[앞으로 5년 경매하고 리모델링하라] 홈스테이징 노하우

나는 결혼 후 전세 집을 구해 살고 있다. 맨 처음 부동산 중개소에 찾아가 전셋집을 구할 것이라고 의뢰하고 바로 11층 아파트를 구경했던 경험이 있다. 물론 깔끔하게 정리된 집을 보고 마음에 들어 바로 계약을 했다. 그 당시 경험을 떠올려보니 집에 대한 첫인상이 어떻느냐에 따라 집 계약 성사 여부가 결정됐던 것 같다. 집에 대한 첫인상은 15초면 결정된다고 한다. 당시 집주인이 벽지도 고급스럽게 했고 청결 상태도 좋게 관리해 바로 계약했었다. 집주인은 알게 모르게 홈스테이징을 잘한 것이다. 홈스테이징이 집의 가치를 높이는데 얼마나 많은 영향을 미치는지 간접경험한 사건이었다.

홈스테이징은 집을 싸게 사서 꾸미고 높은 가격에 파는 것이다. 꼭 팔지 않더라도 인테리어 등으로 집을 잘 꾸며 편하게 사는 것도 포함되는 개념이다. 어쨌든 홈스테이징을 하면 집의 가치를 높이고 삶에서 주택이 자신에게 어떤 의미인지도 돌아볼 수 있게 해준다. 인테리어가 개인적인 취향을 더하는 것이라면 홈스테이징은 주택 구매자의 마음에 들게 공간을 연출하는 것이다. 인테리어를 넘어 주택 구매자의 마음을 고려해야 하므로 집을 팔 때 유용하게 써먹을 수 있는 개념이다. 보통 주택을 팔 때는 자신이 살 집만 어떤지 고려하는데, 팔 집을 페인트칠하고 인테리어하며 소위 말해 ‘있어보이게’ 만든다면 자신이 생각했던 것보다 높은 금액을 받고 팔 수 있다.

이 책에 나온 주택 트렌드나 설계 등등의 정보를 보며 주거공간이란 것이 인간의 삶에 얼마나 많은 영향을 주는지 생각해보게 됐다. 특히 집을 팔 때 가구들을 최소화하고 잡동사니들을 정리해 창고에 넣어두는 노력을 하라는 부분에서 ‘심플’한 것이 얼마나 멋있는지 되돌아보게 됐다. 처음 전셋집을 꾸밀 때 어떻게 하면 많은 가구들을 넣고 배치할지 고민했었다. 그런데 살다보니 집에 비해 너무 많은 가구들을 넣어놨지만 정작 쓰임은 별로 효율적이지 않다는 것을 깨닫게 됐다. 만약 다시 집을 산다면 심플하게 집안을 꾸미고 살 것 같다. 공간은 에너지를 창출한다. 너무 많은 가구들과 잡동사니들은 에너지를 분산하기에 내게 도움이 되는 정보였다.

항상 나만의 단독주택을 꿈꾸며 살고 있다. 지금이야 도시에 살지만 노후에는 공기 좋은 시골에서 정원이 딸린 단독주택에 살고 싶은 소망이 있다. 아파트 뿐만 아니라 단독주택 등 집의 종류에 따라 어떻게 집의 가치를 높일 수 있는지, 집을 어떻게 투자로 활용할 수 있는지 등을 이 책을 통해 배웠다. 리모델링도 중요하지만 경매라는 도구를 통해 집을 싸게 사고 투자 기회를 얻을 수 있단 것도 배웠다. 내 주거공간에 대해 현실적으로 생각해볼 수 있는 소중한 시간이었다. 

