자산 규모를 줄일 가능성이 높다. 재개발, 재건축 새 아파트가 늘어나고, 베이비부머가 주택 다운사이징을 하며, 인구 감소로 미래 주택 수요가 큰 폭으로 감소하는 상황은 부동산 시장에 위협적이다. 고가 아파트를 받아줄 미래 수요층 부재, 1인 가구수 증가와 서울 집중화 현상의 의미, 서울 인구 감소 추세에 따른 수요 감소를 예상한다. 베이비부머는 감각과 운에 의지한 모험적 투자를 실행한다. MZ세대는 온라인 정보와 플랫폼을 통해 부동산 시장 정보를 얻고 분석하며 기회를 노린다. 높지 않은 기대수익률을 계획하고, 숫자와 지표를 활용한다. 다주택자의 불이익이 커진다. 집값 인상과 기회 박탈에 대한 원망을 다주택자에게 돌리며 심한 규제를 하고 있다. 일시적 1세대 2주택 감면 조항은 정권의 성격에 따라 바뀔 수 있다. 재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로 고가 주택 보유자들은 힘든 상황이지만, 사람들은 집값이 올랐다는 부분만 보고 있다. 아파트 가격은 오르지 않는 상황에서, 각종 세금, 수리비 등이 높아지면서, 투자 수익률은 마이너스가 될 수 있다. 다주택자는 매매차익금의 80% 이상 양도소득세를 세금을 내야 하는 상황에서, 재산세, 대출 이자 등을 고려하면 손해가 막심한 상황이다. 갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다. 자본이 많은 사람은 버틸 수 있지만, 서민은 중도 탈락하게 된다. 다주택자 규제가 오래 지속되면서 시장이 초토화되면 서민이 피해를 입는다. 2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 에서는 순자본을 늘릴 수 있는 투자 방식을 고려해야 한다. 은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등 20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다 수익이 높다고 확신하기 어렵다. 서울의 집중화와 고도화가 지속될수록 서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다. 비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록 교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에 대한 선호도가 높아진다. 아파트 투자 수익성이 낮아지면 아파트 선호도 역시 떨어질 가능성이 높다. 주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고 투자 매력도의 변화를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 아파트 주거문화 진화 과정, 분양 방식 변화, 아파트 양극화에 대해 살펴본다. 장기보유특별공제와 1세대 12억 원 비과세를 기대하며 주택에 투자하지만, 주택 가격이 50% 이상 오르지 않는다면 주택에 투자할 의미가 없다. 재건축 아파트는 부담금이 커질 수 있으며, 재건축초과이익환수제도는 현재까지 유효하므로, 구축 아파트 몸테크는 신중해야 한다. 일시적 1세대 2주택 유예기간도, 정책 변화에 따라 언제 바뀔지 알 수 없다. 공급 부족 집값 상승론, 자전 거래 등 시세 조작, 건축비 산정, 금리와 수요, 부동산 정책 리스크 등 부동산 투자시 고려할 사항을 소개한다. 주택 투자에 성공하기 위해서는 무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며, 신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다. 오피스텔 투자를 피해야 하는 이유, 주상복합 아파트의 장단점, 생활형 숙박시설 투자의 문제점을 설명한다. 디벨로퍼는 부동산 상품을 만들어내는 개발업자다. 정책, 규제 변화 리스크가 디벨로퍼에 미치는 영향, PF 부실 문제를 이야기 한다. 재건축은 시간 싸움이다. 사업성이 계속 떨어지고, 시장 환경에 영향을 받고, 각종 비용과 세금 등 투자 비용이 급증하고 있으며, 정책 리스크 등에 영향을 받는다. 재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다. 조합 설립 후 투자의 위험성, 입주권 투자, 1:1 재건축, 초고층 아파트 투자에 대해 이야기 한다. 1기 신도시 재건축은 시장을 객관적으로 볼 수 있어야 제대로 된 투자 판단을 할 수 있다. 사업성 확보, 신도시 재개발의 특징, 재건축 후 공동화 현상 우려 등을 알아본다. 재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다. 다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서 투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다. 3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 에서는 부동산 투자 시장의 양대 축은 주택과 상업용 부동산이다. 부동산 투자흐름이 상업용 부동산으로 이동한다. 상업용 부동산의 본질을 이해하고, 상업용 부동산으로 돈 벌 수 있는 방법을 알아야 한다. PF 부실은 주택 건설 사업의 현실을 판단할 수 있다. 상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해 투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다. 투자할 때 돈이 잠자고 있다는 것은 버리는 것과 같은 의미다. 주택 가격 상승 제한으로 투자 수익률이 낮아지면, 주택 가치도 부동산 상품 수익 구조로 측정되면서, 상업용 부동산 투자가 유리해진다. 상업용 부동산은 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있으므로, 금리 인상에도 상대적으로 유연하게 대처할 수 있다. 건물 투자에 대한 심리적 저항감, 건물 투자 로직, 상업용 부동산 수익률, 상업용지의 투자 매력도, 임대료 상승 추세 등을 말한다. 오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은 상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다. 1인당 오피스 사용 면적 증가, 상업용 오피스 공간 감소, 재건축 연한 도래 등 오피스 시장 부족 문제를 말한다. 건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고, 파이가 커지면 투자가가 돈 벌 수 있는 기회도 그만큼 커진다. 정책 리스크 축소, 법인 설립, 건물 관리에 대해 설명한다. 상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다. 상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로 유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다. 상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 하며, 전통적 대학가 앞 상권은 재편할 필요가 있다. 인구 유입이 기대되면서, 역세권 교통 이점으로, 인구 증가와 트렌디 상점의 입점이 계속되면서 투자 매력도가 높아진다. 오피스 상권의 인기는 꺼지지 않는다. 4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다. 테헤란로의 IT, 금융의 메카 여의도, 강남역, 용산 개발, 역세권 대단지 아파트 상권, 오피스텔, 상가, 구분상가 투자를 살펴본다. 밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다. 구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다. 건축비 상승, 시장 수익률, 건물 MD 구성을 설명한다. 임차인 관리, 하자 보수, 법적 관리 문제가 발생한다. 건물주는 사업가 마인드를 가지고., 임대료 수익을 높여야 한다. 상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다. 한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다. 법을 이용해 세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다. 증여에서 가장 문제가 되는 것이 한꺼번에 일을 처리하려는 태도다. 상속보다는 증여가 유리하다. 현금 증여, 법인 건물을 이용한 절세 플랜을 이야기 한다. 4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 에서는 투자는 인간 본성에 반하는 일이다. 투자에서 내 생각은 중요하지 않으며, 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다. 똑똑한 사람이 투자를 못 한다. 부정적 요소에만 눈이 가면서 객관적으로 투자할 물건인지 파악하지 않는다. 너무 쉽게 투자를 결정하는 사람들도 있다. 소자본으로도 매입할 수 있는 물건을 매입하지만 투자 아이템을 알아보는 혜안을 키우지 못해 대부분 돈이 되지 않는다. 착한 사람도 투자하기 어렵다. 우유부단하게 계속 제자리를 맴돌기만 한다. 