시골에 부모님 땅이 있다. 두 분 다 상속으로 물려받으신 땅이다. 어릴 땐 몰랐는데 어느 정도 나도 자산을 갖게 되고 부동산과 토지에 관심을 갖게 되면서 시골에 있는 부모님 땅에도 관심을 갖게 되었다.

현재 우리나라 법으로 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 농업인만 소유할 수 있다. 그래서 농지취득 자격 증명을 받고 구입해야 한다. 그런대 상속을 받게 되면 농업인이 아니어서 일단 상속받을 수 있다. 그래서 우리 부모님은 상속으로 농지를 물려받으셨다.

그렇게 상속받은 농지를 어떻게 해야 잘 활용할 수 있는지에 대해 관심을 가지고 있던 중 농지를 통해 농지연금을 받을 수 있다는 내용을 알게 되었고 이 책을 보게 되었다.

이 책은 농지를 경매로 취득하는 법을 알려주는 '경매 스쿨 현미경'을 운영하는 치우님과 여미님이 지은 책이다.

실제 부동산 경매로 농부가 되었고 농지연금과 경매 등을 유튜브를 통해 전파해 주고 있는 분들이셨다.

농지연금은 '연금'이라는 이름을 가지고 있지만 국민연금과 같이 노후에 나라에서 무상으로 연금을 꼬박꼬박 받은 상품은 아니다.

농지를 담보로 농지의 공시지가 금액만큼 매월 일정액을 대출해 주는 상품이다. 뉴스에 많이 나오는 살고 있는 집을 담보로 연금을 받는 주택연금과 비슷한 상품이라고 생각하면 될 것 같다. 하지만 종신형을 선택하면 사망할 때까지 대출금일 매월 연금처럼 보내주기 때문에 농지연금이라는 명칭이 붙게 된 것 같다. 

그렇게 된다면 우리 부모님 혹은 미래의 나의 노후를 대비하여 농지를 소유하고 있고 농지연금의 조건을 충족한다면 매월 죽을 때까지 나오는 연금을 하나 갖게 되는 것이다. 연금 개시일에서부터 오래오래 산다면 농지의 가격보다 더 많은 금액을 받게 되니깐 앞으로 기대수명이 점점 길어지는 우리 세대에게는 매우 유용한 상품으로 보인다.

땅은 부증성의 효과 때문에 땅 가격은 떨어지지 않고 계속 오르게 될 것이다. 현금 가치가 하락하고 부동산 가치가 오르듯 땅도 같이 오르게 될 것이기 때문이다. 그래서 이 책에서도 강조하듯이 오를 것 같은 땅은 미리미리 사두어 농지연금의 조건을 미리 충족해 놓는다면 노후에는 걱정 없이 농지연금으로 생활할 수 있는 상황이 만들어지게 될 것 같았다. 그리고 그 구매 방법을 여러 방법 중에 이 책에서는 경매로 농지를 취득하는 걸 추천하고 있다. 누가 봐도 좋아 보이는 농지는 값이 비싸기 때문에 농사가 목적이 아닌 농지연금이 목적인 사람들은 경매를 통해 어딘가 부족하고 안 좋아 보이는 농지를 구매해서 그걸 농지연금으로 활용한다면 좋은 재테크 수단이자 노후가 든든한 상품이 될 것이라고 추천하고 있다.

이 책으로 인해 부동산 투자의 시야가 좀 더 넓어진 기분이었다. 아파트에만 한정되어 있던 부동산 투자의 기준이 토지로 확대될 수 있는 기회를 이 책이 제공해 주어서 나에게는 너무 좋은 책이었던 것 같다. 이 책의 저자도 말하지만 처음엔 열정적이었다가 결국 실행에 옴기지 않는 사람들이 대다수라고 하는대 나는 언젠가 실행에까지 옮길 수 있는 사람이 되고 싶다.

농지 경매를 주제로 책을 쓰거나 강의를 하는 분은 그렇게 많지는 않다. 

통근거리가 멀 때에는 치우 님의 현미경이라는 팟캐스트를 들었었는데 근무 위치가 몇 차례 바뀌면서 자연스레 멀어지게 됐다. 하지만 그럼에도 불구하고 계속 토지. 그중에서도 농지 경매나 농지 연금에 대한 관심은 늘 갖고 있었는데 아무래도 나 역시 촌놈 출신이라 그런지 대지지분에 대한 욕심이 많아서 그런 것 같다. 