『앞으로 5년 경매하고 리모델링하라』를 읽고

우선 반가웠다. 오래 만에 대한 건축과 관련한 책자였기 때문이다. 옛 생각이 자꾸 오버랩되었기 때문이다. 그러니까 시골 농촌에서 중학교를 다닐 무렵에 아버님이 하시는 사업이 망함에 따라서 고등학교 진학도 할 수 없을 정도로 생활 자체가 힘이 들었던 상황에서 전혀 학비가 안 드는 서울에 있는 국립철도고등학교가 있다는 소식이었다. 그러나 이 학교는 전국구 학교이기 때문에 경쟁률이 어마어마했다. 성적이 부족한 내 자신이었지만 담임선생님께 사정을 하여 처음으로 완행열차를 타고 가서 응시하였고, 정말 운이 좋게 합격을 하였다. 그런데 합격한 과가 바로 건축과였다. 그래서 고등학교 내내 건축과 관련한 공부를 하게 되었고, 졸업 후에는 철도 역사 등 관련 건물 등을 관리하는 사무소에 취직하여 근무를 하였다. 사무실 책상에서 설계 등의 일이 아니라 현장에서 직접 건축 관련 잡무를 하다 보니 조금은 맞지 않았으나 고등학교 혜택을 받았으니 어쩔 수가 없었다. 그런 가운데 스물일곱에 야간대학에 진학을 하였지만 전공은 건축이 아니라 법학을 하게 되었고, 운이 좋게 교직과정이 개설되어 이수하게 되었고, 졸업과 동시에 교직으로 들어서게 되었고, 올해 30년째 임하고 있다. 내 자신은 아니지만 나와 함께 했던 친구들은 대부분이 건축 관련 부분에서 열심히 임하고 있다. 건축사협회 회장도 감리협회 회장도 역임을 하는 등의 주로 서울과 수도권에서 건축 설계사무소 운영 등을 통해 활발히 활동하고 있다. 가끔 가서 보는 친구들의 모습을 보면서 내 자신이 왜 이 건축 대신 교사의 일을 하고 있는지 생각해보지만 나 갈 길은 가는구나 하는 생각을 해보았다. 이런 내 자신에게 이 책은 다시 한 번 건축에 대한 회상과 함께 사람에게 가장 필요한 주거활동 공간에 대한 새로운 면을 갖게 해주어 너무 좋았다. 또한 어차피 주거공간은 우리 생활 속에 가장 필요한 곳이기 때문에 이에 대한 여러 정보 및 꿈꾸는 대로 리모델링하고, 또한 기회가 된다면 판매를 통해서 이윤도 얻을 수 있다면 얼마나 좋을까 하는 생각이다. 아울러 경매를 통해서 싸게 구입한 주택들을 새롭게 고쳐서 고액으로 판매하는 방법을 익힐 수 있다면 정말 많은 사람들에게 환영받을 책이라는 것을 직감할 수가 있었다. 특히 이 책을 통해서 처음 대하는 ‘홈스테이징(homestaging)’을 통한 재테크 방법까지 자세하게 안내하고 있어 일석이조의 효과를 거둘 수 있으리라는 확신을 해본다. 집을 시세보다 30%이상 싸게 살 수 있다면, 집을 팔 때 15초 이내에 살 사람의 마음을 사로잡게 할 수 있다면, 내 집 마련과 노후 대책을 한 번에 하는 재테크를 생각하고 있다면 반드시 이 좋은 책을 통해서 좋은 노하우를 얻었으면 한다. 새로운 서민 형 융합 형 재테크라 할 수 있는 ‘홈스테이징(homestaging)’에 대한 확실한 정보를 얻어내리라 확신해본다.

집을 가장 싸게 살 수 있는 방법은 아마도 경매가 아닐까 싶다. 물론 다양한 물건 중에서 좋은 집을 골라내는 안목은 다양하게 공부를 해야 가능한 일이겠지만 말이다. 아무튼 제대로 집을 고르고 수리할 수 있는 노하우를 알고 있다면 집으로 돈을 버는 것도 가능하다. 꼭 투자의 목적이 아닐지라도 자신이 살 집을 저렴하게 구입하여 예쁘게 꾸미는 일도 상당히 재미있다. 그러나 집이라는 것은 상당히 크고 전문적인 분야들이다보니, 직접 나서서 뭔가 하는 것을 두려워하는 사람들이 꽤 있다. 그런 사람들을 위해서 이 책에서는 경매부터 리모델링까지 집에 관련된 모든 것들을 아주 상세하게 알려주고 있다. 특히 단독주택을 사서 본인이 직접 집을 수리할 생각을 가지고 있는 사람이라면 이 책을 아주 꼼꼼히 일독할 것을 권한다.

사실 나는 건축과 인테리어 분야에 종사하는 사람으로서 이런 주제가 낯설지 않다. 어떻게 보면 매일 보는 것들이 공사하는 과정과 완성되어가는 모습을 보면서 이제는 생활이 되었다고 해도 과언이 아니다. 전문가의 입장에서 이 책을 보았을 때, 일단 경매나 공사에서 꼭 지켜야할 노하우들만 알짜배기로 모아서 잘 설명하고 있다. 공사라는 것이 단순해보이지만 각 공정별로 꼭 지켜야할 꼭지들이 있다. 그런 포인트만 잘 잡고 가도 성공적으로 공사를 깔끔하게 잘 마칠 수 있다. 굳이 많은 돈을 들이지 않더라도 비싼 마감재를 쓴 것처럼 마감이 가능하다. 오랫동안 현장에 있어야만 알 수 있는 노하우들을 이렇게 책 한 권으로 정리해서 볼 수 있다니, 사실은 약간 놀랐다.

