『공장투자 이렇게 쉬웠어?』의 저자 긍정케이님을 행복재테크 내에 있던 부동산 투자스터디에서 일찍이 처음 뵈었을 땐 10년 가량 현직에서 활동 중인 공장 매매 전문 중개사라고 소개를 받았었다.

하지만 깊이 이야기를 나눌 기회도 없이 본인의 스케줄 감당이 버거우시다는 소식과 함께 얼마 지나지 않아 스터디 활동을 그만두시게 되어 그렇게 관계가 소원해졌던 기억이 있다.

그러다가 행복재테크의 유튜브 채널 행크TV의 고수의 장바구니 파트에 출연하여 공장투자에 대한 설명을 우연히 듣게 되었고 머리를 한 대 띵 맞은 것 같은 기분이 들었다.

부동산 중개사님들도 잘 살펴보면 모든 분야의 부동산을 두루 섭렵하는 것보다 한 분야만을 집중하여 다루는 모습을 띄는 중개사님들이 많은데 긍정케이님은 그 중에서도 경기 남부지역의 공장 매매와 임대를 전문으로 다루시면서 2000건 이상의 공장 매물 현장 답사와 400여건의 공장 물건 처리로 10년 가까이 경험을 쌓아오셔서 노련미를 뿜어내는 모습이었다.  

그러면서 내 간접 투자사례로 떠올릴 수 있는 의문투성이였던 주변 지인들의 투자사례를 하나씩 떠올리는 계기가 되었다.

주변 지인 중 한 팀이 있는데 아파트형 공장이 아닌 토지를 제대로 깔고 있는 매가 20억원 상당의 신축 제조공장을 신탁공매로 낙찰받아서 3년이 넘도록 임대도 못 맞추고 이자내는걸 버거워하며 소유하고 있다가 3년이 지나 시세 차익도 거의 없이 매도를 했다는 소식을 들었다. 

다른 한 지인은 유치권 신고가 되어 있는 공장을 경매로 낙찰 받아서 개가 여러마리 풀어져 있는 공장을 찾아가 유치권자를 상대하며 이 역시 2년 가까이 소송을 하며 겨우 소송에서 이겼으나 시세 차익을 내고 매도완료했다는 소식은 아직 접하지 못한 투자 사례도 옆에서 숨죽여 지켜보았던 경험이 있다.

또, 10억이 안되는 작은 규모의 임차를 맞추어야 하며, 현장 실사를 통해 축사 바로 옆에 위치하여 비관적으로 보았던 공장이 불과 몇개월 만에 1억 가량의 시세 차익을 내며 의외로 빨리 매도되는 모습을 보며 그저 우연이겠지, 운이 좋았겠지라고 생각했던 사례 빠른 거래가 가능했던데에는 다 그럴만한 이유가 있었구나 하며 긍정케이님의 책을 읽으며 고개를 끄덕이게 되었다.  

초보투자자로서 아직 접해보지 못한 영역의 공장 투자는 이 두 세 건의 간접사례 만으로도 두려운 마음이 들게 하기에 충분했다.

나의 부동산투자의 절대 지켜야 한다는 철칙으로 내가 언제든지 매도하고자 하는 부동산은 시간을 지체하지 않고 바로 매도 가능한 부동산만을 매수하자 였기 때문에 나중에 묶여도 될 만큼의 자금이 생겼을때 그때 매수 매도가 어렵지만 수익이 큰 분야의 부동산 매수를 고려하자고 마음속으로 생각했던 부분이 있었다.

부동산 투자가 매수는 쉽지만 매도는 쉽지 않다는 경험을 직·간접적으로 여러 차례 해 보았기 때문에 되도록이면 임대나 매매 수요가 많은 부동산만을 취급하자는 생각을 가지고 있었고 그것을 어기지 않는 투자를 해 왔었다.

하지만 긍정케이님의 『공장투자 이렇게 쉬웠어?』라는 책을 읽으며 간접적으로 경험했던 사례들의 문제점이 무엇이었는지에 대한 해답을 스스로 찾을 수 있었고, 공장 까막눈 시절 경매물건을 찾아 임장활동을 하며 몸으로 경험했던 공장 매물들에 대한 투자 방향과 접근 방법에 대해서도 머릿속에서 차곡차곡 정리가 되는 느낌이었다.