이 책의 지은이 치우 님은 젊은 농부 출신으로 알고 있는데 농지연금의 진면목을 깨닫고 강의와 책을 통해 활동하고 있다. 네이버 카페 ＜경매스쿨 현미경＞과 유튜브 채널 ＜경매스쿨 현미경 TV＞를 운영하고 있다. 또 부동산 소설 ＜춘배 1~5＞를 출간하였다. 공저자인 여미 님은 아파트와 빌라 경매로 시작해 다양한 특수경매를 체험했다고 한다. 마찬가지로 지금은 ＜경매스쿨 현미경＞에서 토지 강의를 통해 회원들에게 방법을 전하고 있다. 

개인적으로는 농지 경매와 농지연금에 대해 정말 관심이 많지만 그것이 어쩐지 내 투자 분야는 될 수 없겠다고 생각했는데 일단 제약이 너무 많고, 일을 처리하기가 번거롭다는 것이다. 하지만 이를 잘 이용하기만 한다면 농지연금이 가지고 있는 제도적인 문제점은 오히려 상당한 과실로 돌아올 수 있다. 책에서 저자가 권하는 방법은 사실상 이러한 제도적인 행정절차에 얽매일 것이 아니라 오히려 한 발짝 뒤로 물러서서 그러한 제약사항에도 불구하고 더 많은 이익을 가져다줄 수 있는 토지가 있으므로 그것들을 취하자는 것이다. 

여전히 토지 연금은 당장 서울에서 멀쩡하게 회사 생활을 하고 있는 평범한 직장인들이 바로 수급할 수 있는 상품은 아닌데 연령에 대한 제한, 그리고 영농인에 대한 조건, 농지와의 거리 조건 등 조건을 충족하기가 여간 까다로운 것이 아니다. 더군다나 책의 서문 다음에 소개되는 농지연금에 대한 설명 부분도 부동산이나 토지에 대한 최소한의 이해가 없는 사람들에게는 상당히 어려운 부분이다. 개인적으로는 그래도 토지 투자에 관심이 많고, 농지에 대해서도 어느 정도 알고 있다고 생각했는데 어려운 부분이 많았다. 분양이 적은데도 불구하고 완전히 이해하기가 쉽지 않았다. 

다만, 부동산 소설을 써본 경험이 있는 분이라서 뒤에 등장하는 실전 사례는 상당히 재미도 있고 유익하다. 다양한 예시를 통해 설명하는데 어차피 이것들 하나하나가 충분히 있을법한 일들이거나, 투자자가 고민할 수 있는 부분들이라서 독자들이 가지고 있는 궁금증을 해소하기에 좋은 것 같다. 그리고 때로 우리가 농지나 부동산 투자에 대해 갖고 있는 당연한 명제들을 깨주기도 하기 때문에 아파트 갭투자 외 다른 투자수단을 찾고 있는 사람들에게는 유익할 것이다. 물론, 이미 농지를 가지고 있는 영농인이라면 더 좋을 것이다. 책에는 따로 목차라 할 수는 없겠지만 다양한 에피소드들을 통해 실전 감각을 높일 수 있을 거라 생각한다. 

여전히 농지에 대한 제한이 참 많다. 사실 개인적으로는 농지에 대한 구시대적인 제한들을 하나씩 좀 풀자는 입장이었는데 글쎄 잘 모르겠다. 이 책을 읽고 나서 농지에 투자를 한다는 것은 어떤 의미일까? 농지연금의 취지는 농지 활용을 극대화하자는 취지였을 텐데, 이 책은 농지연금을 통한 수익을 극대화할 수 있는 방안을 설명하는 책이다. 그래도 이 책을 읽고 조금이라도 농지연금에 대해 관심을 갖게 되고, 또 확보한 농지를 정리하게 될 테니 국가 차원에서는 의도된 바를 이루는 것 같긴 하다. 일석이조지. 적어도 이 책 읽고 조금만 더 생각해 보면 절대 손해 보지 않는 투자도 가능할 것 같다. 생각해 보면 불편한 점들이 좀 있어서 그렇지 실패하지 않는 투자를 해낼 수 있을지도. 아직 나는 여러 가지 제한사항들을 풀어낼 수 없는 몇 가지 사유들로 인해 오늘은 참고만 하지만 계속 공부해 볼 필요가 있는 것 같다. 당연한 얘기지만 부동산은 땅으로 시작해서 땅으로 끝난다. 