그러나 다소 아쉬운 점도 있다. 실무적인 입장에서 가능하면 독자들에게 자세한 정보를 전달하려고 하다보니 전체적으로 책이 조금 지루하다. 물론 경매 절차나 주의해야할 사항들, 공사시 어떤 것들을 준비해야 하는지 꼼꼼하게 알려주는 것은 좋지만 대부분이 문장으로 되어 있어 집중해서 보지 않으면 내용을 이해하기 어렵다. 공사 과정이나 경매 절차를 설명할 때 알기 쉽게 그림이라도 같이 곁들여놓았더라면 좀 더 친절한 책이 되지 않았을까 싶다. 그리고 최대한 쉬운 용어로 설명해놓았으나 건축에 대한 이해가 높지 않은 사람이라면 전문 용어가 나왔을 때 약간 어렵다고 여길 수도 있겠다. 그러나 계속 보다보면 익숙해지는 용어들이니 이 점은 크게 염려하지 않아도 된다.

그냥 편하게 살기에는 잘 지어지고 좋은 위치에 있는 아파트가 최고다. 그러나 그런 아파트들은 이미 가격이 높아서 선뜻 구입하기가 쉽지 않다. 요즘에는 나만의 개성을 드러낼 수 있는 집을 가지고 싶어하는 사람들이 늘어나면서 단독 주택에 대한 수요도 늘어났다고 한다. 이 책을 통해서 싼 가격에 좋은 집을 구하고 예쁘게 집을 꾸미는 사람들이 많이 늘어났으면 하는 바람이다. 나도 경매에 대해서는 잘 몰랐는데, 덕분에 기본적인 경매 절차는 알게 되어 무척 흥미로웠다. 기회가 된다면 나도 나중에 좋은 집을 찾아서 나만의 집을 꼭 꾸며보고 싶다. 

경매서적은 어렵고 따분할 거라고만 생각했다. 이렇게 예쁜 인테리어와 함께 구경할 수 있을 줄 몰랐는데, 완전 새롭게 다가왔다고나 할까. 물건을 살 때도 조금 더 저렴한 것을 고르는 우리에게 큰 목돈 들여 구매해야하는 집의 경우 시세보다 저렴하게 살 수만 있다면 누구나 발벗고 나서겠지만 사실 알면서도 쉽게 선택하지 못했던 것이 경매라는 시스템이다. 왠지 어렵게 느껴지고 힘들어 보이고 서류조차 까다로울 것만 같아서. 하지만 급매물보다 더 저렴한 집을 공략하고 명도 걱정 없는 안전한 90%의 경매 물건을 찾을 수 있는 노하우를 알려주는 서민 하우스테크비법이 있다면 한번쯤은 도전해 볼만하지 않을까.

집을 살 땐 15초 내에 그 마음이 정해진다고 한다. 예쁘게 리모델링된 집을 선호하는 사람들의 마음을 사로잡기 위해 저렴한 비용으로 집을 구매해서 편안한 공간으로 만ㄷ는 것이 '홈스테이징'이라고 정의내리고 있다. 책 속에서는. 꾸민다기 보다는 고친다는 의미가 더 강한 홈스테이징은 부동산 시장이 얼어붙은 현재가 제적기라고 한다. 안좋을수록 저렴하게 집을 구매해서 합리적인 리모델링 비용으로 꾸며 시장에 내어놓는 것. 예전부터 이런 업을 하시는 분들이 있다는 것은 알았지만 홈스테이징이라는 용어는 참으로 생소하게 들렸다. 리모델링 사업을 하고 있어서 저렴하게 공사를 할 수 있었다는 잇점 때문에 저자는 17평 정도되는 빌라를

'나 혼자 산다'에서 부동산법을 비교적 잘 알고 있었으나 부동산 사기를 당했다고 고백했던 배우 김광규의 경우를 보아도 알 수 있듯 내 집 마련이든 재테크 용도등 집을 계약할 때는 신경써야 할 부분이 한 두가지가 아니다. 그 중 제일 중요하면서 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것. 근저당이나 가등기가 있는지 없는지, 경매에 넘어갈 위험이 있는지 없는지 등등을 꼼꼼히 살펴보는 것부터 시작이다. 인터넷 등기소에 들어가면 쉽게 확인할 수 있는데 좀 더 쉽게 확인해 볼 수 있도록 12~13페이지에서는 그 보는 방법까지 상세히 알려준다. 구매기준도 달랐다. 단독주택이 대상인지 아파트나 빌라가 대상인지, 오피스텔이나 원룸인지에 따라 구매법은 다양했다. 집을 산다, 전세를 구한다에 따라 그 방법이 다를 거라고 생각했던 건 너무나 단순한 생각이었음을 나는 책을 읽고서야 알 수 있었다. 30년을 넘게 살면서 이런 비법, 그 누구도 가르쳐 주지 않았기에 전문가의 노하우를 내것화 하기 위해 읽고 또 읽고 반복해서 보면서 필요한 부분은 부지런히 발로 뛰듯 메모해댔다. 마치 당장 내일이라도 경매를 할 것처럼.