부천의 병원에서 나오는 병원복을 전문 취급하는 세탁공장이나 김포와 인천의 경계지역에 위치한 산업단지, 개별입지의 공장들을 임장했던 경험들이 긍정케이님의 책을 읽으며 막연하게 궁금했던 부분이나 경매로 나온 이유 등이 퍼즐이 하나하나 짜 맞추어지는 느낌이 들어 소름이 돋을 정도였다.

가장 중요한 것은 긍정케이님의 『공장투자 이렇게 쉬웠어?』라는 책을 읽어내려가면서 공장 매매나 임대를 할때 알고 있어야 주의사항 등  A부터 Z까지 공장 투자에 대한 모든 부분을 다루어 주고 계셔서 더욱 믿음이 가고 새로운 영역에 대한 투자의 자신감을 갖게 해주기에 충분한 책이라는 것이 매우 고무적인 일이었다.

대부분의 유튜브에서 소개되는 영상이나 부동산 투자관련 책들은 주의 할 점보다는 이렇게 하면 돈 벌 수 있다는 대책없는 입문용 정보들이 대부분이지만 긍정케이님의 책에는 저자의 많은 경험을 통해 터득한 공장 투자시 유의사항들이 자세한 사례를 들면서 나열되어 있어서 그런 부분들이 개인적으로 도움이 많이 되었던 거 같다.

3년전 신탁공매로 매수했던 아파트를 팔기 위해 세입자를 내보내고 간단히 청소를 하러 토요일 주말 울산에 들렀다가 저녁노을이 지는 태화강 뷰의 어느 카페에서 긍정케이님의 책을 읽기 위해 자리를 잡고 기념으로 한 컷 찍어 보았다.

나의 부동산이 어서 빨리 팔리기를 기도하며.... 그리고 긍정케이님께서 안내해주신 공장 토지투자에 첫 발을 내딛어보는 순간을 잠시 상상해 보았다.

사진 설명을 입력하세요.

목차

출처 입력

사진 설명을 입력하세요.

part 1은 현 시점에서 공장투자를 해야하는 이유에 대해 설명하고 있다.

부동산 하락장이 거의 2년이 넘어가는 시점이지만 주거용 부동산에 있어서는 여전히 규제가 많이 적용되고 있어서 새로운 부동산 투자나 기존 보유 부동산에 대한 처리에도 어려움이 있다.

취득세와 보유세, 그리고 대출실행과 대출이자까지 .. 지금은 유지만으로도 벅찬 현실에 놓여있다고 볼 수 있다.

그런 면에서 공장투자는 아주 매력적인 부동산 투자처라는 생각이 든다.

신축도 공사비 상승으로 인해 녹록치 않아서 이미 지어진 공장을 대상으로 긍정케이님이 제시하는 투자 요건을 갖춘 공장에 더욱 눈이 가는 건 부인할 수 없는 상황일 것이다.

저자는 계획관리지역이나 자연녹지지역에 위치하면서 지가상승이 예상되는 지역의 토지에 투자한다는 개념으로 공장매물을 찾아볼 것을 추천한다.

실제 투자 사례로 보여주었던 경기도 화성시 팔탄면의 공장은 60평에 10억 이내의 매가로  대출 90%와 보증금을 이용하여 실투금이 3700만원으로 22년 초에 매입하여 23년 기준 현 시세차익으로 1억원의 수익을 예상하고 있다고 적혀있다.

23년은 지금보다 부동산 상황이 더욱 공포의 도가니 였을테니 지금은 그 이상의 수익이 충분히 예상되기도 한다.

주식으로 치면 우량주를 매수하여 예상했던 수익률이 달성되면 파는 그런 투자방식인듯 느껴졌다.

 부동산 활황기를 지나 불황기가 와도 거래량만 줄어들뿐 시세는 거의 빠지지 않는 토지 투자는 어찌보면 가장 안전한 투자이기도 하여 내 돈을 잃지 않는 투자를 지향하는 나로서는 정말 최고의 투자처가 아닌가 싶다.

