 대한민국 부동산 시장의 불패 신화도 한 풀 꺾인 모습으로 보여진다. 하지만 잠시 잠깐의 상황으로 판단할 수 밖에 없는 것이 부동산 시장의 경기는 장기적인 안목으로 파악해야 하는 시장이기에 현재의 추세만을 놓고 왈가불가 할 수 있는 상황은 아니라는 이야기이다. 그렇다면 잠시 잠깐이라도 부동산 투자에 대해 불황이라 떠들어 대는 현실에서 투자자는 어떤 투자 대상을 골라 투자해야 바람직한 효과를 얻을 수 있을지를 고민하게 된다. 옛 말에 도깨비 돈으로 땅을 사면 빼앗기지 않는다는 말이 있듯이 부동산의 꽃은 토지다. 오늘날 부동산 투자를 한다며 나서고 있는 사람들의 대부분은 아파트와 같은 건물투자에 집중한 사람들이라 토지투자에 대해서는 모르는 경우가 많다. 먼나라, 타인을 생각할 것이 아니라 나, 우리가 부동산 투자에 있어 토지 투자를 한다면 과연 어떻게 해야 하는지를 상세히 알고 싶어할 것이라 생각할 수 있다. 그러한 욕구를 충족시켜 줄 책을 만나 읽어본다. 이 책 "불황시대의 토지쇼핑" 은 부동산 투자의 꽃에 투자 하고자 하는 사람들을 위해 무엇을 어떻게 해야 하는지를 20년 이상 토지관련 PM 컨설팅을 해 온 저자의 경험과 노하우를 녹여낸 지식을 만나볼 수 있는 책이다. 부동산 광풍을 일으킨 아파트 시장의 거품이 빠지고 있는 실정이라면 새롭게 부각되는 시장으로의 토지 투자 시장은 시작이라 판단할 수 있는 상황이라 여겨진다. 물론 거의 모든 부동산 시장들이 서울과 수도권을 향해 해바라기처럼 되어 가고 있음을 무시할 수 없지만 토지 투자 시장이 아직은 활황장이 아니라는 생각을 느껴 볼 수 있다면 부동산 공화국에서 부동산으로 신분상승의 가능성을 꿈꿀 수 있는 일은 토지 시장으로 만들어 보아도 좋을 듯 하다. 저자는 불황시대의 토지 시장 특징 및 투자전략을 자신의 경험적 사례를 통해 설명해 주고 있어 토지투자 쇼핑을 원하는 이들에게는 유익한 도움이 되리라 판단할 수 있다. 어떤 부동산 투자를 선택하든 원론적인 부분을 빠트리고는 할 수 없는, 아니 해서는 안되는 일이기에 저자는 상세하게 설명하며 이해를 돕고 있어 토지투자에 대해 지식이 없는 독자들에게는 매우 좋은 기회를 제공한다 볼 수 있다. 저자 뿐만 아니라 부동산 투자 전문가라고 지칭하는 거의 모든 사람들이 말하는 바는 수도권을 중심으로 발전할 가능성을 말하기에 저자의 주장 역시 그와 같다 볼 수 있으며 마지막 장에 실어 놓은 토지투자 유망 지역을 보면 더욱 확실한 감을 느낄 수 있다. 부동산 투자는 나, 우리의 인생, 삶을 유지 또는 바꿔 놓을 수 있는 매우 커다란 변수이자 기회라고 할 수 있다. 아파트나, 상가는 회전율과 같은 성향을 갖고 있지만 토지 투자는 회전율도 좋지 않고 환금성도 좋지 않은 투자대상이기에 투자 대상으로 선정하기 까지 무척이나 신중한 결정을 내려야 하는 현실을 맞이할 수도 있다. 저자는 부동산 시장의 트랜드, 흐름을 파악하고 자신의 자금 상황 및 투자 목적에 부합하는 토지를 선택하라고 말한다. 즉 부동산 투자로의 토지 쇼핑에 대해 지식을 키우고 안목을 넓혀야 비로소 나, 우리가 원하는 고수익을 얻을 수 있음을 시사하는 저자의 토지쇼핑에 대한 기대감만큼 나의 투자 목적에 맞는 땅을 찾아 성공적인 투자 결실을 얻길 고대해 본다. **네이버 카페 책을좋아하는사람의 지원으로 개인적 의견을 솔직하게 작성한 리뷰입니다** |
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'불황시대의 토지 쇼핑' 은 책제목에서 알 수 있는 것처럼 우리나라 토지 시장의 현황과 토지 재테크 투자 노하우를 제대로 이해하고 활용할 수 있는 방법이 무엇인지 알기 쉽게 설명하는 책이다. 누구나 토지 투자에 대해 많은 관심을 가지고 있는 상황에서 정책이 자주 바뀌고, 지역마다 정책에 영향을 받는 정도가 각각 다른 상황이고 토지 관련 뉴스는 끊임없이 나오고 있으며 위기설까지 대두되고 있다. 