마음은 굴뚝 같았지만 아직 배워야 할 것들은 산더미. 주택의 취득과 세금, 인지세, 중개수수료를 계산하는 법, 경매진행 절차, 입찰 진행 순서 등등을 차례차례 읽어보니 절대 할 수 없을 것만 같던 그 일들이 생각보다는 까다롭지 않았고 충분히 배워볼 수 있을 정도로 인식되어졌다. 구매후 인테리어오 취향에 따라 천차만별이었는데 나의 경우엔 엔틱이나 프로방스 스타일보다는 미니멀하면서도 젠스타일에 가까운 디자인을 좋아하는 편이었고 컨트리나 에스닉 풍은 전혀 취향이 아님을 알게 되었다. 가격 비교부터 스타일에 이르기까지 자신에게 맞는 것을 고르는 쪽은 구매, 타인에게 맞추는 것은 매매로 나누어 볼 수 있었고 셀프로 리모델링 공정까지 할 수 있을만큼의 자신이 붙기 시작했다. 점점.

물론 책으로 배워서 완벽하게 잘하기란 어려운 일일지도 모른다. 하지만 그 시작과 기초는 충분히 닦을 수 있는 것이 책만의 장점이라면 장점일 것이다. 서민 재테크는 멀리 있지 않았다. 경매와 리모델링을 혼합하여 홈스테이징으로 공략하면 분명 살기 어렵다는 요즘같은 시절에도 분명히 넉넉하고 행복하게 살아갈 수 있는 힘을 얻게 되리라.

 낙찰만 받기만 해도 수익이 보장되던 경매의 좋은 시절은 갔다. 일반인도 쉽게 경매에 참여하여 경매인구는 증가하였고, 경쟁률 증가는 낙찰가율을 높이는 결과를 가져왔다. 수익이 따르지 않으니 경매시장을 떠나는 사람도 늘었다. 일부는 특수물건(유치권, 법정지상권 등)에 눈을 돌리기도 했다. 남들과 다른 차별화가 필요했기 때문이다.

 남들과 같은 생각을 가지고 수익을 바라는 것은 사과나무 밑에서 사과가 떨어지기를 기다리는 것도 다름없다. 그러면 저가의 차별화는? 

홈스테이징이다. 리모델링이란 말은 자주 접했지만 홈스테이징이란 용어는 생소하다. 리모델링이 공간에 개인적인 취향을 더하는 것이 인테리어라면 구매할 사람의 마음에 들게 공간을 연출하는 것이라고 설명하지만 별 차이는 보이지 않는다. 시세보다 싸게 낙찰받아 리모델링(홈스테이징)해서 매매나 임대를 놓는 패턴을 구사한다. 

 다만 집수리라는 것이 일반인이 할 수 있는 부분과 없는 부분이 분명히 존재한다. 수리를 전문업으로 하는 저자처럼 모든 부분을 손댈 수 있는 것도 아니다. 고작해야 아파트라면 번호키나 조명 교체, 시트지를 산뜻하게 붙이는 정도이다. 저자처럼 리모델링을 본인의 전략 과목으로 선택하는 것은 본인이 결정할 문제이다. 암튼 저자는 독자를 위해 공사의 모든 공정뿐만 아니라 건축의 기초상식, 경매의 기초지식 등 많은 부분을 언급하고 있다. 이러한 공정과 상식을 이론적으로만 섭렵한다 해도  날로(?) 공사비 먹으려는 업자에게 쉽게 구분하는 내공정도는 갖춰지지 않을까.      

 소비자가 현관문을 열고 들어선 뒤 15초 이내에 그 집을 살 것인가 말 것인가를 결정한다고 한다. 그만큼 첫인상과 느낌이 중요해서 리모델링은 선택 아닌 필수가 되어가고 있는 현실이다. 치열한 경매시장에서 나만의 차별화 전략으로 저자는 홈스테이징을 꺼내 들고 나왔다. 그렇다면 당신의 차별화된 무기는 무엇인가?  남들과 똑같이 하는 것은 차별화된 무기가 아니다. 지금 당장 그런 무기가 없다면 '남들이 하니까 나도 한번 해봐'하는 생각 대신 '나만의 차별화 전략은 무엇이 좋을까'를 생각하는 것이 우선시 되어야 한다. 그 전략의 유무에 따라 결과는 전혀 다른 모습으로 나타날 테니까.  

가끔 대법원 사이트에 들어가서 관심있는 아파트가 경매 물건으로 나오는지 확인하는

정도로 경매에 관심은 있지만 선뜻 입찰해 볼 용기는 아직까지 나지 않는다.

