이 책은 부동산 경매의 기본적인 내용에 대해서는 잘 정리되어 있다. 하지만 책 제목의 ''20억''은 별 상관없다. 그냥 ''38세 정년''이라는 말이 유행이니까 38세에 명퇴를 한다면 부동산 소유재산이 한 20억은 있어야 되지 않겠느냐는 생각에서 그런 제목을 지은 것이다. 20억이라는 말에 현혹되어 책을 샀다면 돈낭비다.
한 사람의 사례를 가지고(부동산 재산이 20억이 된) 모든 사람들이 그렇게 돈을 벌 수 있다고 일반화하는 오류를 기본 가정으로 깔고 있기 때문에 짜증이 났지만 부동산 경매의 기초를 잡기에는 괜찮은 책이다.
참, 구청 공공 도서관에서 책 빌려보는 사람들이여...
제발 낙서좀 하지 말자. 샤프로 밑줄 친것도 그렇고 볼펜으로 표시해 놓은 싸가지 없는 놈은 정말 뭐란 말이냐. 한 대 때려주고 싶은 생각이 드는구나...아니 이런 책은 빌려보지를 말아야겠다. 책 읽는 내내 짜증이 났다.
어쨌든 살다보면 부동산 등기부등본을 떼어보는 경우가 있다. 전세로 살때도 그렇고 내 집 장면을 할때도 그럴것이다.
예전 회사에서 채권관리팀 인턴을 할 때 좋은 경험을 많이했다. 회사에 대출을 받고 IMF가 닥치자 대출금을 갚지 못하고 잠적한 사람들이 많았다. 나의 임무(?!)는 주민등록상 최종 주소지에 가서 실제 살고 있는지를 조사하는 업무였는데 별의별 사연을 가지고 있는 사람이 많았다.
집주인이 대출을 받고 도망간 경우에는 그 집이 경매로 넘어가게 되는데(이 책에 의하면 임의경매로..) 그 세입자들이 문제였다. 다가구 주택이라 한 집에 3-4가구가 세를 들어 있었는데 신혼부부도 있었고 홀로사는 할머니도 있었다. 확정일자를 받아놓아 대항력이 있다면 그나마 다행인데 확정일자도 받아 놓지 않았다면 손해가 이만저만이 아니다. 그리고 한 푼이라도 건지려고 위장전입신고를 하는 세입자들도 많아서 직접 방을 둘러보고 신고된 세대수만큼 살고 있는지 확인하는 것도 내 일이었다.
그때 처음 접한 사회는 큰 충격으로 다가왔다. 사회생활에 마음이 평온(?!)해지기까지 몇 달이 걸렸는데 뭐랄까 일종의 열병을 앓는 거라고 생각한다. 다가구 주택들이 비좁게 몰려있는 골목을 누비며 두 달동안 서울과 경기도 여러곳을 누볐는데 당시에는 힘들었지만 아주 값진 경험을 했다고 생각한다.
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[인상깊은구절]
경매 초보자가 꼭 확인해야 할 2가지 기본정보
www.courtauction.go.kr - 부동산 등기부등본, 법원경매기록
근린생활시설을 주거용으로 불법적인 용도변경을 해서 세를 놓는 경우가 있다.
세대합가와 임차인의 대항력
1.세대합가의 경우 임차인의 대항력 시점을 판단하기 위해서는 세대주의 전입 신고일만을 볼 것이 아니라 세대주의 가족인 세대원들까지 고려해서 판단해야 한다.
2.임차인의 대항력은 임차주택에 입주와 주민등록을 마친 다음날부터 생긴다.
3.세대합가의 함정을 피하기 위해서는 임차인 가족 전부의 주민등록초본을 발급받아 확인해야 한다.
2002년 7월 1일부터 민사집행법이 시행되어 대항력이 없는 세입자의 경우도 인도명령으로 해결 할 수 있게 되었다.
명도소송의 대상자로는 인도명령 대상자에 대해 대금납부 후 6개월 내 인도명령신청을 하지 못한 경우 그 인도명령 대상자, 확정일자를 갖춘 임대인으로서 법원에 배당요구신청을 했지만 선순위 채권액이 너무 많아 배당절차에서 배당을 받지 못한 자, 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인에도 해당되지 않아 배당절차에서 배당받지 못한 임차인, 경매개시결정등기 이전부터 점유한 점유자와 그 사람으로부터 매각하거결정 전에 일반승계를 받은 사람, 주거용 이외의 세입자로서 전세권을 설정해놓고도 선순위채권이 과다해 배당을 받지 못한 자, 기타 정당한 사유없이 점유를 계속하고 있는자등이 이에 해당한다.
예고등기 1. 소유권회복말소등기 - 다른 사람의 소유권을 말소하고 자기의 소유로 이를 회복
2. 전세권, 지상권 등에 대한 말소를 구해 이를 다시 회복해달라는 것이 있다.