부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은 엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다. 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하며, 부동산 투자할 때는 세금을 줄이는 것이 돈 버는 길이다. 안전 욕구를 뛰어넘어야 모험을 할 수 있다. 투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적 분석능력이 아니라 용기다. 부자는 투자에 접근하는 태도부터 남다르다. 전문가의 도움을 받고, 미래를 예측하며, 보편적 투자 수익률을 기대한다. 원칙과 기본을 지켜야 성공한다. 각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다. 원론에 충실하면 큰 흐름과 줄기에 투자하면서 성공한다. 마음과 태도는 미래를 바꾼다. 부의 개념은 상대적이다. 가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다. 리스크와 불확실성이 넘치는 세상에서 안정적이고 편안한 삶을 살기 위해서는 치열하게 준비해야 한다. 부자는 성공을 위해 치열하게 산다. 을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다. 숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며, 정보 필터링이 필요하다. 냉혹한 현실의 배신, 머리로만 이해하기, 스승을 기대하기, 변화를 받아들이기, 좋아하는 일을 하기, 투자를 즐기기, 꿈과 목표를 갖기, 실행력 등 투자를 해야 하는 이유를 이야기 한다. "부동산 투자 대격변"은 부동산 시장의 변화, 주택 시장의 불확실성, 상업용 부동산 투자의 필요성, 투자 마인드를 다룬다. 시대 변화 속도가 빠르다. 미래를 예측하지 못한 투자는 나락이다. 고도성장기 부동산 투자 패러다임은 통하지 않으며, 불확실성이 커지면서 단기사이클로 움직일 가능성이 크다. 베이비부머의 주택 다운사이징, 인구 감소, 고가 아파트를 받아줄 미래 수요 부재, 1인 가구수 증가와 서울 집중화, 서울 인구 감소 추세 등이 주택 시장에 미칠 영향을 생각해 본다. 집값 인상과 기회 박탈의 원인을 돌리면서 다주택자는 심한 규제를 당한다. 1세대 2주택 감면은 정권에 따라 축소될 수 있으며, 고가 주택 보유자들은 재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로 힘든 상황이다. 아파트 가격은 오르지 않는 상황에서, 각종 세금, 수리비 등이 높아지면서, 투자 수익률은 마이너스가 될 수 있으며, 갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다. 다주택자 규제가 지속되면서 시장이 초토화되면, 자본이 부족한 서민이 피해를 입는다. 주택 투자는 순자본을 늘려야 한다. 은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등 20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다 수익이 높다고 확신하기 어렵다. 서울의 집중화와 고도화가 지속될수록 서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다. 비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록 교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에 대한 선호도가 높아진다. 주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고 투자 매력도의 변화를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 주택 투자에 성공하기 위해서는 무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며, 신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다. 재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다. 재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다. 다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서 투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다. 부동산 투자흐름은 상업용 부동산으로 이동한다. 상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해 투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다. 주택 가격 상승 제한으로 주택 투자 수익률이 낮아지면, 상업용 부동산 투자가 유리해진다. 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있는, 상업용 부동산은 금리 인상에 유연하게 대처할 수 있다. 오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은 상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다. 상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다. 상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로 유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다. 상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 한다. 4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다. 밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다. 구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다. 한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다. 상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다. 세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다. 투자에서 내 생각은 중요하지 않으며, 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다. 부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은 엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다. 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하다. 투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적 분석능력이 아니라 용기다. 원칙과 기본을 지켜야 성공한다. 각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다. 부의 개념은 상대적이다. 가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다. 부자는 성공을 위해 치열하게 산다. 을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다. 숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며, 정보 필터링이 필요하다. "부동산 투자 대격변"은 부동산 시장 상황을 파악하고, 주택 투자 환경 변화에 따른 투자, 상업용 부동산 시장의 방향, 부동산 투자자의 마인드를 다룬다. 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪고 있다. 경제 성장이 둔화되고, 인구가 감소하지만, 사회주의적 부동산 규제 정책이 판치고 있다. 고도성장기 부동산 시장 활황의 꿈에 빠져서, 과거처럼 부동산 투자를 하는 것은 위험하다. 인구가 줄어들면서, 비선호 지역은 급격하게 슬럼화되고, 상업용 부동산 시장도 예전 같지 않다. 변화의 시대에서 살아남으려면, 변화의 흐름을 읽고 대책을 강구해야 한다. "부동산 투자 대격변"은 주택 시장의 변화 상업용 부동산 시장의 가능성을 이해하고, 자신만의 투자 목표를 세우고 안정적으로 투자할 수 있도록 돕는다. 저자 박준연 님이 "부동산 투자 대격변"을 증정해주셨다. 감사드린다. #부동산투자대격변 #변화된패러다임에대비하라 #박준연 #두드림미디어 #부동산 #투자 |
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부동산 시장 변화에 맞는 투자하기
책을 선택한 이유 부동산 시장에 대한 위기 의식이 증가하고 있다. 변화에 맞는 부동산 투자를 알아보기 위해 "부동산 투자 대격변"을 선택한다. "부동산 투자 대격변"은 1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 로 구성되었다.