시세보다 저렴하기는 하지만 권리분석부터 명도까지 신경써야할 일이 너무 많고

경매로 넘어가는 집을 사서 들어가서 산다는게 조금 찝찝한 기분이 들기 때문이다.

하지만 실입주가 아니라 낙찰받고 바로 매도하는 투자라면 괜찮겠다는 생각이 드는데

이 책에서 대한민국 부동산 마지막 서민 재테크라고 까지 말하며 경매의 장점을

들려주고 있다. 저자는 실제 경매로 낙찰받은 집들을 리모델링하여 수익을 올린 사례를

이야기하고 하면서 집을 싸게 사서 저렴한 비용으로 편안한 공간을 만들거나,

재테크를 위해 시세보다 비싸게 파는 방법 "홈스테이징" 이 

이 책의 핵심 내용으로 볼 수 있다.

저자가 디자인사무소를 운영하는 리모델링 전문가라서 일반 사람들보다 유리한 측면도

있긴했겠지만 주변에서도 이런 경우를 직접 보고 들은 적이 있었기에 제대로 알고

투자를 한다면 저금리 시대에 좋은 재테크 수단이 될 수 있겠다는 생각이 든다.

책에서 우리가 집을 살 때나 경매를 할 때 주의해야할 점과 놓치기 쉬운 부분들까지

빼놓지 않고 자세하게 알려주고 있어서 실제로 많은 도움이 되었다.

예로 경매 받은 집의 아파트 관리비나 가스 요금 등이 미납된 경우에

어떻게 해야하는지 나와있었는데 이런 부분은 정말 생각치도 못했던 부분이었다.

직접 한번 낙찰 받아 보면 이해가 잘 될 것 같은데 아직 경험해보지 못한

경매에 관한 내용은 나와 같은 초보자에게는 헷갈리고 어려울 수 있는데

경매 용어도 따로 설명해주고 있어서 좋았다.

리모델링 부분에서도 비용이며 어떻게 공사를 진행하는지 세세하게 나와있어서

인테리어 업체에 맡길 경우 과다한 비용 지출을 막을 수 있겠고, 셀프 인테리어까지

가능하게 필요한 재료 등을 친절하게 설명해주고 있다.

집을 잘 팔기위한 팁뿐만 아니라 건축에 대한 상식까지 담고 있어서 이 책 하나로

집에 관한 것을 많이 알게 되었다.

흔히 듣고 실제로 잘 일어나는 누수나 결로가 왜 생기는지 확실하게 알게 되었고

특히 결로가 단열이 확실한 창호를 시공한 집에서 오히려 생기는 경우가 많다고 하는 것에

놀랐다. 춥다고 문 꼭꼭 닫아놓지만 말고 환기를 잘 시키는 것이 결로 예방에 중요하단다.

책에 나온 오래된 단독주택을 멋지게 리모델링한 사진을 보니 관리할 능력도

자신도 없으면서 주택에 대한 갈망이 또 생겨난다.

이제는 더이상 경매가 남의 피눈물을 이용해 돈을 벌려는 것이 아니라는 생각이 많이 늘어났다고 생각한다.(사실 세입자의 피눈물을 만든 사람은 낙찰자가 아니라, 집을 저당잡아 돈을 쓴 집주인이라 하겠다) 경매라는 것이 본래의 목적이 채무에 시달리는 사람의 재산을 저렴하게 사들여 채무자에게는 빚을 탕감하게 해주고, 낙찰자는 저렴한 매물을 구입하는 것으로 서로의 이익을 실현하기 위한, 어찌보면 경제적 선순환 구조를 만들 수 있는 장치이기도 하기 때문이다.

그건 그렇고, 경매를 통해 부동산 이익을 많이 벌어 들였던 것은 2010년까지가 최고였던 것으로 생각되며, 그 이후에는 다양한 매체 속에 경매가 가진 매력적인 모습이 많이 부각되면서 경매를 통해 임대수익과 매매차익을 실현하는 사람들이 늘어났다. 또, 경매를 통해 다세대주택을 매입하여 월세수입을 만들려는 사람들도 늘어나고 있다. 일 년 사이에도 수 십권의 경매 관련 책들이 쏟아져 나오는 이 시기에 이 책의 저자는 "홈스테이징"이라는 단어를 들고 나왔다.

[그림-1] 이 책은 경매 매물의 정보를 보는 방법에서 시작한다.

[그림-2] 경매 받기 전, 매물이 가진 근저당 등의 인수권 종류별 대응전략 다이어그램

이미 포화시장이 된 것일지도 모를 경매시장에 뛰어드는 사람들을 위해 이 책의 저자는 홈스테이징 기법을 이용하여 매매 시장에서 이익을 극대화 하라고 조언한다.