그래서 수 많은 사람들이 언제 토지를 사고 팔아야하는지, 어디에 투자해야하는지에 대한 감을 도저히 잡을 수가 없어서, 많은 고민과 걱정을 한다. 그렇기 때문에 혼란스러운 토지 투자 시장을 제대로 이해하고 적절한 시기, 적절한 곳에 투자하는 것이 어느 때 보다 중요하다. '불황시대의 토지 쇼핑' 은 토지투자 트렌드를 읽어라, 토지 소비 트렌드가 바뀌고 있다, 토지 쇼핑을 위한 체크 포인트, 토지투자 유망지역 분석으로 주제를 나누어서 설명하기 때문에 토지 투자에 필요한 실전 지식과 저자만의 투자 노하우가 무엇인지 하나 하나 쉽게 배울 수 있었다. 토지 투자는 시장의 흐름을 이해하는 것이 최우선 과제이고 시장을 제대로 파악해야 토지 투자를 슬기롭게 잘할 수 있기 때문에, 토지 투자에 있어 가장 중요한 것은 투자시점이고 가치 있는 지역의 토지를 싸게 살 수 있는 토지를 보는 안목과 저평가된 문건을 찾는 것이 중요하고, 토지 투자에서 잃지 않고 수익을 내기 위해서는 땅 값이 오르내리는 토지 사이클과 지역을 제대로 이해하고 있어야 한다는점을 무엇보다 중요하게 생각해야 할 것 같다. 책을 통해 토지 투자의 기본적인 내용부터 토지 투자에 필요한 자금을 마련하기 위한 수단, 투자할 토지를 제대로 고르는 방법과 땅 값을 올리는 방법이 무엇인지, 돈이 되는 땅에 투자하는 방법, 제대로 토지 투자를 하기 위해 반드시 알고 있어야 하는 사항, 토지 투자와 관련된 세금 사항, 주의 해야하는점들이 무엇인지 등 토지 투자의 기초부터 응용까지. 전반적인 내용들을 하나 하나 쉽게 배울 수 있어서 도움이 됐다. 그동안 토지 투자에 대해 잘 알지 못하고, 복잡하다고만 생각해서 큰 관심을 갖고 있지 않았고, 토지 투자는 나와 큰 관련이 없다고 생각했었다. '불황시대의 토지 쇼핑' 을 통해 어렵고 복잡하게 느껴지는 토지 투자에 대한 전반적인 개념과 지식 등을 종합적으로 배울 수 있었고 배운 내용들을 바탕으로 효과적으로 투자해야갰다. 출판사에서 도서를 제공받아 직접 읽고 작성한 서평입니다. |
   불황시대의 토지 쇼핑? 사실// 돈이 있다면! 같은 가격의 토지냐, 아파트냐 어느 쪽을 매매 할지 고민이 되지 않는다. 당연히 아파트 먼저 매매 해야 한다고 생각 했다. 내가 다니는 직장 근처나 아이들 학군이 잘 되어 있는 곳 아파트에서 살아야 모든 생활이 편하기 때문이다. 토지 주변엔 학군이나 생활 편의 시설이 잘 정비되어 있지 않다. 아파트 옆엔 모든 것들이 잘 정비되어 있고, 생활하기 너무 편하다. 그래서 아파트를 선호 한다. 하지만... 책을 읽고는 모르겠다. 어느 지역을 가도 아파트가 천지다. 대한민국 인구수는 급격히 줄고 있는데 ... 집은 점점 많아 지니 수요가? 맞을까? 지역마다 편차는 있겠지만 이젠 어떻게 변할지 잘 모르겠다. 토지가 갑이 될지 아파트가 쭈욱~ 갈지...? 이인수 코랜드연구소장님은 토지가 답이라고 한다. 내용중에 고시텔, 원룸텔, 오피스텔 = 성냥갑 건물 토지 지분이 거의 없는 면적의 건물을 사는 것. 원룸사서 월세 받으며 파이프라인을 만든 다는 원대한 꿈이 있었는데.... 토지 지분이 거의 없는 성냥갑 건물이란 단어를 본 순간.... 사고싶지 않아 졌다.! 오래되면 오래될수록 건물값은 사라지고 토지지분에 대한 값이 남는데 지분이 거의 없는 건물을 사서 본전을 뽑는들... 팔지도 못하고 // 혹시나 해서 자가인 아파트 대지 지분을 봤는데 머리가 꽝했다... 24평형 아파트인데 지분이 10평이다..... 난 10평을 사기 위해 20년을 일해서 번 돈을 갖다 부었다. 재개발시 보상은 10평을 받는다.... 뭐지.../ 무언가 수지 타산이 맞지 않는다..... 물론, 토지도 아파트보다 못한 곳이 너무 많기 때문에 매매시 주의해야 한다. 부풀려진 거짓 정보를 주의 하는 방법등 토지에 관련된 다양한 정보에 대한 이야기가 나와 있다.
토지 투자를 시작해야 하는 이유! 땅값은 시간이 지나면 어떻게든 오른다. 현금을 통장에 넣어 놓고 보면// 땅값이 오르는 비중과 현금을 묶어 놓은 비중의 차는 크다.