1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 에서는 지난 48여 년간 압구정 현대아파트는 450배가 뛰었고, 은마아파트도 100배 넘게 올랐다. 시대가 바뀌고 있고, 변화 속도가 빠르므로, 미래 시세를 예측하지 못한 투자는 나락으로 간다. 경제 성장과 부동산 투자의 역사는 얽혀 있다. 고도성장 과정에서 부동산 시장은 폭등하지만 저성장 기조에서 투자 패러다임은 변한다. 세계 경제 불확실성은 더욱 커지므로 부동산 시장은 단기사이클로 움직일 가능성이 크다. 베이비부머는 부동산 시장을 떠받쳐온 주요 수요층이다. 막강한 소비력과 경제력을 갖춘 베이비부머가 한국 경제를 견인해 왔지만, 경제 일선에서 물러나는 2030년을 기점으로 소비 수준과 자산 규모를 줄일 가능성이 높다. 재개발, 재건축 새 아파트가 늘어나고, 베이비부머가 주택 다운사이징을 하며, 인구 감소로 미래 주택 수요가 큰 폭으로 감소하는 상황은 부동산 시장에 위협적이다. 고가 아파트를 받아줄 미래 수요층 부재, 1인 가구수 증가와 서울 집중화 현상의 의미, 서울 인구 감소 추세에 따른 수요 감소를 예상한다. 베이비부머는 감각과 운에 의지한 모험적 투자를 실행한다. MZ세대는 온라인 정보와 플랫폼을 통해 부동산 시장 정보를 얻고 분석하며 기회를 노린다. 높지 않은 기대수익률을 계획하고, 숫자와 지표를 활용한다. 다주택자의 불이익이 커진다. 집값 인상과 기회 박탈에 대한 원망을 다주택자에게 돌리며 심한 규제를 하고 있다. 일시적 1세대 2주택 감면 조항은 정권의 성격에 따라 바뀔 수 있다. 재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로 고가 주택 보유자들은 힘든 상황이지만, 사람들은 집값이 올랐다는 부분만 보고 있다. 아파트 가격은 오르지 않는 상황에서, 각종 세금, 수리비 등이 높아지면서, 투자 수익률은 마이너스가 될 수 있다. 다주택자는 매매차익금의 80% 이상 양도소득세를 세금을 내야 하는 상황에서, 재산세, 대출 이자 등을 고려하면 손해가 막심한 상황이다. 갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다. 자본이 많은 사람은 버틸 수 있지만, 서민은 중도 탈락하게 된다. 다주택자 규제가 오래 지속되면서 시장이 초토화되면 서민이 피해를 입는다. 2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 에서는 순자본을 늘릴 수 있는 투자 방식을 고려해야 한다. 은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등 20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다 수익이 높다고 확신하기 어렵다. 서울의 집중화와 고도화가 지속될수록 서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다. 비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록 교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에 대한 선호도가 높아진다. 아파트 투자 수익성이 낮아지면 아파트 선호도 역시 떨어질 가능성이 높다. 주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고 투자 매력도의 변화를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 아파트 주거문화 진화 과정, 분양 방식 변화, 아파트 양극화에 대해 살펴본다. 장기보유특별공제와 1세대 12억 원 비과세를 기대하며 주택에 투자하지만, 주택 가격이 50% 이상 오르지 않는다면 주택에 투자할 의미가 없다. 재건축 아파트는 부담금이 커질 수 있으며, 재건축초과이익환수제도는 현재까지 유효하므로, 구축 아파트 몸테크는 신중해야 한다. 일시적 1세대 2주택 유예기간도, 정책 변화에 따라 언제 바뀔지 알 수 없다. 공급 부족 집값 상승론, 자전 거래 등 시세 조작, 건축비 산정, 금리와 수요, 부동산 정책 리스크 등 부동산 투자시 고려할 사항을 소개한다. 주택 투자에 성공하기 위해서는 무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며, 신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다. 오피스텔 투자를 피해야 하는 이유, 주상복합 아파트의 장단점, 생활형 숙박시설 투자의 문제점을 설명한다. 디벨로퍼는 부동산 상품을 만들어내는 개발업자다. 정책, 규제 변화 리스크가 디벨로퍼에 미치는 영향, PF 부실 문제를 이야기 한다. 재건축은 시간 싸움이다. 사업성이 계속 떨어지고, 시장 환경에 영향을 받고, 각종 비용과 세금 등 투자 비용이 급증하고 있으며, 정책 리스크 등에 영향을 받는다. 재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다. 조합 설립 후 투자의 위험성, 입주권 투자, 1:1 재건축, 초고층 아파트 투자에 대해 이야기 한다. 1기 신도시 재건축은 시장을 객관적으로 볼 수 있어야 제대로 된 투자 판단을 할 수 있다. 사업성 확보, 신도시 재개발의 특징, 재건축 후 공동화 현상 우려 등을 알아본다. 재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다. 다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서 투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다. 3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 에서는 부동산 투자 시장의 양대 축은 주택과 상업용 부동산이다. 부동산 투자흐름이 상업용 부동산으로 이동한다. 상업용 부동산의 본질을 이해하고, 상업용 부동산으로 돈 벌 수 있는 방법을 알아야 한다. PF 부실은 주택 건설 사업의 현실을 판단할 수 있다. 상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해 투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다. 투자할 때 돈이 잠자고 있다는 것은 버리는 것과 같은 의미다. 주택 가격 상승 제한으로 투자 수익률이 낮아지면, 주택 가치도 부동산 상품 수익 구조로 측정되면서, 상업용 부동산 투자가 유리해진다. 상업용 부동산은 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있으므로, 금리 인상에도 상대적으로 유연하게 대처할 수 있다. 건물 투자에 대한 심리적 저항감, 건물 투자 로직, 상업용 부동산 수익률, 상업용지의 투자 매력도, 임대료 상승 추세 등을 말한다. 오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은 상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다. 1인당 오피스 사용 면적 증가, 상업용 오피스 공간 감소, 재건축 연한 도래 등 오피스 시장 부족 문제를 말한다. 건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고, 파이가 커지면 투자가가 돈 벌 수 있는 기회도 그만큼 커진다. 정책 리스크 축소, 법인 설립, 건물 관리에 대해 설명한다. 상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다. 상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로 유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다. 상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 하며, 전통적 대학가 앞 상권은 재편할 필요가 있다. 인구 유입이 기대되면서, 역세권 교통 이점으로, 인구 증가와 트렌디 상점의 입점이 계속되면서 투자 매력도가 높아진다. 오피스 상권의 인기는 꺼지지 않는다. 4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다. 테헤란로의 IT, 금융의 메카 여의도, 강남역, 용산 개발, 역세권 대단지 아파트 상권, 오피스텔, 상가, 구분상가 투자를 살펴본다. 밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다. 구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다. 건축비 상승, 시장 수익률, 건물 MD 구성을 설명한다. 임차인 관리, 하자 보수, 법적 관리 문제가 발생한다. 건물주는 사업가 마인드를 가지고., 임대료 수익을 높여야 한다. 상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다. 한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다. 법을 이용해 세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다. 증여에서 가장 문제가 되는 것이 한꺼번에 일을 처리하려는 태도다. 상속보다는 증여가 유리하다. 현금 증여, 법인 건물을 이용한 절세 플랜을 이야기 한다. 4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 에서는 투자는 인간 본성에 반하는 일이다. 투자에서 내 생각은 중요하지 않으며, 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다. 