그렇다면 그 '홈스테이징'은 무엇이란 말인가? '홈스테이징'은 집주인의 개성이나 취향이 아니라 살 사람의 눈에 띄게 공간을 연출하는 일이라고 한다. '인테리어'는 공간에 개인적 취향을 더하는 것이라면, 홈스테이징은 탈개인화라고 저자는 설명하고 있다.

홈스테이징은 팔려는 집의 부정적인 요소를 최소화 하는 것이었다. 쉽게 말하자면 홈스테이징은 집을 사러 방문하는 구매자에게 깔끔하고 정돈된 집을 보여줌으로써 집의 긍정적 모습이 어필되도록 하는 것이다. 홈스테이징의 기법으로는 페인트칠, 가구정리, 그림부착, 커튼청소 등이다. 청소를 하고 잡동사니를 처리하는 것이며, 페인트를 칠하고 마당과 잔디를 새로 구성하는 일이다.

[그림-3] 건축물을 알아야 효율적이고 경제적인 홈스테이징이 가능하다

성공적인 홈스테이징을 위한 지침으로 저자는 먼저 주방에 집중하라고 설명한다. 주방만큼 집의 상태를 잘 보여주는 곳은 없다는 것이 저자의 설명. 식탁에 놓여있는 커핏잔의 숫자까지 언급하며 시각적, 감성적 자극을 이용하라는 것이다. 욕실은 또 어떠한가. 욕실은 청결함이 생명이다. 반짝반짝 윤이 날 때까지 닦고 또 닦으라는 것이다. 또한, 인테리어에도 신경쓰라는 것이 저자의 설명이다. 욕실에 걸려있는 예쁜 타월하나가 구매가 집을 좋게 보게 만드는 시각적 도구라는 것이다.

또한, 창문과 창틀, 그리고 집안에 풍기는 악취에 주의하라고 역설하였다. 또한 잡동사니를 없애 지금 보고 있는 집이 여유있고 안락한 곳이라는 느낌을 주라는 것이 저자의 설명이다. 벽에 도장을 할 경우에는 알아차리지 못할 정도로 은은한 색감을 이용해야 하며, 도색이 여의치 않다면 최소한 낙서나 얼룩을 지우도록 해야 한다고 강조했다.

결국 홈스테이징이라는 것은 "집 전체를 상품화 하는 것이다"

"경기가 좋을 때 홈스테이징은 더 큰 이익을 남기며 경기가 좋지 않은 때는 다른 집보다 당신 집을 훨씬 빨리 팔리도록 해 준다. 홈스테이징은.... 분명히 비용이 발생하지만 창의적인 아이디어가 가장 큰 투자이다. 그리고 당신이 주목해야 할 것은 집을 팔 때 당신이 얻을 미래의 이익이다.(p.91)"

오늘 동생이 회사를 옮기면서 회사 주변으로 집을 구하러 여러 집을 돌아다녔다. 적정 가격대의 집 3 곳을 둘러보았는데, 결국 여자분이 혼자 살던 집으로 가장 청결하고 첫 이미지가 좋았던, 단점 수가 가장 적었던 집으로 계약을 하고 돌아왔다. 정리되어 있지 않고 지저분한 느낌을 주던 세 번째 집은 바로 되돌아 나와버렸다. 그러고보면 홈스테이징이라는 것이 특별한 것은 아닌 듯 하다. 우리 주변에서 이미 시행되고 있고, 우리 스스로도 깨끗한 집이 살기에도 좋다는 느낌을 주는 바로 그것인듯 하다.

집을 보고 구매를 결정하는데 걸리는 시간을 문을 열고 들어온 후 15초 이내라고 한다. 첫 이미지가 사람 뿐만 아니라 집도 역시 중요하다는 것을 보여주는 단적인 예라고 할 수 있다. 차를 중고차 시장에 내놓기 전에는 10만원이라도 더 받기 위해 세차를 하고 왁싱을 한다. 이와 마찬가지로 홈스테이징을 통해 나의 집을 더 좋은 가격에 더 빠른 시간 내에 매매하는 기법이 이 책의 핵심이라고 하겠다.

이 책은 건축사무소에서 일하는 저자의 경험을 한 껏 살려, 건축양식별 특징, 공간에서의 색상 선정법, 토지 용도별 건축물의 용적률에 대한 설명에서 DIY 인테리어 및 홈스테이징을 위한 다양한 기술과 32평형 아파트 기준, 인테리어 견적정보를 설명해 주고 있다. 비단 경매를 위한 정보만을 제공하는 것이 아니라, 경매 시작부터 홈스테이징, 매도까지 일련의 건축 공사과정 일체를 소개하고 있으니, 인테리어나 전셋집 개조를 원하는 다양한 신혼부부에게도 유용한 정보를 줄 수 있을 것으로 사료된다.