게다가 개발이 안된 원형지의 경우 비사업용 토지라서 세금도 많이 물어야 하고, 투자금이 적은 영세 투자자로서 대출을 받아서 투자해야 하는 상황에 대출이자 부담도 생각만해도 몸서리가 처질 지경이다.

건축비가 500만원 이전인 때에는 농지개발이나 산지개발비를 부담하고 신축을 하기에도 매력적인 원형지 투자를 이제는 더이상 꿈꾸기가 쉽지 않아보인다.

최근 원형지를 투자했던 지인들도 신축을 하며 추가에 또 추가를 거듭하는 신축비용때문에 고생을 많이 하는 모습을 더러 보았기 때문에 이젠 그런 리스크를 안고 더 이상 투자하고 싶은 마음이 들이 않는 요즘이다.

대표사진 삭제

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

실전팁으로 부동산 하락장에 좋은 물건이 매물로 많이 나와있으니 더 열심히 임장을 다니고 물건보는 눈을 키우라고 저자는 이야기하고 있다.

사업하는 공장 사장님들이 은행에서 받은 근저당을 감당하지 못하거나 개인적인 사정으로 인해 평소처럼 매물을 내놓지만 상승장에서 토지투자를 하고 싶어하던 투자자들이 얼어붙은 부동산 투자 시장에서 자취를 감추고 뜸해진 틈을 타서 좋은 매물을 이것 저것 살펴볼 수 있는 좋은 기회라고 한다.

부동산 사장님들도 한가한 시간을 보내고 계신 분들이 많으니 주변 지역 부동산 상황까지 자세히 브리핑 받을 수 있는 기회이니 틈나는 대로 부지런히 임장 다녀보아야 하겠다.

 그리고 부린이가 쉽게 부동산 고수가 되는 깨알 꿀팁으로 행복재테크라는 커뮤니티를 이용하여 같은 목표를 가진 여러 사람들과 온 ·오프라인에서 만나 즐겁고 서로 자극을 주고 받으며 성장할 것을 이야기한다.

나도 이 부분은 누구보다 공감하고 있어서 커뮤니티를 적극 활용하고, 참여기간 동안 부지런히 다녀보고 적극적으로 소통할 것을 권하고 싶다.

사진 설명을 입력하세요.

part 2는 공장투자의 접근방법을 하나하나 짚어주는 부분이다. 

공장의 수요와 공급은 지역마다 차이가 있고 이를 확인하는 방법으로 여러가지 기업경기지표를 확인하는 방법에 대해서도 구체적으로 명시해준다.

인적이 뜸한 곳에 위치한 공장을 매입하는 것보다는 공장을 가동하기 좋게 편의시설이 갖추어진 공장 밀집지역에 위치한 매물을 확인할 것을 이야기 하고 있다.

발품을 팔기전 위성사진등으로 파란색 지붕이 밀집되어 있는지를 확인하고 로드뷰까지 확인한 후 공장매물이 위치한 곳의 진입도로의 소유현황을 파악하고 디스코등의 실거래가 확인 가능한 사이트를 통해 정확한 시세를 살펴봐야 한다.

사진 설명을 입력하세요.

공장의 중요 옵션인 전기설비, 호이스트, 컨테이너 유무를 확인한 뒤 매도, 매수자와 협상시 세가지의 중요 옵션을 통해 밀당을 권하는 센스를 보여주어 또한번 긍정케이님의 디테일함에 절로 감탄사를 낼 수 밖에 없었다.

사진 설명을 입력하세요.

그밖에도 책 후반부에 들어서면 실전 일반 공장물건 분석 실전 사례와 매입해야할 공장 매입하지 말아야 할 공장, 임차로 받으면 좋은 업종, 비추천 업종 등 공장 투자의 모든 것에 대해 짚어주고 있다.

대표사진 삭제

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

끝으로 아이들과 임실 수련회를 다녀오며 달리는 고속버스안에서 긍정케이님의 공장투자 이렇게 쉬웠어? 의 책내용을 하나하나 떠올리며 임장가고픈 마음을 뒤로하고 스마트폰으로 창밖의 공장과 창고 모습을 사진으로 담아 보았다 ㅎㅎ

다음 내 법인 소유의 부동산은 아마도 멋진 토지를 품고 있는 공장이 아닐까 상상해 본다.♥