똑똑한 사람이 투자를 못 한다. 부정적 요소에만 눈이 가면서 객관적으로 투자할 물건인지 파악하지 않는다. 너무 쉽게 투자를 결정하는 사람들도 있다. 소자본으로도 매입할 수 있는 물건을 매입하지만 투자 아이템을 알아보는 혜안을 키우지 못해 대부분 돈이 되지 않는다. 착한 사람도 투자하기 어렵다. 우유부단하게 계속 제자리를 맴돌기만 한다. 부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은 엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다. 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하며, 부동산 투자할 때는 세금을 줄이는 것이 돈 버는 길이다. 안전 욕구를 뛰어넘어야 모험을 할 수 있다. 투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적 분석능력이 아니라 용기다. 부자는 투자에 접근하는 태도부터 남다르다. 전문가의 도움을 받고, 미래를 예측하며, 보편적 투자 수익률을 기대한다. 원칙과 기본을 지켜야 성공한다. 각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다. 원론에 충실하면 큰 흐름과 줄기에 투자하면서 성공한다. 마음과 태도는 미래를 바꾼다. 부의 개념은 상대적이다. 가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다. 리스크와 불확실성이 넘치는 세상에서 안정적이고 편안한 삶을 살기 위해서는 치열하게 준비해야 한다. 부자는 성공을 위해 치열하게 산다. 을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다. 숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며, 정보 필터링이 필요하다. 냉혹한 현실의 배신, 머리로만 이해하기, 스승을 기대하기, 변화를 받아들이기, 좋아하는 일을 하기, 투자를 즐기기, 꿈과 목표를 갖기, 실행력 등 투자를 해야 하는 이유를 이야기 한다. "부동산 투자 대격변"은 부동산 시장의 변화, 주택 시장의 불확실성, 상업용 부동산 투자의 필요성, 투자 마인드를 다룬다. 시대 변화 속도가 빠르다. 미래를 예측하지 못한 투자는 나락이다. 고도성장기 부동산 투자 패러다임은 통하지 않으며, 불확실성이 커지면서 단기사이클로 움직일 가능성이 크다. 베이비부머의 주택 다운사이징, 인구 감소, 고가 아파트를 받아줄 미래 수요 부재, 1인 가구수 증가와 서울 집중화, 서울 인구 감소 추세 등이 주택 시장에 미칠 영향을 생각해 본다. 집값 인상과 기회 박탈의 원인을 돌리면서 다주택자는 심한 규제를 당한다. 1세대 2주택 감면은 정권에 따라 축소될 수 있으며, 고가 주택 보유자들은 재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로 힘든 상황이다. 아파트 가격은 오르지 않는 상황에서, 각종 세금, 수리비 등이 높아지면서, 투자 수익률은 마이너스가 될 수 있으며, 갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다. 다주택자 규제가 지속되면서 시장이 초토화되면, 자본이 부족한 서민이 피해를 입는다. 주택 투자는 순자본을 늘려야 한다. 은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등 20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다 수익이 높다고 확신하기 어렵다. 서울의 집중화와 고도화가 지속될수록 서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다. 비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록 교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에 대한 선호도가 높아진다. 주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고 투자 매력도의 변화를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 주택 투자에 성공하기 위해서는 무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며, 신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다. 재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다. 재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다. 다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서 투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다. 부동산 투자흐름은 상업용 부동산으로 이동한다. 상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해 투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다. 주택 가격 상승 제한으로 주택 투자 수익률이 낮아지면, 상업용 부동산 투자가 유리해진다. 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있는, 상업용 부동산은 금리 인상에 유연하게 대처할 수 있다. 오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은 상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다. 상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다. 상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로 유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다. 상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 한다. 4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다. 밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다. 구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다. 한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다. 상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다. 세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다. 투자에서 내 생각은 중요하지 않으며, 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다. 부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은 엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다. 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하다. 투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적 분석능력이 아니라 용기다. 원칙과 기본을 지켜야 성공한다. 각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다. 부의 개념은 상대적이다. 가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다. 부자는 성공을 위해 치열하게 산다. 을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다. 숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며, 정보 필터링이 필요하다. "부동산 투자 대격변"은 부동산 시장 상황을 파악하고, 주택 투자 환경 변화에 따른 투자, 상업용 부동산 시장의 방향, 부동산 투자자의 마인드를 다룬다. 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪고 있다. 경제 성장이 둔화되고, 인구가 감소하지만, 사회주의적 부동산 규제 정책이 판치고 있다. 고도성장기 부동산 시장 활황의 꿈에 빠져서, 과거처럼 부동산 투자를 하는 것은 위험하다. 인구가 줄어들면서, 비선호 지역은 급격하게 슬럼화되고, 상업용 부동산 시장도 예전 같지 않다. 변화의 시대에서 살아남으려면, 변화의 흐름을 읽고 대책을 강구해야 한다. "부동산 투자 대격변"은 주택 시장의 변화 상업용 부동산 시장의 가능성을 이해하고, 자신만의 투자 목표를 세우고 안정적으로 투자할 수 있도록 돕는다. 저자 박준연 님이 "부동산 투자 대격변"을 증정해주셨다. 감사드린다. #부동산투자대격변 #변화된패러다임에대비하라 #박준연 #두드림미디어 #부동산 #투자 |
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부동산 시장 변화에 맞는 투자하기
책을 선택한 이유 부동산 시장에 대한 위기 의식이 증가하고 있다. 변화에 맞는 부동산 투자를 알아보기 위해 "부동산 투자 대격변"을 선택한다. "부동산 투자 대격변"은 1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 로 구성되었다.