그런데 등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재하기 때문에 소유권회복말소등기를 알리는 예고등기가 기재되고 나머지 예고등기는 을구에 기재된다.
강제경매:채권자가 채무자에게 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어 소송을 제기한 겨로가 승소판견을 받았으나 채무자가 이를 갚지 않을 경우에 강제적으로 돈을 갚을 것을 요구하는 집행방법 중 하나이다. 즉, 채권자가 채무자가 가지고 있는 재사 중 부동산에 대해 강제경매를 실행해세 법원으로부터 돈을 받아내는 절차를 말한다.
임의경매: 담보권의 실행을 위한 경매, 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 이를 담보하기 위해 채무자 소유의 부동산에 근저당권을 설정하고 채무자가 변제시기에 채무를 스스로 갚지 아니할 경우 채권자가 담보권에 의해 보장되는 우선변제를 받기 위해 근저당권이 설정된 부동산에 대하여 법원으로부터 판견을 받을 필요 없이 근저당권에 기초해 곧바로 경매를 신청하는 것을 말한다.
<소유권 취득에="" 따른="" 세금의="" 종류="">
1.취득세
2.농어촌 특별세
3.등록세
4.지방교육세
5.국민주택채권
물권: 물건을 소유자가 자기의 소유물을 직접 지배하는 권리
점유권,지상권,소유권,지역권,전세권,유치권,질권,저당권
채권:돈을 빌려주면 발생, 채권자들 모두가 평등한 권리 - 자기가 가지고 있는 채권액에 비례해서 안분배당을 받음
<물권과 채권의="" 순위="" 구별="">
1.물권 상호간의 순위
- 시간이 빠른 물건이 그렇지 않은 물건보다 앞선다.
- 배당의 경우도 시간이 빠른 물권이 우선한다.
2.채권 상호간의 순위
- 채권 상호간에는 순위가 평등하게 정해진다.
- 배당의 경우 각 채권자의 채권액에 비례해서 공평하게 배분한다.
3.물건과 채권 간의 순위
- 원칙적으로 물건이 채권보다 우선한다.
- 공시를 갖춘 경우에는 예외적으로 시간의 순서와 요건에 따라 달라진다.
담보가등기:a가 b에게 돈을 빌려주면서 b소유의 부동산에 하는 가등기. 만약 b가 나중에 돈을 갚지 않으면 a는 그 대가로서 b의 부동산에 대해 소유권이전을 받을 수도 있고, 경매를 실행해 빌려준 돈만큼만 배당받을 수 있다.
소유권이전 청구권 보전가등기:a가 b에게 부동산을 팔기로 매매계약을 체결할 때 a가 b에게 그 부동산에 대한 소유권 이전등기를 하는 데 필요한 절차를 협력해야 함에도 불구하고 이를 실행하지 않는 경우나, 아직 소유권을 취득하지는 않았으나 매매의 예약자로서 나중에 소유권이전을 쉽게 확보할 필요가 있을 경우에 하는 가등기.
가압류는 경매부동산이 매각되면 원칙적으로 낙찰자인 매수인에게 부담으로 인수되지 않고 전부 말소된다. 다만 경매개시결정등기 이전에 등기된 가압류는 말소되더라도 배당에 참가해 바당을 받을 수 있다.
유치권:타인의 물건 또는 유가증권에 관한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
ex)다른 사람의 물건을 수선한 사람이 수선비를 지급받을 때까지 그 수선한 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리나 세입자가 임차한 물건에 지출한 비용이 있을 경우 그 비용을 사완받을 때까지 임차한 물건의 명도를 거절할 수 있는 권리를 가리킨다....건물 시공자가 공사대금을 변제받을 때까지 그 신축주택을 점유하는 경우가 대부분이다. 이런 건물을 매수할 경우 낙찰자인 매수인은 유치권자에게 대항하지 못해 공사대금을 물어주어야 한다.
임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 입주하여 주민등록 전입신고를 마친(대항요건) 임차인은 그 다음날부터 임차주틱이 다른 사람에게 이전되거나 경매로 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장해 임대차기간이 끝날때까지 살 수 있으며, 또 임대차기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다. 이러한 경우를 가리켜 대항력을 갖춘 임차인이라고 한다.
대위변제:세입자가 채무자의 빚을 대신 갚을 경우 채권자가 채무자에게 가지고 있던 권리가 제3자인 세입자에게 이전되는 것
..30평형대 아파트에 세입자가 3명이라는 것은 도무지 이해할 수가 없었다. 이를 이심한 어씨는 약 1주일 정도 출퇴근시간에 아파트에 잠복하면서 그 집에 드나드는 사람들을 체크하기 시작했다. 그러나 소유자 이외에는 출입하는 사람이 없었다.
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