현금은 굴려야 불려진다는 말이 있듯이 ~ 땅으로 투자해야 한다는 진리가 나온다. 하지만, 토지의 가치를 판단하는 방법을 공부해야 한다. 마냥 땅값이 오르기만을 기다린다면... 늙어 죽을 지도...;; 이인수 소장님은 토지의 가치를 알수 있는 방법들에 대해서 알려주신다. 개인적으로 책이 두껍고 내용도 좀 빼 곡해서 어렵다. 읽으면서 이해한 정보는 아무레도 역세권과 생활 편의시설이 완비된 곳이 오르는 건 당연지사고~ 정부나 지자체에서 발표하는 도시계획을 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 국가철도망 사업을 주목 해야 한다. 특히, 철도가 겹쳐지는 환승역은 더욱 투자가치가 높다. 현재 서울 사람들이 지방에 토지투자를 많이 하고 있다. 전원생활을 꿈꾸고 서울과 가까운 지역에 투자를 하는데 수치로 보면 서울땅의 7곱배의 시골 땅을 매매한다고 나온다. 어느 지역인지는 책에서 찾아 보세요. ^^; 수치 및 표어등으로 한 눈에 볼 수 있도록 정리가 되어 있습니다. 책을 읽으면서 머리 속에 서울을 중심으로 도로와 철도가 쫘악 펼쳐지는 듯한 구상이 그려지면서 쭉쭉 뻗어 나가다가 어느 지역이 딱하고~ 보이는 듯해서 신기한 경험을 한 것 같습니다. 모두들 토지 쇼핑을 잘~ 해서 대박 나세요.^^ 주의할 점등도 너무 잘 나와 있어요. 감사합니다. #불황시대의토지쇼핑#이인수#청년정신#컬처블룸#컬처블룸리뷰단 |
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책을 통해 토지강의를 듣다/불황시대의 토지쇼핑 나의 인생계획중 하나가 토지 구매이다. 늘 아파트에서만 살았다. 그러던 어느날 텃밭가꾸기에 대한 로망이 생겼다. 아파트 단지에서도 텃밭분양을 하는데 워낙 경쟁률이 치열해서 엄두도 내지 못한다. 예전엔 시골에 계신 할머니, 외할머니 댁에 가서 흙이라도 밟아보며 이것저것 식물도 관찰하고 곤충도 잡으며 하루가 어떻게 가는지 모르게 시간을 보냈다. 철마다 나오는 옥수수, 수박, 토마토등을 심심풀이로 따먹으며 말이다. 자식을 낳고 보니 내 아이는 시골이라는 곳이 없다. 도심 속 공원에서 곤충을 채집하고 식물을 관찰하지만 자연이 주는 소소한 간식 거리같은 선물은 없다. 괜히 따다가는 경찰서 행이다. 이러한 생각들도 나는 점차 토지에 대한 로망이 커져갔다. 매년 여름휴가 때면 전쟁이다. 그러다가 아~ 우리도 별장하나 있었으면 좋겠다. 수영장도 있고, 팬션비용,휴가비용 몇 년(?)만 아끼면 팬션 소유할 수 있지 않을까?라는 생각이 들 정도다.
주변 지인들은 땅도 잘 사던데.. 나는 두려움이 앞선다. 사기도 많고 땅 잘못사서 맹지이거나 평생 개발을 못하는 땅으로 묵혀둬야하면 어쩌지 하는 마음에 주저한다. 그러다 불황시대의 토지쇼핑이라는 책을 읽으며 나의 두려움을 조금씩 내려놓게 되었다. 토지 쇼핑 저자는 대한민국 1호 네이버 토지투자 전문 카페 코랜드아카데미 이인수 소장님이시다. 토지쇼핑 책은 총 4파트로 구성되어 있다. 토지투자 트렌드와 트렌드의 유행을 분석하고 토지쇼핑을 위한 체크포인트를 알려주며 투지투자 유망지역을 분석까지 해주는 꼼꼼한 안내서이다. 먼저 토지에 대한 접근이 어렵다. 이러한 접근을 쉽게 하기 위한 방법으로 토지를 쇼핑하기 전에 먼저 챙겨할 것들에 대해서도 소개해 준다. 그리고 중요한 것! 세금! 개정된 토지 취득세에 대해 설명하고 절세를 위한 꿀팁또한 알 수 있는 유용한 책이다. 마지막에 유망지역 분석에 서울의 몰락, 경기 남부시대의 개막이라는 제목의 글을 읽고 더욱 집중하며 읽었다. 소장님이 알려준 지역을 더욱 깊이 공부하며 용기내어 토지 쇼핑을 해야겠다는 마음가짐이 들었다. 이인수의 천기누설 토지투자 시리즈는 토지쇼핑이 13번째이다. 이 책을 읽는 것은 토지강의를 들은 것처럼 워낙 세세하게 알려주어 앞으로 토지투자 시리즈를 완독해 나가야할 목표까지 생기게 만든다.
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 5도 2촌 생활과 자급자족하는 삶에 관심이 생겨 작은 텃밭이 있는 집이 있으면 좋겠다는 생각이 들었다. 그러면서 토지 구매는 어떻게 이루어지는지 궁금했다. 토지 투자에 대한 내용이 주를 이루지만 꼭 투자 목적이 아니더라도 토지를 구매함에 있어 주의해야 할 부분들을 전반적으로 알게 될 수 있어 토지에 대한 지식이 전무한 사람의 입장에서 흥미롭게 읽었다. 
인구가 유입되지 않는 곳이라면 만사휴의(모든 것이 끝났다, 어찌 손을 써볼 도리가 없다.)라고 말하지만 절대적인 조건은 아니라고 한다. 하지만, 투자의 중심에 '사람'이 없다면 급매로 사더라도 팔리지 않을 수 있기 때문에 반드시 고려해야 한다는 것이다. 부동산 투자에 있어 주택이나 상가 등의 투자에 비해 토지 투자는 훨씬 어렵다고 한다. 토지 투자를 하기 전 토지에 대한 지식과 투자 스킬을 갖추고 이론적 기반을 바탕으로 발품을 많이 팔아야 한다. 성공적인 토지 투자를 원한다면 반드시 가능한 자주 현장을 찾아봐야 한다.
세부적으로는 더 공부를 해야겠지만 토지 투자든 토지 구매든 알고 있는 토지 지식이 전무하다면 이 책 하나로도 많은 도움이 될 것 같다.