1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다! 에서는 지난 48여 년간 압구정 현대아파트는 450배가 뛰었고, 은마아파트도 100배 넘게 올랐다. 시대가 바뀌고 있고, 변화 속도가 빠르므로, 미래 시세를 예측하지 못한 투자는 나락으로 간다. 경제 성장과 부동산 투자의 역사는 얽혀 있다. 고도성장 과정에서 부동산 시장은 폭등하지만 저성장 기조에서 투자 패러다임은 변한다. 세계 경제 불확실성은 더욱 커지므로 부동산 시장은 단기사이클로 움직일 가능성이 크다. 베이비부머는 부동산 시장을 떠받쳐온 주요 수요층이다. 막강한 소비력과 경제력을 갖춘 베이비부머가 한국 경제를 견인해 왔지만, 경제 일선에서 물러나는 2030년을 기점으로 소비 수준과 자산 규모를 줄일 가능성이 높다. 재개발, 재건축 새 아파트가 늘어나고, 베이비부머가 주택 다운사이징을 하며, 인구 감소로 미래 주택 수요가 큰 폭으로 감소하는 상황은 부동산 시장에 위협적이다. 고가 아파트를 받아줄 미래 수요층 부재, 1인 가구수 증가와 서울 집중화 현상의 의미, 서울 인구 감소 추세에 따른 수요 감소를 예상한다. 베이비부머는 감각과 운에 의지한 모험적 투자를 실행한다. MZ세대는 온라인 정보와 플랫폼을 통해 부동산 시장 정보를 얻고 분석하며 기회를 노린다. 높지 않은 기대수익률을 계획하고, 숫자와 지표를 활용한다. 다주택자의 불이익이 커진다. 집값 인상과 기회 박탈에 대한 원망을 다주택자에게 돌리며 심한 규제를 하고 있다. 일시적 1세대 2주택 감면 조항은 정권의 성격에 따라 바뀔 수 있다. 재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로 고가 주택 보유자들은 힘든 상황이지만, 사람들은 집값이 올랐다는 부분만 보고 있다. 아파트 가격은 오르지 않는 상황에서, 각종 세금, 수리비 등이 높아지면서, 투자 수익률은 마이너스가 될 수 있다. 다주택자는 매매차익금의 80% 이상 양도소득세를 세금을 내야 하는 상황에서, 재산세, 대출 이자 등을 고려하면 손해가 막심한 상황이다. 갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다. 자본이 많은 사람은 버틸 수 있지만, 서민은 중도 탈락하게 된다. 다주택자 규제가 오래 지속되면서 시장이 초토화되면 서민이 피해를 입는다. 2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점 에서는 순자본을 늘릴 수 있는 투자 방식을 고려해야 한다. 은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등 20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다 수익이 높다고 확신하기 어렵다. 서울의 집중화와 고도화가 지속될수록 서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다. 비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록 교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에 대한 선호도가 높아진다. 아파트 투자 수익성이 낮아지면 아파트 선호도 역시 떨어질 가능성이 높다. 주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고 투자 매력도의 변화를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 아파트 주거문화 진화 과정, 분양 방식 변화, 아파트 양극화에 대해 살펴본다. 장기보유특별공제와 1세대 12억 원 비과세를 기대하며 주택에 투자하지만, 주택 가격이 50% 이상 오르지 않는다면 주택에 투자할 의미가 없다. 재건축 아파트는 부담금이 커질 수 있으며, 재건축초과이익환수제도는 현재까지 유효하므로, 구축 아파트 몸테크는 신중해야 한다. 일시적 1세대 2주택 유예기간도, 정책 변화에 따라 언제 바뀔지 알 수 없다. 공급 부족 집값 상승론, 자전 거래 등 시세 조작, 건축비 산정, 금리와 수요, 부동산 정책 리스크 등 부동산 투자시 고려할 사항을 소개한다. 주택 투자에 성공하기 위해서는 무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며, 신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다. 오피스텔 투자를 피해야 하는 이유, 주상복합 아파트의 장단점, 생활형 숙박시설 투자의 문제점을 설명한다. 디벨로퍼는 부동산 상품을 만들어내는 개발업자다. 정책, 규제 변화 리스크가 디벨로퍼에 미치는 영향, PF 부실 문제를 이야기 한다. 재건축은 시간 싸움이다. 사업성이 계속 떨어지고, 시장 환경에 영향을 받고, 각종 비용과 세금 등 투자 비용이 급증하고 있으며, 정책 리스크 등에 영향을 받는다. 재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다. 조합 설립 후 투자의 위험성, 입주권 투자, 1:1 재건축, 초고층 아파트 투자에 대해 이야기 한다. 1기 신도시 재건축은 시장을 객관적으로 볼 수 있어야 제대로 된 투자 판단을 할 수 있다. 사업성 확보, 신도시 재개발의 특징, 재건축 후 공동화 현상 우려 등을 알아본다. 재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다. 다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서 투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다. 3부 상업용 부동산 : 투자의 대세 에서는 부동산 투자 시장의 양대 축은 주택과 상업용 부동산이다. 