[그림-4] 인테리어 전에 스스로 작성하는 도면은 시간적으로나 비용적으로 많은 도움을 준다.

경매 + 리모델링에 관한 책이다. 집값의 거품이 빠지면서 오르지 않고 오히려 내리는 현상이 나타나면서 전세가가 올라가게 되는 기현상이 나타나고 있는 시점이다. 매매가 끊기고 전세를 구하려는 사람들이 많아지니 전세가는 오르지만 집값은 그대로 이거나 떨어지게 된다. 이럴때 활성화 되는 것이 경매이다. 경매는 돈을 빌린 사람이 갚을 능력이 없을때 법원에서 경매를 부쳐 그 대금으로 빛을 대신 갚는 형태로 보면 된다. 유찰이 될때마다 감정가의 20% 정도씩 떨어지게 되므로 유찰이 많은 물건을 낙찰받으면 거래가에 비해 많이 싼 가격에 집을 구매할수 있는 것이다. 전세가의 조금만 더 보태면 내 집을 구입할수 있으니 얼마나 좋은 것인가. 요즘엔 경매에 사람들이 몰려서 낙찰가도 많이 올라갔다고 한다.

프롤로그
PART 1 어떤 집을 살까?
등기부등본을 확인하자 | 단독 주택을 사고 싶다면 | 아파트나 빌라를 사고 싶다면 | 오피스텔이나 원룸을 사고 싶다면 | 집을 구매하는 다양한 방법
PART 2 경매로 내 집 마련하기
사례로 배우는 실전 경매 | 경매 진행 절차 | 경매로 내 집 장만하기 | 물건별 검색 포인트 | 권리 분석 | 현장 조사 | 낙찰 | 명도 | 상가임대차보호법 | 경매 낙찰 후 리모델링에 성공한 사례 | 경매, 언제 어떻게 해야 효과적일까
PART 3 경매와 리모델링의 융합 재테크, 홈스테이징
좋은 가격에 빠르게 집을 파는 방법 | 양도소득세 계산 | 집의 가치를 높이는 홈스테이징 전략, 어떻게 세울까? | 구매자의 마음을 사로잡는 홈스테이징 | 성공하는 홈스테이징을 위한 지침 | 공간별 홈스테이징 | 내부 공간 홈스테이징 | 외부 공간 홈스테이징 | 홈스테이징한 주택 전시하기
PART 4 직접 하는 우리 집 디자인
디자인과 설계의 필요성 | 설계의 흐름 | 주택의 트렌드는 어떨까 | 어떤 그림을 그려야 할까 | 무엇으로 디자인할까 | 알아 두면 편리한 디자인 치수 | 컬러가 인테리어를 좌우한다 | 주택 설계의 기본 | 설계 업체에서 꼭 받아야 할 문서
PART 5 인테리어도 내 손으로 해 보자
내가 직접 할 수 있는 공사는 | 입주해서 살기 | 완벽한 단독 주택 만들기 | 공사의 흐름 이해하기 | 아파트 인테리어 비용 계산하기
PART 6 건축에 대한 상식
주택 종류별 분류와 차이점 | 토지 | 부동산 개발 | 건축 허가·신고 | 리모델링 인허가 시 행정 절차
PART 7 셀프로 할 수 있는 리모델링 공정
도장 공사 | 벽체 공사 | 바닥 공사

  경매를 하기 전에 확인 해야 할것이 있다. 경매에 해당되는 건물의 등기부 등본을 확인해야 한다. 등기부 등본에는 해당 물건에 대한 내역을 볼수 있기때문에 이 집을 경매로 사야 할지 말아야 할지 판단할수 있다. 내가 경매에 낙찰되더라도 그 외에 비용이 더 드는지를 등기부등본을 통해 확인할수 있다. 이를 권리분석이라 한다. 현장 조사후 낙찰을 받게 되면 명도를 통해 낙찰받은 집에 들어가 살수 있다. 저자는 경매에서 낙찰받고 리모델링을 통해 집을 새롭게 꾸민후에 다시 내놓게 되면 낙찰받은 금액보다 더 많은 비용으로 팔수 있다고 한다. 사람이 집을 고르면서 선택하는 것이 집에 들어서면서 15초 정도의 시간이라고 한다. 그만큼 맘에 드는 집이 있다면 구매자의 마음에 들게 집을 고쳐 놓는다면 시세보다 조금더 비싸더라도 구매할 것이다. 지금과 같은 시기에도 그것이 적용될수 있을지는 잘 모르겠다. 그리고 지역마다 차이는 있을것이다. 학군이 잘 형성되어 있고 번화가같은 곳이라면 더 유리할 것 같다. 보통의 경매 서적은 아파트를 대상으로 소개를 많이 하는 편인데 리모델링이 많이 부각되었기 때문에 단독주택에 대한 소개가 더 많이 된 것 같다. 사진으로 Before / After 을 보여주는데 리모델링 후에는 정말 새집같이 변하게 된다.