결국은 땅따먹기다. 

p.s 약간 구성 상 아쉬운 소리를 하자면 농지연금에 대한 설명을 뒤로 빼고 그냥 처음부터 바로 실전 사례를 소개했으면 어떨까 싶다. 말이 실전 사례지 이쪽이 더 소설처럼 술술 읽히니까. 오히려 처음에 몇페이지 읽어보고 어려운 책으로 오해할까봐... 아무튼 그렇다.

일반적으로 경매책을 접했던건 대부분 아파트나 상가 정도였다. 토지중에 특히 농지 경매는 생소한 분야였는데 그래도 내 땅을 사서 주말농장도 꾸리고 농막을 설치하거나 시골집을 지어 사는것도 꿈이기에 너무나 관심있는 분야였다.

이 책은 농지 중에서도 농지연금에 대해 주로 다루고 있다. 농지 연금이 무엇일까? 우리가 일반적으로 알고 있는 주택연금과 비슷하다고 생각하면 된다. 주택을 국가에서 운영하는 곳에 맡기고 매월 돈을 받아 노후에 생활비로 쓸 수 있는것처럼 농지연금도 비슷하다. 농지를 맡기고 매월 일정금액을 받아 노후자금으로 사용할 수 있는것인데 최대 월300만원까지 받을 수 있다고 한다. 

그리고 여러 상품에 따라 다르지만 죽을때까지 받을 수도 있고 사망 후에는 배우자가 계속해서 받아 갈 수도 있다.

이러한 농지연금에 대해 주로 설명을 해주고 이걸 이용해 노후 대비 투자에 대해 알려주고 있다.

농지를 사서 농사를 짓기보다 농지연금을 활용하여 투자수익을 극대화 하는 것이다. 그러려면 저렴하게 취득을 해야 한다. 그래서 경매나 공매를 통해 조금 문제(?)가 있는 땅을 저가에 낙찰받아야 한다.

예쁘게 농지로 되어있는 땅은 당연히 시세가 비쌀수밖에 없어 농지연금을 신청하게 되면 딱히 이득이 없을 수 있다. 그래서 땅에 묘 가 있거나 불법건축물 등이 있어 문제가 생길 수 있는 것들을 살펴보고 여러차례 유찰되어 금액이 저렴해지면 내가 낙찰받는 것이다. 물론 이렇게 덜컥 아무땅이나 받앗다간 해결하지 못해 아무 소용없는 땅이 될 수도 있기에 주의해야 한다. 이 책에서는 다양한 사례를 통해 해결방법을 이야기 해주고 있다. 

농지연금에 대해선 참 생소했었는데 이러한 투자가 있다는것도 알게 되었다. 다른 투자와 병행하여 60대 이후에 연금을 받을 수 있는 방법으로 괜찮은것 같다. 당연히 여러 조건이 있기에 미리 잘 따져보고 그에 맞춰놓아야 한다.

책에 저자분들이 경매쪽에 전문가다 보니까 농지연금을 위한 경매낙찰과 문제 해결방안에 대해 많은 경험이 있어서 많이 배울 수 있었다.

앞으로 농지에 대해서도 경매물건들을 좀 더 유심하게 보고 공부해서 노후를 위한 땅을 하나 낙찰받고싶다.

출판사로부터 책을 제공받아 읽고 솔직하게 적은 리뷰입니다.

농지 경매의 전략

농지 연금은 우리가 흔히 이야기 하는 국민 연금, 공무원 연금, 군인 연금, 사학 연금과 다르다. 연금이 아니라 은행에서 물건을 담보로 대출을 받아 사용을 하는 것이다. 그럼 담보 대출이라고 해야지 왜 연금이라고 할까? 이는 연금처럼 매월 은행에서 일정 금액을 주기 때문에 연금이라는 단어가 붙지 않았을까. 이와 비슷한 것이 주택 연금이다.