부동산 투자흐름이 상업용 부동산으로 이동한다. 상업용 부동산의 본질을 이해하고, 상업용 부동산으로 돈 벌 수 있는 방법을 알아야 한다. PF 부실은 주택 건설 사업의 현실을 판단할 수 있다. 상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해 투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다. 투자할 때 돈이 잠자고 있다는 것은 버리는 것과 같은 의미다. 주택 가격 상승 제한으로 투자 수익률이 낮아지면, 주택 가치도 부동산 상품 수익 구조로 측정되면서, 상업용 부동산 투자가 유리해진다. 상업용 부동산은 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있으므로, 금리 인상에도 상대적으로 유연하게 대처할 수 있다. 건물 투자에 대한 심리적 저항감, 건물 투자 로직, 상업용 부동산 수익률, 상업용지의 투자 매력도, 임대료 상승 추세 등을 말한다. 오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은 상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다. 1인당 오피스 사용 면적 증가, 상업용 오피스 공간 감소, 재건축 연한 도래 등 오피스 시장 부족 문제를 말한다. 건물 투자 시장 확대는 파이를 키우고, 파이가 커지면 투자가가 돈 벌 수 있는 기회도 그만큼 커진다. 정책 리스크 축소, 법인 설립, 건물 관리에 대해 설명한다. 상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다. 상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로 유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다. 상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 하며, 전통적 대학가 앞 상권은 재편할 필요가 있다. 인구 유입이 기대되면서, 역세권 교통 이점으로, 인구 증가와 트렌디 상점의 입점이 계속되면서 투자 매력도가 높아진다. 오피스 상권의 인기는 꺼지지 않는다. 4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다. 테헤란로의 IT, 금융의 메카 여의도, 강남역, 용산 개발, 역세권 대단지 아파트 상권, 오피스텔, 상가, 구분상가 투자를 살펴본다. 밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다. 구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다. 건축비 상승, 시장 수익률, 건물 MD 구성을 설명한다. 임차인 관리, 하자 보수, 법적 관리 문제가 발생한다. 건물주는 사업가 마인드를 가지고., 임대료 수익을 높여야 한다. 상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다. 한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다. 법을 이용해 세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다. 증여에서 가장 문제가 되는 것이 한꺼번에 일을 처리하려는 태도다. 상속보다는 증여가 유리하다. 현금 증여, 법인 건물을 이용한 절세 플랜을 이야기 한다. 4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기 에서는 투자는 인간 본성에 반하는 일이다. 투자에서 내 생각은 중요하지 않으며, 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다. 똑똑한 사람이 투자를 못 한다. 부정적 요소에만 눈이 가면서 객관적으로 투자할 물건인지 파악하지 않는다. 너무 쉽게 투자를 결정하는 사람들도 있다. 소자본으로도 매입할 수 있는 물건을 매입하지만 투자 아이템을 알아보는 혜안을 키우지 못해 대부분 돈이 되지 않는다. 착한 사람도 투자하기 어렵다. 우유부단하게 계속 제자리를 맴돌기만 한다. 부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은 엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다. 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하며, 부동산 투자할 때는 세금을 줄이는 것이 돈 버는 길이다. 안전 욕구를 뛰어넘어야 모험을 할 수 있다. 투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적 분석능력이 아니라 용기다. 부자는 투자에 접근하는 태도부터 남다르다. 전문가의 도움을 받고, 미래를 예측하며, 보편적 투자 수익률을 기대한다. 원칙과 기본을 지켜야 성공한다. 각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다. 원론에 충실하면 큰 흐름과 줄기에 투자하면서 성공한다. 마음과 태도는 미래를 바꾼다. 부의 개념은 상대적이다. 가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다. 리스크와 불확실성이 넘치는 세상에서 안정적이고 편안한 삶을 살기 위해서는 치열하게 준비해야 한다. 부자는 성공을 위해 치열하게 산다. 을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다. 숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며, 정보 필터링이 필요하다. 