혹시 저 말을 들어보지 않았다면 나처럼 토지에 대한 지식이 많지 않을 테니 많은 도움이 될 것이다. 나 역시 처음 들었기 때문이다. 
세컨드하우스와 전원주택에 대해서도 현실에 맞게 구매할 수 있도록 선택에 유의할 점들을 말해준다. 향후 되팔 때도 고려해야 할 부분들을 알 수 있어 정말 토지에 관련된 지식이 전혀 없는 사람들에게는 더없이 도움이 될 책이다. 아파트 투자와 어떻게 다른지 토지 투자 시 유의할 점이나 유망지역에 대한 분석 등 전반적인 토지 투자와 관련된 내용을 대략적으로나마 알 수 있었던 것도 좋았다.
토지에 대해 알고있는 지식이 전혀 없는 사람으로서 많은 새로운 것들을 알게 된 책이다. 처음 접하는 용어들이 많지만 대부분 다 설명을 해주고 있어서 어렵지 않았고 더 궁금한 건 찾아보면 될 것 같다. 토지 투자 경험이 많은 분들보다는 왕초보, 초보인 분들에게 더 많은 도움이 될 책이다. *해당 출판사로부터 도서를 무료제공받아 솔직하게 작성하였습니다.* |
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IMF보다 더 최악의 경기체감을 하고 있다는 분들이 많습니다 그때는 어릴때라 IMF에 대해서 체감하지 못했는데 어른이 되고 아이를 키우는 부모가 되니 요즘의 경기에 몸서리치고 있어요 이렇게 경기가 안좋다고 해도 서울의 집값은 역대급으로 오르고 있고 여기저기 재개발 소식이 들이면서 토지의 가격이 천정부지로 치솟고 있습니다 대한민국 땅이 좁기 때문에 어떤 땅이든 사두면 언젠가는 오를 것이라던 어른들의 말씀이 이제서야 피부로 느껴지는데요 부동산투자의 단점은 장기간 묶여있어야하다보니 돈의 회전이 빨리 이루어지지않아서 꺼려지게 되고 투자가치가 어떻게 변화될지 예측하기가 어려워 선뜻나서지지않았고 실제로 투자했다가 손해를 본 경험이 있어서 다시금 부동산투자에 대한 두려움이 생겼는데요 불황시대에 알짜배기 토지를 구입하기 위한 노하우를 배우고 싶어서 이 책을 선택하게 되었어요 대한민국 1호 네이버 토지투자 전문카페 '코랜드 아카데이' 이인수 소장이 알려주는 토지투자 트렌드와 유망 투자 지역 분석까지 발품을 팔지않고 알아볼 수 있는 알짜배기 정보들이 담겨있는 책이랍니다 한때 꼬마빌딩과 아파트 투자에 대한 열기가 치솟았는데 아파트 투자는 가고 땅투자가 온다고 말하는 저자의 생각이 궁금했어요 토지를 투자하기 전에 먼저 내가 구입하고자하는 토지 속성을 알아야한다는 것과 유행하는 토지와 유행을 타지 않는 토지에 대한 이해, 토지 구입을 위한 현장조사 등에 대한 이야기들을 속시원하게 알려주고 있습니다 실제로 구입하려는 땅을 방문했음에도 불구하고 그 땅이 금싸라기 땅임을 알지못하고 구매를 하지 못한 경우도 있었는데요 땅의 가치를 알아보는 안목을 키우기 위해 어떻게 해야하는지도 잘 알려주고 있었어요 현재 토지투자 핫플은 화성과 평택 이라 할 수 있는데요 GRDP와 IC개통, GTX 등 연관이 있는 수도권 지역들이 투자 손실을 낮추기에는 좋은 곳이 아닌가 싶습니다 토지는 경기의 흐름을 잘 타기 때문에 주관적이고 신중한 의사결정이 필요한대요 중개사의 말에 혹 해서 비싸게 구입하는 사람들을 종종 보았고 저 역시 그랬던 적이 있던 사람으로써 계획적인 접근에 대한 중요성을 알려드리고 싶어요 요즘 토지거래는 5도 2촌을 위한 세컨드 하우스를 중심으로 많이 발생하고 있기 때문에 자연과 어우러진 전원주택, 타운하우스 등에 대한 염두를 두고 토지구입을 진행하는게 이득이 될 것 같아요 사실 토지투자라는게 소액이라고 해도 1억 이하의 투자를 말할 정도로 큰 금액이 오가기 때문에 꼼꼼한 준비를 해두어야 손해를 보지 않는데요 이 책에서는 토지투자를 하기 전에 토지구입의 목적과 토지활용도, 주변환경과 대도시와의 접근성 등등 우리가 쉽게 생각하지 못했던 모든 것들을 알려주고 있어서 토지구입에 대해 고민을 하는 분들에게 유용한 정보제공을 받을 수 있지않나싶습니다 불황이라도 돈버는 토지투자방법을 찾고있는 분들이라면 꼭 읽어보기를 권장하는 토지투자도서 였습니다 |