농지 연금은 고령 농업 인의 소유 자산인 농지를 담보로 생활 자금을 매월 연금 방식으로 수령하는 역모지기론으로 농지 연금 수령 액은 소득세 과세 대상이 아니다. 반면 국민 연금은 소득세를 내고 있다. 농지 연금을 부부 승계형으로 가입하는 경우 연령이 낮은 배우자 기준으로 월 지급 금액을 산정하고, 부부 모두 사망할 때까지 농지 연금을 수령할 수 잇다.

그러고 국민 연금처럼 부부 중 한 사람이 사망을 하더라도 한 쪽의 농지 연금을 승계하여 본인 것과 같이 2건을 수령 할 수는 없다. 경매에 나온 농지는 활용도가 떨어지면 가격이 내려간다. 이런 농지를 낮은 가격에 낙찰 받아 땅에 작물 농사를 경작 하면서 안정적인 연금을 받을 수 있다.

농지 연금을 생각하는 사람은 누구나 이 두 가지를 머릿속에 새겨 놓아야 한다. 농업 인이 되어 영농 경력 5년을 확보하는 것과 농지를 소유하고 농사를 열심히 지으면서 농업 인 인정을 받아야 한다. 

농업 인 자격을 갖추기 위해서는 1,000m2(330평) 농지에 영농 행위를 하여 농산물품질관리원에 확인 받으면 된다. 농업 인이 되는 방법은 많다. 양봉 하면서 10개의 벌 통을 키우거나 동물, 곤충을 키워도 된다. 핵심은 농업경영체에 등록을 하는 것이 중요하다. 농지는 전, 답, 과수원이다.

농지 연금을 받기 위해 경매를 참여하여 땅은 낙찰 받을 때 최대한 저가에 받아야 남는 것이 있다. 그러니까 감정가의 50% 아래로 내려 왔을 때 관심을 둬야 하며 이렇게 가격이 떨어지면 관심을 갖는 사람이 많이 나온다. 이 때 드라이브를 잘 걸어야 한다. 농지가 깨끗하고 아무런 문제가 없으면 높은 가격에 낙찰이 되는 게 뻔하다.

토지에 묘나 어떤 건물에 있으면 사람들은 골치가 아프니 달려들지 않는다. 이런 물건을 시간과 공을 들이고 조사를 하여 하자를 잘 정리하면 좋은 물건으로 태어난다. 이게 경매의 틈새 시장인 것이다. 어떤 물건이든 공짜로 먹으려고 달려 들면 패하게 되어 있다.

책에 하나의 팁이 보인다. 농부가 농지를 취득하면 취득세의 50% 감면해 주는데, 공시지가 보다 낮은 가격에 농지를 취득하면 공시지가로 계산된 취득세를 내야 한다는 것이다. 낙찰 받은 땅에 묘지가 있으면 이 묘지를 없애야 농지 연금을 신청 할 수 있다. 먼저 묘지의 주인을 찾아야 한다. 추석 명절이 되어도 관리를 하는 후손이 없으면 이거 매우 난감하다. 묘지에 팻말을 붙여 놓고 시간과의 싸움을 시작해야 한다.

묘지의 주인이 나타나면 묘를 이장 해 가라고 요청을 하고 이장 비용을 달라고 하면 그 동안 땅을 사용한 지료로 퉁치자라고 하면 된다. 그런 제안에도 버티면 무 연고 묘라고 신고를 해서 법대로 처리를 한다고 하면 쥐도 새도 모르게 이장을 해 간다.

대출도 자산이라는 말이 있다. 대출을 일으킬 수 있는 사람은 그에 합당한 담보 물이 있기 때문에 은행에서 돈을 빌려주는 것이다. 여기 책에도 잘 설명을 해 놓았다. 낙찰 후 잔금을 낼 돈이 있어도 낙찰 받은 물건에 대해 대출을 받는 것이다. 대출은 모두 빚이라고 생각을 하는 사람이 있는데, 그런 사람의 생각을 바꾸려면 입만 아프기에 그냥 두면 된다.