냉혹한 현실의 배신, 머리로만 이해하기, 스승을 기대하기, 변화를 받아들이기, 좋아하는 일을 하기, 투자를 즐기기, 꿈과 목표를 갖기, 실행력 등 투자를 해야 하는 이유를 이야기 한다. "부동산 투자 대격변"은 부동산 시장의 변화, 주택 시장의 불확실성, 상업용 부동산 투자의 필요성, 투자 마인드를 다룬다. 시대 변화 속도가 빠르다. 미래를 예측하지 못한 투자는 나락이다. 고도성장기 부동산 투자 패러다임은 통하지 않으며, 불확실성이 커지면서 단기사이클로 움직일 가능성이 크다. 베이비부머의 주택 다운사이징, 인구 감소, 고가 아파트를 받아줄 미래 수요 부재, 1인 가구수 증가와 서울 집중화, 서울 인구 감소 추세 등이 주택 시장에 미칠 영향을 생각해 본다. 집값 인상과 기회 박탈의 원인을 돌리면서 다주택자는 심한 규제를 당한다. 1세대 2주택 감면은 정권에 따라 축소될 수 있으며, 고가 주택 보유자들은 재산세, 종합부동산세 부과, 대출 이자로 힘든 상황이다. 아파트 가격은 오르지 않는 상황에서, 각종 세금, 수리비 등이 높아지면서, 투자 수익률은 마이너스가 될 수 있으며, 갭 투자자들은 버텨낼 재간이 없다. 다주택자 규제가 지속되면서 시장이 초토화되면, 자본이 부족한 서민이 피해를 입는다. 주택 투자는 순자본을 늘려야 한다. 은행 이자, 재산세, 종합부동산세, 유지 비용 등 20년 치 보유 비용을 계산할 때, 시장 금리보다 수익이 높다고 확신하기 어렵다. 서울의 집중화와 고도화가 지속될수록 서울 주택 투자 매력도는 계속 높아진다. 비혼족과 나홀로 세대가 증가할수록 교통, 주거 편의성, 커뮤니티 시설 등에 대한 선호도가 높아진다. 주거 시장의 다양한 변수를 염두에 두고 투자 매력도의 변화를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. 주택 투자에 성공하기 위해서는 무릎에서 매입하고 허리에서 매도하며, 신축 아파트에 투자하는 것이 효과적이다. 재건축은 자기 자본금을 늘리는 방식으로 접근한다. 재건축 아파트 투자시 입주 시점이 중요하다. 다양한 변수를 고려해 최종 매각 시점에서 투자 금액 대비 기대 수익률을 계산해야 한다. 부동산 투자흐름은 상업용 부동산으로 이동한다. 상업용 부동산 투자는 최종 수익률을 계산해 투자를 결정하는 방법론적 사고가 필요하다. 주택 가격 상승 제한으로 주택 투자 수익률이 낮아지면, 상업용 부동산 투자가 유리해진다. 월 임대료만으로도 은행 이자를 감당할 수 있는, 상업용 부동산은 금리 인상에 유연하게 대처할 수 있다. 오피스 시장의 빈익빈 부익부 현상은 상업용 부동산 임대 시장에도 영향을 미친다. 상업용 부동산 투자는 입지가 핵심이다. 상권 변화 움직임을 살펴보고, 입지적으로 유의미한 상권을 찾아내 투자해야 한다. 상권이 번성하려면 인구 유입이 많아야 한다. 4차 산업 중심지가 최적의 오피스 투자 지역이다. 밸류업은 건물을 리모델링하거나 증축, 신축한다. 구축 건물을 밸류업해서 임대하면 높은 임대 수익을 낼 수 있다. 한국은 실질 상속세율이 OECD 1위 국가다. 상업용 건물의 수익금은 절세에서 나온다. 세금을 합법적으로 줄이고 부를 대물림해야 한다. 투자에서 내 생각은 중요하지 않으며, 시장이 돌아가는 판을 읽을 줄 알아야 한다. 부동산을 한 번도 팔아보지 못한 사람은 엄청난 세금을 보면서 충격을 받는다. 매입 전부터 절세 계획을 세우는 게 중요하다. 투자 결정을 내릴 때 필요한 것은 객관적 분석능력이 아니라 용기다. 원칙과 기본을 지켜야 성공한다. 각론에 빠지면 사소한 것들에 매몰되어 방향을 잃는다. 부의 개념은 상대적이다. 가치를 높이는 일에 적극적으로 매달려야 한다. 부자는 성공을 위해 치열하게 산다. 을의 자세로 겸손하고 낮은 자세를 유지한다. 숨은 가치를 상상할 수 있어야 하며, 정보 필터링이 필요하다. "부동산 투자 대격변"은 부동산 시장 상황을 파악하고, 주택 투자 환경 변화에 따른 투자, 상업용 부동산 시장의 방향, 부동산 투자자의 마인드를 다룬다. 부동산 시장은 엄청난 변화를 겪고 있다. 경제 성장이 둔화되고, 인구가 감소하지만, 사회주의적 부동산 규제 정책이 판치고 있다. 고도성장기 부동산 시장 활황의 꿈에 빠져서, 과거처럼 부동산 투자를 하는 것은 위험하다. 인구가 줄어들면서, 비선호 지역은 급격하게 슬럼화되고, 상업용 부동산 시장도 예전 같지 않다. 변화의 시대에서 살아남으려면, 변화의 흐름을 읽고 대책을 강구해야 한다. "부동산 투자 대격변"은 주택 시장의 변화 상업용 부동산 시장의 가능성을 이해하고, 자신만의 투자 목표를 세우고 안정적으로 투자할 수 있도록 돕는다. 저자 박준연 님이 "부동산 투자 대격변"을 증정해주셨다. 감사드린다. #부동산투자대격변 #변화된패러다임에대비하라 #박준연 #두드림미디어 #부동산 #투자 |
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부동산 투자 공부를 하는 여러분 변화된 패러다임에 발맞추어 봅시다. 부동산 투자의 틀이 크게 변했다고 하는데.. 제대로 알고 대비해야겠어요. 저자는 부동산 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 토털 컨설턴트라고 합니다. 그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하고, 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다고 해요. 현재 유튜브 채널 ＜빌딩의 신＞을 운영하고 있습니다. 『부동산 투자 대격변 변화된 패러다임에 대비하라』는 시대가 변했으니 투자 방식도 변해야 된다고 합니다. 1955년~1963년 생을 1차 베이비부머 세대, 1970년~1974년 생을 2차 베이비부머 세대라고 합니다. 이들이 부동산 투자자의 중심에 있었다면 지금은 MZ 세대들이 유입되고 있습니다. 베이비부머 세대들의 퇴직, 인구 감소 등의 요인에 따라 부동산 공급 물량이 영향을 받겠죠. 