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이 책은 땅(토지)투자 초보자부터 어느 정도 공부를 했던 사람들 그리고 실제 본격적으로 투자할 사람들에게도 꼭 집에 두고 챙겨봐야 할 책이다.  내가 시작부터 이렇게 적은 이유는 처음 시작에는 처음 토지투자를 접하는 사람들에게 토지투자의 개념과 토지투자를 해야 하는 이유를 현재의 사회적인 분위기와 경제 트렌드에 맞게 이해하기 쉽게 설명해주고 있고 뒤로 가면서부터는 본격적인 ＇토지 쇼핑＇을 위해 꼭 필요한 내용을 다루고 있다. 그리고 책의 마지막 부분에는 아마 이 책을 보는 분 중에 대부분이 궁금해할 내용인 ＇토지투자 유망지역 분석＇에 대한 내용을 담고 있다. 우리가 보편적으로 부동산 투자하면 기본적으로 접하기 쉬운 ＇아파트 투자＇를 많이들 생각한다. 나 또한 평소에 사람들과 대화를 하다 보면 대부분의 부동산 이야기는 본인들의 사는 아파트이야기와 본인이 어디 아파트에 관심이 많은지의 대한 내용이 거의 주류를 이룬다. 나도 처음 부동산 투자를 공부하면서 먼저 배우게 된 것도 바로 ＇아파트＇였다. 하지만 아파트투자라는 것이 한도 끝도 없이 할 수 있는 게 아니기에 다른 부동산투자는 없을까? 찾아보던 중 ＂대한민국 하늘 아래 내 땅 하나 있으면 좋겠다. ＂라는 생각이 들었다. 인터넷 커뮤니티도 뒤져보고 유튜브 영상도 찾아보고 해봤지만 이런 얘기 저런 얘기 너무 뒤죽박죽되어 뭔가 본격적인 투자를 하기 위해선 정리가 필요했다. 그렇게 생각해낸 것이 바로 ＇책＇이다. 시중에 나와 있는 토지에 관련된 책을 찾아 읽어보고 기본적인 토지투자의 개념을 알고 좋은 토지를 가려내는 법, 그리고 분석하는 법 , 그리고 마지막에는 전문가들이 생각하는 토지투자 유망지역도 알고 싶었다. 이번에 20년 가까이 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 가지고 있고 토지와 관련된 여러 분야에서 활동한 이인수저자님의 불황시대의 토지쇼핑이라는 책을 통해 토지투자란 어떤 것이고 또 토지투자를 하기 위해서 내가 갖춰야 하는 것이 무엇인지 그리고 실제로 투자를 하면서 실수하지 않기 위해 알아야 하는 중요한 팁들도 배울 수 있었다.  그리고 나는 저자의 책에서 몇 가지 키워드를 본격적으로 투자할. 분명히 이 키워드들은 내가 토지투자를 함에서 큰 도움이 될 것으로 생각한다. 5도2촌 세컨드 하우스 - 이 책을 통해 멀티 본격적으로 투자할(본격적으로 투자할-Habitation)이라는 말을 처음 들어봤다. 멀티해비테이션은 도시과 시골을 번갈아 오가며 사는 주거패턴을 말하는 것이다. 즉 복수, 본격적으로 투자할 갖는 것으로 최근 들어, 이러한 투자가 하나의 트렌드로서 자리 잡혀가고 있다. 워터프론트 토지 - 워터프론트는 Water와 front 의 합성어로서 강가(바닷가)의 토지라고 할 수 있다. 저자는 이러한 워터프론트 토지가 앞으로 주목을 받을 거라고 이야기했다. 사실 내가 생각하는 이런 워터프론트 토지는 지금 유행하는 게 아니라 꾸준히 사랑받은 스테디셀러가 아닐까 싶다. 실제로 수도권에만 봐도 각종 호수공원이 있는 주변 부동산가격은 그렇지 않은 지역에 비해 크게는 2배 이상의 가격차이도 보이는 것도 봤으니깐 말이다. 강소주택(Compact House) - 예전에 전원주택 하면 생각나는 것이 으리으리한 집에 넓디넓은 마당이 있는 그런 호화로운 주택을 생각했다. 하지만 요즘에는 이런 화려한 별장형이 아니라 규모는 작지만, 에너지 절약이 되고 실용성 있는 작고 아담한 소형 전원주택이 인기가 높아지고 있다. 거실 겸 주방, 방 1개를 갖춘 10평형 소형 전원주택 말이다.  이 책을 다 읽고 나서 느낀 점은 ＇아 혼자 이 책을 읽는 것만으로는 이해하기 싫지 않다.＇ 일단 한번 읽어보고 이해할 수 있는 부분만 이해한 뒤 모르는 부분은 하나하나 찾아가면서 다시 보는 방식으로 공부해야겠다는 생각이 들었다. 나는 이 책 가격이 왜 49,000원인지 책을 다 읽고 나니 알게 되었다. 돈 값어치 하는 책이다. 이 서평은 출판사로부터 도서를 제공 받아 주관적으로 작성했습니다. |
몇 년 전 아파트 가격이 폭등했다가 내려앉은 후 나라 전체에 큰 우려가 일었습니다. 우선 젊은 세대는 다서 무리를 해서라도, 여태 마련해 둔 저축분에 더해 대출까지 보태어(이른바 영끌) 내 집부터 일단 마련하고 보자는 생각을 가진 이들이 많습니다. 또 나이 든 은퇴 세대는, 자산으로 지닌 집 한 채를 담보 삼아 이런저런 대출을 끼고 사는 경우가 꽤 되는데... 만약 집값이 단기간에 폭등했다가 그 거품이 꺼지면, 이 두 세대의 삶이 모두 지옥으로 치닫는 것입니다. 일본도 이런 과정을 거쳐 잃어버린 30년을 맞았는데, 그나마 일본은 포트폴리오의 구성 요소가 다양했고 기본 체질이 튼튼했었습니다. 한국은 펀더멘털이 그렇게 튼튼하지 못해, 저런 일이 일어나면 어떤 파국적 결과를 맞을지 예측이 어렵습니다. 지난 고도 성장기 한국을 버티게 한 굳건한 믿음은 이른바 부동산 불패 신화였습니다. 