농지 연금을 시청 할 때 신규로 취득한 농지는 2년이 지나야 농지 연금을 신청 할 수 있다. 단 기존 농지를 공공 보상에 수용이 된 경우는 예외이며 농지 연금이 처음 발의 되었을 때는 이런 조항이 없었는데, 사람들이 농지 연금을 받으려고 남발하니 이런 조항이 따로 생긴 듯 하다.

농지를 마련하고 영농 경력을 갖추면 농지로 월 300만 원 맞출 수 있다. 여기에 그동안 회사 생활을 하면서 납부 해 놓은 국민 연금 200만 원을 받으면 합 500만 원으로 노후 돈 걱정 없이 살 수 있을 것 같다. 농지 5년만 열심히 준비를 해 보자. 하늘은 노력을 열심히 하는 사람에게 운을 슬쩍 던져 주고 간다. 다만 그 운을 선택하는 것은 그 사람의 몫이다. 이것이 우리가 자주 이야기를 하는 운칠기삼이지 않을까.

어떤 것이든 투자에는 현장 임장과 낙찰 금액에 대한 분석 그리고 수익으로 연결이 되는지 여러 방향으로 공부를 하고 접근을 해야 한다. 경매도 낮은 가격으로 물건을 잡을 수 있다는 좋은 점이 있지만, 그 또한 그만한 대가를 치러야 과일을 열매를 따 먹을 수 있는 것이다. 감사합니다. (제네시스 드림)

노후보장, 든든한 농지연금

농지 경매의 전략

부동산 경매 공부를 하는 이유가 돈을 벌고 싶어 시작했습니다. 우선은 경매 관련 책을 읽고 필기하고 유튜브를 보고 있습니다. 그중 토지 경매에 관심이 더 갔습니다. 텃밭을 가꾸고 싶다는 생각에서 비롯한 것인지 아니면, 어릴 적 새벽마다 일찍 일어나 밭일하러 가시는 아버지 때문인지 토지에 관심이 많습니다.

무슨 자신감인지 모르지만, 농지연금에 대해 기초 상식이 있다고 생각했습니다. 예전에 농민신문에서 읽었던 기사 때문인지 아님 어르신들이 하시는 말씀을 귀동냥으로 들어 그런 자신감이 생겼나 봅니다.

이 책을 읽고 생각이 바뀌었습니다. 역시 쉽게 되는 것은 없습니다.

배움은 끝이 없고, 알아야 할 것도 많습니다.

“농지연금은 농업소득 외에 별도의 소득이 없는 고령 농업인의 안정적인 노후생활을 보장하기 위하여 도입된 세계 최초의 농지담보형 역모기지론이다.” 페이지 16 일부 내용입니다.

농지연금에 대한 자세한 설명과 농지연금 가입연령, 영농경력, 담보농지와 제외 농지 그리고 2024년 새롭게 바뀐 농지연금 제도를 설명하고 있습니다.

“실전사례에서는 농지연금을 생각하는 사람은 누구나 이 두 가지를 머릿속에 새겨놓아야 한다. 하나는 농업인이 되어서 영농경력 5년을 확보하는 것, 그리고 농지를 소유하고 농지를 유지해야 한다는 사실이다.” 페이지 51 일부 내용입니다.

농지를 가지고 있다면 잘 따져봐야 합니다. 비싼 농지가 아닌 저렴하게 농지를 매입하여 농지연금을 신청해야 합니다.

농지 경매나 공매에 나온 단점이 있는 농지를 저렴하게 사서 단점을 보완하여 가치를 살리는 겁니다. 다양한 사례를 통해 경매 시 어떻게 하는지 사례를 통해 알아볼 수 있습니다.

농지에서는 농업인의 범위와 농지처분 제도에 대해 알아볼 수 있습니다.

농지의 임대는 원칙적으로 금지, 예외적으로 허용되고 있습니다.

이 내용을 꼭 확인하셔야 합니다. 점점 법이 강화되고 있습니다.

농지연금을 받기 위해서는 충분히 알아보시고 따져 보는 게 중요합니다.

많이 배우고 공부하고 갑니다.

＜사진 출처 농지 경매의 전략 / 치우, 여미 / 바른북스＞

＜출판사로부터 도서를 지원받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.＞