정부의 세제 정책 또한 눈여겨봐야 할 요소이구요. 물가는 항상 상승하죠. 부동산 가격도 항상 상승 곡선이었습니다. 하지만 크게 휘청인 때가 있었으니... 1997년 IMF 시절입니다. 모두의 걱정과는 달리 경제는 빨리 회복했어요. 다시 또 한 번의 위기가 찾아옵니다... 2008년 서브프라임 모기지론.. 세계 금융 위기의 변수에 부동산은 직격타를 맞았습니다. 최근에는 코로나 팬데믹 사태였죠. 이처럼 부동산 투자를 한다는 것은 미래를 아무도 예견할 수 없는 일입니다. 투기가 아닌 투자를 하려면 무턱대고 시작하기보단 기초 공부부터 차근히 다질 필요가 있어요. 전문가들이 매스컴에서 떠드는 것도 미리 짜인 내용에 대한 의견일 수도 있다고 하니 "~카더라" 통신에 현혹되지 말아야 해요. 한 사람의 의견에 매진하기보다는 여러 명의 다양한 시각을 들어보고 내 것으로 만들면 좋을 듯합니다. 저자는 주택 용이 아닌 상업용 부동산에 대해 수익 가능성이 높다고 보고 있군요. 부동산의 종류에 따라 짧게 수익을 얻고 자본금을 마련할 것인지, 꾸준히 보유하고 있을 것인지 알려주기도 합니다. 내용의 난이도는 초보가 읽어도 이해할 수 있는 수준입니다. 제가 부동산 왕초보인데 막힘없이 완독했으니까요. ㅎㅎㅎ 부동산 투자 공부를 시작하는 분들이라면 한번 읽어보시길 추천해요. |
 "부동산의 새로운 흐름을 배워가는 시간" ㅡ 주택 시장의 변화와 상업용 부동산 투자의 중요성을 다룬 책. ㅡ 유튜브 '빌딩의 신'으로 유명한 부동산 투자 전문가 박준연 작가님의 신간이 나왔어요. 저는 '퍼팩트 입지' 전작으로 작가님을 처음 알게 되었는대요. 이번 책에서도 새로운 시각과 전망을 제시 해주셔서 유익한 시간이었습니다. ㅡ 1. 부동산 사이클이 짧아지고 있다. 인터넷의 발달로 부동산 투자 정보가 대중화되고, 부동산 사이클이 짧아지는 추세라는 것. . 2. 인구 절벽 문제. 출생자 수 감소로 인한 인구 감소가 커지는 만큼 부동산 시장에서도 고려해야할 점이 달라졌다. . 3. 기대 수익률을 잘 따져봐야 한다. 국내 부동산 시장의 기대수익률이 낮아지고 있으며 각종 세금 문제에 관해 잘 판단해야 한다. . 4. 상업용 부동산의 투자 매력이 높아지고 있다. ㅡ 최신 정보에 입각한 부동산 전망과 해석이 좋았어요. 우리가 부동산 투자를 고려하며, 미쳐 생각하지 못하는 각종 세금 문제에 대해서도 다뤄주셔서 많은 도움이 되었습니다. . 특히 이번 책에서는 '상업용 부동산'에 대해 이야기하는데 '돈이 잘 안되고 복잡하다'는 고정 관념을 깨는 새로운 시각을 얻을 수 있었습니다. . 현재 시장의 흐름을 이해하고, 장기적인 관점에서의 투자를 고려해 볼 만한 다양한 사례와 데이터들은 통해 부동산 시장을 공부해갑니다. . 부동산 시장의 흐름과 그에 맞는 투자 전략을 고민하고 계신 분들에게 추천드립니다. ㅡ **책 속 내용 중** 화폐 가치가 하락하면 부동산과 같은 실물자산 가격이 오르는 것은 기본이다. -p.34 투자 성공의 마지노선을 잡는 기준이 '시장 예금 금리보다 높은 수익률을 낼 수 있는가?'하는 것이다. 남들 오르는 것보다 조금아리도 더 오르거나, 시장 금리보다 높은 수익을 거둘 수 있을 때 비교적 성공한 투자라고 볼 수 있다. -p.57 개별 물건 별로 투자 매력도가 변화할 수 있으며, 정부 정책 변화, 주거 양극화, 나홀로사는 MZ세대 증가 등 다양한 변수를 염두에 두고 투자 흐름을 짚어나가야 한다. -p.83 주택의 주목적이 '거주'라면 상업용 부동산은 '수익'을 내는 데 초점이 맞춰져 있다. 그래서 상업용 부동산에 투자할 때는 '임대를 하고 소득을 발생시킨다'는 원칙이 가장 중요하다.-p.158    ㅡ * 박준연 작가님 이벤트에 선정되어 정인부동산그룹(주) 에서 도서만을 제공받아 작성한 리뷰입니다. ㅡ . . . #부동산투자대격변 #박준연 #두드림미디어 #정인부동산그룹 #부동산공부 #책추천 #책리뷰 #서평단
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   인생 최종 목표가 건물주는 아니지만, 그래도 내 건물을 하나라도 가지고 있는 것과 아닌 것의 차이는 크기에.. 막연할지라도 '건물주'라는 꿈을 꾼다. 비단 나뿐만 아니라 많은 사람이 건물주를 꿈꾼다. 오죽했으면 온라인 건물주라도 되기 위해 블로그, 인스타그램, 유튜브, 브런치 등 무수한 도전을 하는 게 유행일까. 건물주가 된다는 게 아직도 실감은 나지 않지만, 아예 손 놓고 있기엔 세월이 아깝다. 그래서 ＜부동산 투자 대격변＞을 읽었다. 정인부동산그룹(주) 대표이자로 유튜브 ＜빌딩의 신＞에서 상업용 부동산에 대한 모든 것을 알려주는 일타강사로 승승장구하는 박준연 작가의 인사이트가 궁금했으니까. 부동산 선진국에서 투자의 꽃은 상업용 부동산으로 통합니다. (p7) 상업용 부동산은 정책 리스크가 많지 않다. 건물이나 상가 등 상업용 부동산은 기업가가 사업 등 상업 활동을통해 부가가치를 생산하는 기본 사업장이다. (p177) 상업용 부동산이라. 막연히 건물을 갖고 싶다고 생각했지만 부동산에 관해 더 깊은 부분을 알고 있진 않았다. 분명 어디서 봤을 거고 이야기도 들었겠지만 조금은 낯선 느낌이다. 역시 꾸준히 공부를 해야 한다.  착한 사람은 우유부단할 확률이 높기 때문에 투자하기 어렵다. (p230) 너무 착해도 탈인 21세기. ＜부동산 투자 대격변＞은 전문적인 이야기도 당연히 나와있지만, 부동산 좀 제대로 해보고 싶은 사람을 위한 마인드 세팅 부분까지 다루고 있다. 적은 돈이 왔다 갔다 하는 일이 아니다보니 마인드 무장은 필수! 안정적이고 편안한 삶을 위해 우리는 치열해야 한다. 치열함과 꾸준한 노력이 부동산과 같은 큰 부를 안겨다 준다. 책만을 제공받아 솔직하게 작성한 글입니다.
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