그러나 이 책을 쓴 이인수 코랜드연구소장은 이제 부동산 중에서도 아파트는 더이상 그 가치가 지속적으로 상승하기 어려우며, 아파트의 자리를 "땅, 대지"가 대신하리라는 전망을 내놓습니다. 실제로 근현대 들어 미국이나 서유럽에서 부동산이라고 하면 경제학이든 부동산학에서든 토지 그 자체에 훨씬 주목하는 게 보통이었고, 대지위에 얹혀진 하나의 옵션일 뿐인, 집, 그리고 집 중에서도 현금화와 표준화가 훨씬 쉬운 아파트에 대해 이렇게나 모든 주의가 집중된 나라는 한국이 유일하다시피합니다. 그러나 이제 분양가상한제, 과잉공급 등으로 아파트 불패 신화에 균열이 생기고부터는, 원칙적으로 지상의 부착물일 뿐인 아파트보다는 토지 자체에 시선을 돌려야 한다는 저자의 지적은 의미심장합니다.  요즘은 특정 지역의 경제활성도나 가능성을 체크할 때 GRDP라는 지표에 눈을 돌리기도 합니다. p83에도 설명이 잘 나오듯 gross regional domestic product의 약자인데, 저자께서도 그리 설명하듯, 원래 있던 GDP라는 개념에다 지역(region)이라는 속성만 살짝 붙였을 뿐입니다. 저자가 GRDP를 언급하는 이유는, 과연 어떤 지역이 앞으로 유망한 투자 가능성을 지녔는지를 체크할 때 가장 직관적인 지표로 활용될 수 있기 때문입니다. 책에 나온 수치를 잠시 인용하자면, 한국 각 지방 전체의 GRDP(따라서 한국의 GDP)는 1731조이며, 서올, 경기도, 인천의 GRDP는 870조 정도로 절반에 가깝다고 합니다. 책에서는 화성의 경우 경기도내 1위이며, 맥킨지 선정 유망 투자 도시로도 꼽혔다고 하네요. 이런 각종 경제 지표는 포털 사이트 네*버 등에서 그리 어렵지 않게 찾아볼 수 있다고도 덧붙입니다.  "토지투자를 결정할 때 거리는 아주 중요하다.(p125)" 이때 거리는 지도상에서 두 지점을 직선으로 이었을 때 산출되는 믈리적 거리도 중요하지만, 그보다는 어떤 교통 인프라에 의해 연결되어 얼마나 짧은 시간 동안에 다녀올 수 있는지가 더 우선순위 높은 고려 요소라고 하겠습니다. 요즘은 행정구역상의 (공식) 명칭보다 부동산 가치를 더 잘 반영하는 통칭이 더 널리 쓰이는데, 예를 들어 화성시가 종전보다 훨씬 더 사람들의 큰 주목을 받게 된 이유는 해당 시 자체의 역량보다, 그 구성 요소인 동탄 여러 동 일대의 가치 때문입니다. 성남이나 고양, 용인도, 이에 포함된 분당, 판교, 일산, 수지 등의 중요도나 비중이 압도적으로 큽니다. 반면, 부천에 포함된 중동, 안산에 포함된 고잔 등은 소속 시 전체의 가치를 끌어올리기에 역부족임이 드러났다는 게 독자인 제 생각입니다. 책에서는 김해 일대에 생긴 장유신도시가, 창원터널 덕분에 창원시에의 접근성이 훨씬 좋아진 예를 듭니다.  이탈리아 북동부의 작은 도시 베네치아는 구성원들의 남다른 근면성, 창의력, 혁신의지와 도전정신으로 중근세 수백 년 동안 지중해 일대에서 큰 세력을 형성했었습니다. 이 도시의 특징은 지중해와 유럽 내륙을 잇는 핵심적인 지정학적 중요성을 지녔었고, 아예 도시 자체가 수로로 긴밀하게 연결되었던 사실인데, 저자는 p176에서 앞으로 미래도시에서 번영하는 부동산 입지는 "친수(親水)구역 워터프론트(waterfront)"라고 내다봅니다. 수변(水邊)공간은 일단 도시 내 거주지로서 탁월한 뷰(view)를 끼고 있을 뿐 아니라, 교통 측면에서도 새로운 이동 수단의 등장과 더불어 메리트를 갖게 된다는 이유에서입니다. 또 저자는 택지 개발에 있어 이른바 강소(强小)택지 투자 트렌드(p188)가 대세가 될 것을 예측하는데, 그 핵심은 세컨 하우스 옵션, 여유있는 자금계획(설계 후 추가금 발생 대비), 집 본체보다 정원과 텃밭 등의 중요성 대두 등을 짚습니다. 현재의 닭장 같은 아파트 위주로 짜여진 포트폴리오하고는 근본의 관점부터가 다르다는 걸 눈치챌 수 있는데, 저자만의 차별화한 인사이트가 곳곳에서 드러나기 때문에 장기 투자 비전을 물색하는 이들에게 무척 유익합니다. *출판사에서 제공한 도서를 읽고 솔직하게, 주관적으로 작성한 후기입니다. |