  2년 전에 팔게 되면 양도소득세를 물게 되는데 계산법도 소개한다. 책을 보며 기존에 알고 있엇던 경매지식에 더 디테일한 부분을 알수 있었으며 리모델링에 관한 부분도 알게 되었다. 전세를 살고 있는 나도 경매에 낙찰되어 내집을 장만하고 살고 싶다. 아파트 경매만 찾을 것이 아니라 단독주택이나 빌라를 해보는 것도 좋을 것 같다. 사람들의 관심을 덜 갖는 곳이니 경쟁률도 낮을 것이기 때문이다.  경매에 관한 내용은 2장인 반면에 리모델링에 관한 것은 5장을 차지할 만큼 경매책보다는 리모델링에 중점을 두고 있는 책이다. 경매에 관해서는 다른 책을 참고하는 것이 더 자세한 내용을 볼수 있을 것이다.

앞으로 5년 경매하고 리모델링하라

(홈스테이징에 대하여)

내가 아는 지인중에 십수년 전부터 주택등을 매입한 뒤 리모델링하여 재 매각하는 업(?)을 하시는 분이 계시다. 물론 그분은 경매를 통해 집을 매입하지는 않으시고 시장에서 적절한 가격에 매입하셨지만 리모델링을 통해 적지 않은 수익을 올리신 것으로 알고 있다.

그분의 방식이 항상 성공하는 것은 아니지만, 실패할 확률이 적다고 하신게 기억에 남는데, 최근의 부동산 침체기에도 그 분이 여전히 수익을 올리시고 계시는 지는 잘 모르겠다.

그런데 이 책은 한 발자국 더 나아가 경매로 집을 사고 리모델링을 하는 이야기이다.

저자는 그것을 홈스테이징이라고 정의하고 있는데, 홈스테이징은 집을 사서 리모델링을 하고 첫인상을 좋게 만들어 높은 가격에 매각하는 것이라고 볼 수 있다.

대한민국에서 집의 가치는 보통 억단위 이기 때문에, 작은 퍼센트의 수익만 난다고 할지라도 상당한 이익이 보장된다. 이 책의 저자처럼 적절한 가격에 집을 매입하고 게다가 적절한 리모델링까지 한다면, 지인의 말대로 실패할 확률이 상당히 적다고 생각한다.

게다가 경매를 통해 레버리지까지 동원한다면 투자수익도 극대화 될 수 있을 것이다.

본문의 구성은 다음과 같다.

 1 어떤 집을 살까?

 2 경매로 내 집 마련하기

 3 경매와 리모델링의 융합 재테크, 홈스테이징

 4 직접 하는 우리 집 디자인

 5 인테리어도 내 손으로 해 보자

 6 건축에 대한 상식

 7 셀프로 할 수 있는 리모델링 공정

이 책은 주로 단독주택에 특화되어 있다. 

나도 현재 전세집으로 단독주택에 살고 있는데, 단독주택은 리모델링의 여부에 따라 집값의 상승효과가 상당히 많이 난다고 생각한다.

왜냐하면 나도 3년전에 전세집을 계약하면서 이 책에서 말하는 15초 효과처럼 첫눈에 마음에 드는 집을 찾아서 계약한 적이 있기 때문이다. 그런데 한참 지나고 나서 주변에 살고 있는 사람들에게 시세를 물어보니 그 집은 주변의 집보다 시세가 꽤나 비싸게 나온 집이었다. 

물론 그렇다고 해서 지금 살고 있는 소중한 보금자리를 계약한 것을 후회하는 것은 아니지만, 가격을 좀 더 협상해 보았으면 어땠을까 하는 생각을 했었다.

또한 이 책은 다양한 사진들이 아기자기하게 실려 있어서 가독성이 좋다.

그래서 이 책은 단순히 경매투자에 대한 책이라기 보다, 현재 살고 있는 집의 인테리어나 공간활용에 대해서도 한번쯤 다시 고민하게 만드는 책이다.

금융위기 이후 최근 부동산 시장이 많이 어렵다고 한다. 그래서 이런 틈새를 노리는 책도 나오고 있는 것 같다. 그럼에도 불구하고 아직 내집을 마련하지 못한 세대주들이나 예비 주택수요자들이 있다면, 이 책은 내집마련과 투자에 대한 또다른 방향성을 제시해주는 책이라고 볼 수 있을 것이다.