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국내 부동산 시장은 GDP대비 5.1배에 해당하는 1경 608조원에 달한다고 한다.(토지자산 기준) 2022년의 경우처럼 부동산 가격이 하락해 주택시가총액과 토지자산의 GDP배율이 낮아지기는 했지만 소득 증가율을 앞서는 자산증가율은 결국 토지불평등의 심화를 가져다 준다는 것이 전문가들 지적이다. 대한민국은 부동산 공화국이다. 특히 상위 20%세대가 개인 토지가액의 83.4%를 차지하고 있다는 점은 얼마나 우리나라가 소위 땅에 미쳐있는지 극명하게 보여준다. ＜불황시대의 토지쇼핑＞는 레드오션이 되어버린 아파트 투자 시장에 국한된 많은 독자들에게 새롭게 토지투자에 대한 눈을 뜨게 해주는 책이다. 이 책은 부동산투자의 대명사처럼 불리어져 온 아파트 투자와 같은 획일적인 투자에서 벗어나 시대의 흐름과 기류에 민감하게 반응하고 편승해야만 성공할 수 있다는 자신감을 심어주는 책이다. 저자는 토지투자에 대한 일반인들의 시각을 수정해주고 어떻게 하면 올바른 토지투자가 가능할지 설명해 준다. 저자는 기업분석처럼 토지도 철저한 사전 분석이 선행되어야 한다고 강조한다. 미래시점에서 독자들이 눈여겨 본 땅이 어떤 가치를 가질 것인지 분석해야 한다고 덧붙인다. 토지 재테크에 관심이 있다면 이 책을 절대 놓쳐서는 안된다. 건성으로 읽어서 남는게 없는 이들에게는 반드시 알아야 할 지식과 정보를 정리하고 있다.즉 일반 상품의 유통 시스템과 마찬가지로 토지에서도 상품을 보는 과학적인 눈을 키울 수 있어야 하고, 이 책은 그 길을 제시한다. 따라서 우선 이 책은 토지쇼핑을 위한 체크부터 시작해 유망지역 분석방법, 토지를 보는 안목 키우는 방법도 알려주며 특히 토지가 품은 숨은 가치를 파악하는데 큰 조언을 아끼 않는다. 꼭 한번 읽어보시기를 권하고 싶다. |
  개발행위의 근간이 되는 토지에 대한 전문가인 저자는 단순하게 토지에 국한하지 않고 건축과 연계되는 전과정을 그의 저서 ‘불황시대의 토지쇼핑’을 통하여 다루고 있고, 관계법령과의 연관성을 분석하여 중장기적인 부동산시장의 전망과 투자트랜드를 제시하고 있다.
대한민국의 후대에게 물려줄 유산이 수도권에서는 아파트가 아닐까 하는 생각이 든다. 서울 같은 경우 한강을 중심으로 하는 스카이라인이 아파트로 구성되어 있고, 그나마 재건축, 재개발등의 정비사업을 통하여 대단지로 개발되면 다음은 없어보인다. 더 이상의 용적률과 건폐율을 적용하기 힘들기 때문이다. 3~40년이 지나서 지금까지 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정해놓은 법정비율이 변한다면 가능할 지도 모르겠다.
부동산시장에서 주택, 특히 아파트는 레드오션 상황이다. 서울을 중심으로 하는 메가시티화의 여파에 따라 수도권은 이미 과밀화되어 전 국민의 절반이 거주하고 있다. 서울을 중심으로 하는 주택시장 보다는 부증성에 기반한 토지에 대한 니즈가 증가하고 있다. 어린시절 강남도 시골이었던 때가 있었다. 정치적 판단과 개발요구에 의하여 서울시계 내에서 진행되었던 것들이 위성도시라 칭하는 주변 도시들을 거쳐 이제는 ‘도계(道界)’를 넘나들고 있는 현실이다. 1기 신도시였던 일산, 평촌, 중동, 산본, 분당은 어느덧 재건축 열풍이 불고있고, 더 이상 새로운 개발사업을 위한 토지는 찾아보기도 어려운 실정이다.
인구의 분포는 오래전부터 교통축에 따라 도심으로부터 거리별로 소득수준에 의하여 거주가 형성되어 왔다. 최근에는 대규모 산업에 따른 기업의 투자에 따라 산업군에 근거한 개발축에 의하여 주변이 새로이 개발되고 있다. 대한민국은 삼성에 의하여 수원, 동탄, 아산 탕정 등이 대규모로 개발되어왔고, SK하이닉스의 용인 지역 투자에 의하여 개발이 예정되고 있다. 삼성과 SK하이닉스의 공통점은 대한민국의 반도체 강국으로서 대규모 시설비가 투자됨에 따른 부가적 개발인 것이다. 교통, 특히 고속도로나 대규모 도로개발은 개발업자에게는 부가가치가 높은 사전정보였고, 지금도 유효하다. 마찬가지로 대규모로 투자가 결정되는 반도체산업같은 경우도 토지를 소유하고 있거나, 토지에 투자하려는 예비투자자에게는 매우 중요한 정보이기도 하다. 토지투자를 위한 토지에 대한 이해를 본 저서를 통해 제고하는 것이다.
아파트의 부속토지는 세대별로 대지지분을 나누어 공유하게 된다. 현재 강남의 아파트 재건축이 인기를 끄는 이유는 세대별 대지비율이 현재 건축되고 있는 초고층 재건축 아파트 보다 높기 때문이다. 건축비를 구성하는 토지비의 토지를 더 많은 지분으로 소유를 하고 있다면 재건축할 때 재건축 조합원은 그 가치평가를 더 높게 할 수 있기 때문이다. 세대가 가지고 있는 토지지분과 아울러 중요한 것이 대지의 모양이고 위치이다. 반듯한 토지의 형상이 개발하기에 보다 적합하고 종별 용적률을 더 많이 적용할 수 있는 곳에 위치한 토지의 입지가치가 높을 수 밖에 없다. 이외에도 주변 도시계획시설이나 방향, 개발계획 등 토지가 건축행위를 수반하여 개발을 진행하는 계획이 있다면, 단순하게 현재의 상황만 가지고 토지비를 산출해서는 안되는 이유이다.
GRDP를 활용한 투자기법이 있다. Gross Regional Domestic Product 는 지역내 총생산을 의미한다. GDP 가 국가별 국내총생산이라면 GRDP 는 시도별 총생산인 것이다.
국내의 GRDP 가 높게 평가되는 지역은 화성과 평택으로 실제 토지에 대한 투자로는 핫플레이스인 곳이다. 한때 조선업의 호황으로 국내 유일 3만불의 도시로 거제시가 거론된 적이 있었다. 지역소득에 따라 부동산시장도 직접적으로 연관지어지는 것이다. 또한 인구의 변화를 봐야한다. 인구수 100만을 넘어선 용인시는 ‘자연농원’이 있던 시절과는 비교할 수 없는 현재이다. 2001년 도내 인구수 7위 였던 용인시가 2023년에는 수원시에 이어 2위에 위치하고 있다. ‘자연농원’시절의 용인시는 용인군이었고, 당시에는 인구의 유입을 예상하기 힘들었고, 지금처럼 용인반도체클러스터와 인구수증가를 예상할 수 있었다면 토지를 쇼핑하고자 하는 투자자는 해안이 있었고, 용자가 되는 것이다. 지역소득과 인구수를 조사하는 것은 기본적인 분석인 것이다. 인구감소와 고령화가 우리 사회의 큰 문제로 대두되고 있다. 우리는 지자체 혹은 정부의 공개된 자료를 통하여 인구의 유입력을 확인 할 수 있고, 그 속도도 알 수 있다. 도시의 팽창과 더불어 SOC를 통한 접근성도 매우 중요한 요인이다. 최근 정부의 GTX 에 따라 그 교통축이 호재로 작용하고 있다. 물리적 시간을 극복할 수 있는 입지의 가치가 상승하고 있는 것이다. 교통축에 따라 서울거주자들의 투자수요가 많이 발생하고 있는데, ‘동서휴양벨트’축인 ‘양평-가평-횡성-홍천벨트’ 중 경기도 가평이 서울 거주자들의 매매 비율 1위, 양평이 3위를 기록하고 있다. 가평은 귀촌입지로 선호되고 있고, 복선전철구간과 ‘군’으로 남아있다는 것이 인구가 적어 상대적으로 개발이 덜 되고 있다는 반증이 되고 있는 것이다. 교통의 중요성은 시간적, 공간적, 사회적 모든 거리를 심리적으로도 단축시켜주고 있어 교통축을 중심으로 하는 도시의 발전가치와 잠재적 성장성이 강조되고 있다. SRT를 이용하면 출퇴근시간에 예매가 어렵다는 것을 알 수 있다. 위에서 기술했던 동탄으로의 출퇴근 인구가 증가하였기 때문이다. 직주근접(職住近接)의 고정관념은 희석되고 있다. 국토이용의 기본계획을 이해하는 것은 중장기적 투자판단에 중요한 요소이다. 첨부된 사진에서 보는 것처럼 상위계획의 지침에 따라 하위계획들이 작성되는 구조를 이해하면 지역에 대한 자료를 쉽게 볼 수 있다. 도시,군 기본계획은 도시,군 관리계획의 상위계획으로 도시 또는 군의 중장기적 개발방향을 예측해 볼 수 있다. 토지의 투자는 국가정책의 방향과 도시군계획의 확인에 따라서 판단할 수 있고, 지역의 특성(주거, 산업, 휴양, 관광 등)에 따라 상품(주택, 상가, 펜션, 숙박, 전원주택 등)을 달리하여 개발할 수가 있다.
저출생, 고령화시대와 베이비부머세대의 100만이상 은퇴시점에서 단순히 주택이 거주의 개념에 머물러 있지 않고 변화를 보이고 있다. 세컨하우스, 수익형부동산, 5도2촌 등으 개념들이 도입되고 있다.
토지는 부증성과 더불어 개별성이라는 특성을 갖는다. 그러므로 부지현황분석, 도로, 교통, 시장권역, 주변환경, 상위계획, 법적규제 등을 종합적으로 분석하고 투자판단을 하여야 한다. 또한 토지의 분할과 합병, 형질변경, 용도변경 등을 통한 리모델링의 가능여부도 확인하여야 한다. 이런 기본적인 분석을 통해서 토지의 최유효이용 방안이 도출될 수 있는 것이다. 이러한 분석은 도시 뿐만 아니라 비도시에도 적용이 되는 것이다.
대한민국의 전국토는 상위법인 국토종합계획(국토기본법)으로 시작하여 광역도시계획, 수도권정비계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획 등으로 관리가 되고 있다. 토지는 용도지역으로 지정이되고, 지정된 용도에 따라 용적률과 건폐율로 규모가 제한되고 거주와 상업, 공업, 녹지지역이 규정되고 관리된다. 토지에 대한 투자와 개발은 규정된 내용과 더불어 짓고(시공, 건축, 건설), 수익에 따른 세금을 계산하고 유지에 필요한 방안을 계획하는 종합적인 분석이 수반되어야 한다는 것이 이 책의 주요 내용이다.
마지막으로 저자는 현재 유망한 토지투자처를 부록으로 싣고 있다. ▶▶ 이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다. #불황시대의토지쇼핑, #이인수, #청년정신, #컬처블룸, #컬처